Metodiskie norādījumi „Par daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku kopsapulces norises kārtību”
- Detaļas
- Kategorija: Likumi
- Publicēts Sestdiena, 20 Jūlijs 2013 09:34
I. Vispārējie noteikumi
1.1. Visu daudzdzīvokļu mājā privatizēto objektu (dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas vai neapdzīvojamās telpas) īpašnieku – fizisko vai juridisko personu pienākums ir piedalīties daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, segt ar dzīvojamās mājas apsaimniekošanu un pārvaldīšanu saistītos izdevumus proporcionāli to īpašumā esošajai platībai.
1.2. Dzīvokļu īpašnieki var apvienoties kopsaimniekošanas sabiedrībās vai slēgt līgumus par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, ievērojot likumdošanas aktus un Ministru kabineta noteikumus.
1.3. Dzīvokļu īpašnieku pirmā kopsapulce sasaucama ar mērķi pieņemt lēmumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu – dzīvokļu īpašnieku sabiedrības izveidošanu vai savstarpēja līguma noslēgšanu Civillikumā noteiktajā kārtībā.
1.4. Kopsapulci var sasaukt šādas personas (turpmāk tekstā – iniciators):
■ viens vai vairāki dzīvokļa īpašnieki;
■ dzīvojamās mājas pārvaldnieks.
1.5. Kopsapulces sagatavošanu veic iniciators, kuru pienākumos ietilpst šādi darbi:
■ dzīvokļu īpašnieku saraksta sastādīšana;
■ kopsapulces norises vietas un laika noteikšana;
■ kopsapulces darba kārtības izstrādāšana;
■ dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku, pārvaldnieka, pašvaldības vai valsts dzīvojamās mājas valdītāja rakstiska informēšana par sapulces sasaukšanas dienu, tās darba kārtību, norises vietu, laiku, par sapulcē reģistrēšanai nepieciešamajiem dokumentiem;
■ sludinājumu izvietošana par sapulces norisi dzīvokļu īpašniekiem redzamā vietā;
■ priekšlikumu sagatavošana par sapulcē apspriežamajiem jautājumiem.
II. Kopsapulces norises kārtība
2.1. Iniciators nodrošina kopsapulces dalībnieku reģistrāciju kopsapulces dalībnieku sarakstā.
2.2. Reģistrācijas laikā dzīvokļu īpašnieki uzrāda personu apliecinošu dokumentu, fizisko un juridisko personu pilnvarotās personas – pilnvaras, kuras apstiprina sapulce un reģistrē sapulces dalībnieku sarakstā.
2.3. Dzīvokļu īpašnieki un pilnvarotie pārstāvji savu dalību sapulcē apliecina ar savu parakstu.
2.4. Kopsapulces dalībnieku saraksts un pilnvaras tiek pievienotas kopsapulces protokolam.
2.5. Kopsapulcē tiek ievēlēts sapulces vadītājs un sapulces sekretārs. Sapulces gaita tiek protokolēta un noturēta saskaņā ar pieņemto sapulces reglamentu.
2.6. Kopsapulce pieņem lēmumu par dzīvojamās mājas īrnieku tiesībām piedalīties kopsapulcē (bez balsstiesībām).
2.7. Kopsapulcē katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu ir viņa īpašumā.
Ja vienam dzīvokļa īpašniekam pieder vairāk nekā puse no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, kopsapulcē viņam ir ne vairāk kā 50% balsu no kopsapulcē klātesošo dalībnieku skaita.
2.8. Kopsapulcē par katru izskatāmo jautājumu pieņem lēmumu ar klātesošo dzīvokļu īpašnieku vienkāršu balsu vairākumu.
2.9. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, ja „par” balsojusi vairāk nekā puse no dzīvokļu īpašnieku skaita.
