Komunālās mīklas iedzīvotājiem

Kā maksāt par atkritumu izvešanu, izvairīties no ūdens atslēgšanas, panākt jumta kvalitatīvu remontu? Uz lasītāju jautājumiem atbild jurists Juris Sokolovskis.

Ūdens: mums draud atslēgšana

„Nesen visu dzīvokļu iemītnieki mūsu mājā saņēma paziņojumu no Rīgas ūdens, kurā bija teikts, ka mūsu pārvaldnieks jau pusgadu nav maksājis rēķinus par ūdeni un kanalizāciju. Vaicāts, kāpēc netika maksāts, pārvaldnieks atbildēja, ka četriem dzīvokļiem ir 1700 eiro liels parāds, tāpēc arī par ūdeni nav maksāts. Ko darīt cilvēkiem, kuri par šo pakalpojumu maksā? Un kā izvairīties no ūdensapgādes atslēgšanas?”

Nepatīkama situācija. Iesaku mājas iemītniekiem sazināties ar citiem pakalpojumu sniedzējiem (piemēram, AS Rīgas siltums) un noskaidrot, vai tie saņem naudu no jūsu pārvaldnieka. Tā kā daļa iedzīvotāju turpina maksāt, naudai ir jānonāk pie pakalpojumu sniedzējiem, lai arī ne pilnā apjomā.

Atgādināsim, ka krīzes laikā daži Latvijas namu pārvaldītāji pārstāja iedzīvotāju samaksāto naudu pārskaitīt pakalpojumu sniedzējiem, bet vēlāk pieteica maksātnespēju. Nekādu sodu viņi nesaņēma, bet desmitiem māju iedzīvotājiem nācās otrraiz maksāt prāvus rēķinus par siltumu un ūdeni.

Lai tā nenotiktu jūsu mājā, sāciet kontrolēt pārvaldnieku. Iesaku tam pievērsties jau laikus, negaidot, kad būs radušās problēmas. Ja izrādās, ka apsaimniekošanas uzņēmums nepārskaita naudu pakalpojumu sniedzējiem, iedzīvotājiem ir tiesības sasaukt kopsapulci un uzaicināt pārvaldnieku, lai tas sniegtu paskaidrojumus. Ja maksājumu aizkavēšanas iemesls ir dažu dzīvokļu īpašnieku parādi, pārējiem īpašniekiem ir tiesības ar balsu vairākumu dot pārvaldniekam uzdevumu aktīvāk cīnīties ar nemaksātājiem (piemēram, iesniegt pret viņiem prasību tiesā). Vēl viens iespējamais risinājums – balsot par pārvaldnieka nomaiņu.

Ja ūdensapgādes uzņēmums draud mājai atslēgt ūdeni, īpašniekiem jāizlemj, kā samaksāt iekrājušos parādu. Šim nolūkam var izmantot mājas kopējos remonta uzkrājumus, gan ar nosacījumu, ka pārvaldnieks iesniegs tiesā prasību pret parādniekiem un ar laiku atgūs mājas kopējos līdzekļus. Reizē tomēr visi kopā apsveriet, vai ir vērts turpināt sadarbību ar pārvaldnieku, kurš pieļāvis tādu situāciju.

Kopīpašums: par ko tādi rēķini?

„Labdien! Man pieder dzīvoklis ar ieeju no ielas un nedzīvojamā telpa, kurā uzstādīti atsevišķi siltumenerģijas patēriņa skaitītāji. Vai man jāmaksā par kāpņu telpas apkuri, ja es kāpnes nelietoju?” Tamāra

Atbilde ir atkarīga no tā, vai jums pieder arī mājas kopīpašuma domājamās daļas (to var uzzināt zemesgrāmatu nodaļā). Parasti domājamās daļas pieder visiem daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu vai nedzīvojamo telpu īpašniekiem. Domājamās daļas īpašniekam ir jāpiedalās kopējo izdevumu segšanā. Kopējos izdevumus veido ne tikai maksa par kāpņu telpas apkuri, bet arī jumta remontu, pagalma uzkopšanu utt.

