Izlems mūsu vietā?

Gaidāmie grozījumi: plānots mainīt dzīvokļu īpašnieku lēmumu pieņemšanas kārtību

Ekonomikas ministrija ir sagatavojusi grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā, kas skars gandrīz mūsu visu intereses. Vai tiešām tagad pēc tikai dažu mājas dzīvokļu īpašnieku lēmuma būs iespējams tērēt kopējos uzkrājumus, plānot vērienīgus remontdarbus un pat ņemt aizdevumus?

Par renovāciju ir aktīvisti, pārējie – pret

Sandis Riekstiņš dzīvo trīsstāvu Staļina laika ēkā Rīgā. Mājā ir tikai 26 dzīvokļi, to apsaimnieko privāts apsaimniekošanas uzņēmums. Līdz šim iedzīvotāji varējuši klusi un mierīgi vienoties par papildu darbiem un to finansējumu.

– Pirms kāda laika mainījām ūdensvada stāvvadus, par to samaksājām vairāk nekā 8000 eiro, – stāsta Sandis. Šiem darbiem naudu krājām aptuveni trīs gadus, tāpēc lielu finansiālu slogu neizjutām.

Tagad māja krāj naudu jaunam jumtam, nepieciešami aptuveni 40 000 eiro. 2022. gadā vienu no mājas dzīvokļiem iegādājās kāds aktīvs kungs. 2022. gada jūlija dzīvokļu īpašnieku sapulcē viņš sāka pārliecināt kaimiņus, ka mājai izdevīgāk būtu bez kavēšanās veikt pilnu renovāciju, nevis lēnām veikt darbu pēc darba.

– Atsevišķi iedzīvotāji šai idejai piekrita, jo īpaši tāpēc, ka valsts finanšu institūcijas Altum programmas ietvaros tiek solīts līdzfinansējums līdz pat 49% apmērā no attiecināmo darbu izmaksām, – stāsta mūsu lasītājs.

2023. gada janvārī pirmajā mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē kaimiņš aktīvi iepazīstināja īpašnieku kopību ar renovācijas izmaksu aprēķiniem. Izrādījās, ka mājas savešanai kārtībā jāiegulda vismaz 250000 eiro. Tā kā mājai šādu uzkrājumu nav, nepieciešams kārtot kredītu un to pieprasīt par visu darbu izmaksu summu – aptuveni 500000 eiro.

Iedzīvotājus nobiedēja ne tikai augošas kredītu procentu likmes, bet arī nemitīga būvdarbu un materiālu sadārdzināšanās.

– Sapulcē par renovāciju piedalījās tikai 12 dzīvokļu īpašnieki, kas ir mazāk nekā puse no visiem ēkas dzīvokļu īpašniekiem, tādēļ pieņemt lēmumu nebija iespējams. Saskaņā ar pašreizējo tiesisko regulējumu tam ir nepieciešama vairāk nekā 50% īpašnieku piekrišana, – turpina Sandis. – Mēs tomēr veicām balsošanu, kurā pret renovāciju balsoja septiņi īpašnieki, vēl viens atturējās. Kļuva skaidrs, ka lielākā daļa iedzīvotāju joprojām nevēlas sākt pilnu mājas renovāciju vismaz patlaban, kamēr ir krīze.

Aktīvisti – renovācijas atbalstītāji – negribēja atteikties no savas nostājas.

– Jaunais kaimiņš paziņoja, ka tiek gatavoti un līdz 2023. gada vasarai tiks pieņemti grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā. Tie došot tiesības pieņemt lēmumus par mājas renovācijas jautājumiem ar dzīvokļu īpašnieku balsu mazākumu, tādēļ mūs, pasīvos kaimiņus, varēšot neiesaistīt lēmumu pieņemšanā. Pastāstiet, lūdzu, kādas izmaiņas ir paredzētas un kā tās darbosies, lai mēs, dārgās renovācijas pretinieki, varētu sagatavoties un neļaut aktīvajam mazākumam pieņemt šos svarīgos lēmumus mūsu vietā, – lūdz Sandis.

Jauna likuma redakcija tiešām būs

Vērsāmies Ministru kabinetā un noskaidrojām, ka 1. februārī Ekonomikas ministrija tik tiešām ir iesniegusi valdībā grozījumu projektu Dzīvokļa īpašuma likumā.

Saskaņā ar šo projektu likumā tiktu iekļauts papildu punkts:

Sasaucot atkārtotu dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums tiek uzskatīts par pieņemtu, ja par to nobalsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no atkārtotajā sapulcē pārstāvēto dzīvokļu īpašnieku skaita.

Organizējot atkārtotu lēmuma pieņemšanu aptaujas veidā, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums tiek uzskatīts par pieņemtu, ja „par” nobalsojusi vairāk nekā puse no dzīvokļu īpašniekiem, kuri aptaujas termiņā iesnieguši aizpildītas balsošanas veidlapas.

Ko tas nozīmē?

Kā likumprojekta anotācijā skaidro Ekonomikas ministrijas eksperti, grozījumu mērķis ir palielināt dzīvokļu īpašnieku aktivitāti un spēju pieņemt lēmumus par māju uzturēšanu un remontu:

„Daudzās mājās aktīvie iedzīvotāji joprojām ir mazākumā, savukārt dzīvokļu īpašnieku vairākums ir pasīvi. Ir nepieciešamas izmaiņas kopīgu lēmumu pieņemšanas noteikumos, lai palīdzētu atjaunot novecojošo dzīvojamo fondu.”

