„Par tādu naudu dežurēšu pats!”

Dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē nolēma, ka mājai nepieciešama apsardze. Vai par šo pakalpojumu nāksies maksāt arī tiem īpašniekiem, kuri balsoja pret?

Vienas un tās pašas mājas iedzīvotāji var izvirzīt visatšķirīgākās prasības sava īpašuma apsaimniekošanas kvalitātei un komforta līmenim. Vieni vēlas remontu kāpņu telpā, citiem to nevajag. Vieni grib diennakts dežurantu savā īpašumā, citi apgalvo, ka tie ir lieki tēriņi. Kā rīkoties, ja starp kaimiņiem nav vienprātības?

Gadījums no dzīves

– Mūsu ģimene dzīvo trīsstāvu mājas otrajā stāvā, – stāsta rīdziniece Natālija Savčenko. – 2021. gada decembrī mūsu mājas dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē nobalsoja par to, lai pārvaldnieks nolīgtu dežurējošu apsargu. Es nesaprotu, kas tie par izgājieniem! Rēķins par dzīvokli jau bez tā praktiski pielīdzināms minimālajai algai! 

Natālija sapulcē balsoja pret jauno izdevumu posteni, taču palika mazākumā: par apsargu nobalsoja 33 dzīvokļu īpašnieki, bet pret – tikai 21 īpašnieks.

Vienlaikus kopsapulce nolēma maksu par apsardzes pakalpojumiem iekļaut kopsummā par mājas apsaimniekošanu. Tādējādi ikmēneša maksa par pārvaldīšanu un apsaimniekošanu palielinājās par 0,42 eiro par vienu dzīvokļa lietderīgās platības kvadrātmetru.

– Mana dzīvokļa ir platība ir 73 kvadrātmetri, – stāsta sašutusī Natālija, – un šajā mēnesī es, bez jebkādas piedevas par apsargu, saņēmu rēķinu par kopējo summu 309,79 eiro. Savukārt februārī šī jaunā pakalpojuma dēļ nāksies maksāt par 10% vairāk. Vai man vajadzētu taupīt uz sava bērna pabarošanu, lai kāds nepazīstams dežurants saņemtu oficiālu algu ap 1000 eiro mēnesī?

Rīdziniece šo jautājumu ņēmās pētīt un atrada 2017. gada Augstākās tiesas Senāta lēmumu SKC-260/2017, kurā mājas Brīvības bulvārī 19 dzīvokļa īpašnieks tika atbrīvots no mājas dežuranta izmaksu segšanas. Tiesas ieskatā šāds papildu pakalpojums ir jāapmaksā tikai tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri par šo pakalpojumu balsojuši.

– Vai es arī varu atteikties no šī pakalpojuma apmaksas? – jautā Natālija. – Un kas man par to draud no apsaimniekotāja puses?

Lai izvairītos no strīdiem 

Jurists Viktors Kuriņš skaidro, ka mājas fiziskās apsardzes pakalpojumi neietilpst Dzīvojamās māju pārvaldīšanas likuma 6. pantā noteiktajās obligātajās pārvaldīšanas darbībās.

– Tas nozīmē, ka pārvaldniekam nav tiesību mājā radīt dežuranta posteni vai nolīgt fizisku apsardzi bez dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmuma, – skaidro V. Kuriņš. – Lai izvairītos no jebkādiem strīdiem, īpašniekiem jānosaka arī maksas apmērs par dežuranta pakalpojumiem.

– Kam jāmaksā par dežurantu – tikai tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri par to balsojuši, vai visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem?

– Viss atkarīgs no tā, kāda šo pakalpojumu nozīme mājai ir Civillikuma 865., 866. un 1071. panta izpratnē: vai dežuranta vai apsardzes pakalpojumi ir nepieciešami mājas uzturēšanai un aizsargāšanai no sabrukuma vai bojāejas, vai tie ir derīgi, lai uzlabotu komforta līmeni mājā.

– Kas to var noteikt?

– 2019. gadā notikusi judikatūras maiņa un Augstākās tiesas spriedumā C28151308 teikts, ka katru atsevišķo gadījumu vērtē tiesa un nosaka, vai mājas dežuranta pakalpojums ir nepieciešams vai noderīgs papildu pakalpojums. Pirmajā gadījumā par to jāmaksā visiem dzīvokļu īpašniekiem, otrajā – tikai tiem iedzīvotājiem, kuri par to balsojuši.

Vai sētnieks var būt dežurējošs?

– To var izskaidrot ar piemēru?

– Protams, ņemsim šai līdzīgu lietu ar arhīva numuru CA-2841-20/21, ko Rīgas apgabaltiesa skatīja 2020. gada 28. decembrī un par kuru lēmums jau ir stājies spēkā.

– Vai šajā lietā dzīvokļa īpašnieks arī atteicās maksāt par mājas dežuranta pakalpojumiem?

– Tieši tā. Īpašniekam, sauksim viņu par A., dzīvojamā mājā piederēja nevis dzīvoklis, bet plašas neapdzīvojamas telpas 159,3 kvadrātmetru platībā. Īpašnieks 2019. gadā sev piederošās telpas nodeva studentu korporācijas lietošanā un pats mājā parādījās ļoti reti.

