Vidējais parāds par dzīvokli – 1800 eiro

Uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks zvērinātiem tiesu izpildītājiem ir nodevis vairāk nekā 770 nemaksātāju lietas; kopējais iedzīvotāju parāds ir sasniedzis 36 miljonus eiro

Šajās dienās uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks valdes priekšsēdētājs Ronalds Neimanis ieradās Rīgas domē, lai Mājokļu un vides komitejas deputātiem atskaitītos par uzņēmuma veiksmēm un neveik­smēm. Saruna bija smaga.

Ar apkuri saistītās problēmas

Atsevišķu dzīvokļu īpašnieki Rīgā vēl tagad – decembra sākumā – turpina sūdzēties par apkures kvalitāti. Vieniem ir bijis pārāk karsti, citiem – ekstremāli auksti, tomēr Ronalds Neimanis uzskata, ka apkures sezona ir sākusies veiksmīgi.

– Mūsu uzņēmuma apsaimniekotajās mājās apkure tika pieslēgta 10. oktobrī, un gandrīz tūlīt sākām saņemt sūdzības par to, ka radiatori nekļūst silti. Atgādināšu, ka dienās, kad pieslēdzām apkuri, saglabājās ļoti augsta ārgaisa temperatūra.

Pēc Neimaņa teiktā, lielākā daļa automātisko siltummezglu sensoru ir noregulēti tā, lai tie ieslēgtu apkuri pie temperatūras, kas ir zemāka par +12ºC. Tas nozīmē, ka auksti radiatori siltā laikā atbilst normai.

– Ja apkures sistēma kādu dienu nedarbojas, par to netiek prasīta samaksa, – rīdziniekus mierina R. Neimanis.

Kopumā uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks apsaimniekošanā ir 2660 māju ar centrālo apkuri, un apkures pieslēgšanas norise pārlieku nav atšķīrusies no iepriekšējā gada. Māju siltumsistēmu apkalpojošā uzņēmuma Siltumserviss operatoru dienests saņēmis mazliet vairāk par 4000 sūdzībām; salīdzinoši 2018. gadā iedzīvotāju prasību skaits noregulēt apkures sistēmu viņu mājā bija 10 000.

– Jāatzīmē, ka apkures sezonas sākums arī psiholoģiskā plānā mums izdevās mierīgs – iztikām bez ierastajiem draudiem par apkures nepieslēgšanu objektiem, kuru īpašnieki nav līdz galam norēķinājušies ar Rīgas siltumu par saņemto pakalpojumu iepriekšējā sezonā. Tas tādēļ, ka 29. septembrī ar Rīgas siltumu bijām panākuši vienošanos par apkures pieslēgšanu visām mājām, to skaitā arī tām, kam ir parādi.

Tāpat Ronalds Neimanis palielījās par aktīvo darbu ar nemaksātājiem – ja iepriekšējos gados, sākoties apkures sezonai, iedzīvotāju parāds bija 2–3 miljonu eiro robežās, tad šogad uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks klientu nesamaksātā daļa par saņemto siltumu bija tikai 0,9 miljoni eiro.

Sadarbība ar uzņēmumu Siltumserviss Rīga

Līdz 2018. gadam visu daudzdzīvokļu māju siltummezglus apkalpoja uzņēmums Rīgas siltums. Pēc tam vērienīga iepirkuma konkursa rezultātā šīs tiesības uz pieciem gadiem ieguva uzņēmumu apvienība Siltumserviss Rīga. Jaunā pakalpojuma sniedzēja darbs sākās ar skandālu – izrādījās, ka uzņēmumu apvienībai pietrūka jaudas uzņemto saistību pildīšanai. Uz iedzīvotāju zvaniem un sūdzībām reaģēja, kā prata, apkures pakalpojumu mājām arī nodrošināja, kā sanāca. Brieda konflikts, un Rīgas dome sāka draudēt ar līguma pārtraukšanu.

Līdz 2022. gadam situācija ir normalizējusies, turklāt ir noslēdzies jauns konkurss par daudzdzīvokļu māju iekšējo komunikāciju apkalpošanu.

– Konkursa nolikumā mēs paredzējām Rīgas sadalīšanu divās zonās, – stāsta R. Neimanis. – Pretendentiem bija iespēja savu pakalpojumu piedāvāt tikai vienā pilsētas zonā, pieļāvām iespēju strādāt arī visā pilsētā. Individuālā kārtībā paši uzaicinājām konkursā piedalīties aptuveni 20 uzņēmumus, taču par konkursa uzvarētāju abās pilsētas zonās atkal kļuva uzņēmums Siltumserviss Rīga, turklāt Daugavas labajā krastā tas startēja kā vienīgais pretendents.

