Investīcijas nekustamajā īpašumā

Vai tagad ir vērts iegādāties mājokli, lai to pārdotu vai izīrētu?

Vai ir saprātīgi ieguldīt remontā, lai īpašumu pārdotu par augstāku cenu? Ko ņemt vērā, pērkot dzīvokli jaunbūvē? Šos jautājumus uzdevām nekustamo īpašumu māklerei.

Pērciet māju tālākpārdošanai

– Ne tik sen vēl bija populāra šāda shēma – cilvēks, izmantojot hipotekāro aizdevumu, nopirka dzīvokli sērijveida mājā, uztaisīja ne sevišķi smalku remontu un pārdeva īpašumu ar peļņu, kas dažkārt sasniedza pat desmitiem tūkstošus eiro, – pieredzē dalās mūsu lasītāja Jevgēnija. – Mana draudzene šo shēmu darījumos ar sērijmāju dzīvokļiem izmantoja divas reizes: nopirka, izremontēja, vairākus gadus izīrēja, beigās pārdeva, tā kopā nopelnot vairāk nekā 20 tūkstošus eiro. Vai līdzīga shēma darbojas arī  tagad? Vai arī investēt dzīvoklī, lai to pārdotu, nav saprātīgi?

Atbild sertificēta nekustamo īpašumu māklere Maija Kurača:

– Diemžēl šobrīd aprakstītā vai tai līdzīgas shēmas ne tuvu nav tik izdevīgas kā pirms 5–10 gadiem. Pirmkārt, pēdējā laikā Latvijā ir samazinājies pieprasījums pēc mājokļiem. Iepriekš dzīvokļa pārdošana par tirgus cenu ilga mēnesi, augstākais, divus. Tagad pārdošanas laiks pagarinājies līdz sešiem mēnešiem un ilgāk, tādēļ grūti prognozēt, cik ātri izdosies dzīvokli pārdot. Otrkārt, remontdarbu izmaksas pēdējos gados ir ievērojami pieaugušas. Nāksies iztērēt daudz naudas un pūļu remontam, savukārt ienākumi, ja tādi būs, visticamāk nebūs tik lieli kā iepriekš aprakstītajā gadījumā. Tādēļ dzīvokļu pirkšanu un pārdošanu kā labu peļņas avotu šobrīd labāk neapskatīt. Tāpat noteikti nedrīkst aizmirst normatīvajā regulējumā ietverto prasību par kapitāla pieauguma nodokļa nomaksu, kas sastāda 20 procentus no peļņas gadījumos, kad dzīvoklis īpašumā ir bijis mazāk par pieciem gadiem. Ja īpašnieks tomēr izšķiras par dzīvokļa pārdošanu pirms piecu gadu termiņa, tad daļu peļņas var samazināt, iekļaujot tajā paveiktos remontdarbus. Tādēļ noteikti iesaku saglabāt čekus par nopirktajiem būvmateriāliem un mēbelēm. Savukārt iespēju iegādāties dzīvokli, lai to izīrētu uz vairākiem gadiem un pēc tam pārdotu, iesaku kā apsveramu ideju.

Vai tas būs rentabli?

– Vai tagad ir jēgpilni ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā, lai to izīrētu? – Facebook grupā Sieviešu teritorija vaicā kāda rīdziniece. – Man ir pirmā iemaksa par dzīvokli Rīgā, taču tikai par dzīvokli padomju sērijveida projektā. Ja izlemšu dzīvokli pirkt, būs jāņem hipotekārais aizdevums un pēc tam tas jāatmaksā, izīrējot dzīvokli. Paredzams, ka arī remontā būs jāiegulda daudz naudas. Domāju par dzīvokli, lai no tā gūtu papildu ienākumus vecumdienās. Tomēr nevaru saprast, cik tas ir izdevīgi, lai arī ir dzirdēts, ka pēdējā laikā īres cenas ir augušas. Varbūt tā nav prātīga ideja, jo vajadzīgas lielas investīcijas, bet peļņa nav garantēta?

