Māju pārvaldniekiem sagatavots „grozs”

Ekonomikas ministrijā ir priekšlikums, kā mājokļu un komunālo saimniecību savest kārtībā

Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders tikšanās laikā solīja vistuvākajā laikā atrisināt visai Latvijai aktuālo ūdens zudumu jautājumu. Atgādinām, ka pēc šībrīža spēkā esošās likumdošanas visas mājas ūdens starpība kā sods rēķinā var tikt iekļauts dzīvokļa īpašniekam, kurš vairāk nekā trīs mēnešus aizmirsis iesniegt individuālā skaitītāja rādījumus. Un tas var būt finansiāli ļoti sāpīgi – aizmārša var saņemt par 100, 200, reizēm pat 300 eiro lielāku rēķinu. Saprotams, ka sabiedrības lielākajā daļā tas rada lielu neapmierinātību.

Noteikumi ar trim nosacījumiem

Pirms stāstīt par normatīvajiem aktiem, kurus ministrija sagatavojusi darba sakārtošanai vistuvākajā nākotnē, Mārtiņš Auders pastāstīja par viņa departamenta paveikto 2017. gadā.

– Galvenais jaunums, ar ko var lepoties Mājokļu politikas departaments, ir Ministru kabineta noteikumi Nr. 408 Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi, kuri aizstās jau novecojušos noteikumus Nr.1014, – pastāstīja ministrijas pārstāvis. Jaunie noteikumi atspoguļo dažas būtiskas izmaiņas mājas apsaimniekotāja un dzīvokļa īpašnieka savstarpējās attiecībās. M. Auders tās īsumā raksturoja šādi:

– Pēc jauno noteikumu Nr. 408 spēkā stāšanās maksa par dzīvojamās mājas apsaimniekošanu tiek dalīta divās pozīcijās: maksa par sniegto apsaimniekošanas pakalpojumu un maksa par nākamajos periodos plānotajiem remontdarbiem (cilvēki to nodēvējuši par uzkrājumu fondu, un tā to tālāk sauksim arī rakstā). Senāk mēs saņēmām ne mazums pārmetumu par to, ka saskaņā ar MK noteikumiem 1014 nauda uzkrājumiem nav skaidri nodalīta no apsaimniekošanas maksas, tādēļ iedzīvotājiem ir grūti atgūt uzkrātos līdzekļus, piemēram, apsaimniekošanas uzņēmuma maiņas gadījumā. Jauno noteikumu prasības šo problēmu pilnībā atrisina.

Esam saņēmuši jautājumu – uz kuru no šīm apmaksas pozīcijām attiecas maksa par trešajai personai piederošās zemes zem mājas nomu? Paskaidroju, ka maksa par zemes nomu tiek pielīdzināta maksai par komunālajiem pakalpojumiem, tādēļ šo maksājumu neregulē minētie noteikumi Nr. 408. Zemes nomas maksa var būt rēķinā iekļauta kā atsevišķa pozīcija vai arī par to izrakstīts atsevišķs rēķins.

Jaunajos noteikumos ir skaidri pateikts, ka pārvaldnieks nevar uzstāt uz uzkrājumu fonda veidošanu tādā mājā, kura sasniegusi stāvokli, kad ieguldīt tās atjaunošanā vairs nav ekonomiski pamatoti. Šo māju dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā tikai par apsaimniekotāja ikdienas darbiem, jo lielu remontdarbu veikšana vairs nav mērķtiecīga.

– Protams, apsaimniekotājam ir jāizrēķina nepieciešamā naudas summa mājas atjaunošanai, – skaidro Mājokļu politikas departamenta vadītājs, – bet vairs nav pienākums to automātiski iekļaut nākamā gada apsaimniekošanas tāmē. Apsaimniekotāja pienākums ir piedāvāt iedzīvotājiem atsevišķus darbus, par to sasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Pēc tam viņam jārīkojas saskaņā ar sapulcē pieņemto lēmumu – iedzīvotāji var nobalsot par visu nepieciešamo darbu veikšanu, taču tikpat likumīgs būs lēmums par atsevišķu darbu izpildi vai atteikšanās no atjaunošanas darbiem.