– Salīdzinot pašreizējo sadarbības līgumu ar pakalpojuma sniedzēju, jāatzīmē, ka mūsu pozīcija ir daudz labāka, – stāsta R. Neimanis. – Esam paredzējuši iespēju aprēķināt soda naudu par nekvalitatīvi veiktu darbu. Jāpiebilst, ka pirmajos sadarbības mēnešos mēs uzņēmumam Siltumserviss Rīga esam izrakstījuši rēķinu par 37 tūkstošiem eiro.

Jaunais sadarbības līgums ir izvirzījis jaunas prasības arī pakalpojuma sniedzēja zvanu centram. Līgums prasa divkāršot operatoru skaitu, lai nodrošinātu operatīvu atbilžu sniegšanu uz rīdzinieku sūdzībām. Jauninājums servisā ir tā saucamais atzvans klientiem, kuriem sagaidīt operatora atbildi nav izdevies.

Pēc Ronalda Neimaņa teiktā, atzvanīšana klientiem ir ieviesta arī Rīgas namu pārvaldnieka zvanu centrā.

Par remontdarbiem

– Māju remontos mēs investējam tikai to naudu, ko ir sakrājuši paši dzīvokļu īpašnieki, – uzsver Ronalds Neimanis. – Tas nozīmē, ka mēs neaizdodam un neieguldām mājās savus līdzekļus. Viena gada laikā uzņēmuma klienti kopumā uzkrāj no 20 līdz 30 miljoniem eiro, un mūsu mērķis ir katru gadu šo naudu ieguldīt māju uzlabošanā.

Tajā pašā laikā uzņēmuma vadītājs atzīst, ka, veidojot budžeta plānus 2022. gadam, esot bijuši pārlieku optimistiski – neviens nav varējis paredzēt būvniecības materiālu un darbu izmaksu pieaugumu, kas atsevišķās pozīcijās sasniedza 20 procentus. Plastikāta logu un metāla durvju cenas pat dubultojās. 

– Rezultātā mēs nevienā mājā nevarējām uzstādīt jaunas metāla durvis, jo neviena no tāmēm nebija saskaņota ar 100 procentu darbu sadārdzinājumu, – skaidro uzņēmuma vadītājs.

Neskatoties uz to, beidzamajos divos gados apsaimniekotājam ir izdevies divkāršot plānoto remontdarbu apjomu.

– 2022. gadā mēs plānojām uzstādīt rekordu un remontdarbos tērēt 25 000 000 eiro, tomēr ārējie apstākļi šiem plāniem pārvilka svītru. Darbu apjoms palika iepriekšējā – 2021. gada – līmenī. Patlaban varam palepoties ar ļoti perspektīviem līgumiem par darbu izpildi 2023. gadā, kas, visticamāk, mums ļaus klientiem atdot remontdarbu parādu.

Vēl nesenā pagātnē uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks saņēma daudz pārmetumu par lielo avārijas darbu apjomu (jo tie tiek veikti pēc notikušas avārijas, bez saskaņošanas ar īpašniekiem un maksā dārgāk nekā plānotie remontdarbi – red. piezīme).

– Tagad mums ir izdevies avārijas remontu skaitu samazināt uz pusi, kas ir loģiski. Jo vairāk mājās tiek investēti līdzekļi, jo mazāk avāriju notiek, – skaidro R. Neimanis.

Dzīvokļu īpašniekiem arī nākamajā gadā tiek atļauts izpildīt darbus uz trīspusēja līguma pamata. Tas māju aktīvistiem dod iespējas izvēlēties tieši to uzņēmumu pakalpojumus, ko viņi paši uzskata par visizdevīgākajiem. 2022. gadā uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks apsaimniekotajās mājās uz šādu līgumu pamata tika izpildīti darbi par summu 2500000 eiro.

Avārijas stāvoklī esošās mājas

Uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks vadītājs uzsver, ka viņu apsaimniekošanā esošajās mājās darbus veic tikai tādā apjomā, kādā to nodrošina dzīvokļu īpašnieki, un ka lēmumu par īpašuma remontu, rekonstrukciju vai atjaunošanu apsaimniekotājs dzīvokļu īpašnieku vietā pieņemt nevar.

