Zemesgrāmata: kā izmantot?

Ik dienas simtiem Latvijas iedzīvotāju vēršas zemesgrāmatu nodaļās, lai nostiprinātu savas nekustamā īpašuma tiesības. Viņi sniedz ziņas par dzīvokļu un zemes pirkumiem, nomu vai dāvinājumiem. Nekustamā īpašuma ierakstīšana zemesgrāmatā pasargā tā īpašnieku no nepatikšanām un ļauj viņam ar savu īpašumu veikt jebkādas darbības.

Ja cilvēks nav aizgājis uz zemesgrāmatu nodaļu, lai sniegtu ziņas par savām tiesībām uz dzīvokli vai zemi, viņš ne tikai nevar veikt darījumus ar savu īpašumu, bet var pat kļūt par krāpnieku upuri.

Tādi gadījumi joprojām nav retums. Teiksim, cilvēks ir nopircis dzīvokli, bet īpašuma tiesību reģistrāciju zemesgrāmatā atlicis uz vēlāku laiku, aizbildinoties ar to, ka nav naudas, lai samaksātu valsts nodevu. Pēc mēneša pircējs beidzot ierodas zemesgrāmatu nodaļā un tur uzzina, ka dzīvoklis vēlreiz pārdots. Vai tas iespējams? Pilnīgi noteikti! Likuma priekšā nekustamā īpašuma īstenais saimnieks ir tas, kura īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā. Un tad var izrādīties, ka, izmantojot pirmā pircēja vilcināšanos, viņš vēlreiz pārdevis mājokli un aizlaidies uz ārzemēm ar dubultu ķērienu.

Nekas tamlīdzīgs nevarētu notikt, ja cilvēki laikus reģistrētu zemesgrāmatā savas tiesības uz nekustamo īpašumu. Atgādināsim: valsts reģistrā var ierakstīt arī citas ziņas par nekustamo īpašumu un tā apgrūtinājumiem. Piemēram, ar īpašnieka piekrišanu zemesgrāmatā var reģistrēt dzīvokļa īres līgumu. Tas tiek darīts, lai visas trešās personas (piemēram, dzīvokļa potenciālie pircēji vai bankas) zinātu, ka dzīvoklis ir apgrūtināts ar likumīga īrnieka klātbūtni. Tādā gadījumā īrnieks ir droši pasargāts no prettiesiskas izlikšanas, notiekot tā dēvētajai mājokļa jaunā saimnieka „ievešanai valdījumā”.

Tāpat arī zemesgrāmatā var izdarīt atzīmi par tiesību nodrošinājumu. Tas tiek darīts ar tiesas lēmumu strīdu gadījumā. Nesen redakcijā viesojās sieviete, kas bija uzvarējusi tiesas prāvā pret personu, kas deviņdesmito gadu beigās ar krāpšanu bija privatizējusi viņas dzīvokli. Diemžēl noziedznieks ir paspējis dzīvokli pārdot, tāpēc sievietes uzvarai tiesas prāvā vairs nav nekādas nozīmes, jo nostiprināt īpašuma tiesības uz dzīvokli viņa nevar. „Ja cietusī laikus būtu pieprasījusi, lai tiesa pieņem lēmumu ierakstīt zemesgrāmatā atzīmi par aprobežojumiem rīkoties ar dzīvokli, atbildētājs nebūtu varējis objektu pārdot,” skaidro juristi.

Ar vārdu sakot, neignorēsim zemesgrāmatu, tā mums var kļūt par atbalstu daudzās situācijās.

Uz jautājumiem par zemesgrāmatu atbild juriste Viktorija Auziņa (SIA Legis Pluss, 29387075).

Kas ir zemesgrāmata?

