Kas es esmu: īpašnieks vai bailēs trīcošs radījums?

Latvijas likumi ir tā veidoti, ka lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku pagaidām nevar pilnībā rīkoties ar savu īpašumu. Daudzus lēmumus saistībā ar māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu mūsu vietā pieņem valsts vai pašvaldība. Kāpēc mēs esam tik beztiesiski? Kāpēc tik ilgus gadus brīnāmies, kur paliek mūsu nauda?

No likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” izriet, ka ar dzīvokļa privatizēšanu vien ir par maz. Kad dzīvojamā māja ir nodota plānveida privatizācijai, dzīvokļu īpašniekiem jāsapulcējas un jāizlemj, kam turpmāk uzticēt kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

Par pārvaldītāju var kļūt dzīvokļu īpašnieku sabiedrība, ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarots mājas iedzīvotājs vai pat trešā persona, kam uzticību pauduši visi dzīvokļu īpašnieki.

Lēmums it kā sīks un vienkāršs, bet, no otras puses, īsts problēmu kalns. Kamēr iedzīvotāji māju nav pārņēmuši, daudzus jautājumus risina valsts vai pašvaldības iecelts pārvaldnieks. Viņš izrauga remonta uzņēmumus, lemj par atalgojumu sētniekiem, nosaka zālienu pļaušanas cenu, kāpņu telpu uzkopšanas periodiskumu utt.

Bet brīdī, kad mājas pārvaldīšanu pārņem paši iedzīvotāji, viss mainās, pat ja apsaimniekošanas pakalpojumus turpina sniegt agrākā namu pārvalde. Tad dzīvokļu īpašnieki paši nosaka, kādus uzdevumus uzticēt apsaimniekotājam. No vieniem pakalpojumiem viņi atsakās, otrus sāk stingrāk uzraudzīt, iestājas par lēmumu un finanšu caurspīdīgumu.

Uzņemties mājas pārvaldīšanu vai ne, tas jāizlemj tikai un vienīgi pašiem dzīvokļu īpašniekiem (mehānisma sodīšanai par normatīvo aktu nepildīšanu nav). Bet zināt likumā noteiktos privatizēto dzīvokļu īpašnieku pienākumus gan vajadzētu visiem, šīs zināšanas var lieti noderēt.

Likums „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”

XI nodaļa. Privatizētās dzīvojamās mājas pārvaldīšana

Kādi man kā privatizētā dzīvokļa īpašniekam ir pienākumi attiecībā uz mājas pārvaldīšanu?

50. pants. Privatizētā objekta īpašnieka pienākumi.

(1) Privatizētā objekta īpašnieka (turpmāk arī – dzīvokļa īpašnieks) pienākums ir:

1) ievērot pirkuma līguma vai vienošanās nosacījumus;

2) piedalīties daudzdzīvokļu mājas kopīgā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, apvienojoties ar citiem mājas īpašniekiem dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā vai slēdzot līgumu par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, ievērojot spēkā esošos normatīvos aktus;

3) slēgt zemes nomas līgumu vai pilnvarot dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju slēgt zemes nomas līgumu ar tā zemes gabala īpašnieku – fizisko vai juridisko personu –, uz kura atrodas privatizētais objekts;

4) ievērot privatizētā objekta līdzšinējā valdītāja noslēgtos nomas vai īres līgumus un to termiņus, izņemot likumā paredzētos gadījumus.

Kam mājas vārdā jāslēdz līgumi ar pakalpojumu sniedzējiem?

(2) Privatizētā objekta uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu sniegšana un norēķini par tiem notiek saskaņā ar attiecīgā pakalpojuma līgumu. Pakalpojuma līgumu slēdz privatizētā objekta īpašnieks vai viņa pilnvarots dzīvojamās mājas pārvaldītājs un apsaimniekotājs un pakalpojuma sniedzējs attiecīgo pakalpojumu regulējošos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā. Attiecīgā pakalpojuma sniegšanas noteikumi ir vienādi visiem dzīvojamās mājas privatizēto objektu īpašniekiem.

Kādas man kā privatizētā dzīvokļa īpašniekam ir tiesības?

(3) Līdz brīdim, kad dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona ar nodošanas-pieņemšanas aktu pārņem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības, dzīvokļu īpašnieki, likumā noteiktajā kārtībā savstarpēji vienojoties, nosaka:

1) dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību un maksu par to;

2) kā tiek noteikta katra dzīvokļa īpašnieka apmaksājamā daļa par saņemto pakalpojumu, kā arī viņiem piederošās kopīpašumā esošās mājas daļas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu sniegšanas kārtību.

