Sargieties no negodīgiem īrniekiem!

Kā izīrēt dzīvokli, lai pēc tam nebūtu sava rīcība jānožēlo?

Kā zināms, Rīgā joprojām ir grūti noīrēt labu mājokli par pieņemamu cenu. Diemžēl daudzi dzīvokļu īpašnieki, kas varētu izīrēt savus kvadrātmetrus, baidās to darīt. Viņi ir saklausījušies runas par blēžiem, kas it kā noīrē dzīvokli, iemitinās tajā, mēnešiem izmanto komunālos pakalpojumus, bet pēc tam pazūd, neko nesamaksājuši. Ko darīt dzīvokļa īpašniekam, lai pasargātu sevi no tādiem „īrniekiem”?

Redakcijā pienāca lakoniska vēstule: „Izīrēju dzīvokli, īrniece jau sesto mēnesi nemaksā, bet izvākties arī nevēlas. Ko darīt?” Patiešām – ko? Mājokļa īpašnieks katru mēnesi peļņas vietā cieš zaudējumus, bet izlikt negodīgo īrnieci bez tiesas sprieduma nevar.

Par to, kā pareizi rīkoties dzīvokļu īpašniekiem, lai atrisinātu vai jau sākotnēji novērstu iespējamos strīdus ar īrniekiem, stāsta jurists Aleksandrs Kvedars.

Dzīvoklī mājo īrnieki, ir noslēgts īres līgums. Ko darīt, ja īrnieki pārstāj maksāt?

Izīrējot dzīvokli, tā īpašnieks, protams, uzņemas zināmu risku. Vispirms jau tāpēc, ka viņš nezina, kas tie par cilvēkiem, kam tiek izīrēts mājoklis. Droši vien ārēji viņi izskatās kopti un solīdi, droši vien stāsta, ka ir pārtikuši un strādā labi apmaksātu darbu. Dabiski, ka dzīvokļa īpašniekam rodas labs iespaids par potenciālajiem īrniekiem un pārliecība, ka tie godprātīgi maksās.

Saskaņā ar likumu „Par dzīvojamo telpu īri” izīrētājam un īrniekam jānoslēdz īres līgums rakstveidā.

Pieminēsim līgumā ietveramos galvenos nosacījumus. Pirmkārt, precīzi jāieraksta līguma priekšmets, piemēram, dzīvoklis, jānorāda dzīvokļa adrese, platība un kadastra numurs. Ja dzīvoklis tiek izīrēts ar visu iedzīvi (galds, krēsli, veļas mazgājamā mašīna, ledusskapis, televizors, gludeklis utt.), tas viss jāieraksta līgumā vai tā pielikumā. Otrkārt, līgumā jābūt norādītām pušu tiesībām un pienākumiem. Detalizēti jāapraksta īrnieka pienākumi: uzturēt dzīvokli un inventāru pienācīgā kārtībā, ievērot sanitārās normas, netraucēt kaimiņiem utt.; par ko īrnieks maksā: īres maksa, maksa par komunālajiem pakalpojumiem un apsaimniekošanu, nekustamā īpašuma nodoklis; līdz kuram datumam un kā jāveic maksājumi: ar pārskaitījumu dzīvokļa īpašnieka bankas kontā vai skaidrā naudā pret parakstu. Līgumā gandrīz vienmēr paredz dažāda veida sankcijas par pienākumu nepildīšanu. Strīda situācijā lielas summas par pārkāpumiem nebūs iespējams piedzīt, taču jebkurā gadījumā tas mudinās īrniekus laikus norēķināties par īri un pakalpojumiem. Tāpat arī līgumā jāparedz līguma pirmstermiņa pārtraukšanas nosacījumi: kam, kādā termiņā un kādā veidā jābrīdina otra puse par līguma pārtraukšanu un kā atbrīvojams dzīvoklis.

Ja īres līgums ir noslēgts un īrnieki pārstāj maksāt īres maksu un kārtot maksājumus par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem, ir vairāki veidi, kā atrisināt situāciju. Pirmkārt, vajag rakstiski brīdināt īrnieku. Brīdinājumā jābūt atsaucei uz noslēgto līgumu, jābūt norādītai parāda summai un laika periodam, kādā parāds izveidojies, kā arī brīdinājumam par sekām parāda nesamaksāšanas gadījumā.

Otrkārt, ja īrnieki uz brīdinājumu nereaģē un turpina ignorēt līguma nosacījumus, jāgatavo prasības pieteikums tiesai. Pieteikums var saturēt vairākas prasības, piemēram, tikai parāda summas piedzīšanu, īres līguma pārtraukšanu vai īrnieka izlikšanu no dzīvokļa.

