Ļoti ērts veids!

Kāda māja Rīgā, noslēdzot trīspusēju līgumu, organizēja logu nomaiņu un ietaupīja 4000 eiro: kā tas notiek?

Šogad rīdzinieki turpina aktīvi organizēt remontdarbus savās daudzdzīvokļu mājās. Vairāk nekā 200 māju iedzīvotāji jau ir nolēmuši šos darbus ņemt savā pārziņā un veikt tos, slēdzot trīspusējus līgumus, lai panāktu līdzekļu ekonomiju. Uzņēmumā Rīgas namu pārvaldnieks apstiprina, ka arī apsaimniekotājs ir gatavs aktīvi atbalstīt dzīvokļu īpašnieku vajadzības.

Personīgā pieredze

Pašvaldības uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) apsaimniekotajās mājās iedzīvotājiem ir divas remontdarbu organizēšanas formas. Viņi visu var uzticēt vai nu apsaimniekotājam, vai arī paši ķerties pie lietas. Pirmajā gadījumā apsaimniekotājs veiks iepirkumu, bet arī atbildēs par remonta kvalitāti. Otrajā variantā darbi notiks uz trīspusēja līguma pamata, kas mājai ļaus ietaupīt līdz pat 20–30 % no kopējiem līdzekļiem.

– Dzīvoju 12 stāvu mājā un pirms trim gadiem iedzīvotāji nobalsoja, izvēlot mani par mājas vecāko, – stāsta rīdziniece Irēna. – Pagājušajā gadā iepazinos ar RNP remontdarbu plāniem un nolēmu, ka daļu darbu varam organizēt paši.

Irēna uzaicināja kaimiņus uz kopsapulci un pastāstīja par savu plānu. Namu pārvalde piedāvāja nomainīt logus koplietošanas telpās un atsūtīja darbu tāmi – 15 200 eiro. Irēna pati veica logu uzstādītāju uzņēmumu aptauju un noskaidroja, ka jaunus logus mājai var nomainīt lētāk – par 11 000 eiro.

– Kaimiņi kopsapulcē apstiprināja logu nomaiņu uz trīspusēja līguma pamata, kā arī vienojās par uzņēmumu, ko biju izvēlējusies, – stāsta Irēna.

Šāda līguma viena puse ir mājas iedzīvotāji, ko pārstāv viņu pilnvarotā persona, otra puse ir iedzīvotāju izvēlētais būvnieks, bet trešā puse ir apsaimniekošanas uzņēmums, kas uz dzīvokļa īpašnieku lēmuma pamata apņemas samaksāt par mājā veiktajiem darbiem.

Vienīgās grūtības, ar ko Irēna saskārās, organizējot darbu, bija ilgā trīspusējā līguma saskaņošanas procedūra. Visus nepieciešamos dokumentus RNP iecirknī Daugava mājas pārstāve iesniedza jau agrā pavasarī, bet reālā līguma parakstīšana notika tikai maijā. Tomēr tas bijis tā vērts – pateicoties Irēnas aktīvajai rīcībai, mājas iedzīvotāji ietaupīja 4000 eiro.

– Nākotnē ceram organizēt vairāk darbu uz trīspusēja līguma nosacījumiem, – pieredzē dalās mājas vecākā. – Savukārt iedzīvotāji, ieraugot pirmos uzlabojumus, pieņēmuši lēmumu palielināt uzkrājumu apmēru nākotnē plānotiem remontdarbiem no 0,35 eiro līdz 0,50 eiro par vienu dzīvokļa platības kvadrātmetru mēnesī. Turpmāk šāda rīcība ļaus mums sakrāt vairāk nekā 21 000 eiro gadā.

Šobrīd mājas iedzīvotāju plānos ir jaunu durvju uzstādīšana kāpņu telpu gaiteņos, pasažieru lifta remonts un jumta mīkstā seguma nomaiņa. Citiem vārdiem sakot, dzīve šajā mājā uzlabojas.

Interese pieaug

Kā pareizi mājā organizēt remontdarbus pēc trīspusējā līguma? Uz mūsu jautājumiem atbild Rīgas namu pārvaldnieka Juridiskās pārvaldes direktors Raimonds Dzintars.

