Laiks pārvaldniekiem atklāt kārtis

Aprīlī lielākā daļa namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju sāk sūtīt iedzīvotājiem gada pārskatus. No šiem dokumentiem var uzzināt, cik daudz naudas palikusi parādā vai uzkrājusi māja, kādi remonta darbi tur veikti un cik daudz naudas tam iztērēts. No vienas puses tas ir mājas raksturojums, no otras – pārvaldnieka darba kvalitātes rādītājs.

Ļoti bieži mēs aizmirstam saņemt namu pārvaldē šādu pārskatu, vai arī saņēmuši to ieliekam atvilktnē. Kāpēc tā nevajadzētu rīkoties un kādus secinājumus vajadzētu izdarīt, izstudējot apsaimniekošanas gada pārskatu, stāsta Rīgas Apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Igors Trubko.

Nepalaidiet garām savu informācijas devu!

– Vai visām mājām Latvijā līdz 15. aprīlim jāsaņem pārvaldnieku pārskati?

– Vispirms noskaidrosim vienu lietu. Cilvēki ļoti bieži jauc normatīvos dokumentus, kas attiecas uz mājām, kuras dzīvokļu īpašnieki pārņēmuši savā pārvaldīšanā, un normatīvus, kas regulē dzīvi mājās, kuru īpašnieki pagaidām nav izpildījuši likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” prasību un māju savā pārvaldīšanā nav pārņēmuši.

– Kāda ir atšķirība?

– Tikai tāda, ka īpašnieku nepārņemtās mājas saskaņā ar Latvijas likumiem nav pilnībā patstāvīgas. Tām jāpakļaujas pārvaldītāja lēmumiem.

– Ko tas nozīmē saistībā ar gada pārskatiem?

– Ja mājas pārvaldīšanas tiesības ir pārņēmuši īpašnieki, uz to attiecas Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kur īsi pateikts vien tas, ka pārvaldnieka pienākums ir sniegt klientiem pārskatu par gada rezultātiem. Pārskata sniegšanas kārtību nosaka tikai pārvaldīšanas līgums. Tajā var būt ierakstīts, ka pārvaldnieks pārskatu sniedz vairākas reizes gadā, vai arī norādīts konkrēts datums.

– Skaidrs: ja mājā darbojas dzīvokļu īpašnieku biedrība un māja ir pārņemta pārvaldīšanā, tās iedzīvotāji paši norāda pārvaldniekam, kad viņam ar visiem papīriem ierasties uz sapulci vai nosūtīt katram rakstisku pārskatu.

– Tieši tā. Citādi ir ar pārējām mājām, kuru Latvijā ir ļoti daudz, bet Rīgā pat vairākums. Pārvaldniekam arī tur katru gadu jāsniedz pārskats dzīvokļu īpašniekiem, taču pārskata sniegšanas kārtību nosaka nevis pārvaldīšanas līgums, bet gan Ministru kabineta noteikumi Nr. 1014. Šajā normatīvajā aktā teikts, ka katru gadu līdz 1. aprīlim pārvaldnieks nosūta dzīvokļu īpašniekiem paziņojumu, norādot laiku un vietu, kur var iepazīties ar pārskatu par iepriekšējā kalendāra gadā iekasēto un izlietoto maksu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

– Vai tad viņam nav pārskats rakstiski jānosūta katram dzīvokļa īpašniekam?

– Pēc likuma – ne. Parasti pārvaldnieks paziņo, ka pārskatu var saņemt viņa birojā vai izdrukāt no pārvaldītāja mājas lapas. Šī informācija var būt ierakstīta dzīvokļa rēķinā. Bet tā kā lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku šādus paziņojumus atstāj bez ievērības un pēc tam sūdzas, ka nav saņēmuši attiecīgos papīrus, praksē pārvaldnieki tomēr cenšas pārskatus ielikt pasta kastītēs kopā ar aprīļa rēķiniem.

– Tātad, ja mūsu māja aprīlī no pārvaldnieka nesaņems gada pārskatu, mēs varam doties uz namu pārvaldes kantori un turpat uz vietas pieprasīt izdruku?

– Kantorī jums vai nu uzreiz izsniegs pārskatu, vai arī paziņos, kur to var saņemt.

