Mājai vajadzīgs saimnieks

Dzīvokļu īpašnieki, kas pēc privatizācijas nav pārņēmuši savas mājas pārvaldīšanas tiesības, šobrīd nokļuvuši sarežģītā situācijā. Nepārņemtajām mājām pārvaldnieku ieceļ pašvaldība vai valsts, un tāds pārvaldnieks bieži vien tikai savāc naudu no iedzīvotājiem, neveicot pat elementārākos mājas apsaimniekošanas darbus. Līdz 2013. gada beigām tāda nejēdzīga situācija bija daudzās bijušajās valsts mājās Rīgā.

Pārvaldnieku ieceļ „no augšas”

Pagājušā gada beigās Valsts privatizācijas aģentūra izsludināja konkursu par tiesībām pārvaldīt 74 bijušās valsts mājas, kuru īpašnieki pēc dzīvokļu privatizācijas nebija apvienojušies un pārņēmuši savas mājas pārvaldīšanas tiesības.

Saskaņā ar Privatizācijas likumu iedzīvotājiem lēmums par mājas pārvaldīšanas pārņemšanu bija jāpieņem pusgada laikā pēc privatizācijas sākuma, taču tūkstošiem rīdzinieku nesteidzās un mēnesi pēc mēneša, gadu pēc gada atlika lēmuma pieņemšanu. Un rezultāts ir tāds, ka daudzās mājās privatizācija beigusies jau pirms 10–15 gadiem, bet mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieki tā arī nav pārņēmuši.

Nepārņemto māju likteni nosaka bijušais īpašnieks – valsts vai pašvaldība. Īpašniekam ir jāieceļ mājai pārvaldnieks, un dzīvokļu īpašniekiem šajā procesā balsstiesību nav, viņiem jāpakļaujas valsts vai pašvaldības lēmumiem, turklāt viņi nevar paši noteikt apsaimniekošanas maksu, mājai nepieciešamo darbu apjomu un tā tālāk. Iznāk, ka dzīvokļu īpašniekiem nepārņemtajās mājās ir tikai un vienīgi tiesības maksāt pārvaldniekam.

– Pagājušajā gadā mūsu uzņēmums Rīgas namu apsaimniekotājs piedalījās Valsts privatizācijas aģentūras rīkotajā konkursā un ieguva tiesības pārvaldīt vairāk nekā 50 bijušās valsts mājas Rīgā, kur dzīvokļu īpašnieki nav papūlējušies pārņemt pārvaldīšanas tiesības un tāpēc paši nevar izvēlēties pārvaldītāju, – pastāstīja Rīgas apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Igors Trubko.

Ir bīstami visu atstāt pašplūsmai

Jaunā namu pārvalde daļu valsts māju pārņēma 1. novembrī, daļu – 1. decembrī un gandrīz visur konstatēja iepriekšējo pārvaldnieku atstātas nopietnas problēmas. Viss liecināja, ka apsaimniekošanas uzņēmumi gadiem tikai iekasējuši no iedzīvotājiem naudu un nav veikuši pat pašus elementārākos darbus.

– Piemēram, tiklīdz bijām pārņēmuši māju Ormaņu ielā, uzreiz saņēmām signālu no Pārdaugavas izpilddirekcijas administratīvās inspekcijas, – stāsta Igors Trubko. – Izrādījās, ka iepriekšējais apsaimniekotājs mājas pagalmā atstājis kaudzēm maisu ar atkritumiem un kritušajām lapām. Formāli par kārtību pie mājas atbildīgi ir iedzīvotāji, tāpēc nelielās mājas dzīvokļu īpašniekiem steidzami nācās samaksāt 500 eiro par atkritumu izvešanu. Tātad iedzīvotāji par vienu un to pašu pakalpojumu samaksāja divas reizes: pirmo reizi iepriekšējam pārvaldniekam, kurš vienā mierā darbu bija atstājis neizdarītu un pazudis ar visu naudu, un otrreiz jaunajam pārvaldniekam, kurš beidzot teritoriju tiešām saveda kārtībā.

