Kā sadalīt dzīvokli?

Stāstām, ko darīt, ja otrs mājokļa līdzīpašnieks nodara kaitējumu, izmitina pie jums alkoholiķus vai nemaksā rēķinus!

„Man ar vīru bija kopīgs privatizēts dzīvoklis, un pēc šķiršanās katram pieder puse īpašuma. Sākumā bijušais vīrs atteicās doties projām, bet pēc tam man radīja neizturamus dzīves apstākļus – sāka vest draugus un mīļākās, trokšņot, traucēt meitai gatavot stundas. Es lūdzu, lai bijušais vīrs pārdod man savu pusi no dzīvokļa, bet viņš, man kaitējot, sameklēja citu pircēju. Lai es nevarētu uzrādīt savas pirmās rokas tiesības uz pirkšanu, viņš noformēja darījumu kā dāvinājumu. Sakiet, vai tagad man jādzīvo vienā dzīvojamā platībā ar svešu cilvēku?”

Uz jautājumiem par kopīgu īpašumu atbild jurists Aleksandrs Kvedars:

– Ja vairākiem cilvēkiem vienlaikus pieder viena un tā pati lieta, tad tā skaitās kopīpašums, ar kuru var rīkoties tikai kopīgi. Katram no īpašniekiem šajā īpašumā pieder nevis konkrēta daļa (lūk, šī vannas istabas puse un tā virtuves daļa), bet ideālā daļa – daļa kopējā īpašumā.

Līdzīpašniekiem patiešām pieder pirmās rokas tiesības izpirkt daļu, kuru pārdod viens no viņiem. Gadījumā, ja vīrs savu daļu ir uzdāvinājis, tad pirmās rokas tiesības pārējiem līdzīpašniekiem nepieder. Tādā gadījumā cilvēks, kuram uzdāvināja dzīvokļa daļu, kļūst par pilntiesīgu īpašnieku, iegūst tiesības dzīvot šajos kvadrātmetros, un visus jautājumus nepieciešams risināt tieši ar viņu.

– Ja mūsu lasītājas bijušais vīrs ir izlēmis pārdot savu dzīvokļa pusi, tad kā sieviete varēja realizēt savas pirmās rokas tiesības?

– Pirmās rokas tiesības tiek īstenotas diezgan vienkārši. Pārdevējs atrod pircēju un noslēdz ar viņu pirkšanas līgumu. Līgums pilnībā satur visus rekvizītus un informāciju par darījuma pusēm, par darījuma priekšmetu (dzīvokļa daļas pirkšana) un cenu. Pēc tam ar šī līguma kopiju, kurā norādīta pārdodamās daļas cena, pārdevējam ir jāiepazīstina pārējie īpašnieki, kuri divu mēnešu laikā var izmantot savas tiesības un izpirkt īpašuma pārdodamo daļu pēc norādītās cenas. Ja viņi to nav izdarījuši, tad agrāk noslēgtais pirkšanas līgums ar trešo personu stājas spēkā un šis cilvēks kļūst par pilntiesīgu daļas īpašnieku kopējā īpašumā.

– Kas notiek, ja, pārdodot īpašumu, cilvēks uzstāda milzīgu cenu bijušajai sievai un pēc atteikuma pārdod dzīvokli citam par mazāku cenu?

– Pirmpirkuma tiesību skaistums beidzas ar to, ka pietiekami grūti ir norobežot no pirkšanas negodīgus pircējus. Noslēdzot pirkšanas līgumu, pārdevējs nosūta šī līguma kopiju pārējiem līdzīpašniekiem. Viņi novērtē, vai kāds no viņiem vai visi kopā vēlas iegādāties pārdošanai izlikto daļu par noteikumiem un cenu, kas norādīta līgumā. Ja pārdevējs pēkšņi vēlas mainīt cenu uz zemāku, tad viņam atkārtoti jāpiedāvā pārējiem līdzīpašniekiem izmantot pirmās rokas tiesības par zemāku cenu.

