Esat gatavi maksāt ap 600 eiro mēnesī?

Aprēķināts, cik varētu izmaksāt sērijveida mājas remonts! Iedzīvotājiem tas nav pa spēkam bez valsts atbalsta

2020. gada janvārī Valsts kontrole publicēja šokējošus dzīvojamo ēku drošības pārbaužu revīzijas rezultātus. Izrādījās, ka 60% pārbaudīto ēku ir pakļautas nopietnam ugunsgrēka izcelšanās riskam un vēl 60% māju konstatēti bojājumi, kas var apdraudēt iedzīvotāju drošību. Kā saglabāt valsts dzīvojamo fondu ilgtermiņa perspektīvā, skaidro Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas (LNPAA) valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis.

Dzīvot bīstami

Atgādināsim, ka 2020. gada janvārī Valsts kontrole pēc dzīvojamo ēku drošības pārbaužu revīzijas rezultātiem secināja, ka dzīvojamo ēku drošība Latvijā acīmredzami mazinās. Vēl vairāk – stāvoklis daudzās no pārbaudītajām mājām jau kļūst iedzīvotāju veselībai un dzīvībai bīstams.

Piemēram, pēc pētījuma rezultātiem, 51 mājā ir konstatēti nopietni ugunsbīstamības riski: daudzviet sadrupuši dūmvadi mājās ar krāsns apkuri, ir mājas, kurās dūmu izvadkanāli izbūvēti ventilācijas kanālos, ir bijuši vēl citi bojājumi. Daudzos gadījumos tika konstatēti jumtu un ēkas pamatu bojājumi, kas apdraud konstrukciju drošību. 62% ēku eksperti konstatēja esošā jumta tecēšanu vai ar ūdeni pieplūdušus pagrabus.

Pārbaudes uzrādīja vēl kādu satraucošu tendenci – puse apsekoto māju iedzīvotāji (50%) bija neziņā par viņu īpašuma reālo būvtehnisko stāvokli, jo neviens netika veicis to tehniskās pārbaudes.

Tāpat Valsts kontrole secināja, ka konkrētās pašvaldības būvvalde nav orientēta uz risku novēršanu: institūcijas speciālisti uz māju profilaktiskajām apskatēm paši neierodas, tikai galvenokārt reaģē uz iedzīvotāju sūdzībām. Rezultātā valstī nav sistēmas, kas spiestu īpašniekus ēku sakārtot, iedzīvotāji ignorē būvvaldes prasību pašiem uzturēt māju, kā to nosaka normatīvie dokumenti.

Daudzas mājas ir tik nolaistas, ka patlaban katrai no tām ir nepieciešami 100 000 eiro un vairāk, lai tās kaut vai minimāli savestu kārtībā. Tādas naudas nav ne pašvaldībai, ne iedzīvotājiem.

Valsts kontrole ir ieteikusi Ekonomikas ministrijai pievērst uzmanību dzīvojamā fonda problēmai un izstrādāt tā atveseļošanas programmu. Pagaidām šādas programmas nav un Latvijas pārvaldnieki uztraucas par dzīvojamās mājas nākotni.

Mums pietrūkst ilgtspējīgas mājokļu politikas!

Ģirts Beikmanis ir Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas (LNPAA) valdes priekšsēdētājs, kā arī pārvaldīšanas uzņēmuma CDzP vadītājs, kas apsaimnieko daudzdzīvokļu mājas Cēsīs. Ar savu viedokli par māju atjaunošanu viņš dalījās seminārā „Dzīvojamo māju pārvaldīšanas un atjaunošanas jaunumi – 2020”.

– Pēc statistikas datiem, aptuveni 90% Latvijas iedzīvotāju dzīvo ēkās, kuras uzbūvētas līdz 1990. gadam, – skaidroja eksperts. – Ja analizējam šos datus sīkāk, tad izrādās, ka 70% Latvijas iedzīvotāju dzīvo tieši daudzdzīvokļu mājās, tāpēc visas Latvijas dzīvojamā fonda ilgtermiņa problēmas ir saistītas ar padomju gados būvēto ēku uzturēšanu un saglabāšanu.