Tas ir publisks reģistrs (datu bāze), kurā savākta un apstrādāta visa informācija par nekustamo īpašumu un tā īpašniekiem. Piemēram, zemesgrāmatā ieraksta ziņas par izmaiņām, kas notikušas ar nekustamo īpašumu tā lietošanas gaitā. Tas nozīmē, ka grāmatā parādīsies atzīme, ja nekustamais īpašums tiks ieķīlāts bankā vai pārdots citai personai. Kopumā zemesgrāmata radīta īpašumtiesību uz nekustamo īpašumu koroborēšanai (nostiprināšanai).

Kādas ziņas es, dzīvokļa vai zemes īpašnieks, varu ierakstīt zemesgrāmatā?

Latvijā spēkā ir speciāls Zemesgrāmatu likums, kurā aprakstītas visas nekustamā īpašuma īpašnieku tiesības ierakstīt zemesgrāmatā īpašas ziņas. Zemesgrāmatu likuma 31. pantā teikts, ka zemesgrāmatas nodalījumā ieraksta visas uz nekustamu īpašumu nostiprināmās tiesības, tiesību nodrošinājumus un aprobežojumus, tāpat arī šo tiesību, nodrošinājumu un aprobežojumu pārgrozījumus un dzēsumu. Tādējādi var pārredzēt visu zemesgabala vai dzīvokļa vēsturi, uzzināt, kam iepriekš piederējis attiecīgais objekts, vai nekustamais īpašums nav ieķīlāts bankā, vai tam nav uzlikts arests.

Reizēm cilvēki nesaprot, kā tieši ziņas tiek ierakstītas zemesgrāmatā. Saskaņā ar likuma 43.–45. pantu nostiprinājumus zemesgrāmatas nodalījumā izteic ierakstos (pantos) un atzīmēs.

Kāda starp tiem atšķirība? Nekā sarežģīta tur nav. Ierakstu veidā uz nekustamu īpašumu nostiprina tiesības, kam pamatā ir tiesisks darījums (piemēram, dzīvokļa pirkuma – pārdevuma līgums), tiesas spriedums vai lēmums vai administratīvu iestāžu akts vai kas pastāv uz paša likuma (5. p.) pamata; tāpat nostiprina minēto tiesību pārgrozījumus un dzēsumu. Savukārt atzīmju veidā nostiprina tiesību nodrošinājumus un aprobežojumus. Tas tiek darīts, piemēram, ja tiesas ceļā tiek risināts strīds par to, kas ir īstais dzīvokļa īpašnieks. Ja viena puse baidās, ka tiesāšanās laikā dzīvoklis varētu tikt pārdots, tā var pieprasīt aprobežot pašreizējā īpašnieka tiesības, un tas nevarēs nekustamo īpašumu nodot citai personai.

Atzīmju veidā ieraksta:

1)  īpašnieka izsludināšanu par maksātnespējīgu parādnieku;

2)  piedziņas vēršanu uz nekustamu īpašumu;

3)  aizgādnības nodibināšanu par īpašnieku gara slimības un izlaidīgas vai izšķērdīgas dzīves dēļ;

4)  tiesas lēmumus par prasības nodrošināšanu;

5)  līdz atzīmju atvietošanai ar ierakstiem – administratīvo iestāžu un amatpersonu prasījumus, kuriem likums piešķīris neapstrīdamības raksturu;

6)  sūdzību iesniegšanu par zemesgrāmatu nodaļas tiesneša lēmumiem – līdz šo sūdzību izšķiršanai noteiktā kārtībā (98. p.);

7)  ar īpašnieka piekrišanu – visu, ko varētu nostiprināt ierakstu veidā, līdz to šķēršļu novēršanai, kuru dēļ šāds nostiprinājums nav iespējams; šīs atzīmes ieraksta tajā daļā un iedaļā, kurā nāktu nostiprinājums ieraksta veidā;

8)  tiesību aprobežojumus un tiesību nodrošinājumus, kuriem citos likumos noteikts atzīmju veids.

Savukārt nodalījuma ierakstā norāda:

1)  dokumentu, kas bijis par pamatu nostiprinājumam;

2)  nostiprināto tiesību, tās saturu un būtiskos piederumus;

3)  nostiprinājuma žurnāla numuru, ar kādu nostiprinājuma lūgums ierakstīts žurnālā;

4)  tiesneša lēmuma datumu.