Tāpat jaunie noteikumi ievērojami ierobežo pārvaldniekus vēlmē pieprasīt dzīvokļu īpašniekiem papildu avārijas darbu apmaksu. Šādi gadījumi būs tikai daži, piemēram, tādas avārijas likvidācija, kuru nevarēja paredzēt objektīvu apstākļu dēļ – komunikāciju vadi atrodas zem zemes. Izņēmums darbosies arī gadījumā, kad pārvaldnieks zināja par avārijas draudiem, piedāvāja dzīvokļu īpašniekiem veidot mērķuzkrājumu remontdarbu veikšanai, bet dzīvokļu īpašnieki ierosinājumu noraidīja un avārija tomēr notika. Trešā situācija – pārvaldnieks paredzēja avārijas iespējamību, dzīvokļu īpašnieki krāja naudu remontam, taču nepaspēja sakrāt nepieciešamo summu. Šo trīs iespēju rezultātā notikušo avāriju likvidācijas izmaksas pārvaldniekam ir tiesības iekļaut dzīvokļu īpašniekiem rēķinā kā avārijas likvidēšanas darbu izmaksas.

Jaunie noteikumi skaidri noteic, ka līdz brīdim, kamēr dzīvokļu īpašnieki nav izpildījuši pienākumu – pārņēmuši māju savā valdījumā no pašvaldības pamatlīdzekļu uzskaites, viņiem nav tiesību atteikties no pārvaldnieka piedāvātā uzkrājumu fonda veidošanas.

Ja remontdarbu plāns dzīvokļu īpašniekus neapmierina, viņiem māja jāpārņem savā valdījumā, jāizvēlas apsaimniekotājs, ar kuru noslēgt pakalpojuma līgumu. Tikai pēc tam viņiem ir tiesības vai nu palielināt, vai samazināt pārvaldnieka noteikto remontdarbu plānu, mainīt darbu prioritāro secību vai arī vispār atteikties no uzkrājumu veidošanas.

„Grozs” apsaimniekotājiem

Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamentā sola, ka nākamajā – 2018. gadā – tiks izstrādāti vairāki jauni apsaimniekošanas nozari sakārtojoši normatīvie akti.

– Kopīgi ar Latvijas namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociāciju strādājam pie minimālā „pakalpojuma groza” izveidošanas, kas būs obligāts katram apsaimniekotājam, – paziņoja Mārtiņš Auders. – Jāizbeidz prakse, kad viens pārvaldnieks strādā kārtīgi, godīgi izpilda likumā noteiktos pārvaldīšanas pakalpojumus, bet cits par tādu pašu samaksu iekasē tikai naudu un paziņo, ka, piemēram, mājas ikgadējai tehniskajai apsekošanai būs nepieciešama papildu maksa.

Nākamais, ko sola Ekonomikas ministrija, – veikt grozījumus likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju. Grozījumu mērķis – motivēt dzīvokļu īpašniekus pārņemt mājas valdījumā.

– Nav pieļaujama situācija, kad tirgus ekonomikas laikā pašvaldības desmitiem gadu ir spiestas nodarboties ar privatizētu, bet valdījumā nepārņemtu māju apsaimniekošanu, – uzskata M. Auders.

Caurules mainīs bez apsekošanas

– 2018. gadā ir ieplānotas arī nelielas izmaiņas normatīvajos aktos. Vispirms izmaiņas skars Ministru kabineta noteikumus Nr. 907 Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajām prasībām, kuros noteikta atsevišķu mājas elementu vizuālās apsekošanas regularitāte. Mēs domājam, ka galvenais apsaimniekotāja darbā nav komunikāciju apsekošana, bet gan to remontēšana. Tā kā vairākumā māju inženierkomunikāciju kalpošanas laiks ir jau beidzies, pārvaldniekam nav jātērē spēki un līdzekļi vizuālajai apsekošanai, kuras laikā var arī nepamanīt bīstamus defektus. Pēc ilgstošas diskutēšanas nonācām pie secinājuma, ka pārvaldniekam nav jāapseko komunikācijas, kas ir slēptā vietā. Tāpat tiek pieņemts, ka slēptā vietā esošās komunikācijas, izbeidzoties to kalpošanas laikam, jānomaina. Tas nozīmē, ka cauruļu maiņa jāiekļauj remontu plānā, kolīdz to kalpošanas laiks ir beidzies. Tikai mājās, kuras dzīvokļu īpašnieki ir pārņēmuši savā valdījumā, drīkst pieņemt lēmumu nemainīt komunikācijas, neatkarīgi no to kalpošanas laika izbeigšanās.