Pieņemsim, ka mūsu mājā nekad nav notikusi neviena kopsapulce, iedzīvotāji nespēj kopīgi pieņemt lēmumus. Kā tādā gadījumā tiek noteikta pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksa?

(4) Ja dzīvokļu īpašnieki nav vienojušies par šā panta trešās daļas 1. punktā minēto, kārtību, kādā pārvaldnieks aprēķina maksu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, sastāda dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas darbu tāmi, paziņo dzīvokļu īpašniekiem par maksas apmēru noteiktam laika periodam, informē dzīvokļu īpašniekus par noteiktam laika periodam tāmē paredzētajām izmaksām, kā arī sagatavo dzīvokļu īpašniekiem ikgadēju atskaiti par attiecīgās maksas izlietošanu, nosaka Ministru kabinets.

(5) Ja dzīvokļu īpašnieki nav vienojušies par šā panta trešās daļas 2. punktā minēto, dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamo siltumenerģijas, ūdensapgādes, kanalizācijas, asenizācijas, sadzīves atkritumu apsaimniekošanas un lifta pakalpojumu apmaksas kārtību gadījumos, kad pakalpojums tiek sniegts ar pārvaldnieka starpniecību, kritērijus, pēc kuriem tiek noteikta katra dzīvokļa īpašnieka apmaksājamā daļa par saņemto pakalpojumu, kā arī kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieki tiek informēti par attiecīgā līguma nosacījumiem, nosaka Ministru kabinets.

Kāpēc mūs turpina pārvaldīt pašvaldības namu pārvalde?

(7) Valsts dzīvojamās mājas valdītāja vai pašvaldības pienākums ir pārvaldīt dzīvojamo māju līdz tās pārvaldīšanas tiesību nodošanai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, ja dzīvojamā mājā nav privatizēti visi privatizācijas objekti. Pienākums pārvaldīt dzīvojamo māju valsts dzīvojamās mājas valdītājam vai pašvaldībai ir arī tad, ja dzīvojamā mājā ir privatizēti visi privatizācijas objekti, bet nav sasaukta dzīvokļu īpašnieku kopsapulce saskaņā ar šā likuma 51. panta otro daļu.

Kāpēc daudzas pašvaldības namu pārvaldes pārveidotas par komercsabiedrībām? Vai tās drīkst gūt peļņu no māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas?

(8) Valsts dzīvojamās mājas valdītājam vai pašvaldībai, pārvaldot un apsaimniekojot dzīvojamo māju, ja šā likuma 51. pantā noteiktajā kārtībā dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības nav nodotas dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, ir tiesības saņemt maksu par dzīvokļu īpašniekiem sniegto pakalpojumu viņu privātīpašuma pārvaldīšanā un apsaimniekošanā.

Bieži dzirdams, ka iedzīvotāji nav pārņēmuši mājas pārvaldīšanas tiesības, tāpēc visus lēmumus viņu vietā pieņem pašvaldības namu pārvalde. Kā var pārņemt mājas pārvaldīšanas tiesības un kāpēc tas tiek darīts?

51. pants. Kārtība, kādā dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības tiek nodotas dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai.

(1) Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai Civillikumā noteiktajā kārtībā noslēgtu savstarpēju līgumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, sasaucama ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā pēc tam, kad pieņemts lēmums par attiecīgās dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu.

(2) Valstij piederošā privatizējamā daudzdzīvokļu mājā dzīvokļu īpašnieku kopsapulci sasauc dzīvojamās mājas valdītājs, bet pašvaldībai piederošā privatizējamā daudzdzīvokļu mājā – pašvaldība, ja, neraugoties uz to, ka iestājušies šā panta pirmajā daļā minētie apstākļi, līdz minētajam laikam šāda sabiedrība nav izveidota vai līgums nav noslēgts. Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulci var sasaukt arī viens vai vairāki daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki. Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci uzaicināmi visi dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašnieki. Uzaicinājums uz kopsapulci izsniedzams pret parakstu dzīvokļa īpašniekam vai viņa ģimenes locekļiem.

(3) Pašvaldība vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs nodod dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, ievērojot šā panta piektās daļas nosacījumus, ja dzīvojamā mājā privatizēta ne mazāk kā puse no visiem mājā esošajiem privatizācijas objektiem.