Mājas raksturojums

– Bet vai tāds pārskats vispār ir vajadzīgs? Ko no tā var uzzināt?

– Šis dokuments ļauj kontrolēt, vai pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmums ir norēķinājies ar pakalpojumu sniedzējiem. Dzīvokļu īpašnieki var uzzināt, kādi ir mājas uzkrājumi, cik daudz naudas kaimiņi ir parādā, kādi remontdarbi veikti. Pārskats arī rāda, vai namu pārvalde ir strādājusi atbilstoši iedzīvotāju apstiprinātajai gada tāmei. Citiem vārdiem runājot, pārskats ir pamatdokuments, kas raksturo māju un tās finansiālo stāvokli. Reizē tas ir arī juridisks dokuments, uz kura pamata iedzīvotāji, ja rodas vēlēšanās mainīt pārvaldnieku, var pieprasīt atpakaļ remonta uzkrājumus.

– Tātad vēlams būtu pārskatus krāt un glabāt, lai redzētu mājā notiekošā dinamiku?

– Mums jāiemācās katru gadu saņemt namu pārvaldes pārskatus, strādāt ar tiem un glabāt, lai kontrolētu situāciju.

– Kādām pozīcijām jābūt namu pārvaldes pārskatā?

– Aprīļa pārskatā ietverti visi panti, kas bija dzīvojamās mājas apsaimniekošanas 2011. gada tāmē. Protams, tie var nebūt sīki aprakstīti. Piemēram, namu pārvaldei ir tiesības norādīt tikai visiem remonta darbiem iztērēto kopējo summu. Taču jebkuram dzīvokļa īpašniekam ir tiesības pieprasīt detalizētu pārskata versiju ar remontdarbu atšifrējumu pa pozīcijām.

– Ko tad, ja 2011. gada pārskats nesaskan ar tāmi, ko dzīvokļu īpašnieki apstiprināja 2010. gada rudenī?

– Tas jau ir pārkāpums.

– Mēs, piemēram, visu 2011. gadu krājām naudu remontam, bet tas tā arī nav veikts.

– Tas jau ir pārvaldnieka godīguma jautājums. Ja māja bija nolēmusi savākt naudu jumta remontam, bet darbs palicis neizdarīts, tad kāpēc cilvēkiem bija jāmaksā? Namu pārvaldei precīzi jāievēro iedzīvotāju apstiprinātā tāme. Bet nevajag aizmirst, ka likums mums ļauj noteiktiem remonta darbiem naudu krāt divus trīs gadus. Tas, ka pērn mēs savācām naudu jumtam, nepavisam nenozīmē, ka jumts uzreiz jāremontē. Pārvaldnieka pienākums ir sniegt klientiem precīzu informāciju par to, cik ilgā laikā jāsavāc nauda un kad tieši tiks veikti remonta darbi.

– Gadās, ka mājas remonta fondā jau sakrāti vajadzīgie līdzekļi, bet tā kā iedzīvotājiem ir lieli parādi, pārvaldnieks atsakās sākt darbus. Vai tas ir likumīgi?

– Pārvaldniekam maksa par pārvaldīšanu un apsaimniekošanu jāaprēķina katrai mājai individuāli. Šai maksā ietvertas tādas pozīcijas kā neparedzētie izdevumi ārkārtas gadījumiem, pārvaldnieka administratīvie izdevumi un peļņa. Šo pozīciju ietvaros namu pārvaldei jāparedz rēķinu daļējas nesamaksāšanas riski. Bet pārvaldniekam nav ne mazāko tiesību izmantot remonta fondu, lai dzēstu dažu dzīvokļu īpašnieku parādu pakalpojumu sniedzējiem. Statistika liecina, ka 90–95% cilvēku laikus maksā par dzīvokli, un tieši viņiem pieder remonta fonds un tiesības to izlietot paredzētajiem mērķiem.

– Aizbildināties ar dažu dzīvokļu īpašnieku lielajiem parādiem arī nedrīkst, vai ne?

