Klāt pārskatu laiks!

Šajā laikā dzīvokļu īpašnieki varēs atgādināt namu pārvaldniekiem, kurš mājā ir saimnieks. Sākot no 1. aprīļa, namu pārvaldniekiem rakstveidā jāsniedz iedzīvotājiem pārskats par uzticēto pārvaldīšanas uzdevuma izpildi, tai skaitā par pārvaldnieka rīcībā nodoto finanšu līdzekļu izlietojumu. Šis burvju papīrs parādīs, kādi ir bijuši mājas reālie ienākumi iepriekšējā gadā un kā pārvaldnieks izlietojis no iedzīvotājiem saņemto naudu.

Tiesības uz informāciju

Diemžēl ne visi mājokļu īpašnieki zina, ka viņiem ir tiesības saņemt no pārvaldnieka gada pārskatu, un nepieprasa to, bet vēlāk žēlojas, ka pārvaldnieks viņiem nesniedz informāciju, tur viņus pilnīgā neziņā un groza ciparus, kā pašam ienāk prātā.

Jā, gadās arī tā, ka pārvaldnieks ļaunprātīgi slēpj no klientiem patiesību, bet daudz biežāk mēs paši neizmantojam savas tiesības uz informāciju. Pēc visiem noteikumiem sastādīts namu pārvaldes gada pārskats sniedz dzīvokļa īpašniekam pilnīgu priekšstatu par to, kā apsaimniekots viņa nekustamais īpašums. Pamatojoties uz pārskatu, iespējams pārbaudīt pārvaldnieka darbu un pat pieņemt lēmumu par pāriešanu pie cita apsaimniekotāja (ja pašreizējais pārvaldnieks nav nodrošinājis iedzīvotājiem saprotamu un ticamu informāciju).

Rīgas apsaimniekotāju asociācijas vadītājs Igors Trubko stāsta, kā iedzīvotāji var saņemt namu pārvaldes pārskatus un kādām niansēm dokumentā jāpievērš īpaša uzmanība.

Likums „nepārņemtajiem”

– Namu pārvaldnieka pienākums sniegt iedzīvotājiem pārskatu ierakstīts Ministru kabineta noteikumos Nr. 1014, – saka Igors Trubko. – Turpat arī teikts, ka katru gadu līdz 1. aprīlim pārvaldnieks nosūta dzīvokļu īpašniekiem paziņojumu, norādot, kur un kā var iepazīties ar pārskatu par iepriekšējā kalendāra gadā iekasēto un izlietoto maksu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Pēc dzīvokļa īpašnieka lūguma pārvaldnieks minēto pārskatu rakstiski nosūta attiecīgajam dzīvokļa īpašniekam.

– Vai šis noteikums attiecas uz visiem pārvaldniekiem?

– Uz visiem ne, tikai uz tiem, kas pārvalda privatizētās mājas, ko dzīvokļu īpašnieki vēl nav pārņēmuši no valsts vai pašvaldības bilances. Ar vārdu sakot, daudzdzīvokļu mājas, kurās nav dzīvokļu īpašnieku biedrības vai pilnvarotās personas.

– Un kā tad ar iedzīvotāju pārņemtajām mājām?

– Mājās, kur nodibināta dzīvokļu īpašnieku biedrība vai ievēlēta pilnvarotā persona, kas pārņēmusi ēku no pilsētas vai valsts, darbojas mazliet savādāka sistēma. Arī tur iedzīvotājiem ir tiesības saņemt no pārvaldnieka gada pārskatu, bet to, kad un kā pārvaldnieks atskaitīsies dzīvokļu īpašniekiem, nosaka nevis MK noteikumi, bet gan paši iedzīvotāji. Pārskata sniegšanas termiņiem un nosacījumiem jābūt ierakstītiem ar pārvaldnieku noslēgtajā pārvaldīšanas līgumā.

Vienkārši pieprasiet!

– Kā zināms, privatizētu, bet iedzīvotāju nepārņemtu māju ir ļoti daudz, Rīgā pat lielum lielais vairākums...