– Cik trīspusējo līgumu RNP noslēdza 2022. gadā, un vai šajā sezonā iedzīvotāju interese par šādiem līgumiem pieaug?

– Interese par trīspusējo līgumu slēgšanu aug. Dzīvokļu īpašniekiem aktīvāk iesaistoties savu māju uzturēšanā, pieaug arī trīspusējo līgumu apjoms. 2022. gadā, salīdzinot ar 2021. gadu, ir vērojams neliels kritums, ko varētu skaidrot ar izmaksu pieaugumu būvniecības nozarē saistībā ar ģeopolitisko situāciju. Slēdzot trīspusējus līgumus, tiek veikti gan RNP remontdarbu plānos iepriekš iekļautie darbi, gan darbi, kurus veikt izvēlējušies dzīvokļu īpašnieki. Plānojot remontdarbus, RNP par prioritāti ir noteicis māju konstruktīvo elementu un inženierkomunikāciju nomaiņu. Ja salīdzinām izpildīto darbu apjomu pēdējo trīs gadu laikā, tad 2020. gadā pēc trīspusējā līguma tika veikti nepilni 300 darbi, 2021. gadā – vairāk nekā 400. 2022. gadā, kā jau iepriekš minēts, – būtiski pieaugušo materiālu un būvniecības izmaksu dēļ līgumu skaits samazinājās, to bija mazāk par 400. Savukārt šī gada piecos mēnešos RNP mājās jau ir apstiprināti gandrīz 200 darbi uz trīspusēja līguma nosacījumiem, tātad vērojama augoša tendence, bet runāt par būtisku apjoma palielinājumu nevaram. Iespējams, tas saistīts ar to, ka šogad RNP ļoti sekmīgi realizē remontdarbu programmu – pirmajā pusgadā esam veikuši gandrīz trīs reizes vairāk remontdarbu nekā 2022. gadā. Faktiski tik lielā apjomā remontdarbus RNP vēl nekad nav veicis.

Nepieciešams kopības lēmums

– Kādus remontdarbus iedzīvotāji savās mājās labprātāk veic pēc trīspusējās vienošanās?

– Šādu darbu klāsts ir ļoti plašs – sākot ar jumta, logu un inženierkomunikāciju nomaiņu un beidzot ar kosmētisko remontu koplietošanas telpās.

– Kādi nosacījumi jāievēro iedzīvotājiem, lai noslēgtu trīspusējo līgumu par remontdarbiem un tos veiksmīgi veiktu? Vai varat sagatavot tādu kā instrukciju mūsu lasītājiem, kur būtu aprakstīti visi soļi: pirmā kopsapulce, pilnvarotās personas izvēle, remontdarbu veicēju izvēle, izmaksu apstiprināšana utt.?

– Vispirms ir jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par to, kādus darbus viņi vēlas veikt trīspusējā līguma ietvaros, kuram uzņēmumam tos uzticēs un kā maksās. Tāpat ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu viens no mājas pārstāvjiem jāpilnvaro parakstīt šādu līgumu, kontrolēt un pieņemt darbu visu dzīvokļu īpašnieku vārdā.

– Vai ir iespējams slēgt trīspusēju līgumu par darbu veikšanu, ja mājā nav pilnvarotas personas?

– Jā, ir iespējams, ja kopība vienojas par remontdarbu veidu, finansēšanas kārtību, remontdarbu veicēju un personu, kura parakstīs trīspusējo līgumu, kontrolēs darbu procesu un pieņems darbus.

– Kā iedzīvotāji var pareizi izvēlēties pilnvaroto personu un apstiprināt tās pilnvaru apjomu? Cik daudz dzīvokļu īpašnieku balsu tam nepieciešams?

