Lietusgāzes un avārijas cauruļvados appludina pagrabu: kā rīkoties pārvaldniekam?

Vislielākā nelaime mājā ir tad, ja starp dzīvokļu īpašniekiem un kopsapulcē izvēlēto mājas vecāko trūkst saskaņas. Šādā sarežģītā situācijā nonākuši iedzīvotāji no mājas Brīvības ielā Rīgā.

Cauruli salaboja pēc četrām stundām!

Terēze dzīvo pirmajā stāvā mājā, kas pēc speciāla projekta uzbūvēta pagājušā gadsimta astoņdesmito gadu beigās. Pēc Terēzes stāstītā, māja palikusi līdz galam neuzbūvēta, atstājot dažus neatrisinātus tehniskus jautājumus.

Ar laiku senās neizdarības radījušas jaunas problēmas. Piemēram, mājai slikti strādā lietusūdens kanalizācija, tādēļ pagrabā stipru lietavu laikā ieplūst ūdens.

Taču, kad jūlija beigās mājā plīsa ūdensapgādes caurule, pagrabs piepildījās ar ūdeni.

Terēze, kurai darba pienākumu dēļ jāceļas agri, jau pulksten piecos no rīta pagraba vietā ieraudzīja ezeru.

– Ar lielām grūtībām izdevās sazvanīt apsaimniekotāju un izsaukt avārijas brigādi, – stāsta sētniece. – Cauruli salaboja tikai pulksten deviņos no rīta. Uzņēmums Rīgas ūdens piedāvāja atsūknēt no pagraba ūdeni , bet tad kļuva zināms, ka iedzīvotāju izvēlētais mājas vecākais no šī pakalpojuma atteicies, jo nav saskatījis lietderību mājas kopējo līdzekļu tērēšanā. Galu galā ūdens taču kaut kad sasūksies zemē.

Terēze šādai pieejai kategoriski nepiekrīt. Skaidrs, ka ūdens aizies zemē, bet, kamēr to sagaidīs, pagrabā būs paaugstināts mitrums, kas kaitīgi iedarbosies uz mājas pamatiem un konstrukcijām.

– Mājas vecākais taupa naudu it kā mājas renovācijai, – stāsta Terēze. – Viņu neinteresē tas, ka pirmā stāva dzīvokļos pastāvīgi ir mitrs, bet pagrabā ož pēc puvuma.

Sētniece ir pārliecināta, ka mājas pilnvarotā persona nerīkojas dzīvokļu īpašnieku interesēs, viņas viedokli atbalsta un aizstāv mājas pirmo stāvu iedzīvotāji, bet pierādīt neko neizdodas. Kā rīkoties iedzīvotājiem, ja mājas vecākais ar savu darbību kaitē kopīpašumam?

Mājas vecākais nav mājas saimnieks

– Pirmkārt, ir svarīgi saprast, ka pilnvarotā persona nav mājas saimnieks, – skaidro Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta Apsaimniekošanas pārvaldes priekšniece Ingrīda Mutjanko. – Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta nosacījumiem dzīvokļu īpašnieku kopībai ir tiesības patstāvīgi risināt visus ar kopīpašumā esošās mantas apsaimniekošanu saistītos jautājumus. Otrkārt, ja pagrabā sakrājies ūdens, to atsūknēt par iedzīvotāju līdzekļiem ir pārvaldnieka pienākums. Tērēt naudu no mājas uzkrājumiem nākotnē plānotiem remontdarbiem nav nepieciešams, jo šis darbs tiek uzskatīts par avārijas seku likvidēšanu.

Par dzīvokļu īpašnieku līdzekļiem

– Kvalificētam pārvaldniekam ir jāzina, ka ilgstošs paaugstināta mitruma līmenis pagrabā atstāj paliekošu iespaidu uz nesošajām konstrukcijām. Tā ir ne tikai puvuma smaka un pelējums, bet arī iespējama konstruktīvo elementu korodēšana, un tas nākotnē var ietekmēt konstrukciju nestspēju un noturību.

– Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir noteikts, ka mājas pārvaldīšanas nodrošināšana ir dzīvokļu īpašnieku pienākums, – stāsta eksperte. – Dzīvokļu īpašnieki pārvaldīšanas darbības var uzdot pārvaldniekam, par to ar viņu noslēdzot mājas pārvaldīšanas–apsaimniekošanas līgumu.