– Tā tiešām ir. Tāpēc arī bija vajadzīgi Ministru kabineta noteikumi, kuros skaidri un gaiši norādīts, kad pārvaldniekam jāsniedz tādu māju iedzīvotājiem informācija par nekustamā īpašuma apsaimniekošanu iepriekšējā gadā. Katru gadu līdz 1. aprīlim namu pārvaldei jānosūta dzīvokļu īpašniekiem paziņojums par to, kur un kā viņi var iepazīties ar jauno pārskatu.

– Tātad pats pārskats dzīvokļa īpašniekam uz mājām netiek sūtīts?

– Parasti ne. Tāpēc ir svarīgi nepalaist garām uzaicinājumu ierasties pēc informācijas. Tas var būt publicēts apsaimniekošanas uzņēmuma mājas lapā internetā, atsevišķā rindiņā ierakstīts kārtējā dzīvokļa rēķinā vai izlikts mājas kāpņu telpā. Pievērsiet uzmanību tādiem paziņojumiem!

– Pieņemsim, ka cilvēks paziņojumu nav pamanījis. Ko tad?

– Jebkuram dzīvokļa īpašniekam ir tiesības pēc 1. aprīļa ierasties namu pārvaldē un palūgt atļauju iepazīties ar pārskatu gan par pagājušo gadu, gan par visiem iepriekšējiem gadiem. Šī informācija ir mājas lietas sastāvdaļa, tai jābūt jebkurā laikā pieejamai.

Vai māja var pelnīt?

– Pārskatu izsniedz līdzņemšanai vai ļauj tikai izlasīt turpat uz vietas?

– Pēc dzīvokļa īpašnieka pieprasījuma viņam jāizsniedz pārskata kopija.

– Mūsu lasītāji bieži sūdzas par pārvaldnieka visnotaļ skopajiem pārskatiem. Jā, papīrs ar skaitļiem ir iedots, bet norādīta tikai mājas ieņēmumu un izdevumu summa. Tiec nu skaidrībā...

– Tajos pašos Ministru kabineta noteikumos Nr. 1014 norādīts, kā jāizskatās pārvaldnieka ikgadējam pārskatam. Tas ir visai saturīgs dokuments, kurā dzīvokļa īpašniekam tiek sniegtas ziņas par katru veikto remontdarbu, katru avāriju, mājas uzkrājumiem...

– Pastāstiet, lūdzu, kādām pozīcijām jābūt pareizi sastādītā pārskatā!

– Ņemsim un kopā ieskatīsimies pareizā šā dokumenta paraugā. Vispirmām kārtām pārvaldniekam jānorāda, cik daudz naudas bijis mājas kontā uz 2012. gada sākumu. Summa var būt gan pozitīva, gan negatīva. Mīnus zīme parādīsies tad, ja 2011. gadā māja pārtērējusi līdzekļus vai avansā saņēmusi no namu pārvaldes lielus remonta darbus.

– Skatos, ka tālāk ir ieņēmumu daļa. Vai tajā tiek uzskaitīti līdzekļi, ko pārvaldnieks iekasējis no iedzīvotājiem?

– Jā, tikai es tos nesauktu par mājas ieņēmumiem. Tā ir nauda, ko dzīvokļu īpašnieki namu pārvaldei samaksājuši ar konkrētu mērķi: mājas apdrošināšanai, zemes nomas maksas un nekustamā īpašuma nodokļa samaksai. Bet tālāk nākamais postenis ir „Citi ieņēmumi”.

– Kādi ieņēmumi var būt parastai daudzdzīvokļu mājai?

– Šeit pārvaldnieks norāda, cik daudz naudas māja saņēmusi par koplietošanas telpu – bēniņu vai pagrabu izīrēšanu, par reklāmas izvietošanu uz mājas sienām un interneta operatoru iekārtu atrašanos uz jumta.

– Šai naudai jāpaliek mājas kontā?

– Protams, ja reiz nauda nopelnīta uz dzīvokļu īpašniekiem piederošā īpašuma rēķina, tai jānonāk mājas fondā. Tas ir iedzīvotāju tīrais ienākums, kuru viņi pēc tam var izlietot, piemēram, remontam. Namu pārvalde var iekasēt tikai nelielu maksu par menedžmentu – kādus 10–15% no naudas, kas saņemta par reklāmas izvietošanu vai telpu izīrēšanu.

