Kas pasargās no negodīga pārvaldnieka?

Namu pārvaldnieku Latvijā kļūst aizvien vairāk – Ekonomikas ministrijas oficiālajā reģistrā jau reģistrēti 400. Taču aizvien biežāki kļūst arī gadījumi, kad pārvaldnieki nepareizi vai neapdomīgu izrīkojas ar mājas naudu, atstājot iedzīvotājus bez uzkrājumiem un komunālajiem pakalpojumiem. Neprofesionāla pārvaldīšana ir kā slazds, kurā jebkurš var iekļūt, tāpēc mēģināsim noskaidrot, kas un kā Latvijā kontrolē pārvaldniekus.

Atkal pazudusi iedzīvotāju nauda

Pagājušajā nedēļā izskanēja ziņa par kārtējo pret pārvaldnieku ierosināto krimināllietu. Policijas uzmanības lokā nonākusi firma Remaks, izmeklēšanas mērķis – noskaidrot, vai nav pazudusi iedzīvotāju nauda.

Laikraksts Kurzemes vārds vēsta, ka Andrejam Simonovam piederošās firmas Remaks nami un Remaks namu serviss apsaimnieko 13 daudzdzīvokļu mājas Liepājā. Rudenī namu pārvaldes klienti saņēma bargu brīdinājumu no SIA Liepājas enerģija. Uzņēmums ziņoja, ka iedzīvotājiem ir iekrājies milzu parāds, un pieprasīja noslēgt vienošanos par parāda samaksu triju gadu laikā. Pretējā gadījumā uzņēmums draudēja mājas atstāt bez siltuma.

Iedzīvotāji centās noskaidrot, kas par lietu, un nonāca pie nepatīkama atklājuma. Pēc viņu aprēķiniem, māju reālā parāda summa ir daudz mazāka par to, ko Andrejs Simonovs norādījis vēstījumā uzņēmumam Liepājas enerģija. Tas nozīmē, ka lielākā daļa no iedzīvotājiem par siltumu saņemtās naudas nav pārskaitīta pakalpojumu sniedzējam. Siltumapgādes uzņēmums pieprasīja, lai dzīvokļu īpašnieki otru reizi maksā jau samaksātos rēķinus.

Cilvēki bija nokļuvuši starp āmuru un laktu, un aukstums piespieda desmit māju iedzīvotājus izraudzīt pārstāvjus un noslēgt ar SIA Liepājas enerģija šķietamā parāda dzēšanas grafiku (tostarp namu pārvalde savu vainu daļēji atzina un solīja mājām katru mēnesi kompensēt liekos maksājumus). Vēl triju māju iemītnieki šā materiāla tapšanas brīdī turpināja salt.

Andrejs Simonovs, tiekoties ar sabiedrības pārstāvjiem, pastāstīja, ka nevar norēķināties par siltumu kādas mājas ieilgušās renovācijas dēļ. Šajā projektā esot ieguldīta visu pārējo māju iedzīvotāju par siltumenerģiju samaksātā nauda. Tas neapšaubāmi jau pats par sevi ir rupjš pārkāpums. Policija sola veikt dokumentu revīziju un aicina iedzīvotājus bruņoties ar pacietību, jo ekonomisko noziegumu izmeklēšana prasa lielu rūpību.

Šajā apkures sezonā tas ir jau ceturtais plašu rezonansi ieguvušais gadījums, kad iedzīvotāju nauda nav izlietota paredzētajiem mērķiem. Un cik tādu krāpšanas gadījumu vēl palikuši neatklāti?

Kas kontrolē pārvaldniekus?

Ekonomikas ministrijas Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktore Ilze Oša pastāstīja, kas Latvijā ir atbildīgs par pārvaldnieku godīgumu. Izrādās – tikai paši iedzīvotāji.

– Kas pie mums kontrolē namu pārvaldes?

– Kā jebkuru komercdarbību, arī pārvaldnieku darbu Latvijā kontrolē tikai pašas līgumslēdzējas puses – namu pārvalde un tās klienti.