(4) Ja dzīvojamā mājā privatizēta mazāk nekā puse no visiem mājā esošajiem privatizācijas objektiem, pašvaldība vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs var nodot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, ievērojot šā panta piektās daļas nosacījumus.

(5) Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības tiek nodotas, ja dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona iesniegusi pieteikumu par dzīvojamās mājas pārņemšanu un ir ievēroti šādi nosacījumi:

1) dzīvokļu īpašnieku sabiedrība izveidota vai dzīvokļu īpašnieku savstarpējs līgums noslēgts, ievērojot šajā likumā un citos likumos noteikto kārtību;

2) iesniegts dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pienākumu nodošanu attiecīgajai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, kā arī dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums;

3) visi dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībnieki vai savstarpēju līgumu noslēgušie dzīvokļu īpašnieki ir noslēguši šā likuma 41. pantā paredzēto pirkuma līgumu ar privatizācijas komisiju;

4) dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībnieki vai arī savstarpēju līgumu noslēgušie dzīvokļu īpašnieki pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošo privatizācijas objektu skaita. Šis noteikums neattiecas uz šā panta ceturtajā daļā minēto gadījumu.

Cik ātri pašvaldībai vai valstij jānodod dzīvojamās mājas tiesības dzīvokļu īpašniekiem?

(6) Pašvaldība vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs nodod dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai ne vēlāk kā viena mēneša laikā no dienas, kad izpildīti visi šā panta piektajā daļā minētie nosacījumi. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības nodod, parakstot dzīvojamās mājas nodošanas-pieņemšanas aktu.

(7) Ja dzīvojamā mājā privatizēta ne mazāk kā puse no visiem tajā esošajiem privatizācijas objektiem, bet nav ievēroti šā panta piektās daļas 4.punkta nosacījumi, pašvaldība vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs, pieņemot attiecīgu lēmumu, var nodot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai.

(8) Ja daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanas brīdī nav privatizēti visi šajā mājā esošie privatizācijas objekti, pašvaldība vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs vienojas ar dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotu personu par daudzdzīvokļu mājas neprivatizēto objektu turpmākās pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību.

Pieņemsim, ka māju esam pārņēmuši. Vai namu pārvaldei jāslēdz ar mums jauns līgums un kā tas tiek darīts?

51.1 pants. Dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas procedūra, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci.

(1) Ja ir izpildīti šā likuma 51. panta otrās daļas nosacījumi, bet dzīvokļu īpašnieki nav pieņēmuši lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotajai personai un nav noslēguši līgumu par dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, pašvaldībai, valsts dzīvojamās mājas valdītājam vai vienam vai vairākiem dzīvokļu īpašniekiem (turpmāk – ierosinātājs) ir tiesības uzsākt dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas procedūru, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci (turpmāk – lēmuma pieņemšanas procedūra).

(2) Lēmuma pieņemšanas procedūras ietvaros ierosinātājs katram dzīvokļa īpašniekam nosūta ierakstītā vēstulē vai izsniedz pret parakstu uzaicinājumu pieņemt lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un par šo tiesību nodošanu ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotajai personai, balsojot “par” vai “pret” lēmuma pieņemšanu (turpmāk – uzaicinājums). Uzaicinājumam pievieno šādus dokumentus:

1) lēmuma projektu par pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku pilnvarotajai personai. Pieņemamais lēmums formulējams skaidri un nepārprotami;

2) dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līguma projektu;

3) balsošanas biļetena veidlapu, kurā paredzēta arī iespēja izteikt dzīvokļa īpašnieka atšķirīgo viedokli;

4) citus dokumentus, kuriem var būt nozīme lēmuma pieņemšanā.

(3) Uzaicinājumā norāda termiņu, kurā dzīvokļa īpašnieks rakstveidā var balsot “par” vai “pret” lēmuma pieņemšanu. Šis termiņš nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām no uzaicinājuma izsūtīšanas dienas. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav devis rakstveida atbildi, pieņemams, ka viņš balsojis “pret” lēmuma pieņemšanu.

(4) Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līguma projektā iekļaujamas Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktās pārvaldīšanas līgumā norādāmās ziņas un nosacījumi.

