Tambovas vilks tev biedrs!

Dzīvokļu īpašnieku biedrība (DzĪB), pārņemot mājas pārvaldīšanu, nereti nonāk konfliktā ar atsevišķiem dzīvokļu īpašniekiem vai pat pārkāpj likumu. Kā pārējiem mājas iedzīvotājiem pasargāt sevi?

Daļai Latvijas iedzīvotāju, kuri paguruši no nemitīgās cīņas ar komunālajām problēmām, šķiet, ka vienīgā izeja no situācijas ir dzīvokļa iegāde jaunbūvē. Tik tiešām, ko vēl vēlēties dzīvokļa īpašniekam? Jaunbūvē ūdensvads ir jauns, apkures sistēma strādā nevainojami, arī jumtu vēl daudzus gadus mainīt nenāksies. Taču kādas mājas Rīgā, Kaplavas ielā, pieredze rāda, “ka ne viss ir zelts, kas spīd”. Iespējams, reizēm labāk dzīvot padomju laika sērijveida mājā starp draudzīgiem kaimiņiem, nevis smalkā jaunbūvē, kur katrs kaimiņš “deķi velk uz savu pusi”...

Biedrība, lai kontrolētu

Tamāra J. stāsta, ka uz māju Kaplavas ielā pārcēlās pirms deviņiem gadiem, uzreiz pēc būvniecības pabeigšanas.

– Kopā ar kaimiņiem gandrīz uzreiz nodibinājām dzīvokļu īpašnieku biedrību (DzĪB), – atceras sieviete. Sākumā DzĪB uzdevums bija kontrolēt pārvaldīšanas uzņēmuma darbu, kurš tolaik apsaimniekoja jaunbūvi. Pēc apvienošanās Kaplavas ielas mājas iedzīvotāji sāka aizdomāties par to, ka biedrība varētu pilnībā pārņemt mājas apsaimniekošanu savās rokās. Doma bija vilinoša, bet tad nāca satraucošie ekonomiskās krīzes gadi, kas parādīja, ka doma par patstāvību ir pāragra. Lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku savus īpašumus bija pirkuši ar kreditētiem līdzekļiem un uz dzīvokļiem bija lielas hipotekārās saistības. Saprotams, ka ekonomiski grūtā situācijā cilvēki vispirms norēķinājās ar banku, bet ne ar apsaimniekošanas uzņēmumu. Rezultātā jaunajai mājai gandrīz nepārtraukti bija liels parāds par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem. Kritiskākajā brīdī tas sasniedza 19 000 latu vai gandrīz 30 000 eiro. Kāda gan tur patstāvība?

Aktīvisti kaimiņus tomēr pārliecināja

2013. gadā mājā uz dzīvi apmetās jauni aktīvi dzīvokļu īpašnieki, kuri tomēr panāca visu mājas pārvaldīšanas darbību nodošanu DzĪB.

– Kā viena no biedrības dibinātājām, es biju pret atteikšanos no profesionāla pārvaldīšanas uzņēmuma pakalpojumiem, – stāsta Tamāra J. – Uzskatīju un joprojām domāju, ka labam pārvaldniekam ir jābūt pietiekami daudz finanšu līdzekļiem, lai patstāvīgi norēķinātos par mājā saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem – elektrību, ūdeni un siltumu, kamēr iedzīvotāji vēl līdz galam nav atdevuši parādus. Ja apsaimniekošanas uzņēmumam šāda “drošības spilvena” nav, māja jebkurā brīdī var palikt bez komunālajiem pakalpojumiem. Taču aktīvisti kaimiņus vienalga pārliecināja, ka DzĪB būs pa spēkam patstāvīgi nodarboties ar daudzstāvu mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Sasauca dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, pārvēlēja biedrības valdi un ņēma varu savās rokās.