– Ja māja ir sliktā stāvoklī, vienīgais, ko varam darīt, – pārliecināt iedzīvotājus palielināt remontdarbiem paredzēto ikmēneša iemaksu, kas ļauj ātrākā laikā sakrāt lielāku līdzekļu daudzumu. Vienlaicīgi iedzīvotāji var arī piedalīties pašvaldību līdzfinansējumu programmās un finanšu institūcijas Altum piedāvātajās programmās, – skaidro R. Neimanis. Viņš piebilst, ka pirmsavārijas stāvoklī esošajās mājās parasti nedzīvo sabiedrības maksātspējīgā daļa. Iedzīvotāju lielākais vairums ir trūcīgi vai pat sociālo dienestu klienti:

– Cerēt, ka šie dzīvokļu īpašnieki varētu ņemt bankas aizdevumu mājas remontam, ir ļoti naivi. Turklāt arī bankas šādiem klientiem neuzticēsies, jo pirms aizdevumu līguma slēgšanas vēlēsies pārliecināties par mājas maksātspēju, kas nozīmē, ka jābūt apmaksātiem vismaz 90 procentiem no apsaimniekotāja izrakstītajiem rēķiniem.

2022. gada janvārī uzņēmumam Rīgas namu pārvaldnieks bija informācija par 242 pirmsavārijas stāvoklī esošajām mājām. Šo objektu renovēšanai būtu nepieciešami aptuveni 13 miljoni eiro (aprēķins cenās pirms beidzamā laika sadārdzināšanās), taču šo māju uzkrājumu nauda ir tikai 2,5 miljoni eiro.

Vēl bēdīgāka situācija ir ar 18 avārijas situācijā esošajām ēkām, kuru ekspluatācija būtu jāpārtrauc kaut vai šodien līdz avārijas novēršanas remontdarbu izpildei. Šo objektu glābšanai nepieciešami 8,9 miljoni eiro, no kuriem paši iedzīvotāji ir sakrājuši tikai 246 tūkstošus.

– Šādu māju atjaunošana jau ir kļuvusi ekonomiski neattaisnojama, jo jaunu māju uzbūvēšanas izmaksas ir zemākas nekā šo objektu savešana kārtībā, – skaidro R. Neimanis. Uzņēmuma vadītājs ir pārliecināts, ka avārijas māju glābšana nav īstenojama bez valsts iesaistīšanās, tādēļ būtu nepieciešams izdarīt grozījumus atsevišķos normatīvajos aktos.

Kā ar naudu?

Uz lielāko daļu jautājumu, kas skāra uzņēmuma finansiālo darbību, atbildēja uzņēmuma valdes loceklis Bernhards Maļinovskis.

– Visi klienti septembra otrajā pusē saņēma mūsu apsaimniekošanas darbu tāmes 2023. gadam. Paredzams, ka, sākot ar 1. janvāri, 40 procenti dzīvokļu īpašnieku turpinās maksāt tādā pašā apjomā kā līdz šim. Pusi – 50 procentus klientu – sagaida maksas pieaugums 5–10% apmērā. Atlikušajiem 10 procentiem dzīvokļu īpašnieku būs lielāks maksas pieaugums, kas atkarīgs no viņu īpašuma tehniskā stāvokļa un iedzīvotāju maksāšanas disciplīnas.

Tāpat Bernhards Maļinovskis lūdz neaizmirst, ka 2022. gadā 70 procentiem uzņēmuma klientu maksa par viņu māju apsaimniekošanu bija samazināta, salīdzinot ar 2021. gadu:

– Tas nozīmē, ka, veidojot tāmes 2023. gadam, mums nebija tas izdevīgākais starta punkts.

Darbs ar parādniekiem

– Mūsu svarīgākais uzdevums ir radīt apstākļus, lai dzīvokļu īpašnieki brīvprātīgi samaksātu parādus par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem, – stāsta B. Maļinovskis. Pašlaik šos apstākļus radīt nav vienkārši, ņemot vērā milzīgo uzņēmuma parādnieku skaitu, kas izveidojies beidzamo 12 gadu laikā. Patlaban dzīvokļu īpašnieku kopējā parādu summa ir 36 miljoni eiro, kas ir pietiekami daudz, ja atceramies, ka uzņēmums apsaimnieko 3800 māju.

