Mājas glābs piespiedu kārtā

Pārvaldnieks ieguldīs naudu māju renovācijā, bet dzīvokļu īpašniekiem būs pienākums atlīdzināt viņa izdevumus.

Valdība ir apstiprinājusi strīdīgus grozījumus Dzīvokļu īpašuma likumā. Dzīvojamās mājas pārvaldniekam likumprojektā noteiktas lielākas tiesības – savā vārdā, bez īpaša dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarojuma ierosināt dzīvojamās mājas siltināšanu, atjaunošanu un remontu.

Tātad tiek skartas dzīvokļu īpašnieku intereses attiecībā uz tiesībām brīvi rīkoties ar savu īpašumu, atzīst Ekonomikas ministrijas speciālisti, turklāt iedzīvotājiem būs pienākums atlīdzināt pārvaldniekam izdevumus, kas radušies tā darbības rezultātā ar dzīvokļu īpašnieku kopīpašumu.

■ ■ ■

Kā ziņo Ekonomikas ministrija, Latvijā ir novecojis dzīvojamais fonds, kam vienlaikus ir zema energoefektivitāte.

Pēc Ekonomikas ministrijas ierēdņu domām, daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku atjaunošanas temps Latvijā ir pārāk lēns, tāpēc jānosaka zināma rīcības brīvība dzīvojamo māju pārvaldniekiem ierosināt būvniecību, kā arī veikt citas nepieciešamas darbības būvniecības procesa īstenošanai.

■ ■ ■

Kopš Latvijas neatkarības atgūšanas ~10% no visām dzīvojamām ēkām ir uzbūvētas pēc 2003. gada, savukārt no kopējā daudzdzīvokļu ēku īpatsvara tikai 3% ēku ir būvētas pēc 2003. gada, kad stājās spēkā jaunas būvnormatīvu prasības.

Statistikas dati un tendences skaidri norāda uz to, ka ēku atjaunošanas temps ir pārāk lēns. 

Līdz šim, īstenojot pirmo daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku energoefektivitātes programmu (2007.–2013. gads), atjaunotas 740 ēkas, savukārt 2014.–2020. gada programmā atjaunotas 627 ēkas, sasniedzot tikai 5,13% no visām daudzdzīvokļu ēkām, kuras jāatjauno.

■ ■ ■

Turpinot atsevišķu ēku atjaunošanu šādā tempā, pastāv risks nesasniegt Eiropas Savienības noteiktos klimanteitralitātes mērķus.

Likumprojekts paredz dzīvojamās mājas pārvaldniekam tiesības veikt ieguldījumus dzīvojamā mājā bez īpaša iedzīvotāju kopības pilnvarojuma, panākot, lai tiktu ievērotas dzīvojamai ēkai izvirzītās prasības attiecībā uz tās mehānisko stiprību un stabilitāti, kā arī energoefektivitāti.

■ ■ ■

Ņemot vērā, ka likumprojekts dod tiesības pārvaldniekam noteiktos gadījumos ierosināt būvniecību, t. i., veikt ieguldījumus dzīvojamā ēkā bez iedzīvotāju kopības apstiprinoša lēmuma, jāvērtē šādas rīcības tiesiskums.

Pēc Ekonomikas ministrijas ierēdņu domām, pārvaldnieks ir tiesīgs veikt ieguldījumus, pēc tam prasot iedzīvotāju kopībai atlīdzināt izdevumus par tādiem darbiem, kuru izpildē ieguldītie līdzekļi uzskatāmi par nepieciešamajiem izdevumiem – „ņemot vērā dzīvojamās mājas īpašnieka bezdarbību situācijās, kurās ieguldījumi dzīvojamās mājas turpmākai atbilstošai ekspluatācijai ir bijuši nepieciešami”. Lai arī šā likumprojekta primārais mērķis ir veicināt tieši ēku energoefektivitātes uzlabošanu, grozījumi paredz pārvaldniekam iespēju ierosināt darbus dzīvojamā mājā būvniecības procesu plašākā izpratnē.