– Ņemsim citu situāciju. Pēc šķiršanās dzīvoklis ir sadalīts starp laulātajiem, bet vīrs ir skandālists un nevēlas atstāt dzīvokli. Kā sieva var uzstāt, ka dzīvoklis ir jāpārdod?

– Saskaņā ar Latvijas Civillikumu laulātie var doties projām, nepārdodot dzīvokli, vienojoties par šī dzīvokļa lietošanas kārtību (piemēram, dzīvokli var kopīgi izīrēt). Nevienam no līdzīpašniekiem nav jāatrodas īpašumā. Ja sieva vēlas izpirkt bijušā vīra dzīvokļa daļu vai pārdot savu daļu viņam, tad viņai rakstiski jāiesniedz viņam šāds priekšlikums. Ja bijušais vīrs nereaģē, tad sieva droši var vērsties tiesā, pēc tam ar tiesas lēmumu dzīvoklis tiks sadalīts un tiks vienam. Tiesa var pieņemt vienu no trīs lēmumiem:

■ bijušajam vīram ir jāpārdod sava daļa sievai par noteikto summu

■ sievai ir jāpārdod sava daļa vīram

■ kopīgo īpašumu pārdod izsolē un iegūto naudu sadala starp laulātajiem.

– Vai līdzīpašnieks var rīkoties ar savu ideālo dzīvokļa daļu (piemēram, uzdāvināt) bez otra līdzīpašnieka piekrišanas?

– Uzdāvināt savu daļu bez otra līdzīpašnieka piekrišanas var bez jebkādām papildus grūtībām. Attiecībā par izīrēšanu varu teikt: ja tas netraucē visiem pārējiem līdzīpašniekiem rīkoties ar savām īpašuma daļām un neietekmē viņu intereses, tad savu ideālo daļu var izīrēt bez visu līdzīpašnieku atļaujas.

Nereti gadās, ka cilvēkam pieder daļa kopīpašumā un saskaņā ar ierakstu zemesgrāmatā vai līgumu starp visiem līdzīpašniekiem viņam ir nodots lietošanā konkrēts dzīvoklis vai istaba. Tādā gadījumā cilvēks bez speciālas atļaujas no pārējiem dzīvokļa līdzīpašniekiem var izīrēt dzīvokli vai istabu, kas atrodas viņa pārvaldījumā. Ja līdzīpašuma daļas noma vai īre ietekmē citu līdzīpašnieku tiesības vai traucē viņiem rīkoties ar savu īpašumu, tad nepieciešama visu līdzīpašnieku piekrišana pirms īpašumu izīrēt.

– Bijuši gadījumi, kad bijušie vīri ir atriebīgi un sava īpašuma daļā izmitina bomžus un alkoholiķus, kuri bojājuši dzīvi līdzīpašnieka bijušajai ģimenei. Kā aizsargāties pret pāridarītāju?

– Tā ir viena no metodēm, kuru izmanto negodīgi līdzīpašnieki, lai terorizētu otru līdzīpašnieku un izpirktu no viņa savu dzīvokļa daļu. Piemēram, cilvēki redz, ka otrs līdzīpašnieks ir cilvēks ar vāju raksturu, ietekmējams. Viņi izmitina pie viņa īrnieku, kurš padara dzīvi neciešamu. Ar laiku jebkuru var novest līdz tam, ka viņš piekritīs par ļoti mazu cenu pārdot savu dzīvokļa daļu. Taču ar to arī var cīnīties. Ja pie cilvēka ir izmitināts īrnieks, kurš ved amorālu dzīvesveidu un dara visu iespējamo, lai apkārtējo dzīve kļūst sliktāka, atbildību par kārtības ievērošanu, īpašuma bojāšanu un tamlīdzīgi neviens nav atcēlis. Nepieciešams iesaistīt policiju, rakstīt sūdzības, bet pēc tam uz aktu pamata iesniegt tiesā un tamlīdzīgi. Tikai ar neatlaidību kaut ko var panākt.

