Skopais maksā divreiz

Daudzās Latvijas mājās tiek veidotas dzīvokļu īpašnieku biedrības – iedzīvotāji apvienojas, lai paši kontrolētu mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Tas ir ļoti pareizs lēmums, jo, organizējot biedrību vai izraugot pilnvarnieku, mājas iedzīvotāji gūst iespēju kontrolēt remonta fondu un aktīvi piedalīties lēmumu pieņemšanā apsaimniekošanas jautājumos.

Kā atrast labāko namu pārvaldi?

Nereti iedzīvotāji, saņēmuši dūšu, neaprobežojas tikai ar biedrības izveidi, viņi apspriež arī tādu svarīgu jautājumu kā jauna pārvaldnieka un apsaimniekotāja izvēle. Šobrīd tirgū darbojas desmitiem privātfirmu, kuras vienmēr būs priecīgas noslēgt līgumu ar jauniem klientiem.

Privāto apsaimniekotāju pārstāvji iet uz iedzīvotāju sapulcēm, rāda tāmes, sola māju apsaimniekot par saudzīgām cenām. Viens piedāvājums labāks par otru! Kā pareizi izvēlēties, lai pēc tam nebūtu jānožēlo? Pēc kādiem parametriem noteikt, cik droša un uzticama ir namu pārvalde?

Neapkrāpa?Jums laimējies!

– Nesen mūsu māja nokļuva sarežģītā situācijā, – stāsta pieredzējusī grāmatvede, ekonomikas maģistre Taisa Štāle. – Mūsu vecā namu pārvalde bankrotēja, iedzīvotājiem vajadzēja izvēlēties jaunu pārvaldnieku, un mēs bijām ļoti noraizējušies, jo nevēlējāmies vēlreiz nonākt sprukās.

Iepriekšējā namu pārvalde bankrotēja pavisam banāla iemesla dēļ – uzņēmums ne tikai apsaimniekoja mājokļus, bet nodarbojās arī ar būvniecību. Pirms krīzes tas bija ņēmis kredītus jauna dzīvojamā kompleksa būvniecībai, bet līdz galam uzbūvēt nepaspēja.

Iedzīvotājiem, kuru mājas uzņēmums apsaimniekoja, paveicās – bankrotējušais uzņēmums rīkojās godīgi un nepiesavinājās ne santīma svešas naudas. Tomēr nepatīkamas mieles palika, jo visiem vēl svaigā atmiņā stāstītais, kā kāda namu pārvalde, iekļuvusi finansiālās grūtībās, piesavinājās naudu, ko iedzīvotāji bija samaksājuši par siltumu...

Bez pārbaudes neuzticies

– Mēs sapratām, ka vēlamies atrast patiesi uzticamu namu pārvaldi, – stāsta Taisa Štāle, – tāpēc sazinājāmies ar pašām autoritatīvākajām kompānijām un palūdzām parādīt apsaimniekošanas maksas projektu.

Cilvēkiem likās, ka ar šiem skaitļiem būs pietiekami, un viņi jau bija gatavi izvēlēties firmu, kas piedāvās zemāko cenu. Par laimi mājā dzīvo daži pieredzējuši ekonomisti, tai skaitā Taisa Štāle.

– Mēs kopīgi pasēdējām pie papīriem un atzinām, ka zema cena nav apsaimniekošanas kvalitātes rādītājs un vēl jo vairāk namu pārvaldes uzticamības apliecinājums, – saka eksperte.

Lai saprastu, kuram pārvaldniekam uzticēties, Taisa Štāle, būdama savas mājas valdes locekle, kopā ar kolēģiem izstrādāja visiem iedzīvotājiem saprotamu namu pārvalžu finansiālās drošības novērtēšanas sistēmu. Jebkuras firmas pārbaudei, kura vēlas apsaimniekot jūsu māju, vajadzētu sastāvēt no vairākiem soļiem.