III. Kopsapulcē izskatāmie jautājumi
3.1. Dzīvokļu īpašnieku sapulce izskata šādus jautājumus:
• pieņem lēmumu par dzīvojamās mājas turpmākas apsaimniekošanas veidu;
• nosaka kārtību turpmāko kopsapulču sasaukšanai un lēmumu noformēšanai;
• ievēl pilnvarotu personu vai personas mājas apsaimniekošanas struktūras izveidei un nosaka pilnvarojuma apjomu.
3.2. Dzīvokļu īpašnieku sapulce var izlemt arī citus jautājumus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas apsaimniekošanu. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par:
1) kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu (palielināšanu, samazināšanu);
2) kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā;
3) dzīvokļu īpašnieku pirmpirkuma tiesību nodibināšanu un atcelšanu;
4) pilnvarojuma došanu un atsaukšanu;
5) lietošanas tiesību aprobežojumu noteikšanu;
6) kopīpašumā esošās daļas nodošanu lietošanā;
7) kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas formu;
8) atsevišķu vai visu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam;
9) dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību.
3.3. Kopsapulcē pieņemtos lēmumus realizē mājas pārvaldnieks vai līgumā noteiktā kārtībā apstiprināta pilnvarotā persona.
IV. Pārējie noteikumi
Kopsapulces protokols tiek sastādīts divos eksemplāros. Pirmais eksemplārs tiek nodots glabāšanai pārvaldniekam, bet otrais eksemplārs – kopsapulcē ievēlētai pilnvarotai personai.
Svarīgi zināt!
■ Ja kopsapulces lēmums ir pieņemts atbilstoši likuma prasībām, tas ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem.
■ Kopsapulces lēmumu atzīt par spēkā neesošu var tikai tiesa. Tādā gadījumā kopsapulces lēmums paliek saistošs tikai tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri balsojuši „par”. Pārējie var lēmumu nepildīt.
■ Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumu var atzīt par spēkā neesošu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar likuma noteikumiem.
■ Tā kā kopsapulces lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, katram īpašniekam ir jādod iespēja nobalsot „par” vai „pret”, tāpēc sapulces rīkotājiem saskaņā ar likumu uz sapulci jāuzaicina visi dzīvokļu īpašnieki, pat ja iepriekš zināms, ka viņi iebilst pret apspriežamo lēmumu.
■ Trešajai personai, kas nav dzīvokļa īpašnieks vai mājas pārvaldnieks, nav tiesību sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. No trešās personas saņemts uzaicinājums uz kopsapulci dzīvokļa īpašniekam nav saistošs.
■ Likums nosaka, ka katram dzīvokļa īpašniekam jāsaņem rakstisks uzaicinājums uz kopsapulci. Uzaicinājumu var nosūtīt arī pa e-pastu, ja iepriekšējā kopsapulce akceptējusi tādu uzaicinājuma nodošanas veidu. Tomēr drošāk ir izsniegt pavēstes dzīvokļu īpašniekiem pret parakstu vai nosūtīt ierakstītā vēstulē, lai strīdus gadījumā varētu pierādīt, ka visi dzīvokļu īpašnieki bijuši informēti par sapulces norises laiku, vietu un darba kārtību.
■ Uzaicinājumi dzīvokļu īpašniekiem nosūtāmi ne vēlāk kā nedēļu pirms kopsapulces dienas.
■ Tikšanās laikā nepieciešams pārliecināties, ka sapulce ir tiesīga pieņemt lēmumus. Tā uzskatāma par leģitīmu, ja uz to ieradusies vairāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku. Par to iespējams pārliecināties, izmantojot zemesgrāmatas datus par dzīvokļu īpašniekiem. Šie dati pieejami tīmekļa vietnēs www.lursoft.lv un www.zemesgramata.lv (informācija tiek sniegta par maksu).
■ Reģistrējot sapulces dalībniekus sarakstā, nepieciešams pārliecināties, vai uz sapulci ieradies tieši dzīvokļa īpašnieks vai tā pilnvarota persona.