Par Valsts kontroles revīziju Ģirts Beikmanis izsakās atzinīgi un ir pārliecināts, ka tās rezultāti visai precīzi atspoguļo esošo situāciju.

– Mēs, pārvaldnieki, saprotam, kāpēc mājas nav pietiekami labi uzturētas un kāpēc nav iespējams laikus organizēt to remontus. Šis stāsts ir jāsāk ar to dienu, kad ģimenēm Latvijā deva iespēju privatizēt pašvaldības vai valsts mājokļus. Vairums jauno dzīvokļu īpašnieku privatizācijas brīdī neapzinājās atbildību, kādu viņi uzņēmās, iegādājoties dzīvokli privātīpašumā. Skarbi apzināties, bet daudzi to nav sapratuši līdz šim laikam, kaut pagājuši trīsdesmit gadi.

Skaidrs, ka dzīvokļu privatizācija tolaik bija nepieciešama, tā deva spēcīgu grūdienu ekonomikas attīstībai, turklāt valsts izmantoja privatizāciju, lai izvairītos no atbildības par daudzdzīvokļu māju uzturēšanu, par kurām līdz tam, kaut arī minimāli, bija spiesta rūpēties.

Rezultātā mēs saņēmām to, ko saņēmām. Asociācijas vadītājs uzskata, ka Latvijā nav ilgtspējīgas mājokļu politikas, ir mēģinājumi sakārtot kaut ko atsevišķās jomās, tādā veidā sniedzot neatliekamo palīdzību vissaasinātākajos gadījumos.

Līdz X stundai – desmit gadi

– Kā nacionālie, tā Eiropas normatīvie akti nosaka, lai līdz 2030. gadam katram Latvijas iedzīvotājam būtu nodrošināts pieņemams un drošs mājoklis, – turpina Ģirts Beikmanis. – Tāpat Latvijai jārūpējas par to, lai iedzīvotāji saņemtu galvenos komunālos pakalpojumus par pieņemamu cenu, bet brūkošās mājas pilnībā tiktu savestas kārtībā.

Šo uzdevumu izpildei mums ir mazāk par 10 gadiem. Pagaidām vienīgais gaismas stariņš šajā grūtajā ceļā ir daudzdzīvokļu dzīvojamo māju renovācijas programma ar Eiropas Savienības līdzfinansējumu 50 procentu apmērā, kuras izpildes nosacījumus administrē finanšu institūcija Altum.

Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekiem ir ļoti nepieciešamas jaunas atbalsta programmas. Valsts kontroles atzinumā teikts, ka aptuveni 25% Latvijas iedzīvotāju dzīvo mājās un dzīvokļos ar būtiskiem defektiem, piemēram, tajās ir augsti ugunsgrēka izcelšanās riski, turklāt šīm mājām lielākoties nav tehniskā apsekojuma atzinuma, tādēļ pārvaldnieki, veidojot plānus, neparedz nepieciešamos darbus.

Ģirts Beikmanis uzskata, ka galvenais vaininieks ir nevis neizdarīgs pārvaldnieks, bet gan pašu iedzīvotāju nespēja ieguldīt pietiekamu līdzekļu daudzumu mājas remontdarbu  un labiekārtošanas fondā. Ir pilnīgi skaidrs, ka bez valsts investīcijām šīs mājas nav sakārtojamas.

Vispirms palīdziet un pēc tam sodiet

Pēc Valsts kontroles domām, pašvaldības būvvaldes speciālisti nepietiekami rūpīgi apseko nelabvēlīgos mājokļus, bet, ja arī atklāj nopietnus pārkāpumus, tad par tiem nepietiekami bargi soda. Ģirts Beikmanis uzskata, ka arī šim apgalvojumam ir skaidrojums.