Protams, reti kam ir vēlēšanās sākt tiesvedību, kas prasa laiku, naudu, enerģiju, bet dažkārt gluži vienkārši citas iespējas nav.

Cik drīz dzīvokļa īpašnieks var vērsties tiesā? Cik lielam jābūt parādam, lai varētu sākt tiesvedību?

Vispirmām kārtām jāparaugās, kādi ir noslēgtā līguma nosacījumi. Pareizi sastādītā līgumā jābūt aprakstītai tā pārtraukšanas kārtībai un tam, kā puses risina strīdus. Viens no nosacījumiem var būt tāds, ka īres parāds nedrīkst pārsniegt noteiktu summu. Tādā gadījumā dzīvokļa īpašnieks var vērsties tiesā ar prasību par parāda piedziņu, tiklīdz šis parāds ir pārsniedzis noteikto minimumu.

Latvijas likumi nenosaka nekādas minimālās summas un minimālos termiņus, pēc kuru pārsniegšanas var vērsties tiesā ar prasības pieteikumu. Bieži vien, ja īrnieka parāds nav liels, dzīvokļu īpašnieki vēlas nevis atgūt parādu, bet gan iespējami ātrāk nomainīt īrniekus cerībā, ka jaunie iemītnieki akurāti maksās rēķinus.

Kā dzīvokļa īpašnieks var pierādīt, ka īrnieki nemaksā īres naudu un par komunālajiem pakalpojumiem?

Pierādījumi tiešām jāsniedz pašam dzīvokļa izīrētājam, bet šai nolūkā viņam nepieciešami rakstiski dokumenti.

Līgumā jābūt aprakstītai kārtībai, kā īrnieks norēķinās par mājokļa īri un komunālajiem pakalpojumiem. Es vienmēr klientiem iesaku līgumā ierakstīt nosacījumu, ka īrnieki šos maksājumus pārskaita uz dzīvokļa īpašnieka bankas kontu. Tas ir pats drošākais veids, kā pierādīt, ka maksājumi ir veikti vai nav veikti.

Līgumā var arī paredzēt, ka īrnieki ar izīrētāju norēķinās skaidrā naudā. Tādā gadījumā īrniekam ik reizes pēc veiktā maksājuma līguma pielikumā jāieraksta maksājuma veikšanas datums un par kuru mēnesi viņš maksā, apstiprinot šīs ziņas ar savu parakstu.

Kādi dokumenti vajadzīgi īrniekam, lai tiesā pierādītu, ka viņš akurāti maksājis izīrētājam?

Tiesā pierādījumus iesniedz tā puse, kura kaut ko apgalvo. Ja iesniegts prasības pieteikums par parāda piedziņu, bet īrnieks uzskata, ka parāda nav, tad viņam tas jāpierāda. Ja līgumā teikts, ka īrniekam ar mājokļa īpašnieku jānorēķinās, pārskaitot naudu uz bankas kontu, bet viņš ir norēķinājies skaidrā naudā, tas netiek uzskatīts par rupju līguma pārkāpumu. Tad, lai nodrošinātos pret prettiesisku piedziņu, ik reizes, veicot maksājumu, līguma pielikumā jānorāda, par ko maksāts, un ieraksts jāapstiprina ar parakstu. Šim dokumentam jābūt divos eksemplāros, lai katra puse varētu apstiprināt maksājuma veikšanas faktu.

Kā pierādīt, ka īrnieks nemaksā par telpu īri, ja viņš apmaksā komunālos pakalpojumus?

Īres līgumā vienmēr jābūt norādītam, par ko un kā jāmaksā īrniekam. Faktiski vienmēr viņam ir jāmaksā gan par telpu īri, gan komunālajiem pakalpojumiem. Maksāt par komunālajiem pakalpojumiem iespējams vairākos veidos. Pirmkārt, līgumā var ierakstīt, ka īrnieks naudu par komunālajiem pakalpojumiem maksā dzīvokļa īpašniekam, bet tas savukārt norēķinās ar pakalpojumu sniedzējiem. Otrkārt, var paredzēt, ka īrnieks pats naudu pārskaita komunālajiem dienestiem. Jāteic, ka dzīvokļa īpašniekam izdevīgāks ir pirmais variants, tad viņš var ietaupīt uz nodokļu rēķina.

Veicot maksājumus tikai par komunālajiem pakalpojumiem, īrnieks pilda vien daļu no saviem līgumā paredzētajiem pienākumiem. Lai pierādītu, ka viņam ir īres parāds, tiesā jāiesniedz bankas konta izraksts, kas apliecina, ka maksājumi nav veikti, vai kāds cits dokuments, kas to apstiprina. Ja īrnieks sistemātiski nemaksā īres maksu vai par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem, tas ir pamats īres līguma pārtraukšanai un parāda piedziņai.