– Vai nav nevienas speciālas iestādes, kur iedzīvotāji varētu vērsties ar sūdzībām?

– Valsts līmenī tādas iestādes nav. Pastāv tikai profesionālas pārvaldnieku apvienības – Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācija un Pārvaldnieku ģilde, bet to darbība ir saistīta ar pārvaldnieku izglītības un kompetences celšanu, un tās ar namu pārvaldēm sadarbojas tikai informācijas līmenī. Piemēram, māca pareizi strādāt ar parādniekiem.

– Kam Latvijā vispār ir tiesības nodarboties ar namu pārvaldīšanu?

– Tās var būt gan fiziskās, gan juridiskās personas. Būtībā nevienam nav liegts strādāt šajā segmentā. Aizliegumu nodarboties ar pārvaldīšanu personai vai uzņēmumam var noteikt tikai tiesa.

– Kāpēc pārbaudīt ūdens patēriņa skaitītājus drīkst tikai sertificēts santehniķis, bet pārvaldīt māju un rīkoties ar iedzīvotāju naudu – jebkurš, kas vēlas to darīt?

– Latvijā vēsturiski spēkā ir papildu prasības attiecībā uz reglamentētajām profesijām, piemēram, būvniecībā, medicīnā. Mājokļu pārvaldīšanā tādas prasības nekad nav eksistējušas. Kaut kādi spēles noteikumi spēkā stājās tikai 2010. gadā, kad tika pieņemts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Tad oficiāli parādījās Latvijā jauna profesija – pārvaldnieks.

– Jūs neatbildējāt uz jautājumu, kāpēc šajā profesijā var ienākt jebkurš cilvēks no ielas.

– Sākotnēji valsts radīja labvēlīgus nosacījumus, lai vispār piesaistītu cilvēkus pārvaldīšanas sfērai. Mēs paredzējām „iesildīšanās” laiku, lai saprastu, cik daudz pārvaldnieku mums ir, cik no viņiem pieteiksies profesionālajā reģistrā utt. Padziļināt prasības var tikai laika gaitā. Jūs sakāt, ka nepieciešama pārvaldnieku obligāta sertifikācija. Man ir pretjautājums: vai Latvijā ir pietiekami daudz namu pārvaldīšanas speciālistu? Ja šobrīd izvirzīsim stingras prasības, vai nepaliksim vispār bez pārvaldītājiem? Turklāt sertifikācija nozīmē papildu izdevumus, kuri visdrīzāk jau paaugstinās pārvaldnieka pakalpojumu cenu.

Kas maksās, ja pārvaldnieks ir viltvārdis?

– Vai pārvaldniekam Latvijā ir vajadzīga speciālā izglītība?

– Cilvēkam, kurš pārvalda māju, kuras dzīvojamā platība pārsniedz 1500 kvadrātmetru, ir nepieciešama trešā vai ceturtā līmeņa speciālā izglītība. Pat ja māju vēlas pārvaldīt kāds no tās īpašniekiem, viņam nepieciešama trešā līmeņa speciālā izglītība. Cilvēks bez izglītības drīkst pārvaldīt tikai mājas ar dzīvojamo platību līdz 1500 kvadrātmetriem.

– Pat ilggadējiem pārvaldniekiem jāpabeidz universitāte?

– Likums nosaka divējādas prasības. Jaunajiem pārvaldniekiem tiešām nepieciešams diploms. Lai iegūtu ceturtā līmeņa profesionālo izglītību, kas atbilst koledžai, jāmācās vismaz divi gadi. Prasība stājās spēkā 2010. gadā, un tikai 2012. gadā mēs saņēmām pirmo speciālistu izlaidumu. Savukārt pieredzējušiem pārvaldniekiem saskaņā ar Satversmes tiesas lēmumu ir atļauts savu kvalifikāciju apliecināt, nokārtojot tikai eksāmenus. Taču arī šādas pārbaudes sākās tikai 2012. gada maijā.

