Izpērk saimnieku zemi!

Jauna pieredze: pārvaldnieks palīdz iedzīvotājiem izbeigt piespiedu nomas attiecības

Latvijas iedzīvotāji desmitiem gadu gaida no varasiestādēm lēmumu jautājumā par trešajām personām piederošo zemi zem mājām, tomēr likums par dalītā īpašuma izbeigšanu tā arī netika pieņemts, bet nomas maksa pastāvīgi pieaug. Kas atliek iedzīvotājiem, kuri dzīvo mājās uz saimniekiem piederošas zemes? Tikai viens – ņemt zemesgabalu izpirkšanas organizēšanu savās rokās.

Pēc remonta iedomājās par izpirkšanu

2020. gadā Rīgas pašvaldības programmas „Māju iekškvartālu un piebraucamo ceļu sakārtošana” ietvaros dzīvojamās mājas Raunas ielā veica ceļu remontu un stāvvietu atjaunošanu. Visu sarežģīja juridiskais aspekts, jo zeme zem sešām mājām piederēja privātīpašniekam – kompānijai Zemju pārvalde, kuru sarunās ar iedzīvotājiem pārstāv pazīstamais advokāts Normunds Šlitke.

Iedzīvotājiem tomēr izdevās iegūt zemes īpašnieka atļauju pagalmu labiekārtošanai. Pēc darbu pabeigšanas viņi nopietni aizdomājās par zemes izpirkšanu. Šķita, ka šis process būs ļoti sarežģīts, bet dzīvokļu īpašniekiem palīdzību piedāvāja viņu pārvaldnieks – AS Rīgas namu apsaimniekotājs.

Saimniekiem maksājam miljonus!

Pirmkārt, nedaudz statistikas. Pēc Valsts zemes dienesta datiem, 3677 daudzdzīvokļu mājas atrodas uz trešajām personām piederošas zemes. Tas nozīmē, ka 110 970 dzīvokļu īpašnieki ir spiesti maksāt saimniekam zemes nomu.

Pēc likuma noteiktā, nomas likme Latvijā ir 6% no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā. Zemes dienests novērtē saimnieciskās zemes kadastrālo vērtību no 130 līdz 180 miljoniem eiro, tāpēc katru gadu dzīvokļu īpašnieki zemes īpašniekiem samaksā 8–10 miljonus eiro.

Tiesas ilgst gadiem

Nereti starp iedzīvotājiem un zemes īpašnieku sākas tiesāšanās. Piemēram, sešas mājas Raunas ielā  tiesām tērēja vairākus gadus.

– Iepriekš šīs mājas pārvaldīja Māju serviss KSA, pēc tam – Tomo nami, – stāsta AS Rīgas namu apsaimniekotājs valdes priekšsēdētājs Igors Trubko. – Iedzīvotāji ilgu laiku maksāja par zemes nomu, bet pārvaldnieks no viņiem saņemtos līdzekļus nepārskaitīja zemes īpašniekam. Šeit radās liels konflikts. 

Kļūstot par šo māju pārvaldnieku 2013. gadā, Rīgas namu apsaimniekotājs tērēja ne mazums spēka, lai pasargātu dzīvokļu īpašniekus, jo zemes īpašnieks pēc būtības pieprasīja no viņiem atkārtotu nomas maksu par laiku līdz 2013. gadam.

– Lieta beidzās ar mierizlīgumu uz mūsu noteikumiem, – saka Igors Trubko. – Zemes īpašnieks atteicās no prasībām pret iedzīvotājiem par laiku līdz 2013. gadam, bet iedzīvotājiem bija jāslēdz ar viņu jauns nomas līgums uz nosacījumiem, kurus tolaik noteica likums.

Tagad šis ir paraugpagalms

Risinot jautājumu tiesās, Raunas ielas sešu māju iedzīvotāji nolēma sakārtot teritoriju.

– Šo māju pagalmi bija šausmīgā stāvoklī, – apstiprina pārvaldnieks. – Mēs nolēmām izmēģināt laimi un pieteikties Rīgas domes pagalmu atjaunošanas par pašvaldības līdzekļiem programmā, bet saņēmām vairākus atteikumus, jo zeme zem mājām piederēja privātīpašniekam. Pašvaldība pieprasīja no mums saskaņot visus darbus ar zemes īpašnieku. 

Cik patīkami, ka īpašnieks sadarbojās ar iedzīvotājiem un parakstīja vajadzīgos dokumentus. 2020. gada vasarā Raunas ielas rajonā sākās vērienīgi iekškvartālu remontdarbi. Dažu mēnešu laikā pagalms, kas bija rajona kaunatraips, pārvērtās par paraugpagalmu, bet ar to viss nebeidzās.

Kā pērkons no skaidrām debesīm

Tā kā zemes īpašnieks zināja par labiekārtošanas plāniem, tad jau 2020. gadā sagatavoja iedzīvotājiem zemes izpirkšanas piedāvājumu. Stāsta Igors Truko:

– Tika piedāvāts izpirkt vairākus zemesgabalus Raunas ielā 35, 35/2, 37, 37/2, 39, 39/2 un divām kaimiņmājām, no kurām vienu apsaimnieko Rīgas namu pārvaldnieks, bet otru – kooperatīvs.

