Dzīvokļu īpašnieku parādu problēma – atkal Saeimas redzeslokā

Arvien aktuāla ir problēma – ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem uzkrājis parādu par daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem, par to solidāri jānorēķinās pārējiem īpašniekiem

Dzīvokļa īpašuma likumā skaidri definēti dzīvokļa īpašnieka pienākumi, to starpā – piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, segt tās pārvaldīšanas izdevumus, kā arī norēķināties par saņemtajiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu.

Kas maksā un kas ne

Diemžēl ar pienākumu izpildi nevedas gludi. Vairākums īpašnieku savus pienākumus pilda, pat taupīdami uz citu vajadzību rēķina, bet ir tādi, kas ignorē maksājumus vai nu nabadzības, vai bezkaunības dēļ. Īpaša grupa ir dzīvokļu īpašnieki, kuri, nesaprātīgi kalkulējot savas mājsaimniecības bilanci, nespēj pavilkt hipotekāro kredītu jūgu. Ar šīm saistībām mēģinot tikt galā, namu pārvaldnieka rēķini vairs nav prātā.

Kad parādu vadzis lūst un uz tiesas sprieduma pamata tāds ieķīlāts dzīvoklis nonāk tiesu izpildītāja ziņā, pirmkārt, parasti izrādās, ka ķīlas vērtība ir augstāka par šā nekustamā īpašuma tirgus cenu (raksturīgi „trekno” gadu mantojumam) un visu iespējamo paņem ar ķīlu nodrošinātais prasījums. Kad pienāk māju apsaimniekotāju kārta, tie parasti paliek bešā, bet tieši šajos gadījumos ilgstoši krātie parādi ir īpaši uzbrieduši.

Otrkārt, jaunais īpašnieks par iepriekšējā parādiem neatbild, bet iztrūkuma slogs paliek mājas īpašniekam (visiem pārējiem dzīvokļu īpašniekiem). Šis ir ļoti vienkāršots situācijas izklāsts. Īstenībā minētās lietas ir sarežģītas, daudzu normatīvo aktu regulētas, taču praksē grūti atrisināmas.

Tādējādi ar tiem nemaksātājiem, kam nav hipotekāro parādu, namu pārvaldnieki, ja vien ir rosīgi un modri, kaut cik galā tiek, ierosinot tiesā prasības par parādu piedziņu. Te nozīmīgs atvieglojums ir Civilprocesa likuma (CPL) 30.3 nodaļā noteiktais par vienkāršotas procedūras lietām (maza apmēra prasībām), taču gadu gadiem nepārvarama palikusi problēma ar ieķīlātajiem dzīvokļiem.

Protams, rodas loģisks jautājums – ja ir tāds parādu slogs, kā vispār var nodrošināt daudzdzīvokļu mājas funkcionēšanu – komunālo pakalpojumu un pārvaldīšanas izdevumu apmaksu, kopīpašuma daļai nepieciešamos remontus? Par to visu samaksā tie dzīvokļu īpašnieki, kuri pilda likumā noteikto pienākumu. Rudeņos publiskajā telpā nereti parādās informācija par namiem, kam parādu dēļ nepieslēdz apkuri. Apsaimniekošanas pakalpojumu sniedzēji nereti meklē izeju no strupceļa, ņemot aizdevumus bankās, savukārt citi noplicina mājas uzkrājumu fondu. Neapmaksāto rēķinu dēļ aizdevumus spiesti ņemt arī komunālo pakalpojumu sniedzēji. Problēmas ar dzīvokļu īpašnieku parādiem īpaši saasinājās pēc dižķibeles, un daudzdzīvokļu māju apsaimniekotāju aktivitāšu rezultātā Saeimā savulaik jau tika ierosināti grozījumi gan CL, gan Dzīvokļa īpašuma likumā.

