Kas tie tādi – dzīvokļu kooperatīvi?

Mūsu redakcijas pasta somā sakrājušās vēstules par dzīvokļu īpašnieku kooperatīvajām sabiedrībām, vienkāršāk sakot – dzīvokļu kooperatīviem. Likumus par parastajiem mājokļiem, ko pārvalda un apsaimnieko attiecīgi pašvaldības vai privātie uzņēmumi, mēs esam izpētījuši krustu šķērsu, turpretī par kooperatīviem vēl ir ļoti daudz neskaidrību.

Uz mūsu lasītāju jautājumiem atbild Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta Apsaimniekošanas pārvaldes galvenā speciāliste Inta Ozoliņa.

Kādas tiesības ir kooperatīva biedriem?

„Varbūt beidzot pienācis laiks uzrakstīt par dzīvokļu kooperatīvu aprūpē esošajām mājām? Mūsu daudzdzīvokļu māju apsaimnieko DzĪK Mežciems. Mēs daudz ko vēlētos noskaidrot. Piemēram, kāpēc mājām ir atšķirīgi tarifi? Vienā mājā ūdens uzsildīšana maksā divus latus par kubikmetru, kaimiņos – piecus latus, lai gan ūdens temperatūra ir vienāda. Tas pats sakāms par liftiem: vienā mājā dzīvokļu īpašnieki maksā divus latus, otrā latu.

Tarifi atšķiras katru mēnesi. Nav skaidrs, kā tas ir iespējams. Nekad nezini, cik būs jāmaksā, maksa katru mēnesi var ievērojami atšķirties.

Vēl viens jautājums: vai kooperatīva pārstāvjiem ir tiesības bez brīdinājuma un bez dokumentiem ierasties dzīvoklī, lai nolasītu skaitītāju rādījumus? Pat ja dzīvoklī esošie cilvēki saka, ka saimnieku nav mājās, un lūdz iegriezties vēlāk, kooperatīva darbinieki to neņem vērā un bez atļaujas iet iekšā dzīvoklī.

Arī šāds jautājums: ja dzīvokļa īpašnieks nav parakstījis līgumu ar kooperatīvu, bet visus rēķinus par dzīvokli ir samaksājis, kādi plusi vai mīnusi ir šādā situācijā?”

– Vispirms par tarifiem. Dzīvojamās mājas atšķiras pēc lieluma un dzīvokļu skaita, pēc būvniecības gada un izmantotajiem būvmateriāliem, kā arī pēc novietojuma. Tieši tāpat var atšķirties maksājumi par komunālajiem pakalpojumiem. Piemēram, mājā, kur veikti elementāri siltināšanas darbi, maksa par ūdens uzsildīšanu var būt zemāka nekā mājā, kur pagrabs nav nosiltināts un no cauruļvadiem noplēsta izolācija.

Departaments iesaka katras mājas dzīvokļu īpašniekiem uzdot vienam vai vairākiem iedzīvotājiem regulāri uzturēt sakarus ar kooperatīvo sabiedrību un mājām izrakstītos rēķinus salīdzināt ar rēķiniem, kas saņemti no pakalpojumu sniedzējiem – AS Rīgas siltums, SIA Rīgas ūdens un citiem.

Tas, kā kooperatīvs veic ūdens patēriņa skaitītāju rādījumu pārbaudi, drīzāk ir savstarpējās saprašanās jautājums, jo neviens normatīvais akts šādas pārbaudes kārtību nenosaka. Kooperatīvam pārbaude jāveic iespējami taktiski un iedzīvotājiem ērtā laikā. No otras puses, iedzīvotājiem nevajadzētu kavēt rādījumu nolasīšanu.

Nobeigumā par dzīvokļu īpašnieku tiesībām. Ja dzīvokļa īpašnieks nav kooperatīvās sabiedrības biedrs, viņam ir tādas pašas tiesības un pienākumi kā kooperatīva biedriem. Vienīgā atšķirība – viņam nav balsstiesības kooperatīvās sabiedrības biedru kopsapulcē un viņš nevar piedalīties lēmumu pieņemšanā par sabiedrības darbību. Šādu cilvēku nevar arī ievēlēt kooperatīva valdē vai revīzijas komisijā.

Kā savaldīt priekšsēdētāju?

„Vēršos pie jums sasāpējuša jautājuma sakarā. Mūsu māju apsaimnieko kooperatīvs. 2011. gadā mājai uzlika jaunu jumtu. Kooperatīva vadība šim darbam bez konkursa nolīga savu firmu. Jumta remonts mums izmaksāja 28 tūkstošus latu, bet notekcaurules piestiprinātas nepareizi, lietus laikā ūdens sitas pirmā stāva logos un gāžas uz ārējās palodzes. Pie mājas pamatiem jau izveidojies ūdens grāvis.

Vairākas reizes esmu vērsusies pie kooperatīva priekšsēdētājas ar lūgumu novērst nepilnības, bet viņa ignorē visus mūsu iesniegumus. Drīz apritēs gads, kopš mums nākas pieciest viņas firmas pieļautās paviršības. Ko vēl mēs varētu darīt?”

Rasma

– Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 15. panta otro daļu pārvaldnieka pienākums ir vismaz reizi gadā rakstveidā sniegt pārskatu dzīvojamās mājas īpašniekiem par veiktajiem pārvaldīšanas uzdevumiem, tajā skaitā pārskatu par pārvaldniekam nodoto finanšu līdzekļu un mantas izlietošanu. Pamatojoties uz šo likuma punktu, jums ir tiesības pieprasīt no dzīvokļu kooperatīva valdes pilnīgu pārskatu par veikto jumta remontu un ar to saistītajiem izdevumiem. Pārskatu jūs varat saņemt rakstveidā vai mutiski dzīvokļu īpašnieku kopsapulces laikā.