Nepatikšanas bija radījuši pašu iedzīvotāju pasivitāte: viņi paklausīgi maksāja pārvaldnieka sagatavotos prāvos rēķinus, neinteresējoties par līdzekļu izlietojumu.

Iepriekšējie pārvaldnieki atstāja haosu

Uzņēmums Rīgas namu apsaimniekotājs ir ieguvis bijušo valsts māju pārvaldīšanas tiesības uz trim gadiem – uz Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredzēto maksimālo laiku. Tā kā reputācija uzņēmumam ir laba un Rīgas namu apsaimniekotājs sekmīgi apsaimnieko vairāk nekā 100 māju galvaspilsētā un Salaspilī, nav šaubu, ka haoss nepārņemtajās mājās mazināsies.

– Bet šoziem gan nebūšanu pietika! – nopūšas Igors Trubko. – Iedomājieties tik: brīdī, kad Rīgas namu apsaimniekotājs pārņēma bijušo valsts māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, daļā no tām nebija apkures. Mēs konstatējām, ka iepriekšējais apsaimniekotājs ne tikai nebija māju sistēmas sagatavojis jaunajai sezonai, bet bija pat demontējis iekārtas. Mājās it kā bija sākti un nepabeigti remonta darbi. Mēs sākām apkures sistēmās ielaist siltumnesēju, bet cilvēkiem dzīvokļos sāka plūst ūdens no nogrieztajām caurulēm.

Tagad kļuvis vieglāk, apkures sezona visās mājās norisēja normāli. Tiesa, dažviet aizsala iepriekšējā apsaimniekotāja nenosiltinātās caurules, bet Rīgas namu apsaimniekotājs nevienu bez ūdens un kanalizācijas neatstāja. Vasarā paredzēts ar dzīvokļu īpašniekiem pārrunāt jautājumu par komunikāciju normālu nosiltināšanu.

Cilvēkiem mācīs pārņemt pārvaldīšanu

Taču tā īsti likvidēt komunālo haosu nepārņemtajās mājās, šķiet, nav iespējams. Par to brīdina arī pats pārvaldnieks.

– Mēs ar bijušo valsts māju dzīvokļu īpašniekiem nopietni strādāsim, palīdzēsim viņiem pārņemt māju pārvaldīšanas tiesības un veidot māju padomes, kuras cieši sadarbosies ar pārvaldnieku apsaimniekošanas jautājumos. Bez cilvēku aktīva atbalsta mainīt mājas dzīvi uz labo pusi ir ļoti grūti.

Informatīvo kampaņu Rīgas namu apsaimniekotājs sāks jau šovasar, lai gan pareizāk būtu teikt, ka šis darbs jau sākts: iedzīvotāju iniciatīvas grupas uzņēmumā saņem informāciju par māju pārņemšanas iespējām un perspektīvām, ko šāda rīcība pavērs.

Vieglāk ir avāriju paredzēt, nekā novērst

– Kārtīgam apsaimniekotājam ir daudz vieglāk sadarboties ar māju, kuras īpašnieki pārvaldīšanu ir ņēmuši savās rokās, – saka Igors Trubko. – Spriediet paši: ja tagad nepārņemtā valsts vai pašvaldības mājā notiek avārija, namu pārvaldei ir jāvadās pēc Ministru kabineta noteikumiem Nr. 1014 vai 907 – jāveic steidzami remonta darbi un jāizraksta dzīvokļu īpašniekiem papildu rēķins. Likums ļauj pārvaldniekam naudu pieprasīt nekavējoties, turklāt lielas, tūkstošos mērāmas summas. Ja dzīvokļu īpašnieki ir pārņēmuši mājas pārvaldīšanu, viņiem ir tiesības noteikt citādu avāriju likvidēšanas un darbu apmaksas kārtību. Un ne tikai. Piedevām vēl viņiem ir daudz vairāk iespēju vispār izvairīties no postošām avārijas situācijām.

– Kādā veidā?