Tikai Rīgā – neatgūstami 25 miljoni eiro

Jau 10. Saeimā nonāca grozījums CPL 628. pantā „Ar ķīlu apgrūtināta nekustamā īpašuma pārdošanā saņemtās naudas sadalīšana”, naudas dalījumā kā trešo iekļaujot prasījumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas un komunālo maksājumu parādu piedziņu, „bet ne vairāk kā 10 procentu apmērā no naudas, kas saņemta par pārdoto ar ķīlu apgrūtināto nekustamo īpašumu”. Tādējādi būtu panākts, ka komunālo maksājumu parāda piedziņu ierindotu pirms nodrošināto kreditoru prasījumiem.

Likumprojektu pārmantoja 11. Saeima, bet pēc daudziem grozījumiem un Komercbanku asociācijas iebildumiem tas izčākstēja nebūtībā.

Līdzīgs liktenis piemeklēja 2013. gada septembrī ierosinātos grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā, kur bija paredzēts – pārdodot dzīvokļa īpašumu, tā pircējam jāuzņemas visas iepriekšējā īpašnieka saistības par nenokārtotajiem maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem, pārvaldīšanas izdevumiem, kā arī zemes lietošanu. Tādējādi tiktu dzēsts iepriekšējā īpašnieka parāds, bet dzīvokļa ieguvējs varētu prasīt samazināt pirkuma summu par parāda apmēru.

Tagad, šķiet, šī mezgla atpiņķerēšana ieguvusi jaunu sparu. Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļu jautājumu apakškomisijas sēdē 14. maijā izskatīja SIA Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) ierosinātos grozījumus CPL, kuru ideja līdzīga minētajām senajām caurkritušajām iecerēm, vēl papildu uzsvaru liekot tieši uz mājas pārvaldīšanas izdevumu atgūšanu.

Sanāksmē piedalījās Tieslietu ministrijas, Saeimas Juridiskā biroja, Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes, Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas (LNPAA), RNP, kā arī komunālo pakalpojumu iestāžu pārstāvji.

Aivars Gontarevs, RNP valdes priekšsēdētājs, skaidroja: „Visos pārējos normatīvajos aktos ir definēts, ka pakalpojums tiek piegādāts mājai, nevis konkrētam dzīvokļa īpašniekam. Līdz ar to, ja kāds no īpašniekiem faktiski slēptā veidā nemaksā, nākas maksāt pārējiem dzīvokļu īpašniekiem. Viens no pamatjautājumiem dzīvokļu īpašnieku sapulcēs ir – vai man būs jāmaksā arī par kaimiņu? Ir īstais laiks izlabot šo kroplību likumā un skaidri pateikt: „Nē, par kaimiņu nebūs jāmaksā, bet tikai par sevi!”

Esam iesnieguši priekšlikumu Civilprocesa likuma grozījumiem, kas paredz – tā kā šis maksājums skar visu māju, ne tikai konkrēto dzīvokļa īpašnieku, tad, pārdodot tādu nekustamo īpašumu izsolē, šis maksājums „iet” pirms hipotēkas. Baņķieriem ir iespēja izvērtēt gan klienta maksātspēju, gan sekot līdzi, kādos apmēros parādnieks veic komunālo pakalpojumu apmaksu.”

RNP valdes priekšsēdētāja padomniece Agnese Rubeze nosauca skaitļus – patlaban pie tiesu izpildītājiem atrodas 6400 lietas par 25 miljoniem eiro. „Mēs no savas puses esam izdarījuši visas nepieciešamās procesuālās darbības, bet šie parādi nav piedzenami dažādu apsvērumu dēļ. Viens no tiem ir hipotekārās saistības: pašlaik tiesiskais regulējums ir tāds, ka parādu atmaksu vispirms saņem hipotekārais kreditors un tikai pēc tam (ja kaut kas paliek pāri) atgūst pārējie. Tas nozīmē, ka daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašniekiem patlaban faktiski ir apdraudēta komunālo pakalpojumu saņemšana, jo līgums par šo pakalpojumu piegādi ir visai mājai, tā pieder visiem dzīvokļu īpašniekiem, bet nama pārvaldnieks ir tikai starpnieks, pilnvarotā persona, kas šos rēķinus no komunālā pakalpojuma sniedzējiem sadala dzīvokļu īpašniekiem un iekasē naudu. Atgūstot parādus, varētu nodrošināt arī to, ka stabili tiek plānota dzīvojamās mājas atjaunošana.