Parādniekus atstāj tumsā

– Pie jaunās kārtības īpaši aktīvs bija Sergejs B., – stāsta mūsu lasītāja. – Kas mani visvairāk pārsteidza – šis cilvēks vispār nemaz nav mūsu mājas dzīvokļa īpašnieks (patiesā īpašniece ir viņa sieva). Biedrības statūtos ir noteikts, ka biedrībā drīkst iestāties tikai tiešie dzīvokļu īpašnieki. Neatbilstība statūtu prasībām aktīvajam Sergejam B. nav traucējusi kļūt par biedrības biedru, vēl vairāk – viņš ir arī valdes loceklis.

Tamāra stāsta, ka pie jaunās ”valdības” DzĪB kārtību sākusi ieviest ar visnotaļ savdabīgām metodēm. Piemēram, jaunais pārvaldnieks parādniekus sodīja, atslēdzot viņiem elektroenerģijas padevi. Mūsu lasītāja stāsta, ka metode tikusi pielietota pat pret tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuru maksājuma kavējums ildzis tikai vienu mēnesi.

Vēlāk dzīvokļu īpašnieki sākuši saņemt rēķinus par papildu darbu veikšanu mājā.

– Kas tie par darbiem? Ar ko DzĪB tos saskaņoja? Mēs tā arī nesagaidījām ne Sergeja B., ne biedrības valdes atbildes, – žēlojas Tamāra. – Rakstījām oficiālus iesniegumus un nosūtījām tos ar ierakstītām vēstulēm, bet pārvaldnieks tās pastā pat neizņēma.

Kur ir valdes priekšsēdētājs?

Mājas dzīvokļu īpašniekiem rodas šaubas par biedrības pieņemto lēmumu likumību. Biedrības statūtos ir noteikts, ka ikviens dokuments juridisku spēku iegūst tikai ar valdes priekšsēdētāja un vēl divu valdes locekļu parakstiem.

– Diemžēl mūsu biedrībai vairs nav priekšsēdētāja, jo sākumā ievēlētais vadītājs organizācijas darbībā vīlās un iesniedza atlūgumu, – stāsta lasītāja. – Sanāk, ka, pretēji statūtos noteiktajam, dokumentus paraksta biedrības ierindas biedri. Vai tas ir pareizi?

Dumpiniekus biedrībā neuzņem

Pēc Tamāras domām, biedrības valde patvaļīgi pieņem lēmumus, kādus ir atļauts lemt tikai dzīvokļu īpašnieku kopībai: piemēram, 2015. gadā mums paziņoja, ka ”pateicoties valdes locekļa Sergeja B. pūlēm, biedrībai ar tiesas palīdzību ir izdevies no iepriekšējā apsaimniekotāja atgūt dzīvokļu īpašnieku samaksātos 3094,44 eiro”. Valde paziņoja, ka šī nauda tiks izlietota mājas teritorijas videonovērošanas sistēmas instalācijai, taču šāda videonovērošanas sistēma mūsu mājai nemaz nav nepieciešama. Kāpēc nauda tika iztērēta bez saskaņošanas?

Pēc Tamāras stāstītā, apmēram desmit dzīvokļu īpašnieku, protestējot pret notiekošo, no DzĪB izstājās. Un pavisam drīz to nožēloja, jo saprata, ka pārsteigušies, – šādā veidā dumpinieki saprata, ka zaudējuši beidzamo iespēju kaut ko ietekmēt. Tagad viņi nedrīkst piedalīties balsošanā, tas nozīmē, nevar pieprasīt valdes pārvēlēšanu.

– Esmu uzrakstījusi iesniegumu ar lūgumu mani no jauna uzņemt biedrībā, bet valde to vienkārši ignorēja. Vai tā drīkst izrīkoties ar dzīvokļa īpašnieku, kurš nekādi nav pārkāpis biedrības statūtus un atbilst visām prasībām, lai tiktu uzņemts valdē, – retoriski jautā Tamāra.

Kur biedrība pāršāva pār strīpu?

Lūk, tādas kaislības virmo jaunajā mājā, kuras iedzīvotājiem grūti vienoties par īpašuma apsaimniekošanas un pārvaldīšanas jautājumiem. Lai rastu skaidrību, lasītājas jautājumus nodevām juristei Viktorijai Auziņai.