Iepriekšminētais neattiecas uz gadījumiem, kad nodalījumā nostiprinātās tiesības attiecas tikai uz līdzīpašniekam piederošo domājamo daļu (Civillikuma 1295. pants) vai šīs tiesības apgrūtina tikai noteiktu reālu nekustamā īpašuma daļu. Šādos gadījumos dokumentos, kas kalpo par pamatu nostiprinājumam, ir jābūt norādei, ka nostiprināmās tiesības neattiecas uz visu nekustamo īpašumu, bet tikai uz noteiktām domājamām vai reālām daļām.

Pastāstiet, lūdzu, kā zemesgrāmatā tiek izdarīti ieraksti un atzīmes. Vai tam vajadzīga nekustamā īpašuma īpašnieka piekrišana?

Tātad esam noskaidrojuši, ka zemesgrāmatās nostiprina īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu. Šādas tiesības nostiprina tikai uz zemesgrāmatu nodaļas tiesneša lēmumu pamata, ierakstot nostiprināmās tiesības zemesgrāmatā (Zemesgrāmatu likuma 7. pants). Saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma 57. pantu nostiprinājumu var lūgt tikai nekustamu īpašumu īpašnieki un personas, kuru labā vai pret kurām taisāms nostiprinājums. Tāpat arī likumā paredzētos gadījumos ierakstu vai atzīmju izdarīšanu var pieprasīt tiesu iestādes un citas valsts iestādes vai amatpersonas.

Pieņemsim, man nepatīk, ka zemesgrāmatā ir kaut kādi ieraksti vai atzīmes par mana īpašuma apgrūtinājumiem. Kādā veidā tās var dzēst?

Lēmumu par jebkuras atzīmes dzēšanu pieņem zemesgrāmatu nodaļas tiesnesis. Jebkādi pārgrozījumi, tai skaitā ierakstu dzēsumi, pieļaujami tikai tad, ja tam ir tiesisks pamats. Lūgt atzīmes dzēšanu var gan nekustamā īpašuma īpašnieki, gan personas, kuru labā vai pret kurām taisāms nostiprinājums, gan arī tiesas iestādes un citas valsts iestādes un amatpersonas. Galvenais, lai atzīmes dzēšanai būtu tiesisks pamats un visi nepieciešamie dokumenti. Piemēram, atzīme par ķīlu var tikt dzēsta, tiklīdz cilvēks samaksājis visu parādu, atzīme par tiesību aprobežojumu – tiklīdz tiesas prāva ir beigusies par labu dzīvokļa īpašniekam, bet atzīme par īres līgumu var tikt dzēsta pēc tam, kad beidzies ar īrnieku noslēgtā īres līguma termiņš.

Kāda nozīme un sekas ir katrai zemesgrāmatā izdarītajai atzīmei vai ierakstam?

Jebkuram zemesgrāmatā izdarītajam ierakstam (atzīmei) ir tiesisks spēks attiecībā uz trešajām personām. Piemēram, vecmāmiņa ir uzdāvinājusi mazdēlam dzīvokli, bet dāvinājuma līgumā norādījusi, ka pati saglabā tiesības lietot šo dzīvokli līdz mūža beigām. Puses nodibinājušas tā dēvēto personālo servitūtu. Kamēr vecmāmiņa un mazdēls nav aizgājuši pie notāra un noformējuši lūgumu darījumu nostiprināt zemesgrāmatā, līgums saista tikai viņus abus. Trešās personas nevar zināt un tām nav jāzina, ka vecmāmiņa uzdāvinājusi dzīvokli mazdēlam, turklāt vēl uzlikusi apgrūtinājumu. Nostiprinājuma lūgumā vecmāmiņa, būdama nekustamā īpašuma īpašniece, pauž lūgumu izdarīt pārgrozījumus zemesgrāmatas nodalījumā – mainīt īpašnieku un nostiprināt servitūtu, bet mazdēls apstiprina, ka viņš ir gatavs kļūt par jauno īpašnieku un apzinās, ka īpašums ir ar apgrūtinājumu. Īpašnieka piespiedu maiņas gadījumā (dzīvokļa pārdošana izsolē) vecmāmiņas tiesības tiks ievērotas un jaunais īpašnieks iegūs nekustamo īpašumu ar apgrūtinājumu. Gadījumā, ja tāds servitūts būs ierakstīts tikai vecmāmiņas un mazdēla līgumā un netiks reģistrēts zemesgrāmatā, tam nebūs juridiska spēka attiecībā uz trešajām personām.