Kaimiņi: troksnis un smirdoņa apakšējā dzīvoklī

„Iesakiet, lūdzu, kā rīkoties. Mēs dzīvojam otrajā stāvā. Mūsu apakšējie kaimiņi (piecu cilvēku ģimene, viens no ģimenes locekļiem ir gadus septiņus vecs bērns) sagādā galvassāpes visai mājai.

Piedevām tam, ka viņi smēķē un tabakas dūmi caur ventilācijas šahtu ieplūst augšējos dzīvokļos, viņi pienācīgi nerūpējas par saviem mājdzīvniekiem. Suņa un smēķu smaka ir tik briesmīga, ka mēs nevaram atvērt logus.

Laiku pa laikam ģimene rīko skaļas dzīres ar mūziku un kautiņiem. Mums ir četrus gadus vecs bērns, bet uz visiem mūsu lūgumiem nogriezt mūziku klusāk kaimiņi atbild ar rupjībām. Mēs saprotam, ka visas šīs nejēdzības notiek privātā teritorijā, bet kā lai mēs dzīvojam?”

Šajā situācijā iespējami vairāki ieteikumi, bet skatīsimies taisnībai acīs: iedarbīgi pasākumi pret asociālas uzvedības kaimiņiem Latvijā pagaidām nav izgudroti. Galvenais līdzeklis cīņā ar trokšņainām kompānijām ir un paliek pašvaldības policijas izsaukšana. Policistu pienākums ir ierasties, fiksēt pārkāpumu un sastādīt aktu. Kādas Maskavas ielas mājas iedzīvotājiem izdevās tiesas ceļā panākt, ka kaimiņš, kurš regulāri pārkāpa sabiedriskās kārtības noteikumus, tiek izlikts no dzīvokļa, bet viegli tas nenācās.

Pašvaldības policisti var ne tikai aprunāties ar trokšņotājiem, bet arī nodot lietu administratīvajai komisijai, kas kārtības pārkāpējiem uzliks naudas sodu.

Kas attiecas uz smakām, pret tām ir vēl grūtāk cīnīties nekā pret trokšņiem. Latvijā solīja izmantot „elektronisko degunu”, bet tas nav darīts, un sadzīves smaku mērījumi dzīvokļos netiek veikti. Ja cilvēkiem traucē suņu smaka, viņi var sūdzēties pašvaldības policijā vai Pārtikas un veterinārajā dienestā (iespējams, ka kaimiņi pārkāpj mājdzīvnieku turēšanas noteikumus).

Nekustamā īpašuma apdrošināšana: kas vainīgs pie applūdināšanas?

„Kaimiņam plīsa stāvvada caurule un man applūda vannas istaba. Mans dzīvoklis ir apdrošināts, taču apdrošināšanas sabiedrība atteicās kompensēt sabojātās sienas remonta izdevumus, atteicās arī namu pārvalde. Ieteica runāt ar kaimiņu. Bet par ko tad es maksāju apdrošinātājiem?”

Par ko mēs maksājam apdrošināšanas sabiedrībai? Šis jautājums katram būtu jānoskaidro PIRMS apdrošināšanas polises pirkšanas. Parasti dzīvokļu īpašnieki cenšas pirkt vislētāko apdrošināšanu un beigu beigās paraksta līgumu par visai ierobežotu apdrošināšanas sabiedrības pakalpojumu apjomu, turklāt paraksta, līguma tekstā pat neieskatoties.

Mājokļa lēta apdrošināšana vai nu paredz lielu pašrisku (remonta vērtība, kas avārijas gadījumā jāsedz pašam mājokļa īpašniekam), vai arī neattiecas uz virkni avāriju.

Ja ar apdrošināšanas sabiedrību noslēgtajā līgumā teikts, ka minētajā gadījumā dzīvokļa īpašniekam pienākas kompensācija, bet apdrošinātājs nepilda savas saistības, jautājumu nāksies risināt tiesas ceļā.

