Ērkšķainais ceļš uz siltu māju

Jelgavā jau daudzus gadus īsteno mājokļu siltināšanas programmu pēc vācu standartiem. Jelgavas nekustamā īpašuma pārvaldes (JNĪP) panākumi ir tik acīm redzami, ka tās ekspertus aicina uz starptautiskiem semināriem dalīties pieredzē ar kaimiņvalstu nekustamā īpašuma pārvaldītājiem. Taču ceļš uz vispārēju renovāciju ir ar ērkšķiem, nevis rozēm kaisīts. JNĪP tehniskais direktors Oļegs Kukuts stāsta, kādu cīņu pārvaldei nākas izcīnīt par katru nosiltināto māju.

Nezinātājam var likties, ka siltināšana nav nekas sarežģīts. Pārvaldniekam tikai jāgūst mājas iedzīvotāju vairākuma piekrišana, un tālāk ritenis griežas pats par sevi. Bet Oļegs Kukuts labi zina, ka tā nebūt nav. JNĪP speciālistiem nākas siltināšanā ieguldīt pat vairāk pūļu nekā pašiem dzīvokļu īpašniekiem. Turklāt, ja runājam godīgi, ne jau vienmēr pārvaldnieks no „kaujas lauka” aiziet kā uzvarētājs.

Ambiciozais plāns nav izpildīts, bet...

Oļegs Kukuts ir dedzīgs JNĪP patriots. Ja būtu viņa teikšana, viņš stāstītu tikai par pārvaldes darba pozitīvajiem rezultātiem: salabotām komunikācijām, jauniem jumtiem un logiem, apmierinātiem dzīvokļu īpašniekiem. Bet mēs taču labi zinām, ka cilvēkus vairāk interesē stāstījums par problēmām, nevis glīti pārskati. Tāpēc arī šāds pirmais jautājums:

– Mūsu iepriekšējā tikšanās reizē pirms gada jūs stāstījāt, ka JNĪP plāno 2013. gadā renovēt vienpadsmit mājas. Vai šis ambiciozais plāns ir izpildīts?

– Nē, iepriekšējā gadā mēs nosiltinājām tikai trīs mājas no plānotajām vienpadsmit. Pārējos gadījumos darbu sākums ir aizkavējies.

– Kāpēc?

– Renovācija Latvijā joprojām ir jauns pasākums, tāpēc visas grūtības nav iespējams iepriekš paredzēt. Piemēram, mēs saskārāmies ar to, ka ne jau katrai mājai bankas ir gatavas piešķirt kredītu siltināšanai.

– Vai bez kredīta nekādi nav iespējams iztikt?

– Nē, nav iespējams, jo sākotnēji mājai pilnībā jāsedz renovācijas darbu izmaksas. Tikai tad, kad siltināšana ir pabeigta, iedzīvotāji saņem izdevumu daļēju kompensāciju no ES fondiem, kā to paredz Latvijas Investīciju un attīstības aģentūras (LIAA) konkursa nosacījumi. Atgādināšu, ka LIAA pirmā programma ir beigusies. Tās ietvaros mājas varēja saņemt līdz 60% no siltināšanas izmaksām.

– Tātad, lai veiktu renovāciju, mājai noteikti vajadzīgs partneris bankas personā...

– Banka siltināšanai domāto kredītu piešķir nevis pārvaldniekam, bet gan pašai mājai, tāpēc izvērtē iedzīvotāju maksājumu disciplīnu, renovācijas rentabilitāti, pat būvnieku piedāvājumu. Pamatojoties uz šo informāciju, banka lemj, vai piešķirt konkrētajai mājai kredītu.

– Kāda iemesla pēc dažām mājām kredīts renovācijai tika liegts?

– Banku galvenais agruments ir iedzīvotāju parādi par apkuri un apsaimniekošanu. Bet ir gadījies arī, ka iedzīvotāji paši nepieņem bankas piedāvājumu.

– Dzīvokļu īpašniekiem ir tādas tiesības?

– Protams. Gatavojoties mājas renovācijai, mēs pastāvīgi taujājam iedzīvotāju viedokli. Dzīvokļu īpašniekiem nākas vairākkārt sapulcēties un balsot par jautājumiem saistībā ar mājas siltināšanu. Arī banku, no kuras aizņemties naudu, viņi izvēlas balsošanas ceļā.

Renovācija: darbības soli pa solim

– Tas ir interesanti! Lūdzu, pastāstiet sīkāk, kā iedzīvotāji kontrolē renovācijas sagatavošanas procesu.