– Pilnvarotā persona mājā tiek ievēlēta ar vienkāršu dzīvokļu īpašnieku vairākuma balsojumu – 50 % + viena balss. Lai pilnvarotās personas darbs būtu produktīvs, vēlams noteikt viņai uzticēto pilnvaru apjomu un tiesības saskaņot dažādus darbus par noteiktu summu (teiksim, līdz 30 000 eiro) bez kopības lēmuma. Protams, kopība var šādas pilnvaras arī nepiešķirt un lemt par dažādiem remontdarbiem atsevišķi vai noteikt pilnvarojumu vienpersoniski saskaņot specifiskus remontdarbus, piemēram, tikai mājas inženierkomunikāciju nomaiņu.

Kādas tiesības ir pilnvarotajai personai?

– Pieņemsim, ka mājas iedzīvotāji ir izvēlējuši pilnvaroto personu. Vai, balsojot par pilnvaroto personu, kopība viņai var uzticēt arī remontdarbu veicēja izvēli, vai arī paturēt tiesības izvēlēties un apstiprināt remontdarbu veicējus tikai ar kopsapulces lēmumu?

– Tas ir dzīvokļu īpašnieku lēmums – remontdarbu veicēja izvēli uzticēt pilnvarotai personai vai pieņemt lēmumu ar atsevišķu balsojumu, piemēram, vērtējot vairākus piedāvājumus. Protams, dzīvokļu īpašnieki var noteikt, ka remontdarbu veicēju izvēli var izdarīt tikai ar kopības balsojumu.

– Vai saskaņā ar trīspusēju līgumu pilnvarotajai personai var uzticēt arī visu remontdarbu izmaksu apstiprināšanu?

– Tas arī ir dzīvokļu īpašnieku lēmums – vai nu pilnīgi uzticēties pilnvarotajai personai, vai arī noteikt izmaksu griestus, līdz kādai summai viņai atļauts pieņemt lēmumu, taču arī šo lēmumu apstiprina ar atsevišķu dzīvokļu īpašnieku vairākuma balsojumu.

– Vai mājā atļauts izvēlēties divas vai pat vairākas pilnvarotās personas? Kura no viņām katrā konkrētā gadījumā parakstīs līgumu? Vai var nobalsot, pieņemot lēmumu, ka līgumi stājas spēkā tikai tad, ja tos paraksta visas mājas pilnvarotās personas?

– Protams, kopība var pieņemt arī šādu lēmumu. Ir mājas, kurās pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku intereses ir pilnvarota viena persona, ir arī mājas, kur pilnvaras dotas uzreiz vairākām personām. Ja mājā ir divas vai vairākas pilnvarotās personas, viņām var piešķirt arī atšķirīgas pārstāvības tiesības, piemēram, tikai visām kopā, vai katrai atsevišķi, vai arī vienai kopā ar vēl vienu, vai kā citādi.

– Pieņemsim, ka kopība ir uzticējusi savai pilnvarotajai personai izvēlēties būvuzņēmumu jumta nomaiņai. Vai pilnvarotajai personai ir pienākums informēt pārējos dzīvokļu īpašniekus, kurš uzņēmums izvēlēts un kādas būs remonta izmaksas?

– Arī šajā gadījumā tas ir atkarīgs no kopības lēmuma. Tieši dzīvokļu īpašnieki, pilnvarojot vienu dzīvokļa īpašnieku pārstāvēt savas intereses, nosaka viņa turpmāko rīcības algoritmu – par ko un kā pilnvarotajam jāinformē dzīvokļu īpašnieki.

Ko darīt, ja naudas nepietiek?

– Kā rīkoties, ja mājai nav pietiekami daudz līdzekļu uzkrājuma fondā un remontu bez kredīta nevar veikt? Vai pilnvarotā persona var pieteikties aizdevumam bankā bez īpašnieku kopsapulces lēmuma?

– Lai līdzekļus aizņemtos, jāsaprot, kādas ir aizdevēja prasības naudas piešķiršanai. Faktiski trīspusējie līgumi tiek slēgti tikai tad, kad mājas uzkrājumā ir pietiekami daudz līdzekļu, lai samaksātu par remontu.

– Vai uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) var aizdot iedzīvotājiem naudu?

– Nē, RNP nevar piedāvāt kreditēšanas iespējas.