Komentētāju viedokļi zem ieraksta dalījās, daži ieteica pirkt un izīrēt dzīvokli, taču ne Latvijā, citi ieteica krāt naudu dzīvoklim jaunā projektā vai pirmspadomju laika renovētā ēkā.

„Ja šis jautājums būtu uzdots aptuveni 2020. gadā, viennozīmīgi teiktu – jā, pati arī plānoju tā rīkoties. Taču šobrīd mūsu valsts slīd kaut kādā bezdibenī un nav ieraugāma tā gaisma tuneļa galā,” – pārdomās dalās Viktorija. „Izīrēšanas process pats par sevi ir ļoti sarežģīts, neaizmirstiet par nodokli, kas no izīrēšanas ienākumiem būs jāmaksā VID, turklāt katrs īrnieks ir kā balva vai zaudējums loterijā.”

Janai ir pretējs viedoklis: „Es uzskatu, ka tas ir izdevīgi. Savulaik par kredīta līdzekļiem nopirku dzīvokli sērijveida mājā. Tikai dzīvoklis bija izremontēts, tādēļ man izpalika dārgas santehnikas vai virtuves aprīkojuma iegāde. Šobrīd šo dzīvokli  izīrēju un ienākumus izmantoju kredīta atmaksai, turklāt vēl katru mēnesi piemaksāju, lai kredīta nomaksa beigtos daudz ātrāk, nekā noteikts līgumā. Kopš tā laika dzīvokļa vērtība ir augusi. Pat, ja vēlāk nāksies veikt nelielus remontdarbus, piemēram, nokrāsot sienas vai iegādāties jaunu dīvānu, tas atmaksāsies. Nekad neesmu nožēlojusi, ka iegādājos nekustamo īpašumu. Īres cenas aug, pati esmu paaugstinājusi maksu ne reizi vien.”

Komentē sertificēta nekustamo īpašumu māklere Maija Kurača:

– Mājokļa iegāde ar nolūku to izīrēt var būt daudzsološs ieguldījums. Īres cenas pēdējos gados ir pieaugušas visos segmentos, galvenokārt jaunajās mājās un renovētajās vecajās mājās. Starp citu, salīdzinot ar kaimiņvalstīm, Latvijā joprojām ir viszemākās mājokļa iegādes cenas. Pie  mums ir vērojama Rietumeiropas tendence: arvien vairāk cilvēku – ģimenes, studenti, iebraucēji – priekšroku dod dzīvei īrētā, nevis savā mājoklī. Īres tirgū īpaši pieprasīti ir vienistabas un divistabu dzīvokļi. Tādēļ, iespējams, cenas joprojām turpinās augt. Savukārt tagad veikt remontu es neieteiktu, jo tas prasīs lielus ieguldījumus, sadārdzinājumam rodoties no ievērojami pieaugušajām meistaru darba un būvmateriālu izmaksām. Saprātīgāk būtu atrast mēbelētu dzīvokli labā stāvoklī. Vēlams, lai mēbelēta būtu vismaz virtuve, un, ja nepieciešams remonts, tad tikai viegli kosmētiski labojumi, piemēram, sienu pārkrāsošana. Apsverama iespēja ir dzīvokļa izīrēšana nevis ilgtermiņā, bet gan uz īsiem periodiem, pat uz atsevišķām dienām. Informācija platformās airbnb.com vai booking.com. Tad ienākumi no izīrēšanas var būt lielāki.

Vai līgumu iespējams izbeigt?

– Grasāmies iegādāties dzīvokli jaunbūvē, pirkumu vairāk uzskatot par investīciju nākotnei, –  raksta Anna. – Vai rezervācijas laikā ir iespēja izbeigt līgumu vai pārdot dzīvokli, ja, piemēram, mainījušies apstākļi vai izrādījies, ka naudas nepietiks? Vai arī dzīvokli varēs pārdot tikai tad, kad māja jau būs uzbūvēta?