– Kuram ir tiesības kļūt par biedrības valdes locekli un valdes priekšsēdētāju, ja statūtos noteikts, ka par ierindas biedru var kļūt tikai dzīvokļa īpašnieks?

– Atbilde vienmēr ir atrodama konkrētās biedrības statūtos. Ja statūtos noteikts, ka par valdes locekli vai valdes priekšsēdētāju var būt tikai dzīvokļa īpašnieks konkrētajā mājā, tad tam tā arī jābūt. Ja statūtos šāds punkts nav noteikts, tad valdē drīkst būt jebkurš cilvēks, tostarp pat ne biedrības biedrs. Biedrību un nodibinājumu likums neparedz ierobežojumus, kas dzīvokļu īpašniekiem liegtu biedrības valdē ievēlēt svešinieku, kaut arī statūti noteic, ka par ierindas biedru drīkst kļūt tikai dzīvokļa īpašnieks. Ar biedrības statūtiem ikviens biedrības biedrs var iepazīties Latvijas Uzņēmumu reģistrā.

– Kā rīkoties dzīvokļu īpašniekiem, kuri vēlas iestāties biedrībā, lai piedalītos jautājumu lemšanā par mājas apsaimniekošanu, bet DzĪB valde viņu iesniegumu ignorē?

– Biedrību un nodibinājumu likums noteic, ka jaunus biedrus uzņem uz iesnieguma pamata tādā kārtībā, kāda paredzēta konkrētās biedrības statūtos. Lēmumu par jaunu biedru uzņemšanu pieņem valde, ja vien statūtos nav paredzēta citāda kārtība. Ja kandidāts, kurš vēlas iestāties biedrībā, nav pārkāpis statūtus (piemēram, nav parādā par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem), taču vienalga saņem atteikumu vai nesaņem nekādu atbildi uz savu iesniegumu, tad viņam ir tikai viena iespēja – vērsties tiesā. Diemžēl šādas tiesas velkas ilgi un turklāt nav efektīvas.

– Cik biedriem jāiestājas biedrībā, lai tā varētu pārņemt māju savā valdījumā un vēlāk arī to apsaimniekot?

– Ja mājas dzīvokļu īpašnieki ir sasaukuši kopsapulci un ar vienkāršu balsu vairākumu pieņēmuši lēmumu, ka par mājas pārvaldnieku izvēlas konkrēto DzĪB, tad biedrība darbojas, kā noteikts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā. Savukārt, ja DzĪB nodibināta pēc mājas privatizācijas pabeigšanas ar mērķi dzīvokļu īpašnieku vārdā pārņemt nekustamo īpašumu no pašvaldības vai valsts budžeta, tad biedrībā ietilpstošo biedru skaitam nav nozīmes, bet dzīvokļu īpašniekiem tai ir jādod pilnvara rīkoties viņu vārdā, un tas nozīmē – kopsapulcē ”par” jānobalso ⅔ no visiem dzīvokļu īpašniekiem.

– Kaplavas ielas mājas biedrības statūtos ir noteikts, ka lēmumus biedrības vārdā var pieņemt valdes priekšsēdētājs kopā ar vēl diviem valdes locekļiem. Vienīgi DzĪB vairs nav valdes priekšsēdētāja un dokumentus paraksta trīs ierindas biedri. Vai šādā sastāvā pieņemti lēmumi ir spēkā?

– Pirmais, par ko noteikti jāpārliecinās, ir aktuālākie ieraksti biedrības dibināšanas dokumentos Uzņēmumu reģistrā. Pieprasīt šādus dokumentus ir tiesīgs ikviens biedrības biedrs. Ja aktuālie dokumenti arī apliecina, ka lēmumus drīkst pieņemt valdes priekšsēdētājs kopā ar vēl diviem valdes locekļiem, bet biedrībai tik tiešām nav valdes priekšsēdētāja, tad visi nepareizā kārtībā pieņemtie lēmumi zaudēs spēku.