– Viss sākas ar to, ka dzīvokļu īpašnieki ar balsu vienkāršu vairākumu principā pieņem lēmumu veikt mājas renovāciju. Mājas pārstāvis balsošanas protokolu iesniedz JNĪP. Mēs palīdzam mājai sagatavot sākotnējo tehniskās dokumentācijas paketi – renovācijas projektu, tāmi, mājas tehniskās apsekošanas slēdzienu un energoaudita atzinumu.

– Vai iedzīvotāji šo dokumentu sagatavošanu apmaksā par mājas kopējiem uzkrājumiem?

– Jā, jau pirmajā posmā viņi iegulda kopējos līdzekļus. Pretī viņi saņem ļoti vērtīgu dokumentu paketi. Pat tad, ja renovācija nenotiks vai tiks uz laiku atlikta, iedzīvotāju rīcībā būs nepieciešamo darbu pilna tāme un viņi varēs aprēķināt, kādi uzkrājumi mājai turpmāk vajadzīgi. Tāpat arī viņiem paliks energoauditora atzinums, kurā norādīti nepieciešamie siltināšanas darbi. Vadoties pēc atzinuma, iedzīvotāji varēs veikt mājas pakāpenisku renovāciju. Ar vārdu sakot, iegūtie dokumenti palīdzēs iedzīvotājiem labāk plānot sadarbību ar pārvaldnieku un turpmāk veicamos darbus.

– Kas notiek tālāk, kad dokumentu pakete ir gatava?

– Saņēmuši siltināšanas tāmi, iedzīvotāji to apstiprina, atkal pieņemot lēmumu. Pamatojoties uz šo dzīvokļu īpašnieku lēmumu, mēs iesniedzam dokumentus LIAA – iestādē, kas pieņem iesniegumus no mājām, kuras vēlas piedalīties konkursā par līdzfinansējuma saņemšanu renovācijai no ES fondiem. LIAA rīkotais pirmais konkurss beidzās pagājušajā gadā, taču ES jau piešķīrusi līdzekļus nākamajam posmam. Mēs nezinām, kādi būs renovācijas atbalsta nosacījumi pēc 2014. gada, taču ir skaidrs, ka mājām joprojām būs izdevīgi piedalīties valsts atbalstītajā programmā.

– Vai pareizi esmu sapratusi, ka daudzas Jelgavas mājas var saņemt līdzekļus vēl LIAA iepriekšējās programmas ietvaros, jo pieteikumus iesniegušas jau 2012.–2013. gadā?

– Jā, aģentūra ir rezervējusi līdzfinansējumu mūsu 14 mājām. Tas nozīmē, ka iedzīvotāji var saņemt naudu renovācijai vēl pēc vecās, visnotaļ izdevīgās programmas. Bet šai nolūkā mums kopīgiem spēkiem jāsāk mājas renovēt visdrīzākajā laikā, jo LIAA nauda mūsu pretendentiem rezervēta tikai uz diviem gadiem.

Pēdējais vārds vienmēr pieder iedzīvotājiem

– Vai paši esat gatavi jaunajā būvniecības sezonā renovēt 14 mājas?

– Jā, mēs varam to izdarīt. Galvenais, lai ceļā nestātos jauni nepatīkami šķēršļi.

– Kurā posmā iedzīvotāji izvēlas banku, no kuras aizņemties naudu?

– Tas notiek pēc tam, kad LIAA ir pārbaudījusi dokumentu pareizību un JNĪP parakstījusi ar aģentūru līgumu par līdzfinansējuma piešķiršanu. Tālāk pārvaldnieks katrai mājai gatavo dokumentāciju būvdarbu iepirkuma konkursa rīkošanai. Mūsu mājas var siltināt jebkura ES būvfirma, ja tā uzvarējusi konkursā. Un tikai tad, kad LIAA ir apstiprinājusi būvnieku izvēli, mēs izsludinām darbu finansēšanas konkursu.

– Tātad bankām vēl jāpacīnās par tiesībām kreditēt mājas renovāciju?

– Mēs veicam cenu aptauju, izvēlamies izdevīgākos piedāvājumus, bet galīgo lēmumu pieņem iedzīvotāji. Pēc tam, kad balsojot viņi ir akceptējuši kredīta nosacījumus, renovācijas darbi var sākties. Taču šī pēdējā balsošana nav nemaz tik vienkārša: par bankas kredītu ar piedāvātajiem nosacījumiem jānobalso vismaz 75% dzīvokļu īpašieku.

– Kāpēc tik daudz?

– Tāda ir banku prasība, kuru, starp citu, atbalsta arī JNĪP. Mūsuprāt, ja kredītam piekritis mazāks skaits dzīvokļu īpašnieku, pēc renovācijas mājā var rasties problēmas ar maksājumu disciplīnu. Vispirmām kārtām tas var kaitēt pašai mājai, un mēs cenšamies tādu situāciju nepieļaut.