■ Ja dzīvoklis pieder diviem vai vairākiem kopīpašniekiem, kopsapulcē tiem būs tikai viena balss. Balsos viens no īpašniekiem, kuru pārējie līdzīpašnieki būs pilnvarojuši to darīt.
■ Ir svarīgi pareizi noformēt sapulces dalībnieku reģistrācijas sarakstu. Tajā jānorāda:
• dzīvokļa īpašnieka vārds un uzvārds;
• personas kods;
• dzīvokļa numurs;
• pilnvara, ja tāda ir;
• īpašumtiesības apliecinošs dokuments (izraksts no zemesgrāmatas, pirkšanas-pārdošanas līgums, spēkā stājies tiesas lēmums utt.);
• paraksts.
Šie dati nepieciešami, lai identificētu sapulces dalībnieku un pārliecinātos, ka viņam ir tiesības balsot.
■ Izskatot jautājumu kopsapulcē, ir svarīgi pārliecināties, ka attiecīgās problēmas risināšana patiešām ir kopsapulces kompetencē. To noteikt ir pavisam vienkārši: kopsapulcei ir tiesības pieņemt jebkurus lēmumus attiecībā uz kopīpašumu, bet nav tiesību lemt par atsevišķiem dzīvokļa īpašumiem vai mājas pārvaldnieka finansēm.
■ Katrā jautājumā sapulces dalībnieki balso tikai vienu reizi – „par”. Balsis saskaita, un atkarībā no tā, vai „par” ir nobalsojis dzīvokļu īpašnieku vienkāršs vairākums, lēmums skaitās vai nu pieņemts, vai noraidīts. Tas nozīmē, ka, piemēram, 100 dzīvokļu mājā lēmums ir pieņemts, ja par to nodota 51 balss.
■ Ir daži jautājumi, kuru izlemšanai nepietiek ar dzīvokļu īpašnieku vienkāršu balsu vairākumu. Dzīvokļa īpašuma likums, piemēram, nosaka, ka, lai pieņemtu lēmumu par kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu vai kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā, nepieciešams, lai „par” nobalso visi dzīvokļu īpašnieki.
Citiem vārdiem runājot, ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem iesaka nojaukt māju vai, gluži pretēji, uzbūvēt tai vēl vienu stāvu, lēmums jāatbalsta bez izņēmuma visiem dzīvokļu īpašniekiem. Kopsapulces lēmums nepieciešams arī tad, ja, teiksim, paredzēts aizliegt dzīvokļu īpašniekiem lietot pagrabu vai atļaut kādam īpašniekam uz kopējās zemes ierīkot sakņu dārzu.
■ Protokoli jānumurē atbilstoši kopsapulces kārtas numuram, tas palīdzēs izvairīties no jukām. Protokolā obligāti jānorāda par katru pieņemto lēmumu nodoto balsu skaits. Arī pieņemtos lēmumus ieraksta protokolā.
■ Īpaši rūpīgi jānoformē protokola pēdējā daļa – pats lēmums. Lēmums jāformulē precīzi, lai nepieļautu dažādus traktējumus. Piemēram, ja kopsapulce ir ievēlējusi mājas vecāko, tad skaidri jānorāda, kādas būs šīs personas pilnvaras (piemēram, var uzdot namu pārvaldei ar mājas vecāko saskaņot visus remontdarbus, kuru vērtība pārsniedz 200 latu, uzaicināt viņu uz sarunām ar mājai piesaistītā zemesgabala īpašniekiem, pieņemt remontdarbus tikai mājas vecākā klātbūtnē). Ja tiek pieņemts lēmums par remontu, jānorāda finansējuma avoti (mājas uzkrājumi, apsaimniekošanas maksas paaugstināšana, lai iespējami ātrāk šādus uzkrājumus izveidotu, utt.) un darbu veicējs, ja iedzīvotāji izlēmuši remontu uzticēt konkrētam uzņēmumam.
■ Kopsapulces protokols jānodod pārvaldniekam.
