Biedrība pazaudēja naudu

Kas notiek ar mājas dzīvokļu īpašnieku parādiem, mainoties apsaimniekošanas uzņēmumam?

Kas notiek ar dzīvokļu īpašnieku uzkrājumu nākamo periodu remontdarbiem un nenomaksātajiem parādiem brīdī, kad kopība ir pieņēmusi lēmumu mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu? Piedāvājam izskatīt šādu situāciju ar reālas mājas piemēru.

Sliktās ziņas biedrībai

Mājā Rīgā, Kalnciema ielā 48, ir 31 dzīvoklis, un 2017. gadā dzīvokļu īpašnieki pieņēma negrozāmu lēmumu – dibināt biedrību, pārņemt māju no Rīgas domes bilances savā valdījumā un atteikties no pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks pakalpojumiem.

– Tagad mājas apsaimniekotājs ir dzīvokļu īpašnieku biedrība, – stāsta Ināra, viena no mājas aktīvistēm.

Jaunā dzīve dzīvokļu īpašniekiem Kalnciema ielā 48 sākās ne bez problēmām, jo viens no pirmajiem jaunā apsaimniekotāja uzdevumiem ir līgumu pārslēgšana ar pakalpojumu piegādātājiem – uzņēmumiem Rīgas ūdens, Rīgas siltums, Latvenergo, atkritumu apsaimniekošanas uzņēmumu un citiem.

– Ieradāmies uzņēmumā Rīgas siltums un saņēmām līguma projektu. Īpašnieku kopsapulcē izlēmām līgumā veikt dažus labojumus, bet tad izrādījās, ka līgumu ar siltuma piegādātāju mēs nevarēsim pārslēgt. Atteikuma iemesls bija vienkāršs: iepriekšējais pārvaldnieks nebija samaksājis beidzamo rēķinu par februāri, – stāsta Ināra.

Kur palikusi nauda?

Biedrības pārstāvji no mājas Kalnciema ielā nekavējoties devās uz uzņēmumu Rīgas namu pārvaldnieks ar jautājumu: “Kur palikusi mūsu nauda, kas jau ir samaksāta par siltumu?” Lai saruna būtu saturīgāka, biedrības pārstāvji savāca un paņēma līdzi arī maksājumus apliecinošus dokumentus. Pēc rēķiniem un apmaksas čekiem izrādījās, ka par siltuma piegādi februārī ir norēķinājušies gandrīz 100% dzīvokļu īpašnieku. Tas nozīmē, ka nauda apsaimniekotāja kontā bija ieskaitīta, bet līdz Rīgas siltumam nenonāca.

– Summa ir pieklājīga! – pārdzīvo mājas pārstāve Ināra. – Kopējais rēķins par siltumu pārsniedza 3000 eiro, apsaimniekotājs bija samaksājis aptuveni 600 eiro, tādēļ māja kopumā par siltumu skaitās parādā 2500 eiro.

Uzņēmuma Rīgas siltums pārstāvji pārrunās piedalīties atteicās un paziņoja stingru nostāju: vai nu dzīvokļu īpašnieki no mājas Kalnciema ielā 48 sedz iepriekšējā apsaimniekotāja parādu, vai uzņēmums viņiem pārtrauc karstā ūdens piegādi.

– Nesaprotu, – Ināra ir izbrīnīta, – lūk, ir maksājumu apliecinājumi par nokārtotām saistībām februārī, iedzīvotāji visu ir samaksājuši. Kur apsaimniekotājs ir licis mūsu naudu? Kādēļ mums tagad atkārtoti jāmaksā par pakalpojumu, par kuru jau vienreiz esam norēķinājušies?

Nesapratnē atstātos dzīvokļu īpašniekus ļoti labi var saprast, tādēļ sarūgtināto rīdzinieku jautājumus nosūtījām tieši apsaimniekošanas uzņēmumam Rīgas namu pārvaldnieks. Tas, ka uzņēmuma pārstāvji, nekavējoties ne brīdi, piekrita tikties un sniegt paskaidrojumus minētā jautājuma saistībā, lika nojaust, ka apsaimniekotājs savā rīcībā redz dzelžainu taisnību.