Sakiet, kādu informāciju par nekustamo īpašumu es varu saņemt zemesgrāmatu nodaļā?

No valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas var iegūt informāciju par visiem zemesgrāmatās ierakstītajiem nekustamā īpašuma objektiem Latvijas Republikas teritorijā. Katrs var ieskatīties datorizētās zemesgrāmatas (www.zemesgramata.lv) nodalījumos un pieprasīt no tās informāciju. Informāciju var pieprasīt, konkrēti uzrādot nodalījuma numuru vai īpašuma kadastra numuru, vai īpašuma nosaukumu, vai īpašuma adresi.

No valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas izplatīšanas sistēmas var saņemt šādu informāciju par datorizētās zemesgrāmatas nodalījumiem:

■ Izrakstu no zemesgrāmatas nodalījuma;

■ Mutisku apstiprinājumu par īpašumu nostiprināšanu;

■ Ierobežotas pieejas informāciju;

■ Vispārējas lietošanas datu apstrādes rezultātus;

■ Īpaši pasūtītas datu apstrādes rezultātus;

■ Vispārēju informāciju.

No valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas izsniedzamās ziņas tiek sagatavotas un piegādātas klientiem, balstoties uz izplatīšanas datu bāzē uzglabāto informāciju. Tas nozīmē, ka klienti var saņemt informāciju par zemesgrāmatu nodaļu tiesnešu pieņemtiem un autorizētiem lēmumiem, kā arī par uzsāktiem, bet vēl nepabeigtiem tiesību nostiprinājumiem.

Kādu informāciju no zemesgrāmatas var saņemt nekustamā īpašuma īpašnieks?

Jebkuru informāciju, kas attiecas uz viņam piederošo nekustamo īpašumu un ir ievadīta zemesgrāmatas datu bāzē.

Kādu informāciju no zemesgrāmatas var saņemt trešās personas?

Informāciju par visiem zemesgrāmatās ierakstītajiem nekustamā īpašuma objektiem Latvijas Republikas teritorijā. Taču informāciju par nekustamā īpašuma īpašnieku, noslēgtajiem darījumiem un apgrūtinājumiem var saņemt tikai pats objekta īpašnieks un personas, kurām ir kādas tiesības uz nekustamo īpašumu. Citām personām šādu informāciju sniedz tikai ar zemesgrāmatu nodaļas tiesneša atļauju un tikai tad, ja pieprasījums ir motivēts.

Kādā situācijā man kā nekustamā īpašuma īpašniekam varētu būt vajadzīga izziņa no zemesgrāmatas?

Jebkurā situācijā, kad tas nepieciešams. Piemēram, šāda izziņa var kalpot par pierādījumu tam, ka jums pieder vai, gluži pretēji, nepieder nekustamais īpašums. Tāda izziņa ir obligāta, ja fiziska persona gatavo dokumentus maksātnespējas procesa uzsākšanai. Māmiņa, kam nepieciešami līdzekļi bērnu uzturēšanai, var lūgt tiesu pieprasīt no zemesgrāmatas izziņu par to, vai aizmāršīgajam tētiņam nepieder nekustamais īpašums. Tamlīdzīgu situāciju ir ne mazums.