– Kādā posmā ir apstājušās mājas, kuras JNĪP plānoja nosiltināt pagājušajā gadā?

– Trīs mājas saņēma bankas aizdevumu un ir sekmīgi veikušas renovāciju. Divu māju dzīvokļu īpašnieki nolēma atlikt renovāciju, divu palūdza sarīkot jaunu būvdarbu iepirkuma konkursu, vēl divās mājās lēmumu pieņemšana tā ievilkās, ka mēs nepaspējām apgūt LIAA rezervētos līdzekļus. Diemžēl trīs mājas nesaņēma kredītu – bankām radās jautājumi saistībā ar iedzīvotāju parādiem.

Siltinās pat nelielas mājas

– Kuras mājas Jelgavā ir renovētas?

– Esam nosiltinājuši mājas Raiņa ielā 9, Dobeles ielā 8 un 12. Dobeles ielā bija plānots renovēt visas četras sērijveida mājas, bet pēdējā brīdī divas sāka šaubīties par kreditēšanas nosacījumiem. Jā, šīs mājas ir nelielas, tāpēc darbu izmaksas, rēķinot uz vienu dzīvojamās platības kvadrātmetru, izrādījās lielākas nekā 100 dzīvokļu namiem. Taču sakārtoto māju iemītnieki tagad mums ir pateicīgi: mājām veikta kompleksa renovācija, nomainītas visas iekšējās komunikācijas – ūdensvads, kanalizācija. Cilvēki vārda tiešā nozīmē jūtas kā no jauna uzceltā mājā.

– Ūdensvada nomaiņu, ja pareizi esmu sapratusi, Eiropa neapmaksā.

– Tā ir, bet iedzīvotāji uzklausīja mūsu speciālistu ieteikumu un nolēma pie viena atjaunot mājā visus cauruļvadus, atvēlot tam pašu naudu. Un pareizi vien darīja. Kad sākām mainīt kanalizācijas caurules, sapratām, ka māja kalpojusi pēdējos mēnešus bez lielām avārijām. Veseli cauruļu posmi bija tā nolietojušies, ka turpat acu priekšā sabruka. Kad demontējām vecās aukstā ūdens caurules, visa sistēma sabira, jo bija turējusies tikai tāpēc, ka neviens nebija to aizticis. Ja šajās caurulēs būtu atgadījusies kaut sīka avārija, visa māja būtu uz ilgu laiku palikusi bez ūdens.

– Interesanti, kā jums izdodas pierunāt iedzīvotājus piemaksāt par jaunu ūdensvadu un kanalizāciju, ja lielākā daļa cilvēku domā tikai par to, kā ietaupīt?

– Pirmajā renovācijas līdzfinansēšanas posmā tika paziņots, ka mājas varēs atgūt līdz 50% no darbu izmaksām, bet reāli neviena pusi naudas atpakaļ nav saņēmusi. Pirmkārt, LIAA speciālisti izpildītos būvniecības darbus izvērtē, vai tie ir atbalstāmi. Otrkārt, pēc renovācijas projekta saskaņošanas ar LIAA, būvniecības laikā, dzīvokļu īpašnieki var vienoties par papildu darbu izpildi. Treškārt, reālās būvniecības izmaksas pārsniedz maksimāli pieļaujamās izmaksas uz vienu atsevišķā dzīvokļa īpašuma platību. Faktiski saņemtais līdzfinansējums ir mazāks par 50%, reizēm 45%, reizēm pat tikai 30% no darbu kopējām izmaksām. Taču cilvēki tiešām piekrīt papildu tēriņiem, lai sasniegtu maksimālu rezultātu.

– Par rezultātu: LIAA piešķīra naudu visām mājām, kuras solīja sasniegt pat minimālu siltuma ekonomiju – 20%. Vai ir vērts pūlēties tik niecīga ietaupījuma dēļ?

– Mēs uzskatām, ka nav vērts, tāpēc arī cenšamies pārliecināt dzīvokļu īpašniekus veikt kompleksu renovāciju, kas nodrošina lielāku ekonomiju un ļauj pilnībā atjaunināt mājas komunikācijas. Tā arī ir renovācija pēc vācu standartiem.

– Lūdzu, precizēsim: kādus mērķus, runājot par māju siltināšanu, JNĪP ir izvirzījusi nākamajai sezonai?

– Fiziski un tehniski mēs esam gatavi renovēt visas četrpadsmit LIAA akceptu saņēmušās un līgumus par garantētu līdzfinansējumu noslēgušās mājas. Ceram, ka trīs mājas varēsim sākt siltināt jau agrā pavasarī.

Jaunās sezonas prioritāte – balkoni

– Tagad par citiem darbiem. Sakiet, kādas vēl JNĪP ir prioritātes 2014. gadā, neskaitot siltināšanu?