– Kādēļ sākās konflikts?

– Jau 2009. gadā dzīvokļu īpašnieku kopība uzdeva pārvaldniekam nodrošināt mājai dežuranta pakalpojumus. Sākumā viss gāja savu gaitu, bet 2019. gada februārī īpašnieks A. atteicās maksāt par apsarga pakalpojumiem.

– Kā viņš izskaidroja savu lēmumu?

– Pirmkārt, viņš atgādināja, ka 2017. gada dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ar balsu vairākumu (61%) nobalsoja par to, ka dežurējošais apsargs vienlaikus pilda arī nekustamā īpašuma sētnieka funkciju. No vienas puses, tas ļāva samazināt uzturēšanas maksu par aptuveni 15%, no otras puses, ne visiem iedzīvotājiem tas patika. Arī pats A. paskaidrojumos tiesai norādīja, ka nezina, kā apsargs vienlaikus spēj sekot notiekošajam videokamerās un izstumt uz ielas atkritumu konteinerus.

– Tādā veidā īpašnieks A. apšaubīja dežurējošā apsarga pakalpojuma kvalitāti?

– Tieši tā. Otrkārt, īpašnieks A. apgalvoja, ka par dežurējošā pakalpojumu nav balsojis un tas, viņaprāt, nozīmē, ka nav jāmaksā. Turklāt, kā izrādījās, viņš pat nevarēja šo pakalpojumu izmantot pilnā apmērā, jo ieeja viņam piederošajās telpās ir no ielas, kas nav ietverta mājā uzstādīto videokameru darbības zonā. Īpašniekam A. nācies uzstādīt savu kameru šai mājas pusei.

Pakalpojums tomēr ir nepieciešams

– Man īpašnieka A. pozīcija šķiet ļoti loģiska.

– Tomēr viss nav tik vienkārši, kā domājat. Prasītājs – pārvaldnieks – tiesā paziņoja, ka mājas apsardze ir nepieciešamais, nevis papildu pakalpojums.

– Vai tas tā bija?

– Lieta tā, ka saskaņā ar līgumu viens no apsarga pienākumiem bija vandalisma gadījumu novēršana un mājas aizsargāšana no grafiti. Tiesa piekrita apgalvojumam, ka mājas fasādes uzturēšana kārtībā ir visu dzīvojamās mājas īpašnieku, to skaitā īpašnieka A., tiešais pienākums.

– Kāds bija galīgais tiesas spriedums?

– Tiesa nolēma, ka īpašniekam A. ir pienākums apmaksāt pārvaldniekam visu uzkrājušos parādu 2616,78 eiro apmērā, kā arī likumiskos procentus 95,25 eiro apmērā. Sāpīgs sitiens īpašniekam A. bija vēl arī lēmums par visu ar tiesāšanos saistīto izmaksu 778,16 eiro apmērā segšanu pārvaldniekam.

Vairāk nepilnību nav? 

– Kādas iespējas ir iedzīvotājiem, kuri nevēlas maksāt par apsargu? Kādas pazīmes liecina par to, ka tiesa uzskatīs apsarga klātbūtni par nepieciešamu, nevis noderīgu pakalpojumu?

– Ļoti nozīmīgs šajā jautājumā ir Augstākās tiesas lēmums Nr. SKC-46/2016, kas pieņemts 2016. gadā konfliktsituācijā projektu attīstītāja Solaris jaunbūvēs Rīgā, Anniņmuižas bulvārī 41 un 43. Arī šajā gadījumā dzīvokļa īpašnieks atteicās maksāt par apsarga pakalpojumiem, taču tiesa nolēma, ka apsarga pakalpojumi ir nepieciešami, jo:

■ jaunbūvju projektā paredzēta videonovērošanas sistēma ar videonovērošanas pulti katras mājas pirmajā stāvā;

■ pirmā stāva tehniskajās telpās atrodas ugunsdrošības monitors, bet ugunsgrēka gadījumā nepieciešams manuāli ieslēgt dūmu izvades sistēmu;

■ pagrabos atrodas gruntsūdens atsūknēšanas iekārtas, kurām nepieciešama pastāvīga novērošana;

■ signāls par lifta avārijas apstāšanos nonāk uz centrālo apsardzes pulti;

■ mājās ierīkots caurlaižu režīms, kas nozīmē, ka bez apsarga palīdzības mājā nevarēs iekļūt ne ugunsdzēsēji, ne ātrā medicīniskā palīdzība.

Tiesas spriedumā teikts, ka visos šajos gadījumos apsardzes izdevumi uzskatāmi par nepieciešamiem Civillikuma 865.3. panta izpratnē, jo bez tiem nav iespējama pilnvērtīga mājas funkcionēšana, tāpēc dzīvokļa īpašniekam nācās apmaksāt visus savus parādus.

– Kāds secinājums izriet no šiem diviem stāstiem?

– Ja pārvaldnieks vēlas, viņam nevar būt problēmu noformēt tādu līgumu par mājas fizisko apsardzi, ka tiesa atzīst dežurējošā apsarga pakalpojumus par nepieciešamiem, bet to apmaksu – par saistošu katram dzīvokļa īpašniekam.