„Sanitārā” nauda iztērēta!

– Tālāk pārvaldnieka gada pārskatā jāparādās mājas izdevumiem?

– Jā, pirmā un galvenā pozīcija – kopīpašuma sanitārā kopšana. Pārvaldniekam jānorāda, cik daudz naudas šim nolūkam saņemts no iedzīvotājiem un cik daudz reāli iztērēts. Parasti ieplānotā summa izrādās lielāka par patiesībā izlietoto. Bet to, kā būs šoreiz, grūti pateikt, jo ziemā lielus līdzekļus prasīja sniega un lāsteku tīrīšana no jumtiem. Tāpēc „sanitārā” pārpalikuma 2012. gadā varētu nebūt.

– Pieņemsim, ka mūsu māja tomēr ietaupījusi uz sanitārās kopšanas rēķina. Kas tālāk notiks ar šo naudu?

– Līdzekļu atlikums jāpārnes uz 2013. gadu, jo tā ir daļa no mājas kopējā fonda. Tikai precizēšu vienu lietu: reizēm iedzīvotāji, redzot summu, ko namu pārvalde ieplānojusi sanitārajai kopšanai, pauž sašutumu, sakot, ka par tādu naudu varētu algot trīs sētniekus, bet strādā tikai viens. Patiesībā namu pārvalde šo naudu tērē ne tikai apkopējas un sētnieka algošanai, bet arī kopšanai nepieciešamo materiālu un spectērpu iegādei, deratizācijai un dezinsekcijai, kritušo lapu izvešanai, jumtu tīrīšanai un tā tālāk.

Uzmanību – avārija!

– Par kādiem izdevumiem vēl jāatskaitās pārvaldniekam?

– Noteikti par mājas tehnisko apkopi (te ietilpst ūdensvada un kanalizācijas sistēmas, siltumapgādes sistēmas, elektroapgādes sistēmas u.c. aprūpe), kā arī par plānā paredzēto remontdarbu izpildi.

– Par to, lūdzu, sīkāk!

– Šajā pārskata pozīcijā pārvaldniekam sīki un precīzi jāuzskaita visi mājā 2012. gadā veiktie remontdarbi. Ārsienu siltināšana, jaunu durvju ielikšana un logu nomaiņa kāpņu telpās – tam visam jābūt skrupulozi aprakstītam, protams, norādot katra remonta vai labiekārtošanas darba cenu.

– Bet ja ieplānotais remonts mājā nav veikts?

– Pārskatā būs redzams, cik daudz naudas šim darbam sakrāts.

– Kā pārvaldniekam jāapraksta 2012. gadā veiktie avārijas darbi?

– Viņam noteikti tie jānosauc, tāpat norādot cenu. Bet vispār ziņas par avārijām iedzīvotājiem jāsaņem visa gada gaitā. Piemēram, ja apstājies lifts vai pagrabā sācis tecēt ūdensvads, pārvaldniekam jānosūta dzīvokļu īpašniekiem vai arī kāpņu telpās jāizliek paziņojumi par gaidāmo ārkārtas remontu un jāinformē iedzīvotāji par to, kur var apskatīt remontdarbu tāmi. Pēc avārijas likvidēšanas pārvaldniekam desmit dienu laikā jāpaziņo dzīvokļu īpašniekiem, cik šie darbi mājai izmaksājuši.

Algu saraksta noslēpums

– Vai pārvaldniekam jāstāsta iedzīvotājiem, kādu algu viņš saņēmis 2012. gadā?

– Pārskatā ir īpašas pozīcijas, kur norādītas mājas pārvaldīšanas pakalpojumu izmaksas un pārvaldnieka administratīvie izdevumi. Pārvaldnieka algu pēc tiem aprēķināt būs grūti, jo viņš droši vien pārvalda un apsaimnieko arī citu nekustamo īpašumu. Toties iedzīvotāji redzēs, cik konkrēti pārvaldniekam samaksājusi viņu māja.

– Ar ko mājas pārvaldīšanas izdevumi atšķiras no pārvaldnieka administratīvajiem izdevumiem?

