Kooperatīvs vai dzīvokļu īpašnieki?

Redakcijā vēršas kooperatīvu pārvaldīto un apsaimniekoto māju iedzīvotāji. Viņi interesējas, pēc kādiem noteikumiem viņiem jādzīvo, kopš spēkā stājies Dzīvokļa īpašuma likums.

Likums sanaido cilvēkus?

Likumā teikts, ka svarīgākos mājas apsaimniekošanas jautājumus – pārvaldnieka izvēli, apsaimniekošanas maksas noteikšanu, remonta plāna apstiprināšanu – var izlemt tikai dzīvokļu īpašnieku kopība.

„Bet mūsu mājā neviens neprasa iedzīvotāju domas, visu izlemj kooperatīva valde,” tā dzīvokļu īpašnieki. „Uzskatām, ka mums nelikumīgi liegtas balsstiesības”.

No otras puses pienāk kooperatīvu vadītāju un aktīvistu sūdzības. Viņi stāsta par iedzīvotājiem, kuri nevēlas iestāties kooperatīvā un piedalīties mājas problēmu risināšanā.

„Pēc Dzīvokļa īpašuma likuma pieņemšanas mūsu kooperatīvā sākās domstarpības. Mēs taču vairāk nekā 20 gadus esam dzīvojuši saskaņā ar Kooperatīvo sabiedrību likumu un kooperatīva statūtiem,” raksta Ludmila Guseva.

Tagad mājā uzradušies jauni iemītnieki. Nopirkuši dzīvokli, viņi nevēlas stāties kooperatīvā. Šie cilvēki izvirza mums pretenzijas, apgalvojot, ka kooperatīvs ierobežo viņu kā dzīvokļu īpašnieku tiesības.

Mēs šos cilvēkus aicinām uz visām sapulcēm, tikai paskaidrojam, ka viņiem nav balsstiesību. Viņi balso tikai tad, ja tiek spriests par plašiem remonta darbiem.

Visi kooperatīva biedri mūsu mājā savulaik ir ieguldījuši pajas un turpina maksāt biedra naudu. Ja nepieciešams savākt naudu kāpņu telpas remontam, mums tagad jāmēģina pierunāt jauno dzīvokļa saimnieku samaksāt savu daļu. Biežāk rodas nesaskaņas, izskan paziņojumi: „Bet mums neko nevajag!”

Agrāk mājā visi zināja savas tiesības un pienākumus. Pēc Dzīvokļa īpašuma likuma pieņemšanas sākās klačas. Katrs likumu izprot pa savam un velk deķīti uz savu pusi. Sakiet, kā lai dzīvojam tālāk?!”

Kooperatīvs ir tikai pārvaldnieks

Atbild Rīgas Apsaimniekotāju asociācijas vadītājs Igors Trubko:

– Daudzi neizprot, kas īsti ir dzīvokļu kooperatīvs. Tagad tā ir tikai organizācija, kas ar dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumu iegūst tiesības pārvaldīt māju.

– Kā īpašnieku sabiedrība vai parasta namu pārvalde?

– Jā, kooperatīvs ir iedzīvotāju izvēlēts pārvaldnieks. Ne padomju laikā iedzīvotāju ieguldītās pajas, ne samaksātā biedru nauda nedod kooperatīvam lielākas tiesības pārvaldīt māju nekā jebkuram citam pārvaldniekam. Iedzīvotāji jebkurā brīdī var izvēlēties citu pārvaldītāju.

– Tātad kooperatīvam jāpakļaujas Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumam un Dzīvokļa īpašuma likumam?

– Tā ir. Abi likumi ir stājušies spēkā relatīvi nesen. Bet tie ir principiāli mainījuši dzīvojamo māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas nostādnes Latvijā.

– Kā izpaužas pārmaiņas?

– Pirmkārt, tagad vairs nav svarīgi, kas apsaimnieko māju. Svarīgi, ka par māju atbildīga ir dzīvokļu īpašnieku kopība.

– Tātad par svarīgāko varas institūciju mājā kļuvusi dzīvokļu īpašnieku kopsapulce neatkarīgi no tā, vai šie īpašnieki ir vai nav kooperatīva biedri?

– Tieši tā.

Savas tiesības jāaizstāv

– Kādus jautājumus var izlemt tikai dzīvokļu īpašnieki?

– Tikai īpašnieku kopībai ir tiesības dot vai atsaukt pilnvarojumu mājas vārdā, nodot lietošanā kopīpašuma daļas – pagrabus, zemi, palīgtelpas. Bet galvenais, ka tikai visi mājas dzīvokļu īpašnieki kopīgi var izlemt, kam uzticēt mājas pārvaldīšanu, kādus darbus uzdot pārvaldniekam un cik maksāt par pārvaldīšanu. Šos jautājumus izlemj ar balsu vairākumu, piedaloties visiem dzīvokļu īpašniekiem.