– Ja pārvaldnieks ir paredzējis mājas remonta uzkrājumus novirzīt nemaksātāju parādsaistību dzēšanai, viņam tas godīgi jānorāda tāmē un pozīcija „Remonta fonds” jāaizstāj ar pozīciju „Svešu parādu samaksas fonds”. Tad – laipni lūgti, ja vien dzīvokļu īpašnieki piekrīt šādai nosaukuma maiņai.

Mēdz būt arī ietaupījums

– Vai pēc pārskata ir redzams, cik daudz naudas namu pārvalde ietaupījusi uz pakalpojumu rēķina?

– Protams! Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem pārskatā jābūt divām ailēm. Pirmā – izdevumi par mājas tehnisko apkopi, sanitāro kopšanu utt., ko namu pārvalde ieplānojusi, aprēķinot pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu 2011. gadam, otrā – faktiskie izdevumi šajās pozīcijās. Atšķirības šajos skaitļos rāda mājas līdzekļu ietaupījumu.

– Kas notiek ar mūsu naudu, ko namu pārvalde ietaupījusi uz sētnieka vai sniega novākšanas rēķina?

– Tā vienkārši paliek mājas fondā. Pēc dzīvokļu īpašnieku kopsapulces vai pašas namu pārvaldes (ja īpašnieki nav pārņēmuši mājas pārvaldīšanas tiesības) lēmuma to var izlietot jebkuriem mājas uzlabošanas darbiem.

– Vai pārskatā var redzēt namu pārvaldes peļņu?

– Ja namu pārvalde tāmē ir paredzējusi peļņu, tai jābūt uzrādītai arī gada pārskatā. Tā cilvēki var redzēt, cik pārvaldnieks uz mājas rēķina nopelnījis. Bet uzsvēršu: gada ietaupījums avārijas remonta darbu, apsaimniekošanas un citās pozīcijās nekādā gadījumā nav namu pārvaldes peļņa. Tas ir tikai pašas mājas ienākums!

– Dažkārt pārvaldnieki pārskatos norāda tādu pozīciju kā „Citi ieņēmumi”. Kas tie tādi?

– Daudzām mājām uz jumta uzstādītas svešu uzņēmumu iekārtas, liftos ierīkoti reklāmas stendi. Iedzīvotāji sūdzas: uz jumta uzstādīta mobilo sakaru operatora antena, bet namu pārvaldes pārskatā nav norādīta par jumta iznomāšanu saņemtā nauda. Vai tā paliek pārvaldnieka rīcībā, nonāk kopējā apsaimniekošanas katlā? Tā ir absolūti aplama iedoma. Māja un tāpat arī tās gūtie papildu ieņēmumi pieder dzīvokļu īpašniekiem. Pat ja kāda kompānija par reklāmas stendu kāpņu telpā maksā vienu latu mēnesī, astoņu sekciju mājai gadā salasās tuvu pie 100 latiem. Par šo naudu kaut ko jau var izdarīt, vai ne? Kompānijas LMT un Tele2 par savu antenu novietošanu uz jumtiem maksā pa 300 latiem mēnesī, gadā sanāk 3600 latu. Protams, šai naudai jāpaliek mājas iedzīvotāju rīcībā. Uz viena jumta var darboties seši septiņi interneta operatori. Ja ar visiem būs noslēgti līgumi, mājai tas nodrošinās labu papildu ienākumu.

Par avārijām, naudu un informāciju 10 dienu laikā

– Vai pārskatā varam redzēt, cik daudz naudas izlietots avārijas remonta darbiem?

– Avārijas darbi bieži vien ir iekļauti mājas tehniskās apkopes pozīcijā, tādā gadījumā atsevišķi tie netiek norādīti.

– Bet ja mājā notikusi liela avārija?

– Jāapzinās, ka pašas namu pārvaldes veiktie avārijas darbi nozīmē tikai avārijas lokalizāciju. Ja plīsusi caurule, namu pārvalde noslēdz ūdens padevi, lai māja neapplūstu. Bet caurules remonts – tā jau ir pavisam cita lieta. Apsaimniekošanas maksā ietilpst tikai pirmais posms. Ja nepieciešams atjaunot komunikācijas, saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem Nr. 1014 pārvaldniekam darbi jāveic nekavējoties un pēc tam desmit dienu laikā rakstiski jāinformē iedzīvotāji par avāriju un tās novēršanas izmaksām.

– Vai pārvaldniekam jāprasa dzīvokļu īpašnieku domas par to, vai avāriju nepieciešams likvidēt?

– Nē, viņa pienākums ir uzreiz bez jebkādas saskaņošanas organizēt remontu, izmantojot šim nolūkam mājas uzkrājumu fonda līdzekļus. Ja mājai nav uzkrājumu, pārvaldnieks iedzīvotājiem izraksta atsevišķu rēķinu par veiktajiem darbiem.

– Bieži dzirdēts jautājums: mājā veikts avārijas remonts, nauda norakstīta, bet namu pārvalde par veiktajiem darbiem iedzīvotājus nav informējusi desmit dienu laikā, kā to nosaka likums. Vai šādā gadījumā var prasīt naudu atpakaļ?

– Tā, protams, no pārvaldnieka puses nav korekta rīcība, bet bez Ministru kabineta noteikumiem vēl ir Civillikums, kurā teikts: ja viena puse sniegusi pakalpojumu, bet otra puse šo pakalpojumu pieņēmusi, tās pienākums ir samaksāt. Tomēr veikt avārijas darbus bez iedzīvotāju informēšanas nozīmē padarīt namu pārvaldes darbību mazāk caurskatāmu.

– Vēl viena plaši sastopama sūdzība: nauda remontam norakstīta, bet remontbrigādi mājā neviens nav redzējis. Kā jūs to komentētu?

– Ne jau vienmēr iedzīvotāji zina, kas notiek mājā, īpaši, ja avārija notikusi brīvajās dienās. Tad viss būs zināms tikai konkrētā dzīvokļa saimniekam, kurš izsaucis brigādi. Daži avārijas darbi ir pavisam nemanāmi. Ja norakstīta liela summa, tad iedzīvotājiem var rasties jautājumi, tāpēc arī Ministru kabineta noteikumi paredz, ka pārvaldniekam desmit dienu laikā jāinformē iedzīvotāji par izdevumiem. Šai laikā cilvēki vēl labi atceras, kas mājā noticis, un var pārliecināties gan par pašu avāriju, gan remonta izmaksu atbilstību tāmei.

Skaitļi, kam jāpievērš uzmanība

– Vai pārskati nozīmē arī dzīvokļu īpašnieku atbildes reakciju?

– Protams! Pārskats viņiem parādīs, kā pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmums pildījis tam uzdotos darbus. Viņi varēs arī pārliecināties, vai mājā reāli ir veikti pieteiktie remonta un uzlabošanas darbi. Ir gadījies, ka namu pārvalde mēģina norakstīt naudu par neizpildītiem darbiem, un tad, pateicoties pārskatiem, iedzīvotājiem ir izdevies atklāt pārkāpumus un pret vainīgajiem ierosināt krimināllietu.

– Kura no pārskata pozīcijām ir tik svarīga, ka to nekādā gadījumā nedrīkst atstāt bez ievērības?

– Visiem iesaku paskatīties, cik daudz naudas bijis mājas kontā gada sākumā un beigās. Šīs pozīcijas jāsalīdzina ar iepriekšējā gada pārskatu, lai pārliecinātos, ka pārvaldnieka dokumentos saglabāta pēctecība. Svarīgas ir arī dzīvokļu īpašnieku parādu summas. Ja tās palielinās, iespējams, ka pārvaldnieks pienācīgi nestrādā ar nemaksātājiem, un tad ar viņu jārunā par šo lietu.

– Bet ja rokam dziļāk?

– Dziļāk rakt var jebkurš, kam ir 2011. gada tāmes projekts (atgādināšu, ka šādu projektu mums vajadzēja saņemt līdz 2010. gada 15. oktobrim, bet to pieprasīt var jebkurā laikā, pat šajā pavasarī). Šajos projektos visas namu pārvaldes ir ierakstījušas paredzētos izdevumus. Piemēram, 15 santīmus no maksas par vienu kvadrātmetru bija paredzēts tērēt mājas sanitārajai uzkopšanai. Ņemam 2011. gada pārskatu un pārliecināmies, ka namu pārvalde šim nolūkam tērējusi tieši 15 santīmus. Ja tā nav, tad tas ir pārkāpums.

– Bet ja nu namu pārvaldei patiešām nav pieticis ar sanitārajai kopšanai ieplānoto naudu? Piemēram, ir nācies papildus maksāt strādniekiem par jumta tīrīšanu.

– Šai nolūkā pārvaldnieki parasti paredz pozīciju „Neparedzētie izdevumi”. Par šajā kontā uzkrāto naudu tiek veikti visi neplānotie darbi. Palielināt tēriņus apsaimniekošanas maksas ietvaros pārvaldnieks drīkst tikai ar klientu piekrišanu.

Maksa palielināta bez brīdinājuma? Pārkāpums!

– Privātajiem apsaimniekotājiem ir vieglāk – viņi ar dzīvokļu īpašnieku kopsapulces piekrišanu var paaugstināt maksu. Bet ko forsmažora situācijā darīt pašvaldības namu pārvaldēm?

– Saskaņā ar likumu šādam pārvaldniekam ir tiesības apsaimniekošanas maksu pārskatīt tikai vienu reizi gadā, ar tāmes projektu nākamajam laika posmam informējot par to dzīvokļu īpašniekus. Ārpuskārtas lemšana par jaunu apsaimniekošanas maksu pieļaujama tikai ārkārtas gadījumos, piemēram, ja valsts noteikusi augstāku minimālo darba algu un pārvaldniekam patiešām trūkst naudas sētnieka algošanai.

– Tomēr cilvēki biežu sūdzas par to, ka pārvaldnieks patvaļīgi paaugstinājis apsaimniekošanas maksu: kopsapulce apstiprinājusi 25 santīmus par kvadrātmetru, bet namu pārvalde pēc pāris mēnešiem sāk iekasēt 35 santīmus.

– Tā ir absolūti pretlikumīga rīcība, bet arī mūsu asociācija saņem tamlīdzīgas sūdzības. Tās parasti ir par privātajiem apsaimniekotājiem, kuri apkalpo dzīvokļu īpašnieku pārņemtās mājas. Piemēram, kāda firma Salaspilī piedāvāja savus pakalpojumus par 18 santīmiem par kvadrātmetru, bet pēc tam negaidīti izrakstīja rēķinus par 30 santīmiem, jo tai, lūk, nepietiekot naudas. Protams, ja tādam apsaimniekotājam ar pieteikto tarifu ir par maz, lai pienācīgi veiktu darbus, tas var piedāvāt klientiem lielāku maksu, bet izrakstīt lielākus rēķinus drīkst tikai pēc jaunās cenas saskaņošanas dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē.

– Bet ja dzīvokļu īpašnieki nepiekrīt?

– Tad apsaimniekotājam, kuram „nepietiek naudas”, atliek tikai viens – atteikties no apsaimniekošanas, bet nekādā gadījumā tas nedrīkst rīkoties patvaļīgi.

– Ja dzīvokļu īpašnieki, saņēmuši namu pārvaldes pārskatu, uzreiz nolemj mainīt apsaimniekošanas maksu, piemēram, palielināt atskaitījumus uzkrājumu fondā, vai viņiem ir tiesības pieņemt tādu lēmumu, negaidot jaunu gadu?

– Saskaņā ar spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem dzīvokļu īpašnieki jebkurā laikā var sarīkot sapulci, pieņemt lēmumu mainīt remonta uzkrājumu lielumu un darīt to zināmu pārvaldniekam.

– Tas attiecas uz visām mājām?

– Nē, ja dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši māju un to turpina pārvaldīt pašvaldības namu pārvalde, tad iedzīvotājiem nav dota pilnīga lēmumu pieņemšanas brīvība. Ja dzīvokļu īpašnieki vēlas palielināt remonta uzkrājumus vai piedāvāt pārvaldniekam savu apkalpošanas maksas variantu, viņiem nāksies pagaidīt līdz 15. oktobrim. Līdz tam laikam pārvaldniekam jāsagatavo 2013. gada tāme, kurā dzīvokļu īpašnieki varēs iekļaut kopsapulcē pieņemtos priekšlikumus un grozījumus.