Savukārt dzīvokļu īpašnieku pienākums ir nodrošināt finansējumu pārvaldīšanas darbību veikšanai. Pārvaldniekam ir jāgādā par mājas kvalitatīvo īpašību saglabāšanu visā tās ekspluatācijas laikā. Terēzei kopā ar kaimiņiem būtu jāpārskata pilnvaru apjoms, kādu savai pilnvarotajai personai – mājas vecākajam – savulaik devuši paši mājas dzīvokļu īpašnieki. Nedrīkst pieļaut situāciju, kad uzkrāto līdzekļu nepārdomāta ekonomēšana nākamībā mājai var nest vēl lielākus zaudējumus.

Pagrabā ūdens? Izsūknēt nekavējoties!

Ingrīda Mutjanko atbild uz jautājumiem, kas izriet no līdzīgām situācijām.

– Vai varam runāt par avārijas situāciju, ja pagrabā ir ūdens?

– Ja pagrabā uzkrājas ūdens, tas viennozīmīgi liecina par avārijas situāciju. To var izraisīt plīsums inženiertehniskajās komunikācijās, paaugstināts gruntsūdeņu līmenis vai ieplūdis lietusūdens. Beidzamie divi gadījumi liecina par bojātu pamatu vertikālo hidroizolāciju, kas, vērtējot perspektīvā, rada bīstamību nesošajām pagraba konstrukcijām.

– Vai pārvaldnieka pienākumos ietilpst likvidēt ne tikai applūšanas iemeslu, bet arī tā sekas?

– Pārvaldniekam ir jānovērš kā viens, tā otrs, un dzīvokļu īpašniekiem no savas puses jānodrošina šo darbu veikšanai nepieciešamie finanšu līdzekļi.

– Kur sūdzēties, ja iedzīvotāji vēlas, lai ūdens tiktu atsūknēts nekavējoties, bet pārvaldnieks atsakās šo darbu veikt?

– Sūdzēšanās darbu neveiks. Tā kā pārvaldnieks atsūknēšanas pakalpojumam meklēs specializētu uzņēmumu, tad to pašu var darīt arī dzīvokļu īpašnieki.

Nekas nav jāpierāda!

– Kā rīkoties, ja mājas pilnvarotā persona aizliedz ieguldīt finanšu līdzekļus sūknēšanas darbos, apgalvojot, ka ūdens taču izžūs tāpat?

– Jāizvēl jauna pilnvarotā persona, jo esošajam mājas pārstāvim acīmredzami trūkst kompetences jautājumos par mājas ekspluatāciju.

– Vai mājas vecākajam ir tiesības aizliegt veikt šāda rakstura darbus?

– Diemžēl mums nav zināms pilnvarojuma apjoms, kuru konkrētās mājas īpašnieku kopība viņam ir devusi.

– Kā pierādīt, ka mājas vecākā lēmumi rada kaitējumu dzīvokļu īpašniekiem, piemēram, atsevišķos dzīvokļos parādās mitruma plankumi un ieviešas pelējums?

– Nekas nav jāpierāda. Tā vietā vajag iniciēt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, lai pieņemtu konkrētus lēmumus, un, ja vairākums nobalsos par konkrētām darbībām, tad tās kļūs obligātas gan mājas vecākajam, gan pārvaldniekam, gan ikvienam dzīvokļa īpašniekam.

– Vai to dzīvokļu īpašnieki, kuri ir cietuši tiešā veidā (viņu dzīvokļos parādījies pelējums), var celt prasību tiesā par zaudējumu atlīdzināšanu?

– Dzīvokļu īpašnieki var vērsties tiesā. Viņiem nāksies tiesā iesniegt dokumentus, kas apliecinās zaudējuma apmēru, kā arī ar dokumentiem pierādīt šo zaudējumu saistību ar mitrumu pagrabā. Turklāt es ļoti iesaku dzīvokļu īpašniekiem apdrošināt savus īpašumus.

– Pieņemsim, ka tiesa atzīst par pamatotām dzīvokļu īpašnieku prasības. No kā tiks piedzīta prasījuma summa – no dzīvokļu īpašnieku kopības, kura mājas vecākajam devusi plašu pilnvarojumu, vai tikai no mājas vecākā?

