„Rīkojamies dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā”

Uzņēmuma Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde administratīvais direktors stāsta, kādas izmaiņas likumos skars dzīvokļu īpašniekus

Kā SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) rūpējas par savu klientu – dzīvokļu īpašnieku – tiesību aizsardzību? Par to stāsta uzņēmuma administratīvais direktors Jānis Zeltiņš.

Jānis Zeltiņš dzīvokļa īpašniekiem  atgādina, ka JNĪP ir dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvis visos jautājumos, kuri uzņēmumam deleģēti ar pilnvarojuma līgumu.

Dzīvokļu īpašnieku kopības interesēs

– 2019. gada 12. decembris ir svarīgs datums visiem dzīvojamo māju pārvaldniekiem, jo šajā dienā Augstākās tiesas Senāta Civillietu departaments atzina, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir uzskatāma par pilntiesīgu tiesību subjektu.

– Kāpēc tas ir tik svarīgi?

– Šis lēmums ir viesis skaidrību strīda jautājumos par kopības (kā visu konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieku kopuma – red. piezīme) atbildību, ko bieži skata tiesas prāvās. Tā kā patlaban  noteikts, ka kopība ir pilntiesīgs tiesību subjekts, pārvaldniekam ir tiesības prasības tiesā celt īpašnieku kopības vārdā. Piemēram, piedzīt parādus no atsevišķiem dzīvokļu īpašniekiem – nemaksātājiem.

– Kā agrāk notika šāda piedziņa?

– Iepriekš pārvaldnieks bija spiests celt prasības savā vārdā. Tagad viņš iesniedz prasību un saņem spriedumu konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā un tās interesēs. Tādējādi kopība pati pilnvērtīgi realizē savas tiesības un pārvaldnieks šādās tiesās tagad ir tikai dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvis.

Nomas maksai „griestu” vairs nav

Nopietns jautājums dzīvokļu īpašniekiem visā Latvijā, tātad arī Jelgavā, ir piespiedu zemes noma.

– Attiecībā uz piespiedu nomu 2018. gada 20. aprīļa Satversmes tiesas lēmums atcēla likumā nostiprinātās nomas maksas likmes. Savukārt likumdevēji joprojām nav pieņēmuši jaunu regulējumu, – atgādina Jānis Zeltiņš.

– Pie kāda rezultāta esam šajā situācijā nonākuši?

– Patlaban mums ir jārisina daudz strīdīgu situāciju attiecībā uz nomas maksas apmēru. Tā kā maksimāli pieļaujamā maksa vairs nav noteikta likumā, zemes īpašnieki izvirza visai atšķirīgas prasības.

– Kādas ir šīs prasības?

– Visbiežāk zemes īpašnieki vēlas saņemt samaksu 6% apmērā no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā, kā tas bija noteikts iepriekš noslēgtajos līgumos, taču ir arī gadījums, kad īpašnieks pieprasīja nomas maksu 8% apmērā.

Nomas vietā – tiesas spriedums

– Kas notiek, ja dzīvokļu īpašnieki nepiekrīt palielināt nomas maksas apmēru, slēdzot jaunu līgumu?

– Ja zemes īpašniekam nav izdevies vienoties ar dzīvokļu īpašniekiem par nomas līguma noteikumiem, viņš vēršas tiesā. 

– Vai nomas līgumu var aizstāt tiesas spriedums? 

– Jā, kaut gan normatīvie akti paredz noslēgt nomas līgumus, taču prakse pierāda pretējo – līgumi bieži noslēgti netiek. Pirmais iemesls ir tas, ka nav iespējams vienoties par nomas maksas likmēm. Otrs iemesls ir Augstākās tiesas tiesu prakse, saskaņā ar kuru rakstveida līgums nav nepieciešams un to var aizstāt ar tiesas spriedumu, tādēļ zemes īpašnieki bieži izvēlas vērsties tiesā un gaidīt lēmumu par piespiedu nomas maksas apmēra noteikšanu.

– Vai tas situāciju padara sarežģītāku?

– Jā, turklāt arī mājas pārvaldniekam. Praktiskajā dzīvē, no vienas puses, dzīvokļu īpašnieku kopība ir pilntiesīgs tiesību subjekts, bet, no otras puses, konfliktu risināšanā pastāvīgi tiek iesaistīts arī pārvaldnieks.