Atbild sertificēta nekustamo īpašumu māklere Maija Kurača.

– Rezervācijas līgumā, ko pircējs slēdz ar attīstītāju, ir noteikts, kad attīstītājs apņemas uzcelt māju un kad pircēja pienākums ir dzīvokli iegādāties. Līgumu var izbeigt tikai tad, ja attīstītājs neievēro tā nosacījumus. Piemēram, ja attīstītājs neievēro būvniecības termiņu vai nenodod māju ekspluatācijā laikā. Vai arī tad, ja izmantotie apdares materiāli nav iepriekš saskaņotie, bet gan nekvalitatīvāki vai lētāki. Cik man zināms, tad rezervācijas laikā, kamēr cilvēkam dzīvoklis vēl nepieder, viņš to nevar nodot citai personai vai pārdot. Ja pēc avansa samaksas cilvēks nolemj jaunbūvē rezervēto dzīvokli nepirkt, viņš zaudē avansu. Tikai pēc tam, kad darījums par dzīvokļa iegādi būs noslēgts un dzīvoklis būs pircēja īpašumā, viņš varēs savu īpašumu pārdot.

Vēlos pārdot dzīvokli

– Vēlos pārdot savu trīsistabu dzīvokli 602. sērijas mājā, – raksta Ilona. – Es to mantoju no vecmāmiņas visai bēdīgā stāvoklī: kādreizējo remontu pilnībā iznīcinājuši īrnieki. Pastāv divas iespējas:

1) demontēt lamināta segumu un virtuvi, izmest mēbeles un sagatavot dzīvokli remontam;

2) izremontēt un pārdot to skaistu, gatavu dzīvošanai.

Kā vislabāk pārdot dzīvokli? Un kā tas būtu ērtāk klientiem?

Lielākā daļa komentētāju iesaka pārdot dzīvokli, to iepriekš neremontējot:

„Esam izmēģinājuši abus variantus, otrais izrādījās nerentabls,” raksta Jānis.

„Pārdodiet to tādā stāvolī, kāds ir, –  raksta Jūlija. – Tie, kas pērk, paši vēlas taisīt remontu atbilstīgi savām vajadzībām. Jūsu skaistais remonts noteikti neatmaksāsies un prasīs daudz laika un nervu”.

„Pēc būtības pircējs pērk dzīvokli, nevis remontu, –  raksta Jeļena. – Lai atgūtu remontā iztērēto naudu, dzīvoklis būs jāpārdod par augstu cenu. Kā pircēja es nepirktu dārgu dzīvokli sērijveida mājā, pat ja ir super remonts. Izdevīgāk ir iegādāties īpašumu jaunbūvē.”

Komentē sertificēta nekustamo īpašumu māklere Maija Kurača:

– Pirms pārdošanas ieteiktu pēc iespējas atbrīvot dzīvokli no mantām: utilizēt vecās mēbeles, aizkarus, visas veco saimnieku lietas un pasūtīt ģenerāltīrīšanu.

Esmu redzējusi daudzas pārdodamu dzīvokļu fotogrāfijas, kurās redzamas bijušo īpašnieku mēbeles un viņu personīgās mantas – tas atstāj nepatīkamu iespaidu. Patīkamāk skatīties tukša dzīvokļa fotogrāfijas.

Kas attiecas uz remontu, manuprāt, nav jēgas tajā ieguldīt. Galu galā pat kosmētiskais remonts prasīs vairākus tūkstošus eiro. Un nav garantijas, ka šo naudu izdosies atgūt no pārdošanas peļņas. Turklāt katram pircējam ir sava gaume, kuru nojaust nebūs iespējams, un jaunajam īpašniekam vienalga būs jātaisa remonts.