Parādnieks pārcēlies, kas notiks ar parādu?

„Vēlamies ar jūsu avīzes starpniecību uzzināt, kopš kura brīža mēs varam prasīt apsaimniekošanas maksu no dzīvokļa jaunā īpašnieka, kurš dzīvokli nopircis izsolē?

Īsumā par mūsu situāciju. Mūsu daudzdzīvokļu mājā ir četri īpašumi – trīs dzīvokļi un viena nedzīvojamā telpa.

2007. gadā īpašnieki kopsapulcē pieņēma lēmumu atteikties no namu pārvaldes pakalpojumiem, jo uzskatīja, ka tā nesaimnieciski tērē mūsu uzkrājumus. Īpašnieki nolēma nedibināt biedrību, bet ievēlēja pilnvaroto pārstāvi, kurš kārtoja visus ar apsaimniekošanu saistītos jautājumus. Mājas pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumā ir noteikta apsaimniekošanas maksa, kas līdz šim, īpašniekiem savstarpēji vienojoties, ir divas reizes mainīta (samazināta, jo trīs īpašumi ilgu laiku stāvēja tukši). Atsevišķs pārvaldīšanas līgums ar katru īpašnieku nav noslēgts. Pārvaldnieks visu šo laiku ir izrakstījis rēķinus un iekasējis noteiktu maksu par apsaimniekošanu.

Viens no dzīvokļiem tika pārdots, bet nekādas problēmas ar to nav bijušas un arī tagad nav, jo jaunais īpašnieks turpina maksāt par dzīvokli pēc agrāk noteiktajām cenām.

Vēl vienu dzīvokli pārdeva izsolē 2014. gada beigās. Ar šo īpašumu mums tagad radušās problēmas, jo iepriekšējais īpašnieks par dzīvokli maksāja tikai dažus mēnešus pēc mūsu kopsapulces, kurā noteicām maksu par apsaimniekošanu, un viņam iekrājies pamatīgs parāds. Šim īpašumam bija uzlikta liela hipotēka, tāpēc uzreiz paskaidrojām pārvaldniekam, ka parādu diez vai izdosies piedzīt, izredzes līdzinās nullei. Līdz februārim (ieskaitot) pārvaldnieks visus rēķinus izrakstīja uz iepriekšējā īpašnieka vārda, kurš tos, pats par sevi saprotams, nemaksāja.

Tagad par dzīvokļa īpašnieci kļuvusi juridiska persona – uzņēmums, kas nodarbojas ar nekustamā īpašuma tirdzniecību. Firmas pārstāvis pēc pārvaldnieka lūguma atsūtīja mums izsoles aktu, pēc kura redzams, ka firma dzīvokli gan nopirkusi, bet vēl joprojām savas īpašuma tiesības nav nostiprinājusi zemesgrāmatā.  Mūsu pārvaldniekam nav pieredzes, kā rīkoties šādā situācijā, tāpēc lūdzam jūsu paskaidrojumus.

■ Mājā šobrīd jau nomainījies otrs īpašnieks, tātad arī pārvaldīšanas līgumā vajadzīgi grozījumi. Kā pareizi noformēt dzīvokļa īpašnieka maiņu? Pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumā pagaidām vēl norādīti tie īpašnieki, kuri līgumu parakstīja 2007. gadā, kopš tā laika nekādus būtiskus labojumus līgumā neesam izdarījuši.

■ Vai var pieprasīt, lai jaunais īpašnieks, kas nekustamo īpašumu nopircis izsolē, dzēš iepriekšējā īpašnieka parādu?

■ Ja parāds neattiecas uz jauno īpašnieku, no kura brīža mēs varam prasīt no viņa maksu par dzīvokli – no izsoles dienas vai tikai no tās dienas, kad viņa īpašuma tiesības reģistrētas zemesgrāmatā?

■ Tagad jau ir skaidrs, ka jaunais īpašnieks dzīvokli iegādājies, lai to pārdotu tālāk. Tātad drīzumā atkal būs jauns dzīvokļa īpašnieks. Kā, ņemot vērā šo faktu, pārvaldniekam noformēt dokumentus?”

Uz lasītāja jautājumiem atbild Rīgas apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Igors Trubko:

– Lasītājs uzdod svarīgu jautājumu: vai spēkā esošais pārvaldīšanas līgums ir obligāts jaunajam dzīvokļa īpašniekam, vai arī pēc viena īpašnieka maiņas visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem jāparaksta jauns koplīgums?