– Kādi sarežģījumi rodas dzīvokļu īpašniekiem?

– Gadās, ka tiesas procesa laikā, kas, kā zināms, var ieilgt, dzīvokļu īpašnieki par zemes nomu nemaksā. Pēc tam, jau ar tiesas spriedumu, viņiem jāsamaksā visa nomas maksa par beidzamajiem trim gadiem.

Arī vissarežģītākajiem jautājumiem ir risinājumi

– Kā pasargāt dzīvokļu īpašniekus no pienākuma uzreiz samaksāt zemes īpašniekam nomu par visiem gadiem, kamēr ilgst tiesvedība?

– Lai izvairītos no pienākuma uzreiz samaksāt zemes īpašniekam lielu summu, dzīvokļu īpašnieku kopība var pieņemt lēmumu un iepriekš noteikt papildus regulārajiem maksājumiem veikt ikmēneša iemaksu, kuru tiesas prāvas zaudēšanas gadījumā uzreiz novirzīt uzkrātā zemes nomas parāda samaksai. Tas pasargās dzīvokļu īpašniekus no problēmām un pārsteigumiem, tomēr līdz šim Jelgavā esam iztikuši bez šādu lēmumu pieņemšanas. 

– Vai iedzīvotājiem ir iespēja piedalīties jauna zemes nomas līguma nosacījumu apspriešanā?

– Jauna līguma slēgšanas procesu administrē pārvaldnieks, bet to māju dzīvokļu īpašniekiem, kuri ir noslēguši pilnvarojuma līgumu, ir iespēja piedalīties līguma slēgšanas procesā ar mājas kontaktpersonas starpniecību.  

– Kam būtu jānotiek, lai starp zemes un dzīvokļu īpašniekiem vairs nerastos konflikti?

– Pašlaik Tieslietu ministrija aktīvi strādā pie jauna regulējuma izstrādes, ar mērķi zemes nomas maksas vietā noteikt vienotu maksājumu par tiesībām lietot trešajai personai piederošu zemi. Tā visiem īpašniekiem būtu vienota maksa – 4% apmērā no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā. Šāda likumprojekta pieņemšana atrisinātu vismaz daļu strīdu, kas rodas starp zemes un dzīvokļu īpašniekiem, tomēr pilnībā problēmu var atrisināt tikai tāda likuma norma, kas izbeigtu piespiedu nomas attiecības, dodot dzīvokļu īpašniekiem iespēju izpirkt zemi zem savas mājas. Starp citu, no JNĪP pārvaldīšana esošajām mājām ir viena, kuras dzīvokļu īpašnieki zemi ir jau izpirkuši, negaidot  lēmumu par piespiedu nomas izbeigšanu likumdošanas līmenī.

Iedziļināties mājas liktenī

Beidzamais sāpīgais jautājums, kuru Jānis Zeltiņš atgādina dzīvokļa īpašniekiem, ir dzīvokļa īpašnieka pienākumi, to starpā arī piedalīšanās mājai svarīgu lēmumu pieņemšanā.

– Diemžēl dzīvokļu īpašnieki ne vienmēr aktīvi iedziļinās mājai svarīgu lēmumu pieņemšanā. Piemēram, pārvaldnieks ierosina pieņemt lēmumu par mājas tehniskās apsekošanas pasūtīšanu, hidraulisko pārbaudi u.c., bet dzīvokļu īpašnieku lielākajai daļai šie jautājumi neliekas būtiski, viņi nepiedalās balsošanā.

– Kādas var būt sekas dzīvokļu īpašnieku vienaldzībai pret mājas problēmām?

– Pirmkārt jau pārvaldnieks nevar pārliecināties, kādā tehniskajā stāvoklī ir atsevišķas inženierkomunikācijas, konstrukcijas vai visa māja kopumā.

Savukārt dzīvokļu īpašnieku nevēlēšanās apzināties, ka māja ar katru gadu noveco un prasa arvien lielākus ieguldījumus uzturēšanā, beidzas ar avāriju situāciju skaita pieaugumu. Galu galā no tā cieš paši dzīvokļu īpašnieki, lai arī līdz avārijām vispār var nenonākt, ja visi dzīvokļu īpašnieki rūpējas par savu kopējo īpašumu.