Kā pierādīt, ka īrnieks vairs nemaksā par telpu īri, ja ar viņu nav noslēgts rakstisks līgums un iepriekš viņš norēķinus ar izīrētāju ir kārtojis skaidrā naudā?

Saskaņā ar likumu „Par dzīvojamo telpu īri” īres līgumam vienmēr ir jābūt noslēgtam rakstveidā. Tas nepieciešams, pirmkārt, lai puses zinātu savas tiesības un pienākumus. Otrkārt, līgums ir jāreģistrē Valsts ienākumu dienestā un par telpu izīrēšanu jāmaksā nodoklis. Varu teikt, ka līgumam jābūt noslēgtam jebkurā gadījumā. Tiesa, līdz ar to mājokļa īpašniekam nedaudz pieaug izdevumi, toties viņš ir vairāk aizsargāts. Protams, gadās, ka līgums nav noformēts rakstiski, cilvēki īrētajā telpās dzīvo jau labu laiku un par telpu īri un komunālajiem pakalpojumiem ar izīrētāju norēķinās skaidrā naudā, bet tad, ja viņi pēkšņi pārstāj maksāt, dzīvokļa īpašnieks paliek neaizsargāts. Pierādīt, ka īrniekiem ir parāds, viņam būs ārkārtīgi grūti vai pat neiespējami. Viens no risinājumiem šādā situācijā varētu būt izīrētāja vēršanās tiesā ar prasību nevēlamos īrniekus izlikt bez parāda piedziņas.

Vai iespējams izlikt īrnieku, kurš kārto komunālos maksājumus, bet nemaksā īres naudu, ja šim cilvēkam nav īres līguma?

Jā, protams, tādu īrnieku var izlikt, bet tikai ar tiesas spriedumu. Tā kā nav rakstiska īres līguma, no tāda īrnieka visdrīzāk jau nebūs iespējams piedzīt parādu par dzīvokļa lietošanu. Tas rāda, cik svarīgi dzīvokļa īpašniekam ir noslēgt līgumu ar īrnieku, lai varētu aizstāvēt savas tiesības un likumīgi saņemt to, kas viņam pienākas.

Ja īrnieks nekārto absolūti nekādus maksājumus, vai viņu var izlikt bez tiesas sprieduma?

Tiesu praksē sastopami gadījumi, kad izīrētājs īrniekus nelaiž dzīvoklī, apgalvojot, ka viņi tur nedzīvo. Tāda rīcība ir prettiesiska un uzskatāma par patvaļu. Dzīvokļa īpašnieka un īrnieka savstarpējām attiecībām jābalstās uz tiesiskuma principu. Ja cilvēks nepilda savus pienākumus, jāmēģina ar viņu vienoties ārpustiesas ceļā vai arī jāiesniedz prasības pieteikums tiesā. Cita likumīga attiecību kārtošanas veida nav, un ar to jārēķinās.

Pieņemsim, ka izīrētājs iesniedzis tiesā prasību par īrnieka izlikšanu. Vai viņš reizē var prasīt parāda piedziņu?

Tas noteikti ir jādara! Prasībai par parāda piedziņu jābūt ierakstītai prasības pieteikumā tiesai. Izīrētājs reizē var prasīt gan īres līguma pārtraukšanu, gan parāda piedziņu kopā ar soda procentiem, gan īrnieka izlikšanu no dzīvokļa – gadījumam, ja īrnieks atteiksies to pamest brīvprātīgi. Dzīvokļa īpašnieks pats var lemt, prasīt vai neprasīt parāda piedziņu, bet kāpēc gan neprasīt to, kas saskaņā ar līgumu un pēc likuma pienākas?

Kā tiks piedzīts parāds, ja īrnieks būs aizbraucis no Latvijas?

Tā ir visnotaļ aktuāla problēma. Kā zināms, katru gadu no Latvijas aizbrauc tūkstošiem cilvēku. Viņu vidū ir arī parādnieki, kuri vai nu bēg no kreditoriem, vai brauc peļņā, lai godprātīgi samaksātu parādus.