Ir vērts pievērst uzmanību vēl vienam svarīgam jautājumam: kas ir atbildīgs par plīsušo stāvvadu, ja apdrošinājuma nav? Te iespējami divi varianti. Ja pārvaldnieks ir brīdinājis iedzīvotājus par stāvvadu bēdīgo stāvokli un piedāvājis remontu, bet iedzīvotāji atteikušies maksāt, namu pārvalde nav atbildīga par avārijas sekām. Ja pārvaldnieks remontu nav piedāvājis, viņš atbild par jebkuru kopējo komunikāciju bojājumu, un tad applūdinātā dzīvokļa remonta izdevumi ir jāatlīdzina namu pārvaldei.

Apkure: radiatoru nav, rēķini pienāk

„Mūsu daudzdzīvokļu māja tiek apkurināta, izmantojot gāzes katlu. Es mājoju dzīvoklī, kur apkures vispār nav, nav ne radiatoru, ne apkures stāvvada (tas beidzas apakšējā kaimiņa dzīvoklī). Sākumā no manis neprasīja nekādu maksu par apkuri, bet pēdējā laikā saņemu rēķinus par 10% no summas, ko maksā pārējie iedzīvotāji. Vai tas ir pareizi?”

Lēmums izskatās likumīgs. Pat ja dzīvoklī nav apkures stāvvada, jums jāmaksā sava daļa par mājas koplietošanas telpu (pagraba, kāpņu telpas) apkuri.

Atkritumi: maksājam „pēc galviņām”

„Mēs vāji zinām likumus un paši nevaram tikt skaidrībā, vai pareizi maksājam pēc namu pārvaldes rēķiniem. Decembrī saņēmām jaunu rēķinu, kurā maksa par atkritumu izvešanu aprēķināta pēc dzīvoklī deklarēto iemītnieku skaita. Bet mana meita, lai gan dzīvoklī deklarējusies, te nedzīvo jau trīs gadus. Aiznesu pārvaldniekam izziņu, ka meita ir prombūtnē, bet man pateica, ka tam neesot nekādas nozīmes un ka man jāmaksā par diviem. Kāpēc agrāk šāda izziņa tika ņemta vērā, bet kopš novembra nav derīga? Pie mūsu mājas ar mašīnām piebrauc cilvēki no visas pilsētas un izgāž mūsu konteineros savus atkritumus. Daudzkārt šai lietā esam vērsušies namu pārvaldē, bet atbilde allaž bijusi viena un tā pati: „Mēs nevaram visus kontrolēt”.

Maksājot lielos rēķinus, gribētos panākt kaut nedaudz taisnīguma. Sakarā ar to lūdzu paskaidrot, vai ir likums, kas namu pārvaldei dod tiesības maksu par atkritumu izvešanu iekasēt pēc dzīvoklī deklarēto personu skaita?”

2014. gada novembrī valdība patiesi pieņēma grozījumus Ministru kabineta noteikumos Nr. 1013, saskaņā ar kuriem maksa par atkritumu izvešanu tagad tiek aprēķināta proporcionāli dzīvoklī deklarēto personu skaitam.

Šai gadījumā lasītājai visprātīgāk būtu izlemt jautājumu par meitas dzīvesvietas deklarēšanu. Saskaņā ar Dzīvesvietas deklarēšanas likumu dzīvesvieta ir jebkura personas brīvi izraudzīta ar nekustamo īpašumu saistīta vieta, kurā persona labprātīgi apmetusies ar nodomu tur dzīvot. Dzīvesvietas deklarēšanas fakts atšķirībā no agrākā pieraksta nerada civiltiesiskas saistības, tāpēc stingri pieturēties pie kādreizējās pieraksta vietas nav obligāti. Pareizāk būtu, ja lasītājas meita deklarētos tur, kur reāli dzīvo. Ja meita ir devusies uz ārzemēm, viņai jāizrakstās no dzīvokļa un par savu aizbraukšanu jāinformē Pilsonības un migrācijas lietu pārvalde.

Jumts: kāpēc nav garantijas remonta?