– Laikus veicot remonta darbus. Minēšu piemēru. Mūsu namu pārvalde piedāvā uzreiz veikt remontu, bet par to samaksāt pakāpeniski divu triju gadu laikā. Nepārņemtā mājā tāda kārtība nav iespējama, iedzīvotājiem vispirms jāsakrāj nauda, un tikai pēc tam viņi var pasūtīt remontu. Pēdējā gadījumā pastāv risks, ka caurule, pārsegums, elektroinstalācija utt. nesagaidīs remonta sākumu un notiks avārija.

Kā nodrošināt izdevīgu cenu?

– Zinu, ka dzīvokļu īpašnieki baidās pārņemt māju pārvaldīšanas tiesības, tā esot lieka atbildība.

– Savas mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšana tiešām ir atbildīga lieta, bet ne bīstama. Rīgas apsaimniekotāju asociācija pastāvīgi skaidro dzīvokļu īpašniekiem, ka pārvaldīšanas tiesību pārņemšana nepavisam nenozīmē to, ka pašiem nāksies nodarboties ar apsaimniekošanu. Īpašniekiem ir tiesības noslēgt līgumu ar jebkuru privātu vai pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmumu. Toties mājas pārvaldīšanas pārņemšana dod viņiem plašākas tiesības pieņemt lēmumus un nodrošināt izdevīgu apsaimniekošanas maksu.

– Kā tas iespējams?

– Šobrīd maksu par apsaimniekošanu katrai īpašnieku nepārņemtajai mājai pārvaldnieks nosaka, vadoties pēc Ministru kabineta noteikumiem Nr. 1014, un cilvēki, kamēr māju nav pārņēmuši, nevar atteikties no viņiem piedāvātajiem pakalpojumiem. Prakse rāda, ka apsaimniekošanas maksa īpašnieku pārņemtajās mājās ir par 10–25% zemāka.

– Kāds tam iemesls?

– Īpašnieku nepārņemtas mājas pārvaldniekam apsaimniekošanas maksā jāiekļauj visi Ministru kabineta attiecīgajos noteikumos paredzētie darbi. Piemēram, namu pārvaldei jāparedz uzkrājumi ventilācijas tīrīšanai, bet pēc savas pieredzes varu teikt, ka iedzīvotājiem nav vērts krāt šim nolūkam naudu, ja ventilācijas šahtu tīrīšana tiek veikta reizi trijos gados. Pārvaldnieks taču nevar paredzēt, kādas būs šā darba izmaksas, teiksim, 2017. gadā.

– Bet, ja mājai nebūs uzkrājumu ventilācijas tīrīšanai, par kādu naudu darbs tiks veikts pēc trim gadiem?

– Pārņemto māju dzīvokļu īpašnieki par nelieliem darbiem it bieži vēlas maksāt, kad tie paveikti. Ja pārvaldnieks aprīlī pasūtījis ventilācijas šahtu tīrīšanu, viņš mājas vecākajam nodod attiecīgās firmas rēķinu un darba izmaksas sadala visiem dzīvokļiem. Cilvēki redz, ka darbs patiešām paveikts, un saprot, kā tiek tērēta viņu nauda.

– Kāda šajās mājās pašreiz ir apsaimniekošanas maksa?

– 2013. gada ziemā mēs visām mājām piedāvājām atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem Nr. 1014 aprēķinātu maksu, taču drīz vien uz namu pārvaldi sāka nākt māju pārstāvji, lai painteresētos, vai maksu nav iespējams samazināt. Daži īpašnieki bija gatavi atteikties no sētnieka pakalpojumiem un solīja paši kopt mājai piegulošo teritoriju. Mēs palīdzam mājā sasaukt kopsapulci vai sarīkot aptauju un atbilstoši īpašnieku lēmumam samazinām maksu par apsaimniekošanu. Bet, ja cilvēki taupības nolūkā vēlas atteikties no mājas tehniskās apkopes, šādu lēmumu mums nav tiesību pildīt.

– Kāpēc?

– Tāpēc, ka līdz mājas pārņemšanai par tās tehnisko stāvokli atbildīgs ir pārvaldnieks. Iedzīvotāji var atteikties tikai no tiem pakalpojumiem, kuri tieši neietekmē mājas stāvokli.