– Ko darīt, ja māja izvēlējusies pārvaldnieku bez izglītības?

– Neviens cits, tikai paši mājas īpašnieki zina, kas izvēlēts viņus pārstāvēt. Tas ir tikai normāli. Valsts nevar kontrolēt to, kas notiek aiz katras mājas durvīm.

– Tātad neviens nesodīs iedzīvotājus vai pārvaldnieku par likuma neievērošanu?

– Nē, tomēr iedzīvotājiem jāpilda Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums un par savu pilnvaroto jāievēl tikai prasībām atbilstošs cilvēks. Pieļauju, ka ar laiku dzīvokļu īpašniekiem tiks noteikta administratīvā atbildība par līguma slēgšanu ar cilvēku, kuram nav tiesību strādāt par pārvaldnieku. Taču ir vēl otrs aspekts, kas pagaidām likumā nav ietverts. Kas atbildēs par trešajām personām nodarīto kaitējumu? Piemēram, ja neprofesionāls pārvaldnieks laikus nav gādājis par jumta tīrīšanu un garāmgājējiem uz galvas uzkritis sniegs. Pārvaldnieks tādu situāciju visdrīzāk jau pieļāvis tāpēc, ka pienācīgi nezina savus pienākumus un mājas/mantas pārvaldīšanas noteikumus. Bet kam šajā gadījumā būs jāuzņemas atbildība? Šis jautājums pagaidām vēl nav atrisināts.

– Ko jūs iesakāt?

– Par sekām varētu atbildēt vai nu pats nekompetentais pārvaldnieks, vai arī iedzīvotāji, kas, slēdzot līgumu, nav pārliecinājušies par pārvaldnieka kvalifikāciju.

– Vēlaties panākt, lai cilvēkiem izdevīgāk būtu izvēlēties profesionāli?

– Jā, jo mūsu mērķis ir aizsargāt visu sabiedrību kopumā.

– Cik daudz māju drīkst apkalpot viens pārvaldnieks?

– Te nav nekādu ierobežojumu un tuvākajā laikā arī nebūs, jo pārvaldnieku mums vēl arvien ir par maz. Ja pateiksim, ka katrs drīkst pārvaldīt tikai 50 māju, piedzīvosim profesionāļu deficītu. Turklāt tādu prasību var izvirzīt tikai tad, ja ir pierādījumi, ka pārvaldnieks netiek galā ar darbu apjomu. Viens cilvēks varbūt var pārvaldīt desmit māju, bet otrs nolīgst prasmīgus palīgus un tiek galā ar piecdesmit mājām. Tāpēc pagaidām neredzu argumentus aizliegumu noteikšanai.

Nepieļaut zagšanu

– Biežāki kļūst gadījumi, kad pārvaldnieks iekasē no iedzīvotājiem naudu, bet nepārskaita to komunālo pakalpojumu sniedzējiem.

– Dzīvokļu īpašniekiem vispirms jāpārliecinās, ka naudas pārskaitīšana tiešām aizkavējusies, pieprasot namu pārvaldē informāciju par veiktajiem maksājumiem. Ja informāciju iegūt neizdodas, jāvēršas tiesībsargājošajās institūcijās. Naudas piesavināšanās ir kriminālnoziegums, un pārvaldnieku sodīšana ir tiesībsargājošo institūciju kompetencē.

– Bet kā nepieļaut zādzības?

– Ir vairāki paņēmieni. Izraugoties pārvaldnieku, reizē mājā vajag nodibināt dzīvokļu īpašnieku biedrību un uzdot tai kontrolēt tā dēvētos tranzītmaksājumus – par komunālajiem pakalpojumiem samaksātās naudas pārskaitīšanu. Tāpat prātīgi būtu atvērt atsevišķu (tranzīta) kontu iedzīvotāju maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem. Pārvaldnieks nevarēs tā vienkārši paņemt naudu no šāda konta, viņš varēs tikai pārskaitīt to pakalpojumu sniedzējiem.