Izziņu par jums piederošo nekustamo īpašumu varat saņemt jebkurā zemesgrāmatu nodaļā vai Tiesu administrācijā Rīgā, Ūnijas ielā 8, korpuss 9. Šai nolūkā jāuzraksta iesniegums un jāsamaksā 4,27 eiro. Atbildi iespējams saņemt turpat uz vietas vai pa pastu.

Tāpat iesniegumu var nosūtīt pa e-pastu uz adresi Šī e-pasta adrese ir aizsargāta no mēstuļu robotiem. Pārlūkprogrammai ir jābūt ieslēgtam JavaScript atbalstam, lai varētu to apskatīt., iesniegumā norādot vārdu, uzvārdu, personas kodu un dzīvesvietas adresi. Taču šajā gadījumā atbildi būs iespējams saņemt tikai Tiesu administrācijā Unijas ielā 8, korpuss 9.

Atbildi sagatavo triju darba dienu laikā.

Cik maksā izziņa no zemesgrāmatas?

Viss atkarīgs no tā, kāda izziņa vajadzīga. Zemesgrāmatas pakalpojumu cenu regulē Ministru kabineta 2013. gada 17. septembra noteikumi Nr. 871 „Tiesu administrācijas sniegto maksas pakalpojumu cenrādis” (http://likumi.lv/doc.php?id=260013).

Piemēram, vienu zemesgrāmatas nodalījuma datorizdruku var iegūt arī mājas apstākļos. AS Swedbank internetbankas lietotājiem cena būs 4,27 eiro + bankas komisijas maksa. Bet šādai izdrukai būs tikai informatīvs raksturs, tā nebūs oficiāli apstiprināta. Pēc zīmoga un paraksta būs personiski jāvēršas zemesgrāmatu nodaļā, iepriekš uzrakstot iesniegumu un samaksājot rēķinu 7,11 eiro apmērā par vienu dokumentu. Interneta vietnē (https://www.zemesgramata.lv/?cid=29) ir aprakstīta informācijas saņemšanas kārtība Tiesu un zemesgrāmatu departamentā:

1.  Klients aizpilda iesnieguma formu, norādot interesējošo nekustamā īpašuma adresi vai nosaukumu, vai nodalījuma numuru, vai kadastra numuru.

2.  Zemesgrāmatu departamenta darbinieks pārbauda, vai zemesgrāmatu datubāzē ir informācija par interesējošo īpašumu.

3.  Klientam tiek izsniegts rēķins par pakalpojumu saskaņā ar cenrādi vai arī piedāvāta iespēja uz vietas norēķināties ar maksājumu karti.

Pēc apmaksas veikšanas tiek izsniegta neapliecināta datorizdruka.

Kā ierakstīt ziņas zemesgrāmatā, ja esmu nopircis dzīvokli, māju vai zemi?

Pērkot un pārdodot nekustamo īpašumu, puses (pārdevējs un pircējs) paraksta pirkuma – pārdevuma līgumu, tātad noslēdz darījumu. Darījumu vajag nostiprināt (koroborēt) zemesgrāmatā. Šai nolūkā jādodas pie zvērināta notāra, lai sastādītu tā dēvēto nostiprinājuma lūgumu īpašuma tiesībām. Ja notārs apliecina tikai divus parakstus, nostiprinājuma lūgums izmaksās 72 eiro. Šajā dokumentā var norādīt, ka pircējs ir pilnvarots iesniegt zemesgrāmatu nodaļā visus nepieciešamos dokumentus. Kad visi dokumenti ir sagatavoti, pircējs dodas uz attiecīgā rajona zemesgrāmatu nodaļu un samaksā valsts nodevu Ministru kabineta 2009. gada 27. oktobra noteikumos Nr. 1250 „Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā” noteiktajā apmērā, kā arī kancelejas nodevu 14,23 eiro apmērā un 7,11 eiro par zemesgrāmatas apliecības izsniegšanu.

Te iezīmēta pati vienkāršākā shēma, kurā piedalās viens neprecējies pārdevējs un viens pircējs un īpašumam nav nekādu apgrūtinājumu. Bet noteikti jāatceras, ka katrs gadījums ir individuāls un iespējamo nianšu ir pietiekami daudz.

