Pārvaldnieka Jakušonoka mazā Rīga

Rīga ir maza, saka pārvaldnieks Vadims Jakušonoks. Ko tas nozīmē? To, ka jāstrādā godprātīgi, jo mazā pilsētā ziņas ātri izplatās. Pievilsi vienu klientu – uzzinās tūkstoši. Tāpēc labāk palīdzēt, nevis pievilt. Tas attiecas ne tikai uz dzīvojamo māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

Interesanti gan: pie mums pierasts runāt par sliktiem pārvaldniekiem. Ja kāds nozadzis iedzīvotājiem naudu, nākamajā dienā par to raksta visās avīzēs. Bet kā tad ar labo? Kāpēc par to nestāsta?

Piemēram, Vadims Jakušonoks, apsaimniekošanas uzņēmuma SIA LT vadītājs. Vai jūs par viņu kādreiz esat dzirdējuši? Diez vai. Tāpēc, ka cilvēks vienkārši dara savu darbu – bez liekām runām un konsekventi.

Vai jums ir plāns?

Vārds „konsekventi” attiecībā uz apsaimniekošanas uzņēmumu LT tiek lietots ne bez pamata. Tas ir Vadima Jakušonoka jau pašos darbības pirmsākumos izlolots princips. „Ja ar māju strādā konsekventi un sistemātiski, tajā nekad nenotiks lielas avārijas,” viņš tolaik nosprieda.

Un tiešām, ja sākumā mājās, kuras uzņēmums LT pieņem apsaimniekošanā, vēl gadās kāda ķibele (plūdi, meistara izsaukums pusnaktī, uz kuru arī pats Vadims steidz gandrīz vai rītassvārkos), tad pēc gada, diviem gadiem no tā visa vairs nav ne miņas. Kur noslēpums?

– Konsekvencē, – atkārto Jakušonoks.

Kā pārvaldnieks nonāca pie šādas atziņas? Deviņdesmitajos gados viņš, bijušais celtnieks (ja vien celtnieks var būt bijušais), izturēja konkursu un kļuva par Rīgas 13. namu pārvaldes priekšnieku. Pieņēma galvaspilsētas centra vecās mājas un sāka pamazām noskaidrot to problēmas.

– Tai pašā laikā Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija izraudzījās mūsu namu pārvaldi dažādu uzņēmumu darbiniekiem būvēto valsts māju apsaimniekošanai, – atceras Jakušonoks.

Tobrīd pēc Rīgas domes rīkojuma galvaspilsētas pašvaldības mājās tika saglabāta zema apsaimniekošanas maksa – 14,8 santīmi par dzīvojamās platības kvadrātmetru. Bet valsts māju iemītnieki piekrita maksu paaugstināt līdz 20 santīmiem. Tad nu celtnieks – pārvaldnieks sajuta, ka rokas ir brīvas, mājās iespējams veidot remonta uzkrājumus un pamazām vien visu savest kārtībā. Bez steigas un, pats par sevi saprotams, konsekventi.

Kad Vadima Jakušonoka karjera pašvaldības namu pārvaldē beidzās, viņš pārgāja uz uzņēmumu LT, bet visas savas valsts mājas turpināja apsaimniekot, jo iedzīvotāji nevēlējās šķirties no izveicīgā pārvaldnieka. Viņi jau sen bija sapratuši, ka pārvaldnieks šajos gados, sistemātiski strādājot, soli pa solim ir sakārtojis viņu īpašumu.

Ir rezultāts? Cilvēki jūtas pateicīgi!

Sākumā viens otrs nāca uz pieņemšanu un interesējās: „Kāpēc mēs par apsaimniekošanu 14 santīmu vietā maksājam 20?” Bet, kad pēc kāda laika viņi pamanīja, ka mājā parādījušies jauni cauruļvadi, nosiltinātas sienas un salabots jumts, jautājumus vairs neuzdeva. Un tagad Vadimam Jakušonokam ir pat tādas mājas, kuru iemītnieki paši lemj paaugstināt apsaimniekošanas maksu, lai pavasarī un vasarā tiktu veikti papildu remonta darbi.

– Darbi ir jāveic laikus. Kad māja pakāpeniski tiek savesta kārtībā, iedzīvotāji jūtas pateicīgi pārvaldniekam, – tā Vadims Jakušonoks.