– Parunāsim par pārvaldniekiem, kuri naudu jau piesavinājušies. Kā lai iedzīvotāji dabū savu naudu atpakaļ?

– Ja pārvaldnieks izdarījis noziegumu, dzīvokļu īpašniekiem tiesas ceļā jāprasa atlīdzināt zaudējumus.

– Parasti noziedznieks pazūd vai arī piesaka maksātnespēju. Kādas mājai ir izredzes atjaunot taisnīgumu?

– Pieredze liecina, ka tādos gadījumos naudu atgūt nav iespējams. Tāpēc Ekonomikas ministrija iesaka kopš sadarbības pirmās dienas kontrolēt namu pārvaldnieka darbību. Jā, tas prasa pūles, mājai vajadzīgs ar iniciatīvu apveltīts cilvēks. Bet regulāras kontroles gadījumā, ja arī pārvaldnieks tiek pieķerts iedzīvotāju samaksātās naudas aizturēšanā, zaudējumi līdzinās viena vai divu mēnešu maksājumiem. Tas ir labāk, nekā zaudēt naudu par gadu.

Zaga pārvaldnieks, atbild iedzīvotāji

– Kāpēc komunālo pakalpojumu sniedzēji prasa, lai apzagtie iedzīvotāji otrreiz maksā rēķinus? Vai viņiem nevajadzētu pieprasīt naudu no pārvaldnieka?

– Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu par mājas apsaimniekošanu jārūpējas un līgumi jāslēdz pašiem dzīvokļu īpašniekiem. Ja īpašnieki paši nevēlas vai nespēj ar to nodarboties, viņi ievēl pilnvaroto personu – pārvaldnieku. Tāpēc uz pārvaldnieku attiecas visi nosacījumi, kas Civillikuma izpratnē saistīti ar pilnvarotu personu. Tas nozīmē, ka visas darbības pārvaldnieks veic dzīvokļu īpašnieku vārdā. Ja pārvaldnieks nav samaksājis mājas rēķinus par siltumu un ūdeni, likuma izpratnē saistības nav izpildījusi dzīvokļu īpašnieku kopība. Tāpēc arī pakalpojumu sniedzēji pretenzijas izvirza tieši mājas iedzīvotājiem, nevis pārvaldniekam.

– Vai nebūtu laiks atteikties no šāda principa?

– Kādā veidā?

– Uzliekot pārvaldniekam pienākumu atbildēt par iedzīvotāju samaksātās naudas tālāku pārskaitīšanu.

– Atkārtoju: tāda atbildība paredzēta Krimināllikumā.

Pārtraukt attiecības pēc noteikumiem

– Lasītāji ziņo, ka saņemot rēķinus reizē no diviem pārvaldniekiem – vecā un jaunā (iepriekšējā namu pārvalde apstrīd kopsapulces lēmumu par pilnvaru atsaukšanu). Kam ieteiksiet maksāt?

– Tādu gadījumu nav daudz, bet tie ir skaļi izskanējuši. Mēs aicinām Saeimu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā izdarīt grozījumus, precīzi nosakot pārvaldnieka maiņas procesu. Bet dzīvokļu īpašnieki jau tagad paši savā mājā var ieviest tādus noteikumus.

– Paskaidrojiet, lūdzu!

– Kamēr vēl nav izdarīti grozījumi likumā, dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības noteikt īpašu kārtību pārvaldīšanas līgumā. Šajā dokumentā jāiekļauj punkti par tiesību, saistību un dokumentu nodošanu gadījumā, ja māja pārtrauc attiecības ar pārvaldnieku.

– Par kādām detaļām konkrēti vajadzētu vienoties?

– Līgumā svarīgi noteikt, kā tieši dzīvokļu īpašnieki paziņo pārvaldniekam par līguma pārtraukšanu, kam un kā pārvaldnieks nodod lietas un kad viņam jābeidz izrakstīt rēķinus par apsaimniekošanu. Konflikta gadījumā tas mājas iemītniekiem ļaus noteikt, no kāda datuma sākt maksāt jaunā pārvaldnieka izrakstītos rēķinus.