– Redziet, mājas iedzīvotāji var namu pārvaldei nodot tikai apsaimniekošanas funkciju, bet pārvaldīšanu veikt paši. Tad apsaimniekotājam būs tikai administratīvie izdevumi, ko veido administratīvo telpu un tehnikas uzturēšana, darbinieku algas. Ja apsaimniekošanas uzņēmums reizē pilda arī pārvaldnieka funkciju, iedzīvotājiem būs jāmaksā arī par grāmatvedības un juridiskajiem pakalpojumiem un mājas lietas kārtošanu.

Paredzēt neparedzamo

– Skatos, ka gada pārskatā jāatspoguļo tāda lieta kā namu pārvaldes neparedzētie izdevumi. Kas tie tādi?

– Parasti iedzīvotāji neparedzētiem izdevumiem katru mēnesi maksā vienu divus santīmus par dzīvojamās platības kvadrātmetru. Tā mājai veidojas neliels rezerves fonds, ar kuru pārvaldnieks var rīkoties bez dzīvokļu īpašnieku kopsapulces atļaujas.

– Kā viņš drīkst tērēt mūsu uzkrājumus?

– Par šiem izdevumiem arī viņam jāinformē iedzīvotāji gada pārskatā. Tērēt šo naudu drīkst sīkiem neparedzētiem remontdarbiem vai sniega tīrīšanai no jumta, ja mājas pamatfondā līdzekļu tam nav pieticis.

– Kādiem kopsavilkuma skaitļiem pārskatā iedzīvotājiem jāpievērš īpaša uzmanība?

– Pārskata beigās pārvaldnieks norādīs, cik daudz naudas mājas kontā bija palicis 2012. gada beigās un kāds bija dzīvokļu īpašnieku kopējais komunālo maksājumu parāds.

– Vai no pārskata var uzzināt, konkrēti kuriem kaimiņiem ir lielākais parāds par dzīvokli?

– Nē, namu pārvaldei ir tiesības šādu informāciju sniegt tikai cilvēkam, ko dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir pilnvarojusi pārstāvēt visas mājas intereses.

Tagad pārskati – visos līgumos

– Jūs ieminējāties, ka dzīvokļu īpašnieku kopības un namu pārvaldes līgumā jābūt norādītam, kad pārvaldnieks sniedz iedzīvotājiem pārskatu. Bet redakcija saņem neskaitāmas sūdzības par to, ka pārvaldīšanas līgumā par to nekas nav teikts un pārvaldnieks atsakās sniegt klientiem informāciju.

– Daudziem valdījumā nepārņemto māju iedzīvotājiem vēl saglabājušies vecie līgumi ar namu pārvaldēm, kuros tiešām nav punkta par gada pārskata sniegšanas termiņu, tāpēc šie cilvēki ir it kā gaisā pakārti. Kāpēc? Tāpēc, ka mūsu likumdošanā ir nepilnība! Līdz 2012. gada 1. janvārim visus namu pārvalžu un klientu līgumus vajadzēja pārslēgt atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumam. Un tajos obligāti jābūt ierakstītam punktam par ikgadējiem pārskatiem! Diemžēl ne visi pārvaldnieki izpildījuši likuma prasību. Dzīvokļu īpašniekiem tādā gadījumā noteikti jāpieprasa līguma pārslēgšana, bet, ja namu pārvalde atsakās, jāmeklē godprātīgāks pārvaldnieks, jo tā ir satraucoša zīme.

Remonta izmaksas jākontrolē

– Ko darīt, ja pārvaldnieks ignorē iedzīvotāju prasības, neizrāda viņiem pretimnākšanu vai sniedz ļoti „apcirptu” pārskatu?

– Diemžēl tā gadās. Esam vērsušies Ekonomikas ministrijā un pašvaldībā ar jautājumu, ko šādā gadījumā darīt iedzīvotājiem. Par pašvaldības namu pārvaldi var iesniegt sūdzību pilsētas mēram vai Administratīvajā tiesā, bet kā cīnīties ar privātuzņēmējiem? Ak, vai, ierēdņi atbild, ka iedzīvotājiem pašiem nāksies izgudrot sodu pārvaldniekam. Viņi var lauzt ar pārvaldnieku līgumu un iesūdzēt viņu tiesā, jo, ja namu pārvalde nesniedz iedzīvotājiem finanšu informāciju, tas ir vistiešākais to cilvēku, kuri maksā uzņēmumam naudu, tiesību pārkāpums.