– Ar būvvaldes lēmumu nav iespējams sodīt cilvēkus par to, ka viņiem trūkst līdzekļu savas mājas remontam. Vispirms valstij jāpiešķir iedzīvotājiem atbalsta instruments (piemēram, jānodrošina remontam ilgtermiņa kredīts ar zemiem procentiem – redakcijas piezīme), bet pēc tam jāsoda tie, kas šo instrumentu neizmanto.

Valsts atbalsta programmas jautājums māju remontiem ir ļoti ass, jo padomju laika būvniecības normatīvie termiņi strauji tuvojas noslēgumam.

Kā piemēru vēlos minēt trīs reālas hruščovkas – mājas Cēsīs, kas uzbūvētas 1959.–1960. gadā. Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem № 907 šo māju ekspluatācijas termiņš ir 60–70 gadi. Kā redzam, kopējais to kalpošanas ilgums jau tuvojas beigām, bet atsevišķu komunikāciju – cauruļu, durvju u.c. – ekspluatācijas termiņš ir beidzies. Atsevišķi elementi, piemēram, logi kāpņutelpās, dažās mājās jau izdzīvo trešo normatīvo ekspluatācijas termiņu.

Trīs mājas uz vienas ielas 

Tālāk pārvaldnieks izstāstīja par atšķirīgo šo triju māju, kas atrodas vienā ielā, likteni.

– Pirmā māja Raiņa ielā 20 nesadūšojās renovācijai. Iedzīvotāji izvēlējās citu ceļu – tiklīdz mājā uzkrājās līdzekļi, tos nekavējoties ieguldīja nelielos remontdarbos. Mājai bija problēmas ar pamatu hidroizolāciju, to izdevās novērst. Pakāpeniskā režīmā nomainīja logus kāpņutelpās, uzstādīja jaunus siltummezglus un izremontēja kāpņutelpas. Lūk, arī visi darbi, kas ar laiku tika veikti mājā bez kredītu piesaistīšanas.

Tagad apskatīsim analoģisku māju Raiņa ielā 16. Šīs piecstāvu mājas īpašnieki nobalsoja par komplekso renovāciju, turklāt to darīja laikā, kad nebija pieejamas ne dažādas ES, ne citādas atbalsta un līdzfinansējuma programmas. 2007. gadā šīs mājas dzīvokļu īpašnieki pulcējās kopā, nobalsoja par siltināšanu un šim mērķim pieņēma lēmumu ņemt bankas kredītu uz 12 gadiem. Tolaik būvdarbi maksāja lētāk nekā tagad un iedzīvotājiem pietika ar 50 000 eiro, lai ar 100 milimetru putupolistirola slāni nosiltinātu fasādi un bēniņus, nomainītu jumtu, logus un durvis kāpņutelpās, kā arī uzstādītu jaunu siltummezglu.

Trešā māja Raiņa ielā 18 izvēlējās trešo variantu un 2019. gadā izpildīja kompleksu un ļoti kvalitatīvu renovāciju ar ES fondu līdzfinansējumu 50% apmērā. Fasādes siltināšanai tika izmantots 150 milimetru biezs siltinājuma slānis, bēniņu siltināšanai – 300 milimetru slānis. Darbu gaitā mājā tika izbūvēta ventilācijas sistēma, lai telpās izvairītos no mitruma. Projekta vērtība bija 277 tūkstoši eiro, un tas ir piecas reizes lielāks cipars nekā tas, ko iztērēja kaimiņmājas iedzīvotāji Raiņa ielā 16. Mājai Raiņa ielā 20 pusi nepieciešamo līdzekļu piešķīra Altum, un, ņemot vērā bankas kredītu uz 15 gadiem, iedzīvotājiem pakāpeniski par savas mājas renovāciju būs jāsamaksā aptuveni 170 tūkstoši eiro.

Salīdzināt cenas un maksājumus

Salīdzinot šos trīs projektus, var saprast, cik kas maksā un kādi māju atjaunošanas darbi patiešām atmaksājas, uzskata asociācijas vadītājs. No vienas puses, ja šodien vēlamies kvalitatīvi izremontēt un siltināt mājokli, tad ir jābūt gataviem investēt lielus ieguldījumus un kredītus, kurus nāksies atdot ilgstoši. No otras puses, ja šodien mājā neieguldīs līdzekļus, tās ekspluatācijas termiņš samazināsies, kā tas redzams pirmajā gadījumā mājai Raiņa ielā 20.