Ar apsaimniekošanu uzņēmums LT nodarbojas jau otro gadu desmitu. Uzkrāta pietiekami liela pieredze, un šī pieredze rāda, ka mazām namu pārvaldēm ir zināmas priekšrocības salīdzinājumā ar lielām. Piemēram, Vadims Jakoušonoks katru gadu pats personiski rīko pārskata sapulces iedzīvotājiem. Ierodas ar dokumentiem un nebaidās nevienam acīs skatīties, pat ja sākotnēji klients nāk ar pretenzijām.

– Māju vecākajiem mēs sniedzam ceturkšņa pārskatus, kuros līdzekļu izlietojumu uzrādām līdz pēdējam santīmam, – stāsta pārvaldnieks.

Jakušonoks parādīja mums vienu no sagatavotajiem pārskatiem. Mapē iešūti visi finanšu dokumenti – līdz pat čekam par nopirkto spuldzīti un mazgāšanas līdzekli kāpņu telpas sanitārajai uzkopšanai. Ja vien ir vēlēšanās, ikviens dzīvokļa īpašnieks var saņemt pārskata kopiju un izsekot savas naudas ceļu „no – līdz”.

„Tagad guļu mierīgi”

Mazai namu pārvaldei, protams, nav viegli iekarot jaunus klientus. Tāpēc arī Vadims Jakušonoks saka, ka Rīga ir maza pilsēta. Te laba pārvaldnieka galvenais ierocis ir laba reputācija.

– Vienīgā problēma neliela apsaimniekošanas uzņēmuma darbā ir iedzīvotāju parādi, – atzīst Vadims. – Mēs taču pakalpojumu sniedzējiem varam pārskaitīt tikai to naudu, kas reāli saņemta no klientiem. Nelielam uzņēmumam nav rezerves dzīvokļu īpašnieku parādu segšanai.

Ja mājas iedzīvotāji maksā godprātīgi, tad sadarbība ar mazu apsaimniekošanas uzņēmumu dod tiem daudz priekšrocību: tiešs kontakts ar pārvaldnieku, jautājumu ātra risināšana, caurredzama grāmatvedība utt. Turpretī, ja mājai iekrājušies prāvi parādi, mazam uzņēmumam ir grūti nodrošināt nepārtrauktus komunālos pakalpojumus – ūdens padevi un apkuri. Bet LT ar to veiksmīgi tiek galā. Kādā veidā? Pārvaldnieks gluži vienkārši neļauj iedzīvotājiem krāt lielus parādus, viņš uzreiz sāk strādāt ar nemaksātājiem – raksta brīdinājumus, sastāda parāda atmaksas grafiku, norakstot kavējuma naudu, ļauj par daļu ziemā saņemtā siltuma maksāt vasarā utt.

Tāpēc arī iedzīvotāji ir apmierināti un remontdarbi rit ierastā gaitā.

– Šķiet, cik nu tur viena parasta māja var uzkrāt divos trijos gados! Bet mēs esam pierādījuši, ka, prasmīgi saimniekojot, nauda visam pietiek, – stāsta Jakušonoks. – Piemēram, nesen nosiltinājām gala sienas divām mūsu deviņstāvu mājām Hipokrāta ielā. Katra siena izmaksāja 11 tūkstošus latu, bet naudas neaptrūkās.

Nesen LT apsaimniekošanā pārgāja 101 dzīvokļa māja Vesetas ielā. Tur dzīvokļu īpašnieki izdomājuši gudru naudas uzkrāšanas sistēmu: ziemā viņi par apsaimniekošanu maksā 25 santīmus par kvadrātmetru, bet vasarā, kad nav lielo apkures rēķinu, – 45 santīmus. Tas ļauj mājai uzkrāt aptuveni 16 tūkstošus latu gadā. Ja ir tādi uzkrājumi, iedzīvotāji var atļauties daudz labiekārtošanas un pat renovācijas darbu.

Jakušonokam ne sevišķi patīk, ja iedzīvotāji pieprasa kāpņu telpas kosmētisko remontu, pirms savestas kārtībā mājas iekšējās komunikācijas.

– Piemēram, mūsu mājās visur ir nomainīta ūdensvada apakšējā sadale, – viņš stāsta. – Tas ir ļoti svarīgi, lai nepieļautu mājā lielas avārijas. Tagad es mierīgi varu gulēt, mājas iemītnieki arī.

Nav kur piekasīties

Lai kuru LT apsaimniekoto māju skatītu, katra var kalpot par labu paraugu. Lūk, Ieriķu iela 36 – bijusī VEF māja. No ārpuses nekāda pils, toties iekšpusē nav kur piesieties. Vai arī kopmītnes tipa māja Ulbrokas ielā. Pastāv uzskats, ka šādas daudzdzīvokļu mājas ir pašas problemātiskākās, jo tajās dzīvo maznodrošināti cilvēki, arī maksājumu disciplīna tur zema. Bet ko paveicis apsaimniekotājs LT? Mājai nesen nosiltināta viena gala siena, tam izlietoti 7500 latu no remonta uzkrājumiem, turklāt mājas fondā vēl palikuši 4000 latu.