■ ■ ■

Lai panāktu šādu pārvaldnieka darbību tiesiskumu, likumprojekts paredz zināmus dzīvokļu īpašnieku tiesību aizsardzības mehānismus. Lai pārvaldnieks varētu realizēt savas ar likumprojektu dotās tiesības saistībā ar būvniecības procesa ierosināšanu, ir jābūt noteiktiem priekšnoteikumiem:

■ izdevumi dzīvojamās mājas uzturēšanai atzīstami par nepieciešamajiem izdevumiem;
■ būvdarbu vajadzība izriet no būves tehniskās apsekošanas atzinumā norādītajiem ieteikumiem, vai arī tos var veikt, ja ēkas energoefektivitātes klase neatbilst minimālajam prasībām;
■ lai ierosinātu būvniecību, pārvaldnieks Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā ir sasaucis kopsapulci, kas nav bijusi lemttiesīga, bet pēc tam atkārtotu kopsapulci, kura arī nav bijusi lemttiesīga;
■ par šā panta pirmajā daļā minētajiem jautājumiem kopsapulci un atkārtotu kopsapulci sasauc, tikai izmantojot Būvniecības informācijas sistēmu (BIS).

■ ■ ■

Tā kā likumprojekts paredz pārvaldnieka tiesības ierosināt būvniecību dzīvojamā mājā, noteiktos gadījumos veicot ieguldījumus dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā, ir jāsaprot, ar kādiem izdevumiem jārēķinās dzīvokļu īpašniekiem.

Pārvaldīšanas izdevumus veido:

■ aizdevuma pamatsumma, ko aizņēmies pārvaldnieks savā vārdā darbiem, kas veikti iedzīvotāju kopības labā;
■ aizdevuma procentu maksājumi (nedrīkst pārsniegt iepriekšējā ceturkšņa vidējo aizdevuma procentu tirgus likmi);
■ pārvaldniekam radušies administrēšanas izdevumi.

Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par pārvaldnieka veikto darbu pārtraukšanu jebkurā to izpildes stadijā, vienlaikus kopībai ir jārēķinās ar to, ka pārvaldnieks nezaudē savas kā kreditora prasījuma tiesības par jau paveiktajiem darbiem un ieguldītajiem resursiem.

Gadījumos, kad īpašnieks vai kopīpašnieks prasījis pagarināt izdevumu atmaksas termiņu, kreditors nedrīkst aprēķināt papildu izmaksas, piemēram, nokavējuma procentus u. tml.

■ ■ ■

Atbilstīgi sabiedrības līdzdalības (publiskās apspriedes) rezultātiem Ekonomikas ministrijā tika saņemti galvenokārt dzīvokļu īpašnieku viedokļi. Jāsecina, ka sabiedrība neatzīst šādu ieceri. Apkopjot būtiskākos iebildumus, kas vairumā gadījumos atkārtojas, Ekonomikas ministrijas ierēdņi sniedza iedzīvotājiem atbildes.

„Sapulču un aptauju organizēšana, tikai izmantojot BIS, liedz sapulcē piedalīties tiem īpašniekiem, kas neprot lietot internetu”.

■ Ekonomikas ministrijā norāda, ka Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumi, ar kuriem tika ieviesta iespēja balsot, tostarp izmantojot BIS, nevienā brīdī neparedzēja un arī šobrīd neparedz tādu situāciju, ka tajā nevarētu piedalīties tie dzīvokļu īpašnieki, kas BIS neizmanto. Ekonomikas ministrijā uzskata par nepieciešamu atkārtoti informēt par šobrīd Dzīvokļa īpašuma likumā minētajiem diviem iespējamajiem veidiem, kā veikt balsojumu kopsapulcē vai aptaujā.

■ Kopsapulce, kas izveidota BIS. Šāds risinājums nozīmē, ka attiecīgais lēmumprojekts tiek izveidots BIS un sistēma attiecīgi kontrolē termiņus, piedāvā iespēju nobalsot elektroniski u.tml.

Kopsapulces vai aptaujas izveidošana BIS nenozīmē, ka tajā var piedalīties tikai tie dzīvokļa īpašnieki, kas izmanto BIS.