Ja parāds būtu piesaistīts dzīvoklim, tas daudzas lietas atrisinātu, bet, ja tas ir fiziskai personai, īpašniekam, tad jādomā, kā to piedzīt.”

Divi likumprojekti vienlaikus

Apakškomisijā iesniegtajā likumprojektā bija iekļauti pieci grozījumi CPL, kurus detalizēti un saprotami izklāstīt būtu sarežģīti. Saeimas Juridiskā biroja juridiskā padomniece Daina Ose tos vērtēja kā lielākoties pretrunīgus iepretim kopējam civilprocesa tiesiskajam regulējumam un tādēļ neatbalstāmus. Līdzīgu viedokli, analizējot iespējamos riskus, pauda Tieslietu ministrijas Civiltiesību departamenta direktore Dagnija Palčevska, uzsverot – lai kādi būtu CPL grozījumi saistībā ar dzīvokļu īpašnieku parādu piedziņu, tie neattieksies uz jau uzkrātajiem vēsturiskajiem parādiem, bet darbosies no brīža, kad stāsies spēkā likuma grozījumi.

Zināmu apjukumu sēdes gaitā radīja deputāta Viktora Valaiņa paustais, ka viņš un vēl četri ZZS deputāti (Armands Krauze, Uldis Augulis, Dana Reizniece-Ozola un Janīna Jalinska) saskaņā ar Saeimas kārtības ruļļa 79. pantu jau iesnieguši Saeimas Prezidijā CPL grozījumu likumprojektu ar tādu pašu ideju – uzlabot dzīvokļu īpašnieku parādu piedziņas iespējas. Tā autori gan izvairījušies no tādiem klupšanas akmeņiem, kurus komisijas sēdē izgaismoja civiltiesību eksperti.

Apakškomisijas sēdē nolēma, ka RNP grozījumu tālāka virzība ir atliekama, deputātiem lietderīgi būtu sadarboties jau Saeimas Prezidijā iesniegtā likumprojekta tālākā izstrādē, organizējot īpašu darba grupu, kurā cita starpā izpētītu statistikas datus par vispārējo situāciju ar dzīvokļu īpašniekiem, kam ir hipotekāro kredītu saistības un parādi par mājokļa maksājumiem, uzklausītu un izsvērtu visu iesaistīto pušu viedokļus.

Apakškomisijas vadītāja Regīna Ločmele-Luņova, kaut arī pārsteigta, aktivitāšu dublēšanos vērtēja atzinīgi: tas liecinot par problēmas samilzumu, kas steidzami jārisina.

Likumprojekts nonāk Juridiskajā komisijā

Jautājumu par deputātu grupas iesniegto likumprojektu izskatīja Saeimas 16. maija sēdē. Parlamentārieši nobalsoja par tā nodošanu tālākai izstrādei, par atbildīgo nosakot Juridisko komisiju un līdzatbildīgo – Budžeta un finanšu (nodokļu) komisiju, kaut arī V. Valainis, atminoties iepriekšējo pieredzi ar līdzīgiem grozījumiem CPL, aicināja deputātus likumprojektu nodot Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijai.