– No mūsu lasītājas vēstules: „Pārvaldnieks pārskatā norādījis, ka cauruļu nomaiņai pagrabā iztērējis 11 tūkstošus latu, taču mēs šaubāmies, ka darba izmaksas bijušas tieši tādas”. Kā lai iedzīvotāji pārbauda, cik patiess ir pārskats?

– Pagājušajā gadā pārvaldniekam bija jāiekārto katrai mājai atsevišķa grāmata, kurā tiek ierakstīta visa tehniskā un finanšu informācija par veiktajiem remontdarbiem. Jebkuram dzīvokļa īpašniekam ir tiesības iepazīties ar konkrēta darba tāmi.

– Vai namu pārvaldei nav jāsaskaņo ar iedzīvotājiem lielu remontdarbu izmaksas? Runa taču ir par desmitiem tūkstošu latu.

– Ja privatizētas mājas iedzīvotāji nav izpildījuši likuma prasību un nav pārņēmuši māju savā valdījumā, pārvaldniekam nav obligāti jāsaskaņo ar viņiem darbu izmaksas. Pašvaldības namu pārvalde, piemēram, patstāvīgi rīko konkursus un veic iepirkumus. Iedzīvotājiem vai nu ar to jāsamierinās, vai tomēr jāpārņem māja.

– Piedodiet, bet vai tas viņiem paver lielākas kontroles iespējas?

– Protams! Līgumā ar namu pārvaldi viņi varēs ierakstīt nosacījumu, ka nevienu remontu nedrīkst sākt bez iedzīvotāju piekrišanas un ka nevienu darbu māja neapmaksā bez mājas vecākā vai pilnvarotas personas īstenotas kontroles.

Nedot vaļu blēžiem

– Iedzīvotāji mums sūdzas par dažu namu pārvaldnieku neiedomājamo nekaunību. Viens tāds uzrāda it kā pagrabā veiktās cauruļu nomaiņas tāmi, bet pārbaudē atklājas, ka caurules ir tās pašas vecās, bet nauda jau pazudusi. Ko darīt?

– Tā jau ir krimināllieta. Galvenie dokumenti, kas apliecina mājā veiktos remonta darbus, ir līgums un darbu pieņemšanas akts. Ja šie dokumenti izrādās viltoti, iedzīvotājiem taisnā ceļā jādodas uz prokuratūru. Uz Rīgas apsaimniekotāju asociāciju pastāvīgi nāk cietušie, rāda it kā nomainīto tehnisko mezglu un komunikāciju fotogrāfijas. Spriežot pēc dokumentiem, darbs ir veikts, bet patiesībā mājai vienkārši norakstīta nauda. Piemēri tālu nav jāmeklē: pirms dažiem gadiem no amata tika atbrīvots pašvaldības namu pārvaldes vadītājs Sarkandaugavā. Viņu apsūdzēja par tamlīdzīgām izdarībām ar iedzīvotāju naudu.

– Vai jūsu praksē ir bijuši gadījumi, kad iedzīvotāji gūst uzvaru tiesas prāvā pret blēdīgu pārvaldnieku?

– Ir bijuši! Tikai, lūk, kas satrauc: viens otrs pārvaldnieks, baidīdamies, ka atklāsies veci grēki, uzvedas absolūti neadekvāti. Kad neapmierinātie iedzīvotāji cenšas pāriet citas namu pārvaldes paspārnē, tādi visiem spēkiem cenšas to aizkavēt. Viņi labi saprot, ka jaunais pārvaldnieks ātri atmaskos viņu blēdības, un tad arī līdz tiesai nav tālu.

Redakcijas vārdā piebildīsim, ka jebkura pārvaldnieka kontrole sākas ar gada pārskata saņemšanu. Tāpēc pacentieties aiziet uz namu pārvaldi un saņemt šo dokumentu. Lai arī papīrs nav liels, savu labumu tas noteikti dos.