Pēc uzņēmuma vadītāju teiktā, darbs ar nemaksātājiem ir kļuvis atšķirīgs no iepriekšējā perioda, kad nenomaksāto rēķinu kopējā summa pārsniedza 42 miljonus eiro. Tikai 2022. gadā apsaimniekotājs zvērinātiem tiesu izpildītājiem ir nodevis 774 izpildu lietas par kopējo summu 1,43 miljoni eiro. Varam izskaitļot, ka vidējais piedzenamās summas apmērs svārstās ap 1800 eiro.

Pēc pusotru gadu vecā skandāla, kurā bija iesaistīts zvērināts tiesu izpildītājs, uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks ir mainījis sadarbības principus ar zvērinātiem tiesu izpildītājiem.

Iepriekš teju visas izpildu lietas nonāca Rolanda Veinberga lietvedībā, līdz viņu apsūdzēja prettiesiskā parāda piedziņā no 89 gadus vecās Eleonoras Ļaksas. Patlaban uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks lietas nodod tiesu izpildītājiem pēc tiesu piekritības. Bernhards Maļinovskis uzskata, ka tas ļauj paātrināt piedziņas darbības un sasniegt pozitīvu rezultātu.

– Sākot ar 2022. gadu, mēs parādniekus sākām nodot arī ārpustiesas piedziņas kompānijām. Iepirkuma konkursa rezultātā esam izvēlējušies divus partnerus – SIA Paus Konsults un SIA Intrum, – stāsta uzņēmuma valdes loceklis. – Protams, nepārtraucam strādāt ar parādu piedziņu pašu spēkiem.  

Pēc uzņēmuma valdes ieskata, parādu piedziņu ārkārtīgi atvieglotu parāda piesaiste dzīvoklim, bet ne tā īpašniekam:

– Būtu jāveic grozījumi likumā tā, lai dzīvokļa īpašnieks nevarētu pārdot dzīvokli līdz pilnai parāda apmaksai. Pretējā gadījumā pašlaik īpašnieks dzīvokli pārdod un pazūd nezināmā virzienā. Savukārt jaunais īpašnieks par iepriekšējiem parādiem neatbild.

Uz jautājumu par prognozēm attiecībā uz parādu situāciju uzņēmuma valdes pārstāvji atbildēt izvairās, jo nevar ievērtēt, kādu iespaidu uz iedzīvotāju maksātspēju atstās dārdzības pieaugums, tomēr kopumā atzīmē, ka maksājumu disciplīna ir uzlabojusies.

ВРЕЗКА

Fakts

Uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks klientu maksāšanas disciplīna 2022. gada oktobrī bija 85 procenti; salīdzinājumam – 2019. gada oktobrī šis skaitlis bija 75 procenti.

Ir jautājumi

Rīgas domes Mājokļu un vides komitejas deputātiem pēc Ronalda Neimaņa atskaites radās virkne jautājumu.

– Novembrī daudzu māju iedzīvotāji Rīgā uzstādīja Clever sistēmas individuālos siltumpatēriņa skaitītājus, bet no uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks saņēma brīdinājumu, ka arī turpmāk viņiem par saņemto siltumenerģiju nāksies maksāt vienādi ar pārējiem mājas dzīvokļu īpašniekiem. Kādēļ apsaimniekotājs neņem vērā iedzīvotājus, kuri par 80 eiro iegādājušies skaitītājus, ko instalējuši uz katra radiatora dzīvoklī?

– Šogad ir mainījies normatīvais regulējums, kurš noteic individuālo siltumskaitītāju un alokatoru uzstādīšanas kārtību atsevišķā dzīvoklī. Lai uzstādītu šīs ierīces, ir jāsaņem dzīvokļu īpašnieku piekrišana ar vienkāršu vairākuma balsojumu, taču, lai jauno metodiku pielietotu patērētās siltumenerģijas aprēķinos, ierīcēm ir jābūt uzstādītām vismaz 70 procentos dzīvokļu īpašumu.

– Atsevišķu māju dzīvokļu īpašnieki žēlojas, ka apsaimniekotājs jau gadiem mājā neizbūvē mājas komercuzskaites mēraparāta (KUM) mezglu ūdens uzskaitei. Rezultātā iedzīvotāji ir spiesti maksāt nevis pēc individuālā patēriņa skaitītāja rādījuma, bet gan pēc ūdens patēriņa normām (kas, piemēram, mājā ar auksto ūdeni, uzliek par pienākumu apmaksāt sešus kubikmetrus par katru dzīvoklī deklarēto personu – red. piezīme). Kā skaidrojat šