Kadastrālā vērtība: kādas izmaiņas gaida dzīvokļu īpašniekus?

Latvijas iedzīvotāji ir satraukti: uz 2022. gadu iezīmētais kadastrālo vērtību pieaugums varētu radīt nekustamā īpašuma cenu un nekustamā īpašuma nodokļa nesamērīgu pieaugumu.

Nolēmām noskaidrot, vai tā tiešām ir, un uz sarunu aicinājām Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta Vērtēšanas analīzes daļas vadītāju Aleksandru Eļkinu. Pie viena nolēmām noskaidrot, kā faktiski tiek aprēķināta kadastrālā vērtība un kāpēc jāpārskata likums.

Kā tiek aprēķināta kadastrālā vērtība?

– Kas ir kadastrālā vērtība? Kāpēc radās nepieciešamība to pārskatīt?

– Kadastrālā vērtība ir nekustamā īpašuma masveidīga novērtēšana, kuru Valsts zemes dienests veic vairākas reizes katros desmit gados. Kadastrālā vērtība seko izmaiņām nekustamā īpašuma tirgū. Kā tikko konkrētajā nekustamo īpašumu grupā ir noslēgti vairāk nekā 20 darījumi, ir iespējams fiksēt, kāda ir pašreizējās kadastrālās vērtības atbilstība nekustamā īpašuma tirgus vērtībai un kādas izmaiņas ir sagaidāmas nākamajā pārrēķināšanā.

Nevajadzētu jaukt nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību ar individuālo nekustamā īpašuma novērtējumu, kuru īpašnieks pasūta individuālajiem vērtētājiem.

Pārskatīt kadastrālās vērtības nolēma, jo tās vairs neatbilst tirgus vērtībām. Nekustamo īpašumu pašreizējā kadastrālā vērtība atbilst tirgus situācijai, kāda bija 2012.–2013. gadā.

Zemes dienests patlaban ir aprēķinājis jauno kadastrālo vērtību bāzi, kas atbilst nekustamā īpašuma tirgus stāvoklim uz 2019. gada 1. jūliju.
Ar šo informāciju ir iepazīstināti iedzīvotāji, pašvaldības, Finanšu ministrija un valdība. Paredzams, ka jaunā kadastrālā vērtība stāsies spēkā 2022. gadā.

– No kā ir atkarīga māju un dzīvokļu kadastrālā vērtība?

– Tā ir atkarīga no nekustamo īpašumu tirgus. Ja nekustamā īpašuma cenas vairāku gadu laikā nav mainījušās, pārvērtēšanu veikt nav nozīmes. Zemes dienesta uzdevums ir objektīvi, uz vienu noteiktu datumu novērtēt visu nekustamo īpašumu Latvijā. Ja nekustamā īpašuma tirgū vērojama izaugsme, kadastrālo vērtību palielina, ja vērojams kritums – to samazina. Mēs salīdzinām arī teritorijas un sociālekonomiskos rādītājus un aprēķinām, kādas cenu izmaiņas vērojamas konkrētajā teritorijā.

Nedrīkst aizmirst, ka vienādu nekustamo īpašumu cenas dažādās teritorijās atšķiras, piemēram, Jūrmalā, blakus koncertzālei „Dzintari”, mājas un dzīvokļi var maksāt līdz miljonam vai pat vairākus miljonus eiro, savukārt Baltinavā, blakus Krievijas robežai, dzīvokļu un privātmāju cenas būs daudz zemākas.

Tāpat kā tirgus cenu, arī kadastrālo vērtību ietekmē daudzi faktori: būves uzcelšanas gads, ēkas lielums, tās stāvoklis, labiekārtotības pakāpe, lietošanas veids u.c.

– Ļoti labi, bet kāpēc valstij vajadzīgs jauns kadastrālais novērtējums?

– Tas ir nepieciešams, lai gūtu priekšstatu par to, kādu kapitālu pārvalda sabiedrība un valsts, lai pašvaldības varētu plānot teritoriju attīstības politiku turpmāk. 2017. gadā vairāk nekā 50 tūkstoši iedzīvotāju parakstījās zem ierosinājuma par nekustamā īpašuma nodokļa atcelšanu vienīgajam mājoklim. Toreiz tika pieņemts lēmums, ka vispirms ir jāuzlabo pati kadastrālās vērtēšanas sistēma (piemēram, jaunbūvēm, lieliem zemesgabaliem zem daudzdzīvokļu mājām, kuru kadastrālās vērtības ir stipri atpalikušas no tirgus, – redakcijas piezīme), un tikai pēc tam jārisina nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu jautājums.

Starp citu, problēma ar jaunbūvju nenovērtēšanu patiešām pastāv. 2020. gadā jauno un veco mājokļu kadastrālā vērtība bija aptuveni vienā līmenī. Tika nolemts, ka negodīgā attieksme ir jāmaina, labojot kadastrālās vērtēšanas sistēmu. Tas ir nepieciešams vēl arī tādēļ, ka kadastrālo vērtību izmanto ne tikai nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinam, bet arī nekustamā īpašuma privatizācijas vērtības aprēķināšanai, kapitāla pieauguma nodokļa aprēķināšanai mājokļa pārdošanas gadījumā u.c. Tā tiek izmantota kā kritērijs arī uzturēšanās atļaujas izsniegšanai.

Ko ņem vērā, veicot aprēķinu?

– Kā tiek aprēķināta jauna kadastrālā vērtība?

– Kadastrālo novērtējumu veic pēc formulas. Aprēķinot kadastrālo vērtību ēkai, tiek ņemtas vērā pazīmes: ēkas kopējā platība, tās sadalījums pa telpām: iekštelpas, ārtelpas, to starpā pagrabtelpa, balkoni vai lodžijas (ar piemērotu vērtību samazinošu koeficientu), labiekārtotības līmenis (kādas ērtības ir), būves fiziskais nolietojums (jaunbūve vai vecāka būve), vai objekts ir arhitektūras piemineklis (būtisks parametrs, jo arhitektūras pieminekļu remontā jāiegulda daudz līdzekļu, lai izpildītu pret pieminekli izvirzītās prasības), materiāls, no kāda būvēta ēka, būvniecības periods u.c.

Tas pats attiecas uz dzīvokļa īpašuma kadastrālās vērtības aprēķinu. To nosaka, ņemot vērā platību – iekštelpu un ārtelpu, ar pazeminošo koeficientu, summu, stāvu, dzīvokļa labiekārtotības līmeni, ēkas fizisko nolietojumu, vai dzīvokļa īpašums atrodas arhitektūras piemineklī, materiālu, no kura būvēta ēka (piemēram, dzīvoklim koka ēkā būs cita vērtība nekā tādas pat platības dzīvoklim dzelzsbetona paneļu ēkā). Ja ēka ir arhitektūras piemineklis sliktā stāvoklī, kas prasa ieguldījumus tā atjaunošanas darbos, samazināsies ne tikai īpašuma tirgus, bet arī kadastrālā vērtība, jo valdītājs nevar pilntiesīgi rīkoties ar savu mantu un veikt remontu bez sarežģītas saskaņošanas ar uzraugošajām iestādēm.

– Vai, vērtējot īpašumu, tiek ņemta vērā dzīvojamās ēkas sērija?

– Kadastrā nav informācijas par dzīvojamo māju sērijām, bet, veicot aprēķinus, izmantojam datus par ēkas uzbūvēšanas gadu. Esam novērojuši, ka renovētajās mājās, kas būvētas līdz Pirmajam pasaules karam, īpašumi tirgū kotējas augstāk nekā dzīvoklis mājā, kas uzbūvēta XX gadsimta septiņdesmitajos un astoņdesmitajos gados. Arī jaunajos projektos dzīvokļu vērtība ir augstāka nekā padomju gados būvētajos namos. Šī iemesla dēļ, lai adekvāti novērtētu konkrētu dzīvokļu kadastrālo vērtību, visas ēkas esam sadalījuši sešās grupās: līdz I pasaules karam–1914. gadam būvētās ēkas, starpkaru periodā–1945. gadam veiktā būvniecība, padomju gadu apbūve–1990. gadam. Tam seko trīs nosacīti jaunās apbūves periodi – līdz 2000. gadam, līdz 2014. gadam un no 2015. gada līdz mūsdienām. Šādi ir iespējams veikt novērojumus par to, kā katras grupas mājas, nosacīti runājot, uzvedas nekustamā īpašuma tirgū. Visvairāk ēkas tirgus cenu ietekmē tās stāvoklis un pielietošanas veids.

Kur sagaidāms lielākais pieaugums?

– Kādos nekustamā īpašuma segmentos, sākot ar 2022. gadu, tiek prognozēts lielākais kadastrālās vērtības pieaugums?

– Latvijas nekustamā īpašuma tirgum ir raksturīga liela neviendabība dažādās teritorijās.

Tiek prognozēts liels kadastrālās vērtības pieaugums lauksaimniecības zemēm. Kopš 2012. gada zemju tirgus cenas ir pieaugušas visos reģionos. Latgalē no vidēji 700–800 eiro līdz 1200–1400 eiro par hektāru, reģionā ar visauglīgāko zemi – Zemgalē – no 2000 eiro līdz vidēji 4500–6000 eiro par hektāru. Patlaban šī reģiona zemju kadastrālā vērtība ir tikai aptuveni 30 procenti no reālās tirgus vērtības.

Lielu ietekmi uz zemes vērtējumu atstāj tās auglības novērtējums – jo augstāks tas ir, jo zeme ir dārgāka. Vēl ietekme ir arī reģionam – piemēram, Zemgalē ir visaugstākās cenas. Pašlaik viena hektāra cena var sasniegt 9 līdz 10 tūkstošus eiro, kamēr Latgalē tikpat auglīga zeme maksās daudz lētāk.

Atbilstoša novērtējuma nav arī jaunajiem mājokļiem. Patlaban kadastrālā vērtība dzīvokļiem jaunbūvēs ir tikai 30% no tirgus vērtības, bet tipveida daudzstāvu mājas dzīvokļa kadastrālā vērtība – 50% no parastās pārdošanas cenas.

Plānots, ka jaunajiem projektiem dzīvokļu kadastrālā vērtība palielināsies vairākas reizes.

– Vai tas nebūs pārlieku sāpīgi dzīvokļu īpašniekiem jaunbūvēs?

– Šāds apgalvojums nav obligāts, vēl jo vairāk tādēļ, ka iespējama neapliekamā minimuma ieviešana vienīgajam mājoklim vai citi nodokļu atvieglojumi.

Starp citu, proporcionāli visam mājokļu fondam Latvijā jaunbūvju jeb jauno projektu skaits nav liels. Kopumā Latvijas dzīvojamo fondu veido apmēram 40 tūkstoši daudzdzīvokļu māju vai 700 tūkstoši dzīvokļu. No tām jaunbūves ir tikai aptuveni 1400, kurās ir tikai 30 tūkstoši dzīvokļu. Lielākā daļa jaunbūvēto objektu atrodas Rīgā, Rīgas apkaimēs un Jūrmalā.

– Cik procentu no nekustamā īpašuma tirgus vērtības būtu jābūt tā kadastrālajai vērtībai?

 – Valdība ir izvirzījusi mērķi kadastrālo vērtību maksimāli pietuvināt tirgus vērtībai, lai proporcija būtu 1: 1, taču, tā kā objekti ir ļoti dažādi, nav iespējams visos gadījumos panākt vienlīdzību: kaut kur šī attiecība būs 0,97%, bet citos gadījumos kadastrālā vērtība sasniegs pat 1,02% no tirgus vērtības.

Vai to ir iespējams apstrīdēt?

– Vai remonts dzīvoklī ietekmē tā kadastrālo vērtību?

– Valsts zemes dienestam nav informācijas, vai katrā atsevišķā dzīvoklī ir veikts remonts. Pie kadastrālā novērtējuma tiek ņemts vērā ēkas kopējais nolietojums. Cenu veidošanos nosaka vairāki faktori – ja tiek pārdots dzīvoklis ar eiroremontu, tad tā tirgus vērtība būs paaugstināta, savukārt tajā pašā mājā par parādiem izsolē pārdots dzīvoklis tiks tirgots ar pazeminātu cenu.

– Vai ir iespēja apstrīdēt kadastrālo vērtību, ja īpašnieks nepiekrīt sava mājokļa novērtējumam? Piemēram, pašlaik vienistabas dzīvokļa kadastrālā vērtība tipveida mājā ir vidēji 13 tūkstoši eiro, bet gaidāmais vērtības pieaugums var sasniegt 30 tūkstošus eiro. Es neuzskatu, ka tas ir adekvāts paaugstinājums.

– Apstrīdēt var tikai, pārbaudot kadastra datus. Ja bāzes dati ir nepareizi, piemēram, neprecīzi ievedīti, tad tos var labot. Ja dati ir novecojuši, tos var aktualizēt. Ja runa ir par dzīvokļu kadastrālajām vērtībām, tad jāvēršas Zemes dienestā.

Cenas diktē tirgus

– Kādēļ kadastrālās vērtības noteikšanā tiek ņemtas vērā nekustamā īpašuma tirgus cenas pēc to stāvokļa uz 2019. gada 1. jūliju? Situācija pēc tam taču ir mainījusies.

– Saskaņā ar likumu, aprēķinot kadastrālo vērtību, tiek ņemti rādītāji par vismaz beidzamajiem diviem gadiem. Mūsu aprēķinos ņemts laika periods no 2017. gada līdz 2019. gada 1. jūlijam. Teritorijās, kurās bija maz pārdošanas darījumu, ņēmām vērā arī ziņas par 2016. gadu.

– Kādā veidā uzzināt tirgus cenas?

– Zemes dienests saņem visu informāciju par darījumiem ar nekustamo īpašumu no zemesgrāmatas. Visi darījumi tiek pārbaudīti – vai tie pēc starptautiskās vērtētāju asociācijas standartiem atbilst brīvajam nekustamā īpašuma tirgum, vai darījumos neslēpjas zemūdens akmeņi, piemēram, zem mājas pārdošanas darījuma nemaskējas viena radinieka dāvana citam. Šādi darījumi no kopējās statistikas tiek atsijāti. Pārējos darījumus mēs sadalām pa objektu kategorijām (dzīvokļi, dzīvojamās mājas, zeme zem apbūves, komerctelpas, lauksaimniecības zemes, meži) un pa teritorijām, kur tie atrodas. Pēc tam vērtējam cenu līmeni.

Laikā no 2017. līdz 2019. gadam Latvijā tika veikti aptuveni 120 000 nekustamā īpašuma pārdošanas darījumi. 28 381 darījums no kopējā skaita atbilst brīvajam nekustamā īpašuma tirgum, un bija iespējams to izmantot dzīvokļu kadastrālās vērtības aprēķināšanai mājās, kas būvētas līdz 2000. gadam. Jaunbūvēs (ar būvniecības gadu pēc 2000. gada) šādi darījumi bija tikai 5970.

– Viena veida nekustamā īpašuma tirgus cenas var stipri atšķirties. Vai tas tiek ņemts vērā, veicot kadastrālo vērtību aprēķinu?

– Cilvēki domā: „Man blakus par augstu cenu nekustamo īpašumu iegādājās ārzemnieks, tātad automātiski mūsu rajonā dzīvokļu cenas paaugstināsies.” Tā tas nedarbojas. Ja konkrētajā mājā dzīvokļu īpašumus iegādājies vidēji par 45–50 tūkstošiem eiro, bet viens ārvalstu pilsonis dzīvokli iegādājies par 80 tūkstošiem, viņa darījums kadastrālās vērtības aprēķinā netiks ņemts vērā. Ja darījums veikts ar mērķi saņemt uzturēšanās atļauju, arī to neņem vērā. Jāņem vērā arī tas, ka mājas var izskatīties vienādas, bet īpašumu cenas ir dažādas. Piemēram, vienā ēkā dzīvokļu īpašnieki ir atrisinājuši apkures jautājumu – uzstādījuši centrālās apkures katlu, bet blakus mājā šāda katla nav. Loģiski, ka arī objektu kadastrālās vērtības būs atšķirīgas.

– Kuros reģionos visstraujāk aug mājokļa vērtība?

– Visstraujākais pieaugums ir Rīgā, apkaimēs ap Rīgu un Valmierā (ņemot vērā cenas 2019. gada jūlijā). Rīgā kadastrālā vērtība ir vidēji 44% no nekustamā īpašuma tirgus vērtības, bet Latgalē – 70 procenti. Tas nozīmē, ka arī kadastrālās vērtības pieaugums būs proporcionāls.

Krīzes ietekme

– 2020. gadā sakarā ar koronavīrusa epidēmiju valstī sākās ekonomiskā krīze, un ļoti iespējams, ka tā vēl nav beigusies. Savukārt Valsts zemes dienests jauno kadastrālo vērtību aprēķinā ņem vērā veiksmīgā 2019. gada rādītājus, kad ekonomikā vērojām pieauguma tendences. Kāpēc netiek ņemta vērā krīzes ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu?

– Rudenī mums jāsniedz informatīvs ziņojums valdībai par to, vai Covid-19 atstāj ietekmi uz nekustamā īpašuma tirgu un vai ir vērojams mājokļa viena kvadrātmetra cenas samazinājums. Pagājušajā nedēļā mums bija tikšanās ar Neatkarīgo vērtētāju asociācijas pārstāvjiem. Pēc viņu teiktā, nekustamo īpašumu cenas krīze pagaidām neietekmē.

Tāpat mūsu kolēģi no Igaunijas un Lietuvas, ar kuriem mēs jūlija sākumā noorganizējām semināru attālinātā režīmā, informēja, ka mājokļu cenas arī pie viņiem nav uzrādījušas samazināšanās pazīmes. Visticamāk, reāls krīzes iespaids uz nekustamā īpašuma tirgus cenām būs jūtams rudenī vai ziemā.

Līdz šim esam pamanījuši, ka aptuveni par 10% samazinājušās dzīvokļu izīrēšanas cenas, savukārt pieaudzis pārdošanā izlikto dzīvokļu skaits, kas perspektīvā var samazināt vidējās dzīvokļu cenas. Tāpat, neskatoties uz krīzi, šajā pavasarī un vasarā ģimenes joprojām aktīvi pērk privātmājas Rīgas apkaimēs.

– Ja nekustamā īpašuma cenas rudenī vai ziemā krasi pazemināsies, vai jūs veiksiet kadastrālo vērtību pārrēķinu līdz 2022. gadam?

– Jā, varbūt nāksies veikt kadastrālo vērtību pārrēķinu, ņemot par pamatu citu datumu – kādu, to izlems valdība. Šādu scenāriju jau reiz izdzīvojām 2009. gadā.

Krist panikā ir pāragri

– Valsts zemes dienests organizēja jaunās kadastrālās vērtības bāzes publisku apspriešanu, savu viedokli varēja izteikt ikviens sašutis iedzīvotājs. Kādi ir šīs diskusijas rezultāti?

– Tik tiešām, laikā no 14. jūlija līdz 28. jūlijam notika jauno kadastrālo vērtību projekta sabiedriskā apspriešana. Zemes dienests saņēma vairāk nekā 1100 vēstuļu, kuras sadalīja trīs grupās. Pirmā, lielākā, iedzīvotāju grupa bija pret kadastrālās vērtības pārskatīšanu, jo jauno kadastrālo vērtību automātiski saprot kā nekustamā īpašuma nodokļa paaugstinājumu. Šāda panika ir priekšlaicīga – ja īpašuma kadastrālā vērtība palielināsies divas reizes, tas nenozīmē, ka arī nodoklis dubultosies.

Nav pareizi pašreizējo nodokļa likmi attiecināt uz jauno kadastrālo vērtību, jo nodokļu politika, iespējams, tiks mainīta.

Otrajā vēstuļu grupā iedzīvotāji apgalvoja, ka viņu mājoklis ir pārvērtēts. Piemēram, 2017. gadā cilvēks iegādājies dzīvokli par 45 tūkstošiem eiro, patlaban tā paredzamā vērtība ir 50 tūkstoši, bet cilvēks neņem vērā, ka šajos gados visas mājokļu cenas ir pieaugušas. Jāatzīst, ka kritika ir attaisnojama, un mēs to ņemsim vērā.

Mēs nevaram pielīdzināt katra objekta kadastrālo vērtību cenai, kas norādīta pirkšanas–pārdošanas līgumā. Mūsu uzdevums ir novērtēt kopējo līmeni, lai negadītos tā, ka mēs vērtējām mājokli par 50 tūkstošiem eiro, bet reāli šādi dzīvokļi maksā 25 tūkstošus.

Saņēmām arī vēstules, kurās teikts, ka jaunā kadastrālā vērtība noteikta pārāk zema. Šo vēstuļu autori minēja piespiedu nomu – zemes īpašumus zem daudzdzīvokļu mājām. (Tā kā zemes īpašnieka peļņa no nomas ir atkarīga no zemesgabala kadastrālās vērtības, tās paaugstināšana īpašniekam ir ļoti izdevīga – redakcijas piez.). Ja daudzdzīvokļu mājai bija piesaistīts pārāk liels zemesgabals, ko tā neizmanto, mēs aprēķinājām šai mājai funkcionāli nepieciešamo platību, bet pārējām platībām piemērojām vērtību samazinošu koeficientu.

– Vai iedzīvotāju viedokļi ietekmēs kadastrālās vērtības paaugstināšanas projektu?

– Ja mēs, analizējot iedzīvotāju vēstules, saskatīsim, ka sistēmiski esam kļūdījušies, strādāsim pie kadastrālās vērtēšanas sistēmas uzlabošanas, iespējams, pat mainīsim metodiku. Ikviena piezīme tiks ņemta vērā.

Cik augsts nodoklis sagaidāms?

– Kad gaidīt nekustamā īpašuma nodokļa izmaiņas?

– Valdība ir devusi nepārprotamu uzdevumu: pēc noteikumu par jaunajām kadastrālajām vērtībām pieņemšanas Finanšu ministrijai ir pienākums 12 mēnešu laikā izstrādāt jauno nekustamā īpašuma nodokļu sistēmu, ar noteikumu, lai nodoklis būtu samērīgs.

Tieslietu ministrija jau ir nākusi klajā ar ierosinājumu pasargāt vienīgā (primārā) mājokļa īpašniekus no nodokļa paaugstināšanas – par mājokli, kura vērtība ir mazāka nekā 100 tūkstoši eiro, nodokli neaprēķināt vispār, atlikušo summu paredzēts noteikt, atņemot no īpašuma kadastrālās vērtības 100 000 eiro, un atlikušajai vērtības daļai piemērot koeficientu 0,2. Ministrijas piedāvājumā bija ietverts arī nekustamā īpašuma nodokļa samazinājums par 80 procentiem zemei zem mājas. Pirmā likumprojekta versija tika nodota sabiedrības apspriešanai šī gada janvāra beigās.

Iespējams, tiks samazināts arī nekustamā īpašuma nodoklis komercīpašumiem, kas patlaban ir 1,5%.

Jāņem vērā, ka saskaņā ar likumu pašvaldībām ir tiesības noteikt savas nekustamā īpašuma nodokļa likmes – no 0,2% līdz 1,5%.

– Kad jauno kadastrālo vērtību projektu paredzēts skatīt Ministru kabinetā?

– Pašlaik mēs vēl pārbaudām datus un apstrādājam vairāk nekā 1100 vēstuļu. Cenšamies pievērst uzmanību kritikai un pārbaudīt datus. Vasaras beigās, vēlākais, rudens sākumā projektu nodosim Tieslietu ministrijai. Ministrija izlems, vai likumprojektu nodot Ministru kabinetam vai nosūtīt uz pārstrādi. 2020. gada 15. jūlijā visa informācija par jauno kadastrālo vērtību projektu tika nodota Finanšu ministrijai, lai tā atrisinātu uzdevumu – ko iesākt ar nekustamā īpašuma nodokli. Paredzamais uzdevums nebūs no vieglajiem – aprēķināt nodokli, lai tas būtu samērīgs, turklāt – visām nekustamā īpašuma grupām.