– Vai tas palīdzēs gadījumā, ja no pienākumiem atstādinātais pārvaldnieks formāli apstrīdēs mājas lēmumu?

– Dzīvokļu īpašniekiem nevajag dot pārvaldniekam ieganstu apstrīdēt viņu lēmuma likumību. Ja kopsapulces protokolā ir vājas vietas (piemēram, par pāriešanu citas namu pārvaldes aprūpē balsojuši arī mājas iemītnieki, kam nav balsstiesību), tad labāk sarīkot atkārtotu sapulci un dokumentus noformēt pareizi.

– Ir versija: jāmaksā tā pārvaldnieka rēķini, kurš noslēdzis līgumus ar pakalpojumu sniedzējiem.

– Nepiekrītu. Noteicošā nozīme ir spēkā esošam pārvaldīšanas līgumam. Ja dzīvokļu īpašnieki ar kopīgu lēmumu šo līgumu atsaukuši, pārvaldnieks zaudē jebkādas tiesības izrakstīt rēķinus par pakalpojumiem.

– Ko darīt, ja pārvaldnieks pilnvaru atsaukšanu apstrīd tiesā?

– Statuss kļūst nenoteikts. Dzīvokļu īpašniekiem ir svarīgi pašiem apzināties, ko viņi vēlas. Apstrīdēt var tikai lēmuma likumību. Tāpēc iedzīvotājiem labāk atkārtot balsošanu un noformēt to pēc visiem noteikumiem, lai kādu gadu nezaudētu tiesāšanās dēļ.

Nepieciešams mājas lietas dublikāts

– Iedzīvotāji sūdzas, ka atlaistie pārvaldnieki nenodod viņiem mājas dokumentus, bet bez tiem nav iespējams izrakstīt rēķinus un veikt apsaimniekošanu.

– Tā ir reāla problēma. Neredzu, kā to būtu iespējams atrisināt ar normatīvu palīdzību. Pārvaldīšanas likums nosaka, kā un kad pārvaldniekam jānodod pilnvaru pārņēmējam galvenie dokumenti – mājas lieta. Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem dzīvokļu īpašnieki var pilnvarot vienu no mājas iemītniekiem glabāt pie sevis mājas lietu. Pārvaldniekam tā tiek izsniegta pēc pieprasījuma. Cits variants – papīrus var sadalīt: pārvaldniekam nodod aktuālo informāciju, bet pie iedzīvotājiem paliek arhīvs – kopsapulces protokoli, tehniskā dokumentācija, līgumi. Vēl viena iespēja – mājas pilnvarots dzīvokļa īpašnieks var pieprasīt visu dokumentu dublikātus. Tā tiktu izveidota mājas lietas rezerves kopija, un tad lietas nodošana problēmas neradīs.

– Vai pārvaldnieku var sodīt par mājas lielas slēpšanu, piemēram, pieprasot tiesas ceļā noteikt pārvaldniekam profesionālās darbības aizliegumu?

– Nevaru droši apgalvot, ka tiesa dokumentu aizkavēšanu atzīs par pietiekamu pamatu tādam sodam. Prasības celšana būtu pēdējais līdzeklis.

– Vai valsts nevarētu izveidot dokumentu reģistru visām Latvijas mājām?

– Esam sprieduši par vienotas elektroniskās sistēmas radīšanu, kurā glabātos informācija par visu 30 000 Latvijas māju apsaimniekošanu, taču es personiski uzskatu, ka tas nav valsts uzdevums, jo neviena uzņēmējdarbība Latvijas daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanu, taču es personiski uzskatu, ka tas nedotu nekādu efektu. Valsts no tā labumu negūtu. Vai mēs varēsim novērtēt, cik pamatoti bijuši remonta izdevumi mājās? Nē! Varēsim uz šo dokumentu pamata piespiest pārvaldniekus strādāt labāk? Arī ne! Tā būtu tikai lieka ķēpāšanās ar papīriem un nevajadzīga nasta namu pārvaldniekiem.