Atgādinu arī: ja dzīvokļu īpašniekus, kuri ir kooperatīvās sabiedrības biedri, neapmierina valdes darbs, viņi var pieņemt lēmumu par kooperatīvās sabiedrības valdes pārvēlēšanu vai citādi reorganizēt tās darbu. Saskaņā ar Kooperatīvo sabiedrību likumu (38. pants) kooperatīvās sabiedrības augstākā pārvaldes institūcija ir kooperatīvās sabiedrības biedru kopsapulce. Tai pašā likuma pantā teikts, ka īpašu jautājumu izlemšanai kooperatīvās sabiedrības valde, ja nepieciešams, var sasaukt biedru ārkārtas kopsapulci. Ārkārtas kopsapulce valdei jāsasauc arī tad, ja sabiedrības statūtos noteiktajā kārtībā to pieprasa vismaz viena desmitā daļa biedru.

Saskaņā ar Kooperatīvo sabiedrību likuma 39. panta otro daļu kooperatīvās sabiedrības biedru kopsapulcei ir tiesības atsaukt kooperatīva valdi vai citādi reorganizēt tās darbu.

Dzīvokļu īpašnieku (t.sk. arī to, kuri nav kooperatīvās sabiedrības biedri) kopsapulcei ir tiesības ar balsu vairākumu pieņemt lēmumu par mājas izstāšanos no kooperatīvās sabiedrības un pārvaldnieka maiņu. Tādā gadījumā ir jāizvēlas cita dzīvojamās mājas pārvaldīšanas forma, piemēram, var reģistrēt mājā dzīvokļu īpašnieku biedrību vai Civillikumā noteiktajā kārtībā noslēgt savstarpēju līgumu par dzīvojamās mājas kopīpašuma pārvaldīšanu.

Kooperatīvo sabiedrību likuma pārejas noteikumu 9. punkts nosaka: ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajai kārtībai pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu citam apsaimniekotājam, kooperatīvā sabiedrība, kura pārvaldījusi dzīvojamo māju līdz dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmuma pieņemšanai, zaudē tiesības veikt dzīvojamās mājas apsaimniekošanu. Kārtība, kādā īpašnieku kopība pieņem lēmumu par pārvaldnieka maiņu, sīki aprakstīta Dzīvokļa īpašuma likumā (16.–20. pants).

Ja dzīvokļu īpašnieki uzskata, ka kooperatīvās sabiedrības valdes rīcība mājas jumta remonta gadījumā ir bijusi prettiesiska un radījusi viņiem finansiālus zaudējumus, viņi var vērsties tiesā un realizēt savas īpašnieka tiesības Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā.

Apkopojam teikto: ja kooperatīvās sabiedrības valdes priekšsēdētājs nepalīdz iedzīvotājiem risināt problēmas, vajag vai nu viņu pārvēlēt, izraudzīties citu apsaimniekotāju, vai arī iesūdzēt tūļu tiesā.

Kurp aizplūst nauda?

„Mūsu kooperatīvam līdz 2012. gada maijam līgums par siltumapgādes sistēmas apkopi bija noslēgts ar privātu uzņēmumu. Par to no iedzīvotājiem iekasēja 0,123 santīmus par dzīvojamās platības kvadrātmetru un uzņēmumam maksāja nedaudz vairāk par 40 latiem mēnesī.

Kopš jūlija valdes priekšsēdētājs ir pieņēmis darbā santehniķi un maksā viņam kopsapulces akceptētu un kooperatīva budžetā iekļautu algu, taču turpina arī no mums iekasēt agrākos 0,123 santīmus par kvadrātmetru. Vai tas ir likumīgi? Vai nav tā, ka mēs divreiz maksājam par vienu un to pašu pakalpojumu?”

Tatjana

– Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta pirmo daļu dzīvokļa īpašniekam jāsedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktie izdevumi obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai. Maksas lielums ir atbilstošs konkrētā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram. Piemēram, ja jums pieder kopīpašuma 5/10 domājamās daļas, jums jāsedz 5/10 pārvaldīšanas izdevumu.

Tā kā dzīvokļu kooperatīva rīcībā nav savu finanšu līdzekļu, pārvaldīšanas un apsaimniekošanas izdevumi tiek segti par dzīvokļu īpašnieku ikmēneša maksājumiem.

Lai iedzīvotājiem būtu pilnīga informācija par apsaimniekošanas maksas izlietojumu, pārvaldniekam ir tiesības ikmēneša rēķinos to sadalīt atsevišķās pozīcijās. Piemēram, var norādīt, cik konkrētais dzīvoklis maksā par ūdensapgādi un kanalizāciju, par mājas siltumapgādes sistēmas tehnisko apkopi utt.

Tā kā neredzu konkrētās dzīvojamās mājas ieņēmumu un izdevumu tāmi, nevaru pateikt, kādam mērķim pārvaldnieks izlieto iedzīvotāju samaksātos 0,123 latus par dzīvojamās platības kvadrātmetru. Varbūt šī nauda tiek tērēta santehniķa algai, varbūt ūdensapgādes sistēmas uzturēšanai nepieciešamo materiālo iegādei vai citiem mērķiem.

Mājas iedzīvotājiem vajadzētu dzīvokļu kooperatīvā pieprasīt informāciju par minēto līdzekļu izlietojumu. Lieti var noderēt arī ikgadējā apsaimniekošanas tāme, pēc kuras viegli var noprast (iespējams, ar mūsu departamenta speciālistu palīdzību), kurp aizplūst nauda.