(5) Ievērojot šā panta pirmajā un otrajā daļā noteikto, lēmuma pieņemšanas procedūras ietvaros ierosinātājs raksta protokolu par balsošanas rezultātiem un piecu darba dienu laikā nosūta to visiem dzīvokļu īpašniekiem. Balsošanas protokolā norāda:

1) uzaicinājuma izsūtīšanas dienu un dzīvokļu īpašniekiem noteikto balsošanas termiņu;

2) pieņemto lēmumu un ar to saistītās balsošanas rezultātus;

3) balsošanas biļetenos norādītos dzīvokļu īpašnieku atšķirīgos viedokļus;

4) citas balsojumam būtiskas ziņas.

(6) Lēmuma pieņemšanas procedūras ietvaros pieņemtais lēmums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku pilnvarotajai personai uzskatāms par pieņemtu, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visu dzīvojamā mājā esošo privatizācijas objektu skaita.

(7) Ierosinātājs atbilstoši balsošanas rezultātiem precizē līguma projektu un sagatavo to parakstīšanai. Pārvaldīšanas līgums tiek slēgts uz laiku, kas nepārsniedz trīs gadus.

51.2 pants. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošana, ja dzīvojamā mājā ir privatizēti visi privatizācijas objekti.

(1) Valsts dzīvojamā mājā tās valdītājs vai pašvaldības dzīvojamā mājā pašvaldība sasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulci un informē dzīvokļu īpašniekus par pienākumu sešu mēnešu laikā no kopsapulces sasaukšanas dienas parakstīt dzīvojamās mājas nodošanas-pieņemšanas aktu, ja:

1) visi dzīvojamā mājā esošie privatizācijas objekti ir privatizēti šajā likumā noteiktajā kārtībā;

2) valsts dzīvojamās mājas valdītājs vai pašvaldība ir izpildījusi šā likuma 51.panta otrajā daļā noteikto pienākumu;

3) nav iesniegts pieteikums par dzīvojamās mājas pārņemšanu, ievērojot šā likuma 51. panta piektās daļas noteikumus.

(2) Pēc šā panta pirmajā daļā minētās dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sasaukšanas valsts dzīvojamās mājas valdītājs vai pašvaldība informē tos pakalpojumu sniedzējus, kuru sniegtie pakalpojumi ir saistīti ar dzīvokļu īpašumu lietošanu, par to, ka, iestājoties šā panta pirmajā daļā minētajam termiņam, izbeidzas valsts dzīvojamās mājas valdītāja vai pašvaldības pienākums pārvaldīt dzīvojamo māju.

(3) Ja šā panta pirmajā daļā noteiktajā termiņā dzīvokļu īpašnieku pilnvarota persona neparaksta dzīvojamās mājas nodošanas-pieņemšanas aktu, valsts dzīvojamās mājas valdītājs vai pašvaldība turpina glabāt attiecīgās dzīvojamās mājas lietu. Mājas lieta, kā arī ieņēmumu un izdevumu pārskats, neizlietotie uzkrājumi (manta, finanšu līdzekļi, tajā skaitā nauda) dzīvokļu īpašniekiem tiek nodoti pēc dzīvojamās mājas nodošanas-pieņemšanas akta parakstīšanas.

Kas Privatizācijas likumā teikts par nepieciešamību nomāt mājai piesaistīto privāto zemi?

54.pants. Zemes gabala īpašnieka pienākumi un tiesības.

(1) Zemes gabala īpašniekam ir pienākums noslēgt zemes nomas līgumu ar privatizētā objekta īpašnieku.

(2) Zemes gabala nomas maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties. Ja puses nevar vienoties, zemes gabala nomas maksa privatizētā dzīvokļa un mākslinieka darbnīcas īpašniekam nosakāma 6 procenti gadā no zemes kadastrālās vērtības. Privatizētā dzīvokļa un mākslinieka darbnīcas īpašnieks kompensē zemes īpašniekam nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājumu.

(3) Ja zemes gabala īpašnieks pārdod zemes gabalu, uz kura atrodas privatizācijas objekts, pirmpirkuma tiesības uz to ir privatizētā objekta īpašniekam (īpašniekiem).

(4) Ja atbilstoši šā likuma 50. panta pirmās daļas 3.punkta prasībām zemes nomas līgumi ar zemes gabala īpašnieku nav noslēgti, zemes gabala īpašniekam ir tiesības prasību tiesā par zemes nomas līguma noslēgšanu vērst pret personu, kurai nodotas attiecīgās dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas tiesības.