Verifikācija – reizi sešos gados?

Pēc Mārtiņa Audera stāstītā, Ekonomikas ministrija gatavo grozījumus MK noteikumos Nr. 1013 Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu un noteikumos Nr. 524 Kārtība, kādā nosaka, aprēķina un uzskaita katra dzīvojamās mājas īpašnieka maksājamo daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem.

– Šie grozījumi attieksies uz tā saucamās ūdens korekcijas problēmas sakārtošanu. Patlaban māju ūdensapgādes pakalpojumu uzskaitē valda milzīgs haoss. Katrs dzīvokļa īpašnieks, tēlaini izsakoties, pie kopējā krāna atnāk ar saviem svariem. Mēs uzskatām, ka dzīvokļu īpašniekiem, savstarpēji vienojoties, jānonāk pie lēmuma visiem reizē saprātīgā laika periodā nomainīt skaitītājus uz vienādas markas mērierīcēm.

Ekonomikas ministrija apsver arī mēraparātu verifikācijas noteikumu pārskatīšanu.

– Namu pārvaldnieks no Ventspils vērsās pie mums ar priekšlikumu verificēt skaitītājus vienu reizi sešos gados. Mēs atbalstām uzskatu, ka mēraparātu pārbaudei ir jābūt dubultai. Tas nozīmē – varam pagarināt verifikācijas periodu, bet obligāti jānosaka skaitītāju skalošana, lai gūtu pārliecību, ka mērierīce neaizaugs, uzskaitot sliktas kvalitātes ūdens patēriņu.

Maksa par ūdens zudumiem tiks mainīta?

Ekonomikas ministrija visvairāk sūdzību no iedzīvotājiem saņem par MK noteikumu Nr. 1013 izpildi, kuri pārvaldniekam uzliek par pienākumu visas mājas ūdens starpību rēķinā iekļaut tam dzīvokļa īpašniekam, kurš vairāk nekā trīs mēnešus nav nodevis individuālā ūdens patēriņa rādījumus.

– Grozījumi noteikumos ļaus katrai dzīvokļu īpašnieku kopībai izlemt, kā sadalīt maksu par ūdens zudumiem, – uzsver M. Auders. – Taču mēs joprojām no speciālistiem gaidām priekšlikumus, kā labāk risināt šo problēmu.

Zeme viena, mājas – vairākas. Ko darīt?

Ministrijā plāno arī grozījumus normatīvajos aktos, kas regulē dzīvokļu īpašnieku savstarpējās attiecības.

– Latvijā nav reti gadījumi, kad uz viena zemesgabala (viena kadastra objekta) stāv divas vai pat vairākas atsevišķas mājas un skaitās viens kopīgs īpašums, tāpēc bieži veidojas konfliktsituācijas lēmumu pieņemšanā, jo ikviena jautājuma izlemšanā ir jāpiedalās visiem (divu vai trīs māju) dzīvokļu īpašniekiem. Visbiežāk tas bloķē normālu māju funkcionēšanu, – skaidro ministrijas pārstāvis. – Ko šādās situācijās darīt? Pagaidām tiek apspriestas vairākas iespējas. Iespējams, ar grozījumiem likumā noteiks, ka kopīgā balsojumā pieņemami tikai tie jautājumi, kas attiecas uz zemesgabala lietošanu, taču jautājumus, kas attiecas uz māju, varēs lemt katras mājas īpašnieki atsevišķi. Pat tad, ja Mārtiņa Audera izklāstītais modelis nestāsies spēkā, novērtējami ir tas, ka ministrija beidzot pievērsusi uzmanību šīm problēmsituācijām.