„2014. gada vasarā būvnieki pabeidza jumta nomaiņu mūsu piecstāvu mājai. Attiecīga komisija parakstīja aktu par jumta pieņemšanu ekspluatācijā. Jumta pieņemšanas akts tika parakstīts sausā un karstā laikā, bet jau pirmā lietus laikā atklājās, ka vietās, kur šīferis piestiprināts jumta latām, ūdens sūcas cauri. Sijas sūces vietās ir kļuvušas mitras, skaidrs, ka pēc dažiem gadiem koks būs sapuvis un jumta segums iebruks. Arī pats šīferis ir zemas kvalitātes, tajā ir mikroplaisas.

Atbildot uz mājas iedzīvotāju sūdzību, būvfirma apsolīja divu mēnešu laikā defektus likvidēt, taču līdz šim nav neko darījusi. Tagad arī uz sūdzībām būvnieki vairs neatbild. Faktiski defektus nemaz nav iespējams novērst, jo šīferis latām ir piestiprināts pavirši. Jau pēc pirmā atkušņa nācās konstatēt, ka sijas ir mitras absolūti visās šīfera piestiprināšanas vietās.

Ir vēl viena problēma: dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē izteicās par labu jumtam ar metāla segumu, bet pārvaldnieks pretēji mājas iedzīvotāju gribai būvfirmā pasūtīja šīfera jumtu. Gribētos zināt, vai mūsu mājas iedzīvotāji var pieprasīt nomainīt jumta segumu pret kvalitatīvāku? Kā šis jautājums būtu juridiski risināms?”

Vispirmām kārtām ir svarīgi noskaidrot, kāpēc namu pārvalde ignorēja iedzīvotāju lēmumu uzlikt mājai metāla jumtu.

Lēmumus par uzkrāto līdzekļu izlietojumu un mājā vecamajiem remonta darbiem pieņem dzīvokļu īpašnieku kopība. Šos jautājumus iedzīvotāji var apspriest gan kopsapulcē, gan aptaujas veidā. Abos gadījumos svarīgākais ir lēmumu noformēt atbilstoši visām Dzīvokļa īpašuma likuma prasībām.

Piemēram, sapulce būs leģitīma tikai tādā gadījumā, ja tajā piedalīsies vairāk nekā puse īpašnieku. Balsošanas protokolu drīkst parakstīt tikai dzīvokļu īpašnieki (īrniekiem, īpašnieku radiniekiem ir tiesības balsot tikai tad, ja viņiem ir attiecīgs dzīvokļu saimnieku pilnvarojums).

Ja dzīvokļu īpašnieki lēmumu noformējuši kā vienkāršu vēstuli ar parakstiem, namu pārvaldei ir pamatotas tiesības to ignorēt. Tas pats notiek, ja aktīvisti ir nepareizi rīkojuši rakstisko aptauju, piemēram, tā vietā, lai nosūtītu anketas, ir vienkārši apstaigājuši dzīvokļus, vācot parakstus.

Ja iedzīvotāji lēmumu pieņēmuši, ievērojot likuma prasības, bet namu pārvalde vienalga metāla seguma vietā jumtam uzlikusi šīferi, īpašnieku pilnvarotai personai ir tiesības vērsties tiesā, pieprasot, lai pārvaldnieks mājai uzliek „pareizo” jumta segumu un atlīdzina zaudējumus (šīfera jumta vērtību). Tiesāšanās būs ilga, bet beigu beigās iedzīvotāji savu panāks.

Tagad par jumta garantijas remontu. Darbu pasūtītājs ir namu pārvalde, un tai ir tiesības prasīt, lai būvnieki novērš trūkumus. Ja pārvaldnieks iedzīvotāju pretenzijas nenodod būvfirmai, dzīvokļu īpašnieki var ar kopsapulces lēmumu dot tam šādu uzdevumu. Ja uz sūdzību nereaģē paši būvnieki, vienīgais risinājums var būt vēršanās tiesā.