Manuprāt, jebkurā gadījumā, pat tad, ja īrnieks aizbraucis no valsts, izīrētājam vajag vērsties tiesā, lai apstiprinātu parāda esamību. Likumā ir paredzētas procedūras parādu piedziņai no cilvēkiem, kas atrodas ārvalstīs. Diemžēl pagaidām vēl šis mehānisms nav pilnīgs, tur ir virkne zemūdens akmeņu. Piemēram, ir jāzina parādnieka precīza adrese valstī, kur viņš uzturas. Bieži vien to nav nemaz tik viegli noskaidrot un pārbaudīt, bet no tā būs atkarīga tiesas sprieduma izpilde.

Kamēr parādniekam nebūs oficiālu ienākumu un mantas, parāds būs tikai uz papīra. Bet gadās, ka parādnieki atgriežas Latvijā, vēlas te iekārtoties darbā un iegādāties īpašumu, un tad arī rodas reāla iespēja piedzīt parādu.

Kādus dokumentus izīrētājs ir tiesīgs pieprasīt no īrnieka, slēdzot rakstisku līgumu vai mutisku vienošanos, lai pēc tam parāda gadījumā būtu iespējams pret viņu vērsties tiesā? Piemēram, pases kopiju saskaņā ar Fizisko personu datu aizsardzības likumu pieprasīt ir aizliegts.

Strīda gadījumā pases vai cita dokumenta kopijai nebūs nekādas nozīmes. Slēdzot līgumu, galvenais ir tajā precīzi ierakstīt īrnieka datus. Tas jādara nevis pēc viņa teiktā, bet gan sniegtās ziņas salīdzinot ar īrnieka uzrādīto dokumentu – pasi vai elektronisko identifikācijas karti. Gadās, ka līgums ir noformēts pareizi, tajā ietverti visi iespējamie nosacījumi, aprakstītas pušu tiesības un pienākumi un šķietami nav kur „piesieties”, bet, tiklīdz rodas strīds, atklājas, ka līgumā nav pareizi norādīts īrnieka personas kods vai nepareizi ir ierakstīts uzvārds. Tādā gadījumā būs grūti pierādīt, kas tieši īrējis mājokli un kas kam ir parādā. Varu tikai ieteikt, sastādot īres līgumu, rūpīgi pārbaudīt nākamā īrnieka datus. Jebkurš līgums visus apmierinās, kamēr vien nebūs radusies strīda situācija.

Kā izlikt cilvēku, kurš patvarīgi iemitinājies dzīvojamā telpā un ne par ko nemaksā?

Arī tad, ja cilvēks patvarīgi iemitinājies dzīvoklī un ne par ko nemaksā, izlikt viņu var tikai ar tiesas spriedumu. Protams, tas prasīs zināmu laiku un naudu, bet jebkurā gadījumā procedūra ir tieši tāda. Domāju, ka tādā situācijā dzīvokļa īpašnieka galvenais mērķis ir tikt vaļā no nelūgtā viesa, parāda piedziņa atvirzās otrajā plānā. Prasības pieteikumā tiesai jāapraksta radusies situācija un jālūdz tādu cilvēku izlikt no dzīvokļa piespiedu kārtā. Ceļš līdz tiesas sprieduma pieņemšanai būs garš, bet pēc tam izlikšana notiks ātri.

Likumā „Par dzīvojamo telpu īri” teikts, ka jebkura izlikšana iespējama tikai tiesas ceļā. Pieņemsim, ka īrnieks nemaksā īres naudu un par komunālajiem pakalpojumiem, bet izvākties nevēlas, un tad dzīvokļa īpašnieks, negaidot tiesas spriedumu, ar varu izmet viņu uz ielas. Vai tāds parādnieks pats var vērsties tiesā, pieprasot gan tiesības atgriezties dzīvoklī, gan kompensāciju par nodarītajiem materiālajiem zaudējumiem un morālo kaitējumu?

Jā, var. Civillikuma 2173. pantā skaidri un gaiši teikts, ka īrnieku nedrīkst izlikt patvarīgi. Gadījumā, ja ir pretenzijas pret īrnieku, visi strīdi ir risināmi vai nu sarunu, vai tiesas ceļā.

Ja dzīvokļa īpašnieks īrnieku izlicis ar spēku, bez tiesas sprieduma, īrniekam ir tiesības pašam vērsties tiesā un pieprasīt visu šā iemesla dēļ radušos izdevumu atlīdzināšanu. Piemēram, tie var būt izdevumi par uzturēšanos viesnīcā un citi tēriņi. Tādā situācijā īrnieks jutīsies droši, zinādams, ka viņam ir taisnība un nav kur steigties, un pacietīgi gaidīs tiesas spriedumu un kompensāciju. Savukārt dzīvokļa īpašniekam nāksies taisnoties par savu rīcību un, ja tiks noteikta kompensācija, vajadzēs pildīt tiesas spriedumu.