Paskatīsimies uz rezultātiem, ko mājai dod ieguldījumi tās uzlabošanā. Mājā Raiņa ielā 16 pilnīgas renovācijas ietvaros tika uzstādīti radiatori ar horizontālo sadali, regulatoriem un individuālajiem siltuma skaitītājiem. Katrs šīs mājas iedzīvotājs pats var noteikt, kā sildīt un cik maksāt par dzīvokļa apkuri.

Dati par 2019. gada decembri un 2020. gada janvāri liecina, ka pēc kvalitatīvas renovācijas stūra dzīvokļu un pirmā stāva dzīvokļu iedzīvotāji ir pārstājuši salt, siltuma patēriņš visā mājā ir izlīdzinājies. Turklāt tagad vidēji 50 kvadrātmetru liela dzīvokļa īpašnieks šajā mājā var samazināt savus maksājumus par apkuri līdz 26 eiro mēnesī.

Kas šajā laikā notiek blakus nesiltinātajā mājā Raiņa ielā 20? Pēc Ģirta Beikmaņa teiktā, šajā mājā vidēji 50 kvadrātmetru liela dzīvokļa īpašnieks tajā pašā periodā par apkuri maksā vairāk nekā 70 eiro mēnesī.

– Visinteresantākie secinājumi rodas par situāciju mājā Raiņa ielā 16, kas 2007. gadā veica pieticīgu (pēc darbu apjoma) renovāciju, – uzskata Ģ. Beikmanis. – Apkures rēķini šajā mājā joprojām ir nelieli. Tas nozīmē, ka fasādes siltināšana pat ar 100 milimetru putuplasta slāni attaisno sevi pat 13 gadus pēc darbu pabeigšanas. Vidēja dzīvokļa īpašnieks (50 kvadrātmetru platība) mājā Raiņa ielā 16 par siltumu maksā ap 47–50 eiro mēnesī.

Turklāt dzīvokļu īpašnieki mājā Raiņa ielā 16 divpadsmit gadu laikā maksājuši kredītu 0,46 eiro apmērā par kvadrātmetra mēnesī. Tas vidēji lielam dzīvoklim ar platību 50 kvadrātmetri ir 24 eiro mēnesī. Jau šogad iedzīvotāji pilnībā izmaksās kredītu un kopējais dzīvokļa rēķins viņiem būtiski samazināsies.

Kurš ir visizdevīgākajā pozīcijā?

Ģirts Beikmanis piedāvā apskatīt māju atjaunošanas problēmu vēl no viena skatpunkta – salīdzināt komunālos maksājumus visās trīs piecstāvu mājās: neremontētajā, izremontētajā pirms 12 gadiem un kompleksi renovētajā pagājušajā gadā.

– Pilnībā renovētās mājas iedzīvotāji Raiņa ielā 18 patlaban maksā vairāk nekā kaimiņmāju iedzīvotāji. Izskaidrojums – viņi atmaksā kredītu, ko saņēma kompleksās renovācijas finansēšanai. 

Mājas Raiņa ielā 16 iedzīvotāji ir visizdevīgākajā situācijā. Izskaidrojums – 2007. gadā viņi renovācijai iztērēja daudz mazāk uz lētāku darbu un materiālu rēķina, taču ir sasnieguši ievērojamu siltumenerģijas ietaupījumu.

Var šķist, ka labāk par visiem dzīvo nesiltinātās mājas iedzīvotāji Raiņa ielā 20, jo viņi nav ņēmuši kredītu un ir brīvi no jebkādām saistībām. Patiesībā šai mājai ir vissliktākā situācija kā īstermiņā, tā ilgtermiņā: pašlaik viņi saņem visaugstākos rēķinus par siltumenerģiju, bet Ilgtermiņā agrāk vai vēlāk iedzīvotājiem nāksies atrast lielas investīcijas, ko ieguldīt mājas sakārtošanā.