Cik maksā ziņu ierakstīšana zemesgrāmatā?

Maksa par jebkuru ziņu ierakstīšanu zemesgrāmatā ir tieši atkarīga no ierakstāmo ziņu rakstura un paša objekta cenas. Samērā liela nozīme ir arī darījuma dalībnieku radniecības pakāpei. Piemēram, ja dāvinājuma līgumu slēdz tuvi radinieki, par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā būs jāmaksā 0,5% no uzdāvinātā nekustamā īpašuma cenas, bet ne mazāk par 0,5% no īpašuma kadastrālās vērtības. Ja līdzīgu darījumu slēdz savstarpēji sveši cilvēki, valsts nodeva attiecīgi būs 3%.

Zemesgrāmatu nodaļu darbinieki vadās pēc apstiprināta cenrāža, ar kuru maksātājs var laikus iepazīties. Zemesgrāmatas pakalpojumu cenu regulē Ministru kabineta 2013. gada 17. septembra noteikumi Nr. 871 „Tiesu administrācijas sniegto maksas pakalpojumu cenrādis” (http://likumi.lv/doc.php?id=260013), bet valsts nodevas lielumu – Ministru kabineta 2009. gada 27. oktobra noteikumi Nr. 1250 „Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā”. Tāpat arī iespējams izmantot zemesgrāmatas mājas lapā (https://www.zemesgramata.lv/?cid=36) atrodamo kalkulatoru vai zvanīt uz informatīvo tālruni. Piemēram, Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas zemesgrāmatu nodaļai var zvanīt pa informatīvo tālruni +371 67225246. Tikai jāatceras, ka juridiskas konsultācijas tur nesniedz.

Ko darīt, ja man nav naudas, lai ziņas par nekustamā īpašuma iegādi ierakstītu zemesgrāmatā? Vai tas, ka saskaņā ar zemesgrāmatu īpašnieks joprojām ir iepriekšējais saimnieks, var radīt man kādus draudus?

Koroborācijas jeb simboliskās nodošanas sistēma prasa īpašuma tiesību ieguves tiesisko pamatu rakstiskā formā. Ņemot to vērā, ieguvējam ir tiesība prasīt no nekustamās mantas atsavinātāja, lai pēdējais veiktu visu nepieciešamo nekustamas mantas īpašuma pārejas ierakstīšanai zemesgrāmatās.

Nereti gadās, ka tieši īpašuma ieguvējs vai nu taupības, vai nezināšanas pēc izvairās no pienākuma nostiprināt zemesgrāmatā savas īpašuma tiesības. Diemžēl tas nozīmē reālus draudus zaudēt iegādāto nekustamo īpašumu, jo attiecībā pret trešajām personām iepriekšējais īpašnieks ir un paliek pārdotā nekustamā īpašuma īpašnieks līdz brīdim, kad zemesgrāmatā tiek izdarīts jauns ieraksts, un noslēgtais pirkuma – pārdevuma līgums līdz ierakstīšanai zemesgrāmatas nodalījumā ir saistošs tikai līgumslēdzējiem.

Tas nozīmē, ka nekas netraucē negodīgu pārdevēju jau pārdoto nekustamo īpašumu ieķīlāt vai pārdot vēlreiz. Īpasnieks taču ir tas, kura vārds ierakstīts zemesgrāmatā.

Bet tādā situācijā var ciest arī pārdevējs: viņam nāksies segt visus ar faktiski viņam vairs nepiederoša nekustamā īpašuma uzturēšanu saistītos izdevumus, piemēram, maksāt nekustamā īpašuma nodokli, ko var piedzīt tikai no tās personas, uz kuras vārda īpašuma tiesības reģistrētas zemesgrāmatā.

Mana māja jau sen uzbūvēta, bet nav ierakstīta zemesgrāmatā. Vai mani var sodīt?

Sods par mājas neierakstīšanu zemesgrāmatā pagaidām vēl nav paredzēts.