– Šogad esam nopietni pievērsušies balkoniem. Ar šo problēmu pirmo reizi saskārāmies 2010. gadā, kad renovējām māju Raiņa ielā 3. Tur balkoni bija tik kritiskā stāvoklī, ka bijām izvēles priekšā – jaukt nost vai renovēt. Uzaicinājām vietējos konstruktorus, novērtējām darbus un kopā ar dzīvokļu īpašniekiem nolēmām balkonus tomēr atjaunot. Tagad esam iemācījušies to darīt un varam piedāvāt līdzīgus darbus citām mājām.

– Konstruktorus vairs nevajadzēs aicināt, darbi risināsies pēc gatava scenārija?

– Diemžēl dažādu sēriju mājās balkonu konstrukcija ir atšķirīga, tāpēc katrai sērijai vajadzīgs atsevišķs sanācijas projekts. Piedevām vienas sērijas mājās balkoni atšķiras pēc nolietojuma pakāpes. Teikšu, kā ir: katram balkonam vajadzīga individuāla pieeja.

– Vai tiešām pilsētā ir tik daudz avārijas stāvoklī esošu balkonu?

– Problēmas ir gandrīz visām mājām, kur ir balkoni. To kalpošanas laiks ir aptuveni 50 gadu un teju visur tuvojas beigām.

– Ko piedāvā JNĪP?

– Pagājušajā gadā mēs izsludinājām konkursu par balkonu apsekošanu. JNĪP vēlas pārliecināties, cik droši tie ir. No iedzīvotājiem jau saņemam signālus, piemēram, par krītošu apmetumu. Dažām pilsētas mājām pat esam balkonus izolējuši ar tīklu, lai pasargātu garāmgājējus.

– Vai visām Jelgavas mājām tiks veikta tehniskā apsekošana?

– Pieaicinot ekspertus, apsekosim balkonus visās mājās, kuru īpašnieki būs ar mieru šo pasākumu finansēt no par kopējiem uzkrājumiem. Ekspertīzi veiks autoritatīvs būvuzņēmums.

– Kā tieši mājas iemītnieki var paust piekrišanu tehniskajai apsekošanai?

– Piedāvāsim pieņemt dzīvokļu īpašnieku lēmumu aptaujas veidā, balsojot par apsekošanu. Bez kopības lēmuma te neiztikt, jo darbi kā nekā tiks finansēti no katras konkrētas mājas līdzekļiem. Aicinu dzīvokļu īpašniekus pievērst uzmanību mūsu aptaujas lapām. Jautājums ir svarīgs, nepalaidiet garām.

– Lai pieņemtu lēmumu, cilvēkiem ir svarīgi zināt, cik tāda balkonu apsekošana maksā.

– Izmaksas tiek noteiktas katrai mājai, bet vidēji tie ir septiņi eiro par balkonu.

Cilvēki ar nepacietību gaida darbus

– Kā jelgavnieki reaģē uz aptaujas lapām par balkoniem?

– Dažu māju iedzīvotāji ir atteikušies, citu piekrituši un ar nepacietību gaida apsekošanu. Dzīvokļu īpašnieki saprot, ka lētāk ir atjaunot balkonus, pirms tie nav pilnībā nolietojušies. Tas ir kā ar vizīti pie zobārsta: lētāk un vienkāršāk ir salabot mazu caurumiņu zobā nekā lielu.

– Kad reāli sāksies balkonu glābšanas darbi?

– Tehniskā apsekošana jau sākusies un beigsies pavasarī. Vadoties pēc apsekošanas rezultātiem, mēs piedāvāsim dzīvokļu īpašniekiem balkonu atjaunošanas darbu tāmes. Ja balkoni ir droši un tiem nepieciešams tikai kosmētiskais remonts, apspriedīsim šādu variantu. Ja balkoni tiks atzīti par bīstamiem, mēs aizliegsim to izmantošanu, norobežosim teritoriju.

– Ko darīsiet, ja eksperti par avārijas stāvoklī esošu atzīs tikai vienu mājas balkonu?

– Tā kā saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu balkoni ir mājas kopīpašums, mēs piedāvāsim dzīvokļu īpašniekiem veikt remontu no kopējiem uzkrājumiem.

– Pēdējais jautājums: kas notiks, ja mājas balkoni tiešām ir bēdīgā stāvoklī, bet dzīvokļu īpašnieki atteiksies no tehniskās apsekošanas?

– Mēs sagatavosim lēmumu, saskaņā ar kuru pārvaldnieks atteiksies no atbildības par sekām. Bet ticiet, tik vienkārši mēs šo problēmu mierā neatstāsim. Mēs turpināsim strādāt ar iedzīvotājiem, skaidrojot tehniskās apsekošanas un remonta nepieciešamību.