– Atkarībā no situācijas zaudējuma piedziņu var vērst gan pret pilnvaroto personu, gan pret pilnvaras devējiem.

Lai vērstos tiesā ar prasību par zaudējumu piedziņu, nepieciešams zināt, kādu pilnvarojuma apjomu mājas vecākajam ir devusi dzīvokļu īpašnieku kopība. Ņemot vērā atsevišķajos normatīvajos aktos noteikto, Terēzes mājas situācijā par zaudējumiem atbild pārvaldnieks un pret viņu cietušie dzīvokļu īpašnieki var vērsties tiesā.

Ja tomēr tiesvedība

– Uz kādiem normatīvo aktu pantiem var atsaukties cietušie?

– Lai vērstos tiesā ar prasību par zaudējumu piedziņu, ir jāzina, kāds pilnvarojuma apjoms dots konkrētajam pilnvarniekam.

Pamatojoties uz regulējumu, ko nosaka normatīvie akti, pārvaldnieks ir atbildīgs par minēto zaudējumu nodarīšanu, pret viņu var vērsties ar zaudējumu piedziņu. To nosaka tiesību normas Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā. Saskaņā ar šī likuma 14. panta pirmo daļu pārvaldniekam uzdotā pārvaldīšanas uzdevuma apjomu, tā izpildes noteikumus un kārtību nosaka pārvaldīšanas līgums. Veicot pārvaldīšanas uzdevumu, pārvaldnieka pienākums ir ievērot dzīvojamo māju pārvaldīšanu regulējošo un citu normatīvo aktu prasības, kā arī šā likuma 4. pantā noteiktos dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principus. Saskaņā ar 6. panta otrās daļas 1. punktu dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziskā saglabāšana) atbilstoši normatīvo aktu prasībām ir obligāti veicama pārvaldīšanas darbība. No šī regulējuma secināms, ka pārvaldniekam bija nekavējoties jāveic darbības, lai likvidētu avārijas sekas un avārijas cēloni.

Situācija, kad dzīvojamās mājas pagrabā pastāvīgi uzkrājas ūdens, no kā rodas pelējums dzīvokļos, bojājas mājas konstrukcijas utt., liecina par to, ka māja netiek uzturēta atbilstoši normatīvo aktu prasībām, turklāt tiek pārkāpts 4. panta 4. punktā noteiktais dzīvojamās mājas pārvaldīšanas princips – indivīda drošības vai veselības aizskāruma nepieļaujamība pārvaldīšanas procesā. Ir zināms, ka pelējums telpās ļoti postoši iedarbojas uz cilvēka organismu. Saskaņā ar 16. panta pirmo daļu pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.

Ja pirmā stāva dzīvokļu īpašniekiem tiek nodarīti zaudējumi konkrētajā situācijā un viņi ir vērsušies pie pārējiem dzīvokļu īpašniekiem, norādot uz to un aicinot nekavējoties rīkoties, lai pieņemtu attiecīgus lēmumus, pārtrauktu ūdens uzkrāšanos pagrabā un novērstu sekas, var piemērot Dzīvokļa īpašuma likumā noteikto dzīvokļa īpašnieka atbildību, proti, saskaņā ar šā likuma 14. panta pirmo daļu dzīvokļa īpašnieks par zaudējumu nodarīšanu citiem dzīvokļu īpašniekiem vai citām personām ir atbildīgs normatīvajos aktos, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumos vai savstarpēji noslēgtajos līgumos noteiktajā kārtībā.

Aprakstītajā situācijā nav iespējams sniegt viennozīmīgu komentāru, jo iztrūkst informācijas par to dzīvokļu īpašnieku rīcību, kuriem tika nodarīti zaudējumi no pastāvīga ūdens uzkrāšanās pagrabā, par lēmumiem, kādus pieņēma dzīvokļu īpašnieku kopība, un par pārvaldniekam un mājas vecākajam piešķirtā pilnvarojuma apjomu.

– Vai mājas vecākajam var atņemt pilnvarojumu, ja tiesā izdodas pierādīt viņa rīcību, kas rada zaudējumus mājas kopējām interesēm?

– Mājas vecākajam pilnvarojumu atņem dzīvokļu īpašnieku kopība, par to pieņemot lēmumu īpašnieku kopsapulcē.