– Vai kooperatīvs var pieņemt lēmumus šajos jautājumos, nepielaižot pie balsošanas iedzīvotājus, kas nemaksā biedra naudu?

– Principā tas ir pretlikumīgi. Bet ir gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieku kopība savas ekskluzīvās tiesības nodod kooperatīvam. Tā sacīt, mēs tik ļoti uzticamies valdei, ka ļaujam tai maksu par pārvaldīšanu noteikt tikai kooperatīva biedru kopsapulcē (pēc statusa tā ir pakāpienu zemāka par dzīvokļu īpašnieku kopsapulci). Bet, lai nodotu ekskluzīvās tiesības kooperatīvam, vajadzīga vismaz divu trešdaļu dzīvokļu īpašnieku piekrišana. Diez vai kāda māja Latvijā tādu lēmumu ir pieņēmusi.

Atdot cilvēkiem balsis

– Iznāk, ka kooperatīvi rīkojas nelikumīgi, atstumjot jaunos iemītniekus no balsošanas?

– Iedzīvotājiem, kas nav iestājušies kooperatīvā, balsstiesību nav tikai tad, ja tiek apspriesti kooperatīva iekšējie jautājumi. Piemēram, viņi nevar balsot par priekšsēdētāja algu. Bet, ja runa ir par māju, viņi apspriešanā un balsošanā piedalās tāpat kā kooperatīva biedri.

– Ko darīt tiem, kurus kooperatīvs atstumj no balsošanas mājas remonta, apsaimniekošanas maksas un mājas uzturēšanas kārtības jautājumos?

– Viņiem jāprasa, lai kooperatīvs parāda dokumentu, uz kura pamata dzīvokļa īpašniekam tiek liegtas balsstiesības. Tas varētu būt īpašnieku kopsapulces lēmums, ar kuru divas trešdaļas dzīvokļu īpašnieku nodevušas kooperatīvam tiesības lemt tamlīdzīgus jautājumus bez viņu līdzdalības. Vai arī apsaimniekošanas koplīgums, kurā ietvertas šādas kooperatīva tiesības. Taču parasti dzīvokļu kooperatīvi tādus dokumentus nevar uzrādīt.

Kā izlīgt?

– Vai iedzīvotājiem ir vērts dzīvokļu īpašnieku kopības ekskluzīvās tiesības nodot kooperatīvam?

– Ņemsim un ieskatīsimies likumā „Par dzīvokļu īpašnieku kooperatīvajām sabiedrībām”. Tur teikts, ka tad, ja pirmajā kooperatīva biedru sapulcē nav kvoruma, otrā sapulce var izlemt visus jautājumus ar vienkāršu balsu vairākumu. Tātad pat divi cilvēki var izlemt 140 dzīvokļu mājas likteni (ja māja kooperatīvam ir devusi tādas tiesības). Tas nevienam nav izdevīgi.

– Pieņemsim, ka kāds dzīvokļa īpašnieks nav noslēdzis ar kooperatīvu līgumu. Kooperatīvs nolemj (nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci) uzlikt mājai jaunu jumtu. Vai minētajam īpašniekam, ja tas nepiekrīt remontam, ir jāmaksā par šo darbu?

– Kamēr jumts nav uzlikts, kooperatīvam, kas nav saskaņojis remontu ar dzīvokļu īpašnieku kopību, nav tiesību prasīt naudu. Bet, ja remonts ir veikts, kooperatīvs panāks samaksu tiesas ceļā. Māja taču no jaunā jumta būs guvusi zināmu labumu.

– Kāda šai situācijā ir izeja?

– Ja vairākumu dzīvokļu īpašnieku neapmierina kooperatīva rīcība, bet viņi nevar panākt savu mierīgā ceļā, vajag izsaukt policiju un nelaist mājā meistarus. Pēc tam nomainīt pārvaldnieku, kurš rupji pārkāpj dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības.

– Ko darīt pašiem kooperatīviem, lai mājās iestātos miers?

– Kooperatīviem jāsaprot, ka pēc Dzīvokļa īpašuma likuma pieņemšanas viņu vara pār māju ir mazinājusies. Tāpēc laiku pa laikam jāsasauc ne tikai kooperatīva biedru, bet arī dzīvokļu īpašnieku kopsapulces. Tas ļaus kooperatīvam LIKUMĪGI noteikt  apsaimniekošanas maksu un plānot remonta darbus.