– Jebkurš mājas īpašnieku kopības lēmums ir obligāts visiem mājas iedzīvotājiem, kamēr šis lēmums nav izpildīts vai ar jaunu kopības lēmumu atcelts. Tam, vai pēc līguma parakstīšanas dzīvokļu īpašnieki ir vai nav mainījušies, nav nekādas nozīmes. Kā piemēru varu minēt Saeimu: ik pēc četriem gadiem deputāti mainās, bet iepriekšējā sasaukuma deputātu pieņemtie lēmumi nezaudē spēku. Tātad, ja mājā nomainījies viena dzīvokļa īpašnieks (vai pat visi īpašnieki), pilnvarojuma līgums no jauna nav jāslēdz. Visiem iedzīvotājiem jāturpina pildīt šajā dokumentā ietvertie nosacījumi. Cita lieta, ja dzīvokļu īpašnieki vēlas mainīt pašu līguma saturu. Tādā gadījumā viņi var sasaukt kopsapulci un balsot par citiem pārvaldīšanas nosacījumiem.

– Vai tas nozīmē, ka māja var desmitiem gadu neslēgt jaunu pārvaldīšanas līgumu?

– Jā, bet ar vienu atrunu: līgumam ir jāatbilst Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma prasībām, kas stājās spēkā 2011. gada 1. janvārī. Pieļauju, ka jūsu lasītāju 2007. gadā noslēgtais līgums neatbilst šīm prasībām. Tādā gadījumā īpašnieki var izstrādāt un noslēgt jaunu, likuma prasībām atbilstošu līgumu (par šā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma punkta nepildīšanu nekādas sankcijas nav paredzētas – red.).

–Vai dzīvokļa jaunajam īpašniekam jāmaksā iepriekšējā īpašnieka parāds?

– Nē! Pārvaldniekam parāds jāsadala divās daļās: pirmā – maksa par komunālajiem pakalpojumiem, ko dzīvokļa iepriekšējais īpašnieks saņēmus līdz izsolei, otra – maksa par komunālajiem pakalpojumiem, kas sniegti jaunajam īpašniekam kopš akta par nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu parakstīšanas. Par parādiem, kas radušies līdz izsolei, atbildīgs ir mājokļa iepriekšējais īpašnieks.

– Tātad pārvaldnieks var izrakstīt rēķinus jaunajam dzīvokļa īpašniekam, pat ja tas savas īpašuma tiesības nav reģistrējis zemesgrāmatā?

– Pārvaldniekam tiešām nav jāgaida, kamēs īpašnieks reģistrēs savas tiesības. Lai izrakstītu rēķinus uz jaunā īpašnieka vārda, pietiek ar aktu par dzīvokļa pārdošanu izsolē. Tādu dokumentu var izsniegt tiesu izpildītājs, kurš rīkojis izsoli.

– Bet kas notiks ar vecajiem parādiem?

– Pārvaldniekam jāmēģina šo naudu dabūt no iepriekšējā īpašnieka. Šai nolūkā parādniekam jānosūta brīdinājums, ja tas nelīdz, lieta jānodod tiesā. Pieņemsim, tiesa ir atzinusi, ka iepriekšējam dzīvokļa saimniekam rēķini jāsamaksā, bet tiesu izpildītājs konstatē, ka no šīs personas nav ko ņemt. Tādā gadījumā, noteiktajam laikam beidzoties, tiesu izpildītājs sniegs atzinumu, ka parādu atgūt nav iespējams. Pārvaldnieka nākamais solis – vērsties pie komunālo pakalpojumu sniedzējiem ar prasību norakstīt tiem pienākošos attiecīgā parāda daļu.

– Tātad tas mūžīgi neskaitīsies mājas parāds?

– Nē, siltumapgādes uzņēmumam nāksies norakstīt parādu par apkuri, ūdensapgādes uzņēmumam – parādu par ūdeni un kanalizāciju. Savukārt pārvaldniekam vajadzēs anulēt dzīvokļa iepriekšējā īpašnieka parādu par mājas apsaimniekošanu un viņa parāda daļu remonta uzkrājumos.

– Pārvaldnieks uzskata, ka drīzumā dzīvoklis tiks no jauna pārdots, un jautā, kā, rēķinoties ar šo faktu, noformēt mājas dokumentus.

– Tas, ka dzīvoklis pāries pie nākamā saimnieka, nekādā veidā neietekmē ne pārvaldnieka darbu, ne mājas grāmatas dokumentus, tai skaitā īpašnieku kopības noslēgto pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pilnvarojuma līgumu. Pārvaldnieka galvenais uzdevums ir korekti sagatavot rēķinus mājokļa jaunajiem īpašniekiem.