Kopsapulces vai aptaujas organizatoram ir pienākums paziņot par kopsapulci vai aptauju ikvienam dzīvokļa īpašniekam, kas tostarp neizmanto BIS. BIS nav pastāvīgi izmantojams rīks, lai balsotu kopsapulcē vai aptaujā, tas ir uzskatāms par palīglīdzekli, kas nodrošina lielāku dzīvokļu īpašnieku iesaisti (piemēram, tādu īpašnieku, kas savu īpašumu izīrē u.tml.), kā arī garantē veikto darbību izsekojamību. Tātad uzskats, ka kopsapulces vai aptaujas, kas izveidotas BIS, nav pieejamas dzīvokļu īpašniekiem, kas BIS neizmanto, nav patiess. Organizatoram ir pienākums nodrošināt, lai kopsapulces uzaicinājumu saņemtu ikviens dzīvokļa īpašnieks.

■ Ja kopsapulce sasaukta, neizmantojot BIS, tas nozīmē, ka pēc būtības lēmums tiek pieņemts līdzšinējā kārtībā (BIS nav iespējas nobalsot) un tikai balsojuma rezultāts tiek ievietots BIS, kur tiek glabāta mājas lieta.

Ņemot vērā iepriekš minēto, nav patiess viedoklis par to, ka, paredzot lēmuma projekta izveidi BIS, tajā nevarēs piedalīties dzīvokļu īpašnieki, kas to neizmanto.

„Tiek zaudēta īpašnieku kontrole pār uzkrājumu fondu”

■ Gadījumā, kad dzīvokļu īpašnieku kopība ir uzkrājusi līdzekļus noteiktam mērķim, piemēram, dzīvojamās mājas infrastruktūras uzlabošanai, pārvaldnieks minētos līdzekļus citiem mērķiem var izlietot tikai tad, ja iepriekš ir saņemts atbilstīgs iedzīvotāju kopības pilnvarojums. Tātad bez dzīvokļu īpašnieku lēmuma pārvaldnieks šos līdzekļus jebkurā gadījumā nav tiesīgs izlietot vienpersoniski.

„Būvdarbu izmaksas var izrādīties tik apjomīgas, ka pārvaldnieks nespēs par tām samaksāt!”

■ Likumprojekts nav saistāms ar pārvaldnieka tiesībām iedzīvotāju kopības vārdā uzņemties finansiālas saistības (ņemt aizdevumus).

Turklāt nav iedomāja situācija, kad pārvaldnieks bez ekonomiska pamatojuma par saviem līdzekļiem dzīvojamā mājā veiktu nesamērīgi lielus remontdarbus, lai vēlāk iedzīvotos uz dzīvokļu īpašnieku rēķina. Pārvaldniekam būtu jāpamato izlietoto līdzekļu lietderība un gadījumā, kad konstatēta pārvaldnieka patvarība, šādus līdzekļus tas nemaz nevarētu atgūt.

Pārvaldnieka pienākums ir ne tikai sasaukt kopsapulci vai organizēt aptauju, bet arī piedāvāt dzīvokļu īpašniekiem atbilstīgākos risinājumus attiecīgo darbu veikšanai, turklāt, vērtējot piedāvāto risinājumu finansiālo ietekmi un apmēru, kā arī kvalitāti u. tml.

„Samaksa par darbiem ēkā pat tad, ja tie ir saistīti ar energoefektivitātes uzlabošanu, tomēr pieskaitāmi derīgajiem, nevis nepieciešamajiem izdevumiem!”

■ No Senāta taisītajiem spriedumiem izriet, ka gadījumos, kad kādi izdevumi radušies ārpus samaksai par obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām, nav pamata atzīt, ka tie nav bijuši nepieciešami.

„Nav pieļaujams, ka pārvaldnieks bez saskaņošanas ar dzīvokļu īpašniekiem veic būvniecības darbus…”.

■ Šis ir pretrunīgi vērtējams viedoklis. Pārvaldnieks ir tiesīgs vienpersoniski izlemt par darbu sākšanu tikai gadījumos, kad par minēto jautājumu dzīvokļu īpašnieku kopība sapulcē divas reizes nav savākusi kvorumu. Turklāt otrajā reizē nepieciešamais kvorums ir tikai viena trešdaļa no visiem dzīvokļu īpašniekiem, tātad, ja iedzīvotāju kopība uzskatītu šādus darbus par nevajadzīgiem vai neadekvāti dārgiem, tā samērā vienkārši varētu nobalsot „pret”.

Lai likumprojekts stātos spēkā, ar Ministru kabineta lēmumu ir par maz. Likumprojekts ir nodots izskatīšanai Saeimā. Gaidīsim, ko teiks mūsu ievēlētie tautas kalpi…