Dokumentā ietverti trīs CPL grozījumi citos pantos, nekā bija apakškomisijā izskatītajā likumprojektā. Kā svarīgākās minamas piedāvātās izmaiņas likuma 628. pantā: „No naudas, kas saņemta par pārdoto ar ķīlu apgrūtinātu nekustamo īpašumu, vispirms sedzami sprieduma izpildes izdevumi, kas saistīti ar nekustamā īpašuma pārdošanu, pēc tam apmierināmi prasījumi šādā secībā:

■ to darbinieku prasījumi par darba algu izmaksu, kuri saistīti ar nekustamā īpašuma uzturēšanu, un ar viņu darba algām saistītie sociālās apdrošināšanas maksājumi;

■ prasījumi par nodokļu maksājumiem par šo nekustamo īpašumu;

■ prasījumi par maksājumiem, kas saistīti ar obligāti veicamo un citu pārvaldīšanas darbību veikšanu dzīvojamā mājā, ja maksāšanas pienākums noteikts ar tiesas nolēmumu, bet ne vairāk kā 10% apmērā no naudas, kas saņemta par pārdoto ar ķīlu apgrūtināto nekustamo īpašumu;

■ zemesgrāmatā ierakstītās reālnastas, kurām pienācis samaksas termiņš;

■ ar šā nekustamā īpašuma ķīlu nodrošinātie prasījumi pēc to pirmtiesības;

■ pārējie prasījumi šajā likumā noteiktajā secībā.”

Tādējādi, kā skaidroja V. Valainis, tiktu panākts kompromiss ar komercbankām, lai atbildība par īpašuma uzturēšanu būtu solidāra un likuma grozījumi nebūtu uzskatāmi par hipotekārā kreditora tiesību ierobežojumu.

CPL grozījumu jaunais likumprojekts ir sācis savu ceļu likumdošanas dzirnās. Kāds malums sanāks, nav zināms, jo process nebūs viegls, katra ieinteresētā puse dzirnakmeni centīsies grozīt pa savai vīzei.

Apakškomisijas sēdē D. Palčevska izteica šaubas, vai ir lietderīgi likumā noteikt vēl kādu prasītāju grupu pirms hipotekārā kreditora. „Ja noteiktam kreditoram vienmēr būs garantēti 10 procenti no pārdotā nekustamā īpašuma vērtības, tas nebūs ieinteresēts regulāri strādāt ar parādniekiem, censties piedzīt mazākas summas un bieži iet uz tiesu. Kreditors gaidīs, kamēr parāds sasniegs zināmu līmeni, īpašums tiks pārdots un varēs atgūt savu garantēto summu. Tas ir viens no riskiem. Otrs risks – civiltiesiskais regulējums nosaka ķīlu kā institūtu, kas nodrošina noteiktam kreditoram viņa prasījumu aizsardzību. Ja šo nodrošinājumu samazinām, tas var radīt blaknes kreditēšanā. Minētie riski ir jāvērtē likuma grozījumu kontekstā.”

Viņa arī skaidroja, ka vienkāršotās procedūras ietvaros civilprocesā tiesas izskata lietas ļoti ātri, 80% lietu tiek izskatīti pusgada laikā, un, ja regulāri strādā ar parādniekiem un iesniedz tiesā prasības par mazu summu piedziņu, parādi tomēr netiek uzkrāti lielos apjomos.

Kā iespējamu parādu problēmas risinājumu D. Palčevska atzina Ekonomikas ministrijas savulaik rosināto iniciatīvu – maksu par mājas apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem piesaistīt dzīvokļa īpašumam, nevis īpašniekam. Uz to norādīja arī LNPAA valdes priekšsēdētāja vietnieks Juris Vidžis, informējot, ka, piemēram, Igaunijā tas izdarīts pirms dažiem gadiem un tādējādi problēma, ka, mainoties dzīvokļa īpašniekam, iepriekšējā īpašnieka atstātie parādi tiek uzvelti pārējiem īpašniekiem, ir novērsta.

Latvijas Finanšu nozares asociācijas juridiskais padomnieks Edgars Pastars apakškomisijas sēdē sacīja: „Mēs saprotam, ka problēma ir un risinājumi jāmeklē.” Viņš noliedza pieņēmumu, ka ir „ļaunās bankas un labie pakalpojumu sniedzēji”, un aicināja turpmāko diskusiju veidot no šī skatpunkta.