– Pēdējā laikā internetā parādījušies sludinājumi: „Nopirkšu jūsu 1/2 vai 1/3 dzīvokļa!” Kā jums šķiet, kas slēpjas zem šādiem sludinājumiem un kāda ir pircēju interese?

– Cilvēki pērk īpašuma daļas, jo tām ir zema cena (tām nav tirgus vērtības). Piemēram, ja visa dzīvokļa vērtība ir apmēram 30 000 eiro, tad 1/2 šā dzīvokļa maksās apmēram 10 000 eiro, jo dzīvoklis ir ar apgrūtinājumu – tas vienlaikus pieder vairākiem cilvēkiem un jebkurš lēmums attiecībā par visu dzīvokli ir jāpieņem vienbalsīgi.

Nopērkot šādu dzīvokli, jaunais īpašnieks vairumā gadījumu vēlas izpirkt otru pusi un kļūt par pilntiesīgu visa īpašuma īpašnieku. Piemēram, iztērējot 10 000 eiro par savu daļu un par tādu pašu summu nopērkot otra līdzīpašnieka daļu, šāds „pārņēmējs” par 20 000 eiro saņem dzīvokli, kuru uzreiz var pārdot daudz dārgāk. Tā ir tīra spekulācija – nekādas krāpniecības.

– Vīram un sievai ir kopīgs īpašums. Vīrs ir parādnieks, un viņa dzīvokļa pusi pārdod izsolē. Vai sievai ir pirmpirkuma tiesības, lai izpirktu šo pusi dzīvokļa?

– Sieva var droši piedalīties dzīvokļa izsolē uz vispārējiem likuma noteikumiem un censties to izpirkt. Ja vīram ir atņemts viss īpašums un vairs nav ko pārdot, bet viņš dzīvo dzīvoklī pie sievas, tad dzīvokli izsolē pārdot nevar.

– Nesen lasītāji izstāstīja par sekojošu situāciju: meita saņēma no mātes mantojumā pusi dzīvokļa, un tad uzreiz uzradās tēvs, kurš sen nedzīvoja ar ģimeni, tomēr piedalījās mājokļa privatizācijā. Viņš arī izvirzīja savas prasības uz otru pusi dzīvokļa un uzreiz uz to pārcēlās, bet rēķinus maksāt nevēlas. Kā rīkoties meitai?

– Ja rēķini ir tikai uz viena līdzīpašnieka vārda, piemēram, meitas, tad, pirmkārt, viņai ir jāinformē namu pārvalde, ka dzīvoklī dzīvo vairāki līdzīpašnieki, bet samaksu veic viņa. Pēc tam šo summu var atgūt no tēva. Viens no konkrētās situācijas risinājumiem var būt šāds – jānoslēdz vienošanās ar tēvu, kurā noteiktas visas tiesības un pienākumi katrai pusei. Dotais līgums regulēs līdzīpašnieku savstarpējās attiecības un automātiski noteiks katram atbildību par līguma noteikumu neizpildīšanu. Tādā gadījumā būs vienkāršāk pieprasīt no tēva viņa pienākumu izpildi.

– Kā noteikt, kurš no īpašniekiem kurā istabā dzīvos un kā izmantot koplietošanas telpas?

– To var noteikt pēc vienošanās starp līdzīpašniekiem. Tā tiek noslēgta rakstiskā formā un satur informāciju par to, kam, kā un kad ir tiesības izmantot dzīvokli. Ja ir vēlēšanās, šo kārtību var nostiprināt zemesgrāmatā.

– Kāds risinājums ir meitai, kura ir īpašniece pusei dzīvokļa un nevar sadzīvot ar tēvu, kurš ir nez no kurienes uzradies?

– Variantu nav daudz: vai nu izpirkt no tēva viņa daļu, vai pārdot viņam savu daļu, vai vērsties tiesā un pārdot visu dzīvokli izsolē un naudu sadalīt. Diemžēl šī nav reta problēma, kuras risinājums nav vienkāršs un ir ilgs.