– Iekrāsim vēl naudu un nosiltināsim otru gala sienu, – sola Jakušonoks.

Daudzu māju iemītnieki, pavērojuši, kā klājas LT klientiem, vēršas pie Jakušonoka pēc padoma, varētu pat pariet LT apsaimniekošanā, bet, kā jau ierasts, kavē pasivitāte un kaut kas tāds, ko varētu nosaukt par pieradumu pie kārtības un labklājības trūkuma.

– Kāda Hipokrāta ielas nama iedzīvotāji, redzot mūsu darba rezultātus blakus mājā, atnāca un sacīja: „Mūsu namu pārvalde mums galīgi nepalīdz. Vai jūs neuzņemtos apsaimniekot mūsu māju?” – atceras Jakušonoks. – Aizgāju turp uz kopsapulci, aprunājos ar cilvēkiem. Bet ko izdarīja pašvaldības namu pārvalde? Samazināja maksu par apsaimniekošanu, lai tikai nezaudētu māju.

Zema maksa – tas varbūt ir labi, bet vai tad cilvēki, maksādami naudu, nevēlas ieraudzīt arī kādu rezultātu? Svarīga ir ne tikai maksa, bet arī apsaimniekotāja pakalpojumu klāsts un kvalitāte.

Kā atšķirt labu no slikta?

UzņēmumaLTLT apsaimniekotajās mājās maksājumu disciplīna sasniedz 95–96%, tātad cilvēki uzticas savam pārvaldniekam un nevēlas viņu pievilt.

Te nu nāksies piebilst, ka mazā namu pārvalde darbus pilda izcilā kvalitātē, proti, apsaimniekošana tai ir visīstākais roku darbs, tāpēc LT nevar ņemt savā paspārnē visus, kas to vēlētos. Mājām – pretendentēm tiek rīkota atlase.

– Latvijā ir daudz māju ar lielām problēmām, ar kurām grūti tikt galā, – spriež Jakušonoks. – Piemēram, es noteikti pārbaudu, cik dzīvokļiem mājā ir hipotekārie kredīti. Ja vienam diviem, tas ir normāli, bet seši septiņi – tas jau ir riska faktors.

Pārāk bieži ir piedzīvots, ka bankā ieķīlāto dzīvokļu īpašnieki pārstāj maksāt par komunālajiem pakalpojumiem. Tā kā bankai arī viņi nemaksā, dzīvoklis tiek pārdots izsolē, bet iepriekšējā saimnieka parādi paliek mājai.

Tātad ne jau visas mājas Vadims Jakušonoks bez ierunām ņem apsaimniekošanā, tomēr savu uzņēmumu cenšas attīstīt. Šai nolūkā, viņaprāt, būtu vērts likt lietā autoritatīvāko namu pārvalžu pieredzi un pat nodibināt ar tām partnerattiecības.

– Nupat esam iepazinušies ar uzņēmuma Rīgas namu apsaimniekotājs pieredzi un pat prātojam par kopīgu projektu, – saka pārvaldnieks. – Lai ietu uz priekšu, jāmācās labākais no labākajiem.

Bet ko uzskatīt par labākajiem mājokļu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas tirgū, par to Vadims Jakušonoks jau sen ticis skaidrībā un ir gatavs dot padomus. Izvēloties pārvaldnieku, iedzīvotājiem ir jāpārliecinās, ka tas ir šauri specializēts uzņēmums. („Tagad mājokļu pārvaldīšanā metas visi, kam nav slinkums. Varbūt agrāk cilvēki ir bijuši lieliski logu mazgātāji vai mēbeļu izgatavotāji, bet tas nenozīmē, ka viņi būs tikpat lieliski pārvaldnieki!”) Otrkārt, par pārvaldnieka reputāciju jāpainteresējas pie viņa klientiem. Un, treškārt, jāsazinās ar uzņēmumiem Rīgas ūdens un Rīgas siltums, lai uzzinātu, vai pārvaldnieks laikus un pilnā apjomā pārskaita iedzīvotāju komunālos maksājumus. Ja šie trīs nosacījumi saskan, mājai gandrīz droši ir garantēti labas kvalitātes pakalpojumi.