Parādi: maznodrošinātie arī maksā

„Sakiet, lūdzu, vai maznodrošinātajiem un trūcīgajiem Latvijas iedzīvotājiem paredzēti kādi atvieglojumi tiesāšanās izdevumu samaksā? Mans brālis jau ilgus gadus ir bezdarbnieks, viņam iekrājies parāds par apkuri, un namu pārvalde iesniedza prasību tiesā. Tiesu izpildītāja pavēstīja, ka brālim jāsamaksā ne tikai parāds, bet arī tiesas izdevumi, kas veido trešo daļu no parāda summas. Vai tas ir pareizi? Vai šādiem cilvēkiem vispār pienākas kādi atvieglojumi?” Ludmila

Diemžēl maznodrošinātajiem un trūcīgajiem Latvijas iedzīvotājiem ir tikai viens atvieglojums – atbrīvojums no valsts nodevas gadījumos, kad viņi paši vēršas tiesā ar prasību vai iesniedz apelāciju. Katrā gadījumā tiesnesis pieņem atsevišķu lēmumu par atbrīvošanu no valsts nodevas samaksas.

Ja maznodrošināts parādnieks tiesā ir zaudējis, viņam jāsedz visi tiesas izdevumi un jāmaksā par tiesu izpildītāja pakalpojumiem pēc parastās likmes. Nelielu atvieglojumu šādiem cilvēkiem sniedz grozījumi Civilprocesa likumā, kas stājās spēkā 2014. gada 1. janvārī. Tie nosaka, ka tiesu izpildītājam nav tiesību piedzīt parādu, ja parādnieka ienākumi nepārsniedz minimālo algu (360 eiro mēnesī). Ja jūsu brālis saņem tikai sociālos pabalstus, parādu no viņa nevar piedzīt, process tiks „iesaldēts” līdz brīdim, kad parādnieka ienākumi palielināsies.

Taču likumā ir arī vājā vieta. Ja nav iespējams piedzīt parādu parādnieka zemo ienākumu dēļ, tiesu izpildītājs var iet citu ceļu – izlikt viņa dzīvokli pārdošanai izsolē.

Katrā gadījumā parādniekam pašam jāizvērtē, kā labāk dzēst parādu, lai nezaudētu mājokli.

Strīds: cik maksā „salabšana” ar pārvaldnieku?

„Mūsu ģimenei bija iekrājies 1127 eiro liels parāds par komunālajiem pakalpojumiem, un kooperatīvs mūs iesūdzēja tiesā. Parādu paspējām samaksāt līdz tiesai un domājām, ka ar to visas nepatikšanas beigušās, taču tagad kooperatīvs prasa papildus vēl samaksāt 338 eiro, ko tas esot iztērējis, lai samaksātu tiesas izdevumus.

Līdzīgu papīru saņēmām arī no tiesas. Ko darīt? Kooperatīvs taču pats vainīgs, ja sadomāja ar mums tiesāties... Vai pārvaldniekam ir tiesības piedzīt no mums paša izdevumus?” Alla

Diemžēl pārvaldniekam ir tiesības prasīt, lai parādnieks sedz tiesas izdevumus. Šos izdevumus veido valsts nodeva, bet tai var pievienoties izdevumi par advokāta pakalpojumiem.

Ko darīt parādniekam, lai izvairītos no papildu izdevumiem? Pamatparādu vajadzēja samaksāt līdz tiesvedības sākumam. Tagad, ja cilvēks vēl vilcināsies samaksāt pārvaldnieka tiesas izdevumus, var rasties nepatīkama situācija – kooperatīvs var izpildu rakstu nodot tiesu izpildītājam, un tad bijušajam parādniekam nāksies ne tikai segt tiesas izdevumus, bet arī apmaksāt nebūt ne lētos tiesu izpildītāja pakalpojumus.

Ir gan vēl viens paņēmiens, kā izvairīties no liekiem izdevumiem: parādniekam un kooperatīvam ir ļauts jau tiesvedības laikā noslēgt mierizlīgumu. Piemēram, parādnieks var apsolīt samaksāt pamatparādu ar nosacījumu, ka tiek atbrīvots no tiesas izdevumu maksāšanas. Mierizlīgums stājas spēkā tikai tad, ja tas apmierina abas puses.