– Darbu veicējs ir izvēlēts un izmaksas apstiprinātas. Kādus dokumentus mājas pilnvarotai personai jāiesniedz RNP, lai remontdarbi sāktos?

– Ja mājā jau ir pilnvarotā persona, kurai ir dots pilnvarojums kopības vārdā izvēlēties darbu veicēju, saskaņot remontdarbu veicēja vai pakalpojumu sniedzēja sagatavotās izdevumu tāmes līdz kādai konkrētai summai, tad RNP ir jāiesniedz pilnvarotās personas iesniegums par nepieciešamajiem remontdarbiem, izvēlētā darbu veicēja sagatavota tāme, finansējuma avots (dzīvokļu īpašnieku uzkrājums) un informācija par to, vai darbu veicējam nepieciešams avansa maksājums, norādot tā apmēru.

Ja šāda pilnvarojuma nav, tad pilnvarotajai personai jāiesniedz mājas kopības lēmums, kurā norādītas visas trīspusējā līguma puses, konkrēti veicamie darbi un izpildes summa, finansējuma avots un avansa maksājuma apjoms darbu veicējam, ja tāds ir paredzēts. Papildus kopības lēmumam līguma sagatavošanai jāiesniedz izvēlētā darbu veicēja sagatavota tāme vai piedāvājums. Atsevišķiem darbiem būs vajadzīgs tehnoloģiskais apraksts un specifikācija, piemēram, logu vai jumta seguma nomaiņai, uzņēmuma kontaktpersonas informācija un norēķinu rekvizīti, kā arī būvkomersanta reģistrācijas apliecība, civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas polise un citi konkrētajā gadījumā nepieciešamie dokumenti.

Sākumā – pārbaude

– Cik ātri uzņēmuma RNP valde izskata šādus mājas iedzīvotāju iesniegumus?

– Trīspusējo līgumu slēgšanas process ir atkarīgs no visām iesaistītajām pusēm. Termiņu ir grūti paredzēt, jo tas ir atkarīgs no iesaistīto pušu iesniegtās informācijas, sagatavoto dokumentu korektuma un pušu saskaņotajiem termiņiem.

– Kādus dokumentus pārbauda RNP juristi?

– Juristi vērtē dokumentus pēc nepieciešamības. Trīspusējā līguma slēgšanas gadījumos tiek vērtēta lēmumu pieņemšanas dokumentu atbilstība normatīvajam regulējumam, kā arī papildus iesniegtie izvēlētā darbu veicēja dokumenti. Tāpat publiski pieejamās datubāzēs tiek pārbaudīti darbu veicēja finanšu rādītāji un atbilstība piedāvātajam pakalpojumam.

– Kas sastāda trīspusējā līguma tekstu?

– RNP, nodrošinot vienādu pieeju visiem klientiem, kā arī lai paātrinātu un vienkāršotu līgumu slēgšanas procesu, ir izstrādātas vienotas līguma parauga formas. Šādā gadījumā pakalpojums tiek nodrošināts ātrāk. Izņēmuma gadījumos ir pieļaujamas līguma korekcijas, ņemot vērā darbu specifiku, bet pamatā RNP piedāvā klientiem izstrādātās parauga formas.

Par visu atbild iedzīvotāji

– Kādas prasības RNP izvirza būvniekiem, noslēdzot trīspusējo līgumu?

– RNP nenosaka prasības uzņēmumam. Tās izvēlas dzīvokļu īpašnieki, tādēļ viņi arī uzņemas risku par noteikto saistību neizpildi un darbu veicēja finanšu stāvokli vai tā rezultātā radītajiem zaudējumiem. RNP darbu veicējam izvirza prasības, veicot iepirkuma procedūras, bet trīspusējo līgumu gadījumā izvēlas dzīvokļu īpašnieki. RNP pārbauda un informē pilnvaroto personu, ja izvēlētais darbu veicējs nav paredzējis garantiju pēc darbu pabeigšanas, remontdarbu tāmē ir kļūdas, darbu apjoms neatbilst konkrētam darbam vai tā izpildei paredzēti neatbilstīgi materiāli. Turklāt, lai varētu noslēgt trīspusējo līgumu (piemēram, uzņēmums nav reģistrējies kā būvdarbu veicējs, bet šādus darbus piedāvā un tml.), tiek pārbaudīts darbu veicēja finansiālais stāvoklis un atbilstība piedāvātajam pakalpojumam.