Pārvaldnieka apdrošināšana – no iedzīvotāju kabatas

– Pārvaldniekiem Latvijā ir dota liela brīvība. Pastāv bažas, ka daži šo brīvību izmanto ļaunprātīgi.

– Sarunas sākumā jūs ieminējāties par pārvaldnieku iespējamo sertifikāciju. Šis jautājums agrāk vai vēlāk parādīsies ministrijas darba kārtībā. Pārvaldnieks ir persona, kas rīkojas ar citu cilvēku līdzekļiem. Ja reiz mēs prasām sertificēt un licencēt kredītiestādes, kas izsniedz naudu, loģiski būtu sākt diskusiju arī par pārvaldniekiem izvirzāmajām prasībām. Viens no paņēmieniem būtu pārvaldnieka civiltiesiskās atbildības obligāta apdrošināšana.

– Tas ir vienkāršs un efektīvs kontroles paņēmiens. Kāpēc šādu sistēmu nevarētu ieviest jau tagad?

– Mēs esam piesardzīgi, jo par jebkurām pārvaldniekiem izvirzītajām papildu prasībām maksā dzīvokļu īpašnieki. Namu pārvaldes obligātās apdrošināšanas cena tiktu iekļauta apsaimniekošanas tarifā. Mūsu sabiedrība vēl izjūt krīzes sekas, tāpēc nesteidzam noteikt jaunas prasības, kas cilvēkiem varētu ietekmēt izdevumus par dzīvokli. Bet tas ir tuvāko gadu jautājums.

– Atgriezīsimies pie pārvaldnieku darbības kontroles. Bēdīgi slavenā namu pārvalde Māju serviss KSA nepārskaitīja uzņēmumam Rīgas siltums tūkstošus iedzīvotāju samaksāto latu, taču nesaņēma nekādu sodu un atdzima ar jaunu nosaukumu – Jaunā vide. Vai valsts pienākums nebūtu aizliegt tādu firmu darbību?

– Mums nav tam instrumentu. Vienīgais, kas pasargā iedzīvotājus, ir informācija par tādu namu pārvalžu bēdīgo reputāciju.

– Kā namu pārvaldniekus kontrolē kaimiņvalstīs?

– Eiropā pastāv profesionālās apvienības, kas stingri seko savu biedru reputācijai. Ja namu pārvalde ir tādā apvienībā, tad skaidrs, ka tai var uzticēties. Mēs vēlētos Latvijā redzēt tikpat ietekmīgas nevalstiskās organizācijas. Bet, ticiet man, nekur Eiropā valsts tiešā veidā nekontrolē namu pārvaldes.

– Taču mūsu iedzīvotājiem pagaidām nepietiek ne spēka, ne zināšanu, lai paši kontrolētu namu pārvalžu darbību. Vai nebūtu laiks viņu atbalstam radīt Patērētāju tiesību aizsardzības centram līdzīgu valsts iestādi?

– Nekā jauna šajā idejā nav. Agrāk pēc šāda principa galvaspilsētā darbojās aģentūra Rīgas mājoklis, valstij bija sava dzīvokļu aģentūra. Krīzes laikā šīs iestādes slēdza, bet to darbu turpina Ekonomikas ministrija – mūsu mājas lapā var atrast pārvaldīšanas un renovācijas līgumu paraugus, informāciju par mājokļu pārvaldīšanu, pārņemšanu un siltināšanu. Tāpēc veidot Latvijā jaunu tāda veida organizāciju nav plānots.

Tātad Ekonomikas ministrijai nav nekā nomierinoša, ko teikt dzīvokļu īpašniekiem. Ja nevēlaties tikt apkrāpti, uz valsts atbalstu neceriet. Vispareizākais būs mājā izveidot pašiem savu kontroles sistēmu. Tas nebūs viegli, toties pasargās iedzīvotājus no nepatikšanām desmitu tūkstošu latu vērtībā.