Divi dzīvokļi, kas izbojāja visu statistiku

Mūsu tikšanās laikā apsaimniekošanas uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks pārstāve Santa Vaļuma uzreiz citēja Dzīvokļu īpašuma likumu: dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākums ir dzīvokļu īpašnieku vārdā noslēgt līgumus ar pakalpojumu piegādātājiem. Viņa pienākums ir arī rēķinu izrakstīšana dzīvokļu īpašniekiem par saņemtajiem pakalpojumiem, naudas iekasēšana un norēķināšanās ar pakalpojuma sniedzējiem – Rīgas siltumu, Rīgas ūdeni un citiem, taču pārvaldnieka pienākums ir pārskaitīt pakalpojuma sniedzējam tieši tik daudz naudas, cik viņš no dzīvokļu īpašniekiem ir saņēmis. Mājas Kalnciema ielā 48 dzīvokļu īpašniekiem ir parāds par visiem saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem.

– Kā tas iespējams, jo iedzīvotāji apgalvo, ka par februāri viņi ir gandrīz pilnībā norēķinājušies?

– Diemžēl tas, ka cilvēki ir savākuši gandrīz 100% maksājumus apliecinošus dokumentus par beidzamo mēnesi, nav apliecinājums parāda neesamībai. Viens vai divi dzīvokļi varēja palikt parādā iepriekšējā mēnesī vai arī citā periodā. Skaidrošu ar piemēra palīdzību: pieņemsim, ka 10 dzīvokļu mājā 8 īpašnieki kārtīgi norēķinās un apsaimniekotājs šo summu akurāti pārskaita pakalpojuma piegādātājam. Taču divu dzīvokļu nesamaksātais parāds paliek mājai. Tieši tas pats ir noticis ar māju Kalnciema ielā 48.

Apsaimniekošanas uzņēmums maksā no savām rezervēm?

– Janvārī uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks neatcerējās šīs mājas vecos parādus, jo pilnībā samaksāja rēķinu par janvārī saņemto siltumu?

– Zināt, ļoti daudzi mūsu uzņēmuma klienti uzskata par pašsaprotamu, ka viņu mājā bez problēmām strādā kanalizācija, no krāna tek ūdens un radiatoros vienmēr ir siltums. Taču aiz tā slēpjas ļoti liels uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks darbs. Apsaimniekotājs pilnībā norēķinās ar pakalpojumu piegādātājiem, neskatoties uz to, cik lielā mērā notikusi faktiskā rēķinu apmaksa. Tas tiek darīts tādēļ, lai mūsu uzņēmuma apsaimniekotās mājas bez pārtraukuma saņemtu visus komunālos pakalpojumus. Tāds ir mūsu mērķis. Kādēļ mēs to darām? Jūs taču saprotat, ka katrā mājā dzīvo apzinīgi maksātāji, kā arī hroniski parādnieki. Kamēr māja ir uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks apsaimniekošanā, mēs darām visu, lai godprātīgie dzīvokļu īpašnieki neciestu kaimiņu parādu dēļ.

– Iznāk, ka apsaimniekošanas uzņēmums visu rēķinu samaksai par ūdeni un siltumu izmanto savas rezerves?

– To var nosaukt arī tā. Taču, ja māja nolemj mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu, Rīgas namu pārvaldnieks vairs neuzņemas atbildību par mājas parādniekiem. Ja dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu patstāvīgi apsaimniekot savu māju, viņiem jāsaprot, ka ar to viņi uzņemas atbildību par savlaicīgu mājas kopējo rēķinu samaksu, tostarp par sekām, ko izraisa iepriekš uzkrātie parādi par ūdens un siltuma piegādi. Tas nenozīmē, ka apzinīgajiem cilvēkiem ir jāmaksā par parādniekiem, taču māja ir visu dzīvokļu īpašnieku kopējais īpašums, tādēļ dažu vai pat tikai viena dzīvokļa nopietna parāda dēļ pakalpojuma piegādātājs var pārtraukt, piemēram, siltumapgādi visai mājai. Šādā brīdī viena nemaksātāja problēma kļūst par visas mājas kopējo problēmu.