Zema maksa ne vienmēr ir laba

– Jūs sacījāt, ka iepriekšējie valsts māju pārvaldnieki aiz sevis ir atstājuši postažu. Vai viņi vismaz jums nodeva māju remonta uzkrājumus?

– Tā ir lielākā problēma, ka neviens no bijušajiem pārvaldniekiem pagaidām nav nodevis lietas atbilstoši normatīvo aktu prasībām. Sakarā ar to mums nav datu par iedzīvotāju uzkrājumiem, nav informācijas par izlietotajiem līdzekļiem. Ja dzīvokļu īpašnieki laikus būtu pārņēmuši šīs mājas, nekas tāds nevarētu notikt, jo naudas plūsmu mājas kontā kontrolētu mājas pārstāvis, nevis pārvaldnieks.

– Kādas finansiālās problēmas vēl ir atklājušās bijušajās valsts mājās?

– Mēs atklājām, ka dažu māju dzīvokļu īpašnieki par apsaimniekošanu ir maksājuši tikai 20 eirocentus par kvadrātmetru. Tas ir aizvēsturisks tarifs, kas Rīgā bija spēkā pagājušajā gadsimtā, tagad par tādu naudu neko nevar izdarīt. Tātad pārvaldnieks maksu ir aprēķinājis pavirši, pat neplānojot pašus nepieciešamākos apsaimniekošanas darbus. Vienā tādā mājā reālā apsaimniekošanas maksa pēc pārrēķina izrādījās 44 eirocenti par kvadrātmetru, tai skaitā 24 eirocenti par kvadrātmetru tikai par sētnieka pakalpojumiem.

– Vai nav par daudz?

– Nepavisam nē, māja pavisam maza un sētnieka alga bija tikai 50 eiro. Beigu beigās iedzīvotāji atteicās no tādiem pakalpojumiem kā mājas sanitārā kopšana un teritorijas uzkopšana. Viņi šos darbus darīs paši, toties krietni ietaupīs uz apsaimniekošanas maksas rēķina. Bet atkārtošu, ka uzkopšana ir vienīgais pakalpojums, no kura var atteikties nepārņemto māju iedzīvotāji.

– Kādu jūs redzat nepārņemto māju nākotni Rīgā?

– Agrāk vai vēlāk dzīvokļu īpašnieki sapratīs, ka tikai pārņemtas mājas pārvaldīšanas tiesības ļauj viņiem kontrolēt pārvaldnieka darbu, pieņemt lēmumus par mājas labiekārtošanu un uzraudzīt kopējās naudas plūsmu. Mājas nāksies pārņemt, un ieguvēji būs tie, kas to būs izdarījuši iespējami ātrāk.

– Vai varat minēt kādu piemēru?

– Uzņēmuma Rīgas namu apsaimniekotājs aprūpē ir neliels koka namiņš Slokas ielā 24. Šķiet, ko gan var atļauties tādas deviņu dzīvokļu mājiņas iedzīvotāji? 2006. gadā mājā iebruka grīda, sagruva pagraba sijas. Tagad jau mājas pārvaldīšanu pārņēmušie īpašnieki ir salabojuši mājas nesošās konstrukcijas, nomainījuši elektroinstalāciju, restaurējuši fasādi un pilnībā par šiem darbiem norēķinājušies.

– Vai bijušās valsts mājas virzīsiet pa to pašu ceļu?

– Šogad pilnībā sagatavosim remontdarbu piedāvājumus visām mājām, ko apsaimniekojam ar Valsts privatizācijas aģentūru noslēgtā līguma ietvaros. Centīsimies panākt, lai dzīvokļu īpašnieki pārņem pārvaldīšanas tiesības. Tādā gadījumā namu pārvalde varēs viņiem piedāvāt remonta darbus „avansā”, dzīvokļu īpašnieki par tiem varēs norēķināties vēlāk. Ja māju nebūs pārņēmuši īpašnieki, mēs iesim ierasto ceļu – vispirms palīdzēsim viņiem radīt uzkrājumus, bet pēc tam piedāvāsim remonta darbus.