Pirmais solis

Izraugieties vairākas namu pārvaldes un palūdziet, lai tās izstrādā jūsu mājas apsaimniekošanas piedāvājumu, kurā parasti ietilpst arī apsaimniekošanas tāme. Pēc dokumenta būs redzams, cik daudz naudas pārvaldnieks vēlas saņemt par dzīvojamās platības kvadrātmetru mēnesī un kādus pakalpojumus viņš ir gatavs sniegt par šo maksu. Taisas Štāles māja saņēma piedāvājumus no septiņām kompānijām. Apsaimniekošanas maksa svārstījās no 26 līdz 45 santīmiem par kvadrātmetru.

Otrais solis

Uzmanīgi salīdziniet namu pārvalžu tāmes un pierakstiet uz papīra pakalpojumus, ko šie uzņēmumi gatavi mājai sniegt par norādīto cenu.

Veikusi šo operāciju, Taisa Štāle nonāca pie pārsteidzošiem secinājumiem. Uzņēmums, kas vēlējās saņemt 26 santīmus par vienu dzīvojamās platības kvadrātmetru, pakalpojumu paketē nebija iekļāvis nekustamā īpašuma apdrošināšanu, iemaksas rezerves fondā un maksu par zemes nomu zem mājas. Šīs pozīcijas iedzīvotājiem piedāvāja apmaksāt atsevišķi, kas reālo maksu par kvadrātmetru palielināja līdz 40 santīmiem mēnesī.

Toties uzņēmums, kas bija gatavs ar māju sadarboties, saņemot 30 santīmus par kvadrātmetru, cenā bija iekļāvis visas iepriekš minētās pozīcijas.

Trešais solis

Novērtējiet pašas namu pārvaldes finansiālo drošību. Šai nolūkā jādodas uz Uzņēmumu reģistru un jāpasūta visu nosacītajā konkursā par tiesībām apsaimniekot jūsu māju pieteikušos uzņēmumu gada bilances, kā arī peļņas un zaudējumu aprēķins. Šos dokumentus var atrast arī internetā, izmantojot Lursoft datu bāzi.

Ceturtais solis

Namu pārvaldes gada bilanci pratīs izlasīt tikai ekonomists vai grāmatvedis. Droši vien jūsu mājā tāds speciālists atradīsies.

Vienkāršais iedzīvotājs uzņēmuma drošumu var novērtēt pēc diviem rādītājiem – parādu lieluma (vai firmai ir lieli bankas kredīti) un zaudējumu attiecības pret statūtu kapitāla apjomu. Skaidrs, ka šī attiecība nedrīkst
būt negatīva.

Piektais solis

Kā uzzināt, vai namu pārvalde spēs jūsu māju apsaimniekot ilgi un veiksmīgi? Tas lielā mērā ir atkarīgs no uzņēmuma statūtu kapitāla. „Šobrīd it visur aug parādnieku skaits, – saka Taisa Štāle, – tāpēc namu pārvaldei jābūt gatavai pildīt amortizatora lomu – daļu mājas parādu segt no pašu līdzekļiem, lai vēlāk attiecības ar nemaksātājiem skaidrotu tiesā”.

Ne jau katrai namu pārvaldei tam pietiks pašu līdzekļu. Namu pārvaldes statūtu kapitālam jābūt atbilstošam apsaimniekojamo māju daudzumam, saka Taisa Štāle. Uzņēmumam katras mājas vajadzībām rezervē jābūt četriem pieciem tūkstošiem latu.

Sestais solis

Iedzīvotājiem ir tiesības kopsapulcē uzdot namu pārvalžu pārstāvjiem jebkādus jautājumus. Bieži jautā par apsaimniekošanas maksu, pakalpojumu paketi utt., un saņem no pārvaldniekiem visrožainākos solījumus un mierinošus apgalvojumus. „Mēs strādājam tirgū jau desmit (piecpadsmit, divdesmit) gadus, mums ir pieredze, viss būs kārtībā,” skandina speciālisti.

Tomēr Taisa Štāle iesaka iedzīvotājiem uzdot potenciālajam pārvaldniekam papildu jautājumu: „Cik daudz māju palikušas kopā ar jums visus desmit, divdesmit gadus?” Ilggadējo klientu daudzums ir viens no galvenajiem apsaimniekotāja drošības un uzticamības rādītājiem.