– Mājā Kalnciema ielā 48 Rīgas namu pārvaldnieks nesamaksāja rēķinu par saņemto siltumu 2576 eiro apmērā. Sakiet, vai tādu summu bija palikuši parādā mājā esošie nemaksātāji?

– Jā, tieši tā. Turklāt šajā summā neietilpst nesamaksātā pārējo komunālo pakalpojumu daļa – par ūdensapgādi, par tehnisko apkalpošanu, par atkritumu izvešanu u. c.

Pirms mainīt apsaimniekotāju – iepazīties ar atskaiti!

– Rakstiskā atbildē dzīvokļu īpašniekiem jūs paziņojāt, ka tiks sagatavota padziļināta mājas finanšu pārbaude. Vai šī pārbaude ir pabeigta?

– Par šādu pārbaudi mēs dzīvokļu īpašniekus neesam informējuši, – saka uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks juriste Inese Robežniece. – Iespējams, ka atbildē iedzīvotājiem tika apsolīts mājas ienākumu–izdevumu apskats, kuru mēs jebkurā gadījumā gatavojam mājai, ja notiek apsaimniekotāju maiņa. Ja iedzīvotājiem ir šaubas par atskaitē norādītajiem skaitļiem, viņi var vērsties pie mums pēc papildu informācijas.

Kas notiek ar parādniekiem pēc mājas apsaimniekotāja maiņas?

– Mājā Kalnciema ielā 48 ir tikai divi parādnieki. Vai Rīgas namu pārvaldnieks turpmāk turpinās strādāt ar šiem dzīvokļu īpašniekiem, lai atgūtu komunālo pakalpojumu parādu?

– Jā, ar šiem parādniekiem jau pašlaik tiek strādāts. Pret lielāko nemaksātāju prasību tiesā mēs iesniedzām jau 2015. gadā un saņēmām labvēlīgu spriedumu – parādu piedzīt. Lieta jau ir nodota tiesu izpildītājam, tādēļ jautājums ir tikai par to, cik ātrā laikā tiesu izpildītājs sāks piedziņas darbības. Prasība pret otru šīs mājas parādnieku vēl atrodas tiesā.

– Tātad, ja mājai jau ir jauns apsaimniekotājs, kā konkrētajā gadījumā – dzīvokļu īpašnieku biedrība –, Rīgas namu pārvaldnieks joprojām turpina piedzīt parādus, ko dzīvokļu īpašnieki uzkrājuši iepriekš?

– Mēs tā darām, – apstiprina I. Robežniece. – Ja māja nomaina apsaimniekošanas uzņēmumu, iepriekšējais pārvaldnieks piedzen parādus, kas uzkrājušies iepriekšējā periodā. Atsevišķos gadījumos mēs jaunajam pārvaldniekam piedāvājam kopā ar mājas remontu uzkrājuma fondu pārņemt arī tiesības piedzīt dzīvokļu īpašnieku parādus. Taču tas ir saistīts ar papildu izdevumiem jaunajam pārvaldniekam, tātad – arī dzīvokļu īpašniekiem, un viņi parasti nepiekrīt, vienkārši sakot, izpirkt no mums vecos parādus.

– Kas notiek, ja Rīgas namu pārvaldnieks piedzen vecos parādus?

– Mēs norēķināmies ar pakalpojumu piegādātājiem, – uzsver Santa Vaļuma.

– Bet jaundibinātā biedrība, kas nevēlas palikt bez karstā ūdens, tajā laikā jau būs norēķinājusies ar uzņēmumu Rīgas siltums par savu kaimiņu saistībām.