– Kādos gadījumos RNP atsakās no trīspusēja līguma slēgšanas?

– Ja dzīvokļu īpašnieku izvēlētajam uzņēmumam ir liels nodokļu parāds, negatīvi finanšu rādītāji vai tas ir nonācis maksātnespējas procesā, tad informējam iedzīvotājus par šiem papildu riskiem. Taču galīgo lēmumu par līguma slēgšanu vienalga pieņem pilnvarotā persona. Pilnvarotajai personai ir jāinformē kopība par situāciju. Savukārt līguma slēgšana tiek atteikta, ja paredzamajiem darbiem ir nepieciešams reģistrēties kā būvkomersantam, bet darbu veicējs to nav izdarījis, vai gadījumos, kad mājai ir nepietiekams finanšu līdzekļu uzkrājums darbu veikšanai un nav lemts par alternatīvu finansējumu.

Ar lēmumu jāpasteidzas

– Kādā termiņā mājas iedzīvotājiem vajadzētu pieņemt lēmumu par darbu veikšanu pēc trīspusēja līguma? Pieņemsim, ka 2022. gada oktobrī dzīvokļu īpašnieki ir saņēmuši RNP darba plānu 2023. gadam un uzzinājuši par plānu nomainīt logus koplietošanas telpās. Cik ātri kopībai vajadzētu nobalsot par logu nomaiņu pēc trīspusējā līguma, lai nebūtu par vēlu un RNP pieņemtu mājas iedzīvotāju lēmumu, nevis sāktu darbus pašu spēkiem?

– Normatīvo aktu regulējums noteic, ka pēc tam, kad saņemta pārvaldnieka sagatavotā mājas apsaimniekošanas tāme un uzturēšanas darbu plāns nākamajam gadam, dzīvokļu īpašnieku kopībai ne vēlāk kā sešu nedēļu laikā ir jāpieņem lēmums par sagatavotā darbu plāna un aprēķināto pārvaldīšanas maksājumu apstiprināšanu vai noraidīšanu.

– Kā RNP kontrolē remontdarbus, kas tiek veikti pēc trīspusējā līguma?

– Tā kā būvdarbu veicēju izvēlas paši dzīvokļu īpašnieki, nevis RNP ar atklātu iepirkuma procedūru, tad arī par remontdarbu kontroli atbild paši dzīvokļu īpašnieki.

– Kurā brīdī būvniekiem tiek izmaksāts avanss, veikta apmaksa par remontam nepieciešamajiem materiāliem un izdarīts pilns norēķins?

– Avansu, ja tāds ir paredzēts, materiālu iegādei izmaksā pēc līguma noslēgšanas un darbu veicēja rēķina iesniegšanas, savukārt pilnu norēķinu par darbiem veic pēc to pieņemšanas saskaņā ar noslēgtā līguma nosacījumiem.

Remonts pabeigts, ko tālāk?

– Kā notiek šādu remontdarbu pieņemšana?

– Darbus pieņem visu trīs līgumslēdzēju pušu pārstāvji, sagatavojot attiecīgu dokumentāciju.

– Kā RNP aizsargā iedzīvotāju intereses, ja remontdarbi pēc trīspusējā līguma paveikti nekvalitatīvi?

– Uzsveram vēlreiz, ka RNP šajos gadījumos nav darba pasūtītājs, līdz ar to darbu kvalitātes kontrole ir pasūtītāja pienākums. RNP no savas puses līgumā ir ietvēris kārtību, kādā pasūtītājs (mājas iedzīvotāju pilnvarotā persona) var iesniegt pretenzijas par konstatētajiem defektiem, neatbilstībām, kvalitāti un tml., ko ir tiesīgs veikt pasūtītāja pārstāvis, kā arī garantijas termiņus un nosacījumus.