Kādus secinājumus no visa var izdarīt, un ko avīzei „Darīsim Kopā!” darīja zināmu Ministru kabinetā un Ekonomikas ministrijā?

Pirmkārt, pēc likuma grozījumu stāšanās spēkā dzīvokļa īpašniekam ignorēt īpašnieku kopsapulces kļūs bīstami. Ja uz pirmo sapulci ar noteiktu darba kārtību (piemēram, par remontdarbiem) ieradīsies mazāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku, tad tajā pieņemt lēmumu nebūs iespējams kvoruma trūkuma dēļ. Ja mēneša laikā organizatori sasauks otru sapulci ar tādu pašu darba kārtību, viņi varēs ar vienkāršu balsu vairākumu pieņemt lēmumu no klātesošo skaita. Proti, ja uz otro tikšanos ieradīsies vismaz 10 cilvēki no 100 dzīvokļu mājas, tad lēmuma pieņemšanai pietiks tikai ar 6 balsīm „par”.

Uz otro tikšanos tomēr jāaicina visi dzīvokļu īpašnieki – gan lēmuma atbalstītāji, gan pretinieki. Tiesības izteikties ir jādod katram.

Otrkārt, pēc likuma grozījumu stāšanās spēkā dzīvokļa īpašniekam ignorēt lēmumu pieņemšanu ar rakstveida balsojumu (anketēšanu) kļūs ne mazāk bīstami, kā kopsapulču ignorēšana. Līdz šim likums noteica, ka katra balsojuma veidlapa vai anketa, kuru dzīvokļa īpašnieks neaizpildīja vai nenodeva laikā, tika ieskaitīta kā balsojums „pret”, kas lēmuma pretiniekam vienkārši ļāva nedarīt neko. Pēc likuma grozījumu stāšanās spēkā šī kārtība mainās pilnībā. Ja pirmā aptauja mājā neizdodas, jo lielākā daļa īpašnieku anketas neiesniedz, tad mēneša laikā organizatori var sarīkot otru aptauju. Otrajā aptaujā tiks ņemtas vērā tikai to īpašnieku balsis, kuri būs iesnieguši aizpildītu un parakstītu anketu. Tas ir, pasīvo iedzīvotāju viedoklis, kuri nepievērš uzmanību anketām, vairs netiks ņemts vērā.

Lēmumu atkārtotajā rakstiskajā balsojumā pieņems ar vienkāršu balsu vairākumu no aptaujā dalību ņēmušo skaita, nevis visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem.

Risinājums ir atrasts, bet vai būs iespējams?

Pēc iepazīšanās ar plānotajiem grozījumiem rodas gandrīz tikai viens, bet ļoti būtisks jautājums – cik tas ir godīgi, ka dārgu mājas renovācijas projektu var sākt tikai dažu dzīvokļu īpašnieku pieņemts lēmums?

„Jāņem vērā, ka gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieku kopība nolems piedalīties energoefektivitātes projektā, piesaistot kredītu, šo lēmumu izvērtēs banka. Kreditēšanas iestādes ārkārtīgi atbildīgi izvērtē īpašnieku gribu un spēju atmaksāt kredītu. Ja balsojumā par renovāciju būs piedalījusies mājas iedzīvotāju mazākā daļa, banka to var novērtēt kā riska faktoru un kredītu neizsniegt,” situāciju piesardzīgi komentē EM pārstāvji.

Noskaidrojām, ka piesardzībai ir pamats – lai saņemtu bankas aizdevumu mājas renovācijai, parasti nepietiek pat ar vairākumu. Kredītiestādes var prasīt pat 60–75% dzīvokļu īpašnieku piekrišanu. Tas nozīmē, ka atsevišķu mājas aktīvistu pieņemto lēmumu par remontdarbiem nebūs iespējams īstenot.

Pārvaldnieka maiņa – pēc spēkā esošajiem noteikumiem

Iedzīvotāji jautā, vai lēmumu par mājas pārvaldnieka maiņu varēs pieņemt atvieglotajā kārtībā. Galu galā ir zināms, ka mājā vienmēr būs neapmierinātie ar pakalpojumu sniedzēju darbu.

– Ja valdība atļaus dzīvokļu īpašniekiem ar balsu mazākumu nomainīt apsaimniekotāju atkārtotā sapulcē, tad mūsu mājā varas maiņa notiktu ik pēc diviem mēnešiem, – prognozē Sandis Riekstiņš.

Likumprojekta autori ir vienisprātis, ka vienkāršota pārvaldnieka maiņas kārtība radītu haosu mājokļu apsaimniekošanas tirgū. Šī iemesla dēļ dzīvokļu īpašnieku kopība arī turpmāk uzdot vai atcelt mājas pārvaldīšanas uzdevumu varēs tikai kārtībā, kā tas noteikts likumā – ar balsu vairākumu – 50% + 1 balss.

Pagaidām likumprojektu vēl nav apstiprinājis Ministru kabinets. Pēc tam priekšā vēl trīs lasījumi Saeimā. Ja grozījumu virzība netiks aizkavēta, tie varētu stāties spēkā jau 2023. gadā.