Ja biedrība no savām rezervēm būs norēķinājusies, mēs vienalga pārskaitīsim naudu uzņēmumiem Rīgas siltums un Rīgas ūdens. Rezultātā mājai Kalnciema ielā 48 izveidosies pārmaksa, kas samazinās kāda aktuālā rēķina lielumu, taču patlaban mēs runājam par pieņēmumiem. Lieta tāda, ka atbilstoši tiesas spriedumam parāda piedziņas termiņš ir desmit gadi. Vienmēr pastāv iespēja, ka tiesu izpildītājs naudas summu nevar atgūt pilnā apjomā.

– Kā tas iespējams?

– Piemēram, parādnieks ir bankrotējis.

– Tas nozīmē, ka iedzīvotājiem var nākties samierināties ar situāciju, ka šodien viņi pakalpojuma piegādātājiem ir samaksājuši kaimiņu parādus, bet pēc tam (pēc vissliktākā scenārija) viņi savu ieguldījumu neatgūs?

– Tādi precedenti ir bijuši. Krīzes laikā Rīgas namu pārvaldnieks pārņēma kādu māju Sarkandaugavā, kuras iepriekšējais pārvaldnieks, kaut arī saņēma iedzīvotāju naudu, pasludināja bankrotu, nenorēķinājies ar pakalpojuma piegādātājiem. Rezultātā dzīvokļu īpašniekiem rēķinus nācās samaksāt pa otram lāgam, lai saglabātu ūdens un siltuma piegādes nepārtrauktību. Tas ir ļoti netaisnīgi, bet tā reizumis notiek.

– Ja nams Kalnciema ielā nebūtu aizgājis no Rīgas namu pārvaldnieka, uzņēmums būtu samaksājis februāra rēķinu par saņemto siltumu pilnā apmērā?

– Pieņemu, ka tā būtu, jo arī visus iepriekšējos šīs mājas rēķinus mēs samaksājām pilnā apmērā, neņemot vērā divu dzīvokļu īpašnieku parādus.

Pērkot dzīvokli, pieprasiet izziņu!

– Lūdzu, savā rakstā uzsveriet vēl kādi niansi, kas saistīta ar iedzīvotāju parādiem. Kad cilvēks pērk dzīvokli, viņam parasti ir vienalga, vai iepriekšējam īpašniekam bija parāds par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem, – stāsta Santa Vaļuma. – No vienas puses, tas ir pareizi, jo pēc pastāvošās likumdošanas parāds ir “piestiprināts” cilvēkam – vecajam īpašniekam, nevis īpašumam. Jaunais īpašnieks neatbild par iepriekšējā īpašnieka parādiem. Tikai nevajag aizmirst, ka parāds turpinās skaitīties mājai, ja iepriekšējais īpašnieks pēc īpašuma pārdošanas nenorēķināsies par iepriekš uzkrāto. Tādēļ var gadīties, ka pārējiem dzīvokļu īpašniekiem šo parādu nāksies samaksāt.

– Vai dzīvokļa pircējam ir iespēja jau savlaicīgi uzzināt, cik liels kopējais parāds ir uzkrājies mājai un kāds – viņa noskatītajam dzīvoklim?

– Dzīvokļa īpašuma likums noteic, ka, slēdzot pirkuma–pārdevuma līgumu, pircējam ir tiesības pieprasīt, bet pārdevējam ir pienākums uzrādīt mājas pārvaldnieka izsniegtu izziņu par minētajiem parādiem.

– Kā rīkoties pircējam, ja viņa iecerētajam dzīvoklim ir sakrājies nenomaksāts parāds?

– Pieņemsim, ka pārdevējs dzīvokli pārdod par 30 000 eiro, bet tanī pašā laikā ir vēl nenomaksāts parāds 5000 eiro apmērā. Pircējam vajadzētu uzstāt, lai tiktu samazināta pārdošanas cena līdz 25 000 eiro, ar nosacījumu, ka viņš kā jaunais īpašnieks samaksās apsaimniekošanas uzņēmumam veco parādu piecu tūkstošu apmērā. Diemžēl patlaban lielākais vairums cilvēku neinteresējas par mājas vecajiem parādiem. Viņi nesaprot vai arī nevēlas saprast, ka, iegādājoties īpašumu, kļūst ne tikai par viena dzīvokļa īpašnieku, bet arī par visas mājas kopīpašnieku, kas nozīmē līdzatbildību par mājas kopējiem parādiem.