Jāteic, ka 2020. gada sākumā iedzīvotāji nereaģēja uz zemes īpašnieka piedāvājumu, bet gada vidū nogranda pērkons no skaidrām debesīm: valdība un Saeima paziņoja par nekustamo īpašumu kadastrālās vērtības palielināšanu no 2022. gada. Dzīvokļu īpašnieki saprata, ka, paaugstinoties zemes kadastrālajam novērtējumam zem mājām, palielināsies arī nomas maksa.

Jāatgādina, ka parlaments tik un tā gatavo otrajam lasījumam jauno likumu par piespiedu nomas attiecību izbeigšanu. Saskaņā ar to paredzēts dzīvokļu īpašniekiem dot tiesības izpirkt zemi zem mājām tieši pēc kadastrālās vērtības. Ja kadastra vērtības pēc gada augs, tad palielināsies arī zemes izpirkuma potenciālā vērtība.

Kur ņemt tādu naudu?

Iedzīvotāji novērtēja visus šos aspektus un izrādīja interesi izpirkt zemi zem mājām līdz paredzamajam cenu kāpumam.

Zemes īpašnieks apstiprināja, ka ir gatavs pārdot zemi pēc pašreizējās kadastrālās vērtības, bet atklājās nopietna problēma: zemesgabalu cena ir 1 040 000 eiro. Kā samaksāt tādu summu?

– Rīgas namu apsaimniekotājs sarīkoja māju pilnvaroto pārstāvju tikšanos, lai noskaidrotu, vai viņi piekrīt šādam zemes īpašnieka piedāvājumam, – stāsta Igors Trubko. – Kopumā māju vecākie piedāvājumu vērtēja kā izdevīgu, bet pilnvaroja mūs lūgt zemes īpašniekam atlaidi. Savukārt zemes īpašnieks piekrita piešķirt 10 procentu atlaidi, ar noteikumu, ka līdz 20. oktobrim māju pārstāvji izpirks 1/3 daļu no gabala, 2/3 zemesgabala atstājot uz vēlāku laiku (pēc kopsapulces katrā mājā).

Bonuss iedzīvotājiem ir 100 000 eiro, kas ir 10 000–15 000 eiro liela līdzekļu ekonomija katrai mājai.

– Lai iegūtu šo ietaupījumu, Rīgas namu apsaimniekotājs ir gatavs finansēt zemes izpirkšanas darījumu un ļaut dzīvokļu īpašniekiem norēķināties par zemi pakāpeniski, – paziņoja pārvaldnieks.

Igors Trubko stāsta, ka katrā mājā notiks sapulce, kurā dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem lēmums par zemes izpirkšanu.

Par zemes īpašniekiem kļūst dzīvokļu īpašnieki!

Uzņēmumam Rīgas namu apsaimniekotājs jau ir saimniekiem piederošas zemes izpirkšanas pieredze Īslīces ielā 5 un Īslīces ielā 12. Šajās adresēs pārvaldnieks palīdzēja iedzīvotājiem iegādāties zemi, bet dzīvokļu īpašnieki gandrīz 100% apmērā ir atdevuši aizdoto naudu.

– Bet mājas pārvaldnieks, samaksājot miljonu eiro dzīvokļu īpašnieku vietā, milzīgi riskē!

– Jā, tā ir, – atzīst Igors Truko, – bet risks ir neliels. Ja iedzīvotāji neizmanto zemes izpirkuma tiesības, tad Rīgas namu apsaimniekotājs viņiem turpinās izrakstīt rēķinus par zemes nomu. Cita lieta, ka mēs to negribam darīt, jo zemes noma nav mūsu bizness.

– Vai tie dzīvokļu īpašnieki, kuri nolems norēķināties par zemes izpirkšanu uz nomaksu, turpinās maksāt nomas maksu?

– Nē, cilvēkam nav jāmaksā noma pēc tam, kad noslēgts līgums par savas zemes daļas izpirkšanu. Savukārt dzīvokļa īpašnieks, kurš atteiksies no zemes izpirkuma, turpinās maksāt nomas maksu tāpat kā iepriekš, tikai ne iepriekšējam zemes saimniekam, bet gan pārvaldniekam – Rīgas namu apsaimniekotājam.

Esam aprēķinājuši, ka piedāvājumam izpirkt zemi piekritīs vismaz 70% dzīvokļu īpašnieku, – turpina Igors Trubko. – Šīs izmaiņas skars aptuveni 400 ģimenes, pēc mūsu pieredzes, darījuma vērtība katram dzīvoklim būs aptuveni 2000–2500 eiro. Ja cilvēks vēlas samaksāt izpirkumu ne uzreiz, bet 5 gadu laikā, tad ikmēneša papildu maksājums ir aptuveni 40 eiro mēnesī.

Namu pārvaldei nāksies organizēt sarežģītu aptaujas procedūru, dokumentu noformēšanu, zemesgabalu sadalīšanu, izpirkuma līgumu slēgšanu, kā arī piesaistīt finansējumu.

Kas mainīsies iedzīvotājiem pēc zemes izpirkšanas? Pirmkārt, samaksājot par savu daļu, nākotnē maksās tikai nekustamā īpašuma nodokli. Otrkārt, viņi varēs brīvi iekārtot teritoriju pie savas mājas, neatkarīgi no zemes barona gribas.