Kur ņemt naudu?

Pārvaldnieks ir aprēķinājis, ka mājas Raiņa ielā 20 tūlītējam remontam nepieciešami aptuveni 380 tūkstoši eiro (tas nozīmē – 440 eiro par vienu dzīvojamās telpas kvadrātmetru jeb aptuveni 7500 eiro no dzīvokļa).

– Tāda ir šīs mājas ilgtermiņa saglabāšanas vērtība, – komentē Ģirts Beikmanis.

– Šādu projektu var īstenot tikai ar valsts un ES atbalstu. Pretējā gadījumā, cerot uz iedzīvotāju finansiālajām iespējām, izremontēt māju būs ļoti sarežģīti, pat neiespējami.

Ja mājas Raiņa ielā 20 iedzīvotāji būtu nolēmuši paši apmaksāt visus remontdarbus, tad kredīta izmaksas ilgtermiņā būtu aptuveni 3,5 eiro par dzīvojamās platības vienu kvadrātmetru jeb aptuveni 160 eiro mēnesī (divistabu dzīvoklim). Plus iedzīvotājiem būtu jāapmaksā arī komunālie maksājumi un mājas apsaimniekošana. Tas nozīmē, ka vidējais dzīvokļa rēķins varētu palielināties līdz 220–300 eiro mēnesī, – saka Ģirts Beikmanis.

Mainīt dzīvesvietu – nav izeja

– Vai šādai mājai ir alternatīvs risinājums?

 – Protams, var nedarīt neko un nolaist māju līdz avārijas stāvoklim, bet, ko dzīvokļu īpašnieki darīs, ja būvvaldes speciālists konstatēs, ka māja ir kļuvusi bīstama? Ies īrēt dzīvokli citā tādā pašā mājā? Mēs aprēķinājām, ka divistabu dzīvokļa īre tādā pat (pēc tehniskajiem parametriem – redakcijas piezīme) mājā Cēsīs maksā vidēji 250 eiro mēnesī, kas kopā ar komunālajiem maksājumiem ģimenei ik mēnesi izmaksā 350 –380 eiro.

Var, protams, iegādāties mājokli jaunbūvē, kur nav jāiegulda liela nauda remontā, bet dzīvokļi aptuveni 50 kvadrātmetru platībā mūsu reģiona jaunbūvēs maksā, sākot no 50 000 eiro, turklāt tie būs dzīvokļi, kuros jau kāds ir dzīvojis, jo dzīvokļi primārajā tirgū ir daudz dārgāki.

– Ko šajos apstākļos darīt ar valsts dzīvojamo fondu? Varbūt ir vieglāk to nojaukt un uzbūvēt no jauna?

– Manuprāt, ekonomiski izdevīgi ir sakārtot jau esošās mājas. Tas būs vislētākais risinājums īpašniekiem, īpaši, ja būs Eiropas Savienības fondu līdzfinansējums.

Ja māja nesaņem ES līdzfinansējumu, tad veikt remontdarbus, izmantojot kredītlīdzekļus, kā jau teicu, ir ļoti grūti. Pieņemsim, ka iedzīvotājiem pietiks drosmes vērsties pēc kredīta un mājas atjaunošanas vērtība nepārsniegs 500 eiro par vienu dzīvojamās platības kvadrātmetru. Tas nozīmē, ka tuvāko piecu gadu laikā iedzīvotājiem paredzams maksājums par dzīvokli 500–600 eiro mēnesī, kas vairākumam mājsaimniecību ir pilnīgi neiespējama naudas summa.

Rodas secinājums, ka Latvijā ir nepieciešams valsts atbalsta mehānisms dzīvokļu īpašniekiem, kuri vēlas sakārtot savus mājokļus. Iespējams, ka šāda mehānisma palaišanas moments ir pienācis pašlaik, kad koronavīrusa krīzes rezultātā vērojama liberāla attieksme pret budžeta deficītu.