Uzkrājumiem ir jābūt neaizskaramiem

– Pieņemsim, ka māja ir nolēmusi mainīt apsaimniekotāju. Mājā ir vairāki nopietni parādnieki, taču ir arī reāls uzkrājums nākamo periodu remontdarbiem. Kas notiks ar iedzīvotāju uzkrājumu fondu, vai no tā netiks paņemta nauda iedzīvotāju parādu dzēšanai?

– Sekojot labas apsaimniekošanas principam, dzīvokļu īpašniekiem pašiem būtu jāizlemj, ko darīt ar atsevišķu kaimiņu parādu. Piekrītiet, tas nav normāli, kad dzīvokļu īpašnieki atnāk pie apsaimniekotāja un pieprasa: “Uzkrājumu naudu jūs mums atdodiet, bet parādus paturiet sev!”

– Bet patlaban taču tieši tā notiek!

– Jā, bet tas nav normāli.

– Sakiet tieši, vai jūs paturat daļu no iedzīvotāju uzkrājumu naudas, lai dzēstu nemaksātāju parādus?

– Nē, tā nenotiek. Es tikai vēlējos pateikt, ka turpmāk iedzīvotājiem, uzņemoties apsaimniekošanu pašiem, būtu jāuzņemas atbildība gan par mājas uzkrājumu fondu, gan par nemaksātāju parādiem.

– Patlaban Rīgas namu pārvaldnieks rīkojas tā, kā to nosaka likums, – kolēģi papildina Inese Robežniece. – Ja māja atsakās no mūsu pakalpojumiem un ir izvēlējusies citu apsaimniekotāju, tad mēs, kā to paredz likums, viena mēneša laikā nododam visas mājas lietas, tostarp arī dzīvokļu īpašnieku uzkrājumus. Protams, tādai mājai, kurai ir kārtīgs uzkrājuma fonds, mēs varam dzīvokļu īpašniekiem izteikt piedāvājumu daļu no uzkrājumu naudas izlietot parāda segšanai. Taču šāds lēmums ir dzīvokļu īpašnieku ziņā.

Ja dzīvokļu īpašnieki palikuši parādā par remontdarbiem

– Rīgā ir ne mazums māju, kurām ir negatīva bilance. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašnieki nav izveidojuši nekādu uzkrājumu, taču ir palikuši parādā par iepriekš veiktajiem remontdarbiem. Kas notiek ar šādām mājām, ja īpašnieki nolemj mainīt apsaimniekotāju?

– Likumā ir noteikts, ka, pieņemot lēmumu par apsaimniekotāja maiņu, dzīvokļu īpašnieku kopībai ir pienākums norēķināties ar iepriekšējo pārvaldnieku par visiem mājā paveiktajiem darbiem, – skaidro Rīgas namu pārvaldnieka juriste.

– Tātad šādas mājas katra dzīvokļa īpašnieks saņems apjomīgu rēķinu par iepriekš veiktajiem darbiem ar apmaksas termiņu – viens mēnesis?

– Īstenībā tieši tā arī notiek.

“Gribam zināt, kurš ir parādnieks!”

– Iedzīvotāji bieži apgalvo, ka vēlētos uzzināt, kurš no kaimiņiem ir uzkrājis parādu par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem. Kāpēc Rīgas namu pārvaldnieks rēķinos fiksē kopējo mājas parādu, bet nepaskaidro, kuri dzīvokļi šo parādu ir izveidojuši?