Iespējams, samazinātā sastāvā pieņemtos lēmumus trešās personas arī izpildīs, bet biedrības biedri tos varēs apstrīdēt tiesā. Ja reiz mājas Kaplavas ielā biedrība palika bez priekšsēdētāja, tad viņiem vispirms vajadzēja izdarīt grozījumus statūtos. Tikai nedrīkst aizmirst, ka jebkuri lēmumi par grozījumu izdarīšanu statūtos ir jādod nobalsot biedrības biedru kopsapulcei. Tikai pēc tam, kad statūtu izmaiņas ir apstiprinājusi kopsapulce un tās iereģistrētas Uzņēmumu reģistrā, valde var pieņemt lēmumus samazinātā sastāvā bez valdes priekšsēdētāja.

– Vai ir iespējams ”atcelt” mājā izveidoto dzīvokļu īpašnieku biedrību?

– Protams, ir iespējams panākt biedrības slēgšanu. Par šādu lēmumu jānobalso ⅔ biedrības biedru. Savukārt mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei būs jāatrod jauns mājas pārvaldnieks un apsaimniekotājs.

– Vai ir iespējams mājā nodibināt otru biedrību?

– Mājā nav aizliegts izveidot kaut vai desmit nelielu biedrību, jo tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulce nolems, kurai no tām nodot tiesības māju apsaimniekot. Ja nopietni, tad divas biedrības dzīvokļu īpašniekiem dos lielāku izvēles iespēju, no otras puses – radīs mājā tikai nevajadzīgu haosu.

– Pēc lasītājas stāstītā, viņu mājas biedrība tiesas ceļā no iepriekšējā pārvaldnieka atkaroja iedzīvotāju pārmaksātos 3800 eiro. Un tūlīt pat iedzīvotājiem paziņoja, ka naudu iztērēs videonovērošanas uzstādīšanai. Vai biedrībai bija tiesības rīkoties ar šo naudu bez saskaņošanas mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē?

– Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums noteic visas mājā obligāti veicamās apsaimniekošanas darbības. Tie ir pakalpojumi, par kuriem dzīvokļu īpašnieki pārvaldniekam maksā un kuri viņam jāveic. To, kā darbs tiek organizēts un cik līdzekļu tam tiek iztērēts, pārvaldnieks izlemj patstāvīgi paredzētā finansējuma robežās. Visi pārējie darbi, kuri nav attiecināmi uz mājas sanitāro kopšanu, tehnisko apkalpošanu, administratīvajiem un juridiskajiem pakalpojumiem utt., neattiecas uz obligāti veicamajām apsaimniekošanas darbībām. Piemēram, tā ir mājas apkārtnes labiekārtošana, uz kuru varētu attiecināt arī videonovērošanas uzstādīšanu mājā Kaplavas ielā. Visus šādus darbus pārvaldniekam ir pienākums vispirms saskaņot ar dzīvokļu īpašnieku kopību. Ja biedrība naudu ir iztērējusi bez saskaņojuma, tad var secināt, ka pārvaldnieks ir rīkojies patvaļīgi. Nauda bija jāatdod mājas uzkrājumos.

– Mājas iedzīvotāji sūdzas, ka par vismazāko rēķina apmaksas kavējumu biedrība parādniekam atslēdz elektroenerģijas padevi. Vai pārvaldnieks ir tiesīgs rīkotie tādā veidā, ja šāds sods nav paredzēts pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumā un par to nav nobalsojis dzīvokļu īpašnieku vairākums? Kā rīkoties?

– Ja līgumā nav paredzēta šāda soda sankcija, pārvaldnieks rīkojas prettiesiski. Ja īpašniekam dzīvoklī tiek pretlikumīgi pārtraukta elektroenerģijas padeve, cietušajam ir jāizsauc pašvaldības policija un šis fakts jāfiksē. Pēc tam uz policijas sastādītā akta pamata var vērsties tiesā un pieprasīt materiālo un morālo zaudējumu kompensāciju.