– Mums nav tiesību uzrādīt konkrētus dzīvokļus, jo pēc šādas informācijas var identificēt parādnieka personību, kas ir pretrunā Fizisko personu datu aizsardzības likumā noteiktajam. Taču mūsu uzņēmumā ir izstrādāta iekšējā kārtība, kādā veidā likuma prasības salāgot ar godprātīgi maksājošo iedzīvotāju tiesībām. Ikviens dzīvokļa īpašnieks var atnākt uz savu Rīgas namu pārvaldnieka iecirkni un, uzrādot personu apliecinošu dokumentu, pret parakstu uzzināt savas mājas parādnieku sarakstu. Tur nebūs atrodams ne vārds, ne uzvārds, tikai dzīvokļa numurs un parāda lielums.

– Šādu informāciju var iegūt ikviens dzīvokļa īpašnieks?

– Jā, ikviens – par parādniekiem, kas dzīvo viņa mājā. Ja pats dzīvokļa īpašnieks ir prombūtnē, viņš var pilnvarot jebkuru citu personu iegūt šādu informāciju. Tikai tādā gadījumā Rīgas namu pārvaldnieks prasīs uzrādīt notariāli apstiprinātu pilnvaru.

– Ir taču saprotams, ka iedzīvotāji šādu informāciju prasa ne jau tukšas ziņkārības dzīti, bet gan tādēļ, lai kaut kādā veidā spētu iedarboties uz parādnieku. Vai mājas vecākajam ir tiesības staigāt pa dzīvokļiem un pieprasīt parādu apmaksu?

– Pārvaldnieks neatbalsta nekādas puskriminālas vai spēka metodes pielietošanu parādu atgūšanā. Taču, ja mājas vecākais uz kaimiņiem cenšas iedarboties ar pārrunām, nekā prettiesiska tur nav.

Kādēļ parādi ir tik lieli?

– Kādēļ Rīgas namu pārvaldnieks pieļauj lielu parādu rašanos? Varbūt ar parādnieku vieglāk ir strādāt, kad parāds vēl nav vairāku tūkstošu apmērā?

– Pirmkārt, mēs sekojam tam, lai parāds nekļūtu nesamērīgs, – stāsta Santa Vaļuma. – Teiksim, nesamaksāti 500 eiro dzīvoklim ar krāsns apkuri jau ir nopietns parāds, bet tie paši 500 eiro lielam dzīvoklim ar centrālo siltuma padevi rodas jau divos mēnešos, kas ir neliels maksājumu aizkavējums.

Otrkārt, ne vienmēr vēršanās tiesā aptur parāda augšanu. Gadās, ka esam iesūdzējuši parādnieku ar 1000 eiro lielu parādu. Kamēr rit tiesvedība, parāds turpina augt, un sprieduma pasludināšanas dienā tas jau ir sasniedzis 3000 eiro. Mums atkārtoti tiesā ir jāiesniedz dokumenti par jauno parādu tajā pašā adresē. Nebrīnieties, mums ir parādnieki, pret kuriem vienlaicīgi ir vairākas tiesvedības.

– Ko darīt, lai aizsargātu godprātīgu maksātāju tiesības?

– Katram gadījumam meklējam individuālu risinājumu. Piemēram, ir gadījumi, kad izdevīgi noslēgt mierizlīgumu par pakāpenisku parāda samaksu termiņā līdz 18 mēnešiem. Dzīvokļu īpašnieki savācas kopā, izveido grafiku un atmaksā parādu. Mājai tas vienmēr ir labāk nekā tiesāšanās.

– Vai šajā gadā Rīgas namu pārvaldnieks plāno akciju, kurā ļaus dzīvokļu īpašniekiem nomaksāt agrāk izveidojušos parādu, norakstot soda sankcijas?

– Pagaidām šāda akcija plānota netiek, un mēs tās arī nevēlētos izsludināt regulāri. Daudzi nemaksātāji tās varētu izmantot ļaunprātīgi: gadiem nemaksāt, bet akcijā atnest visu summu un prasīt visu soda procentu dzēšanu. Galu galā – tas nav godīgi pret tiem, kuri pieliek visas pūles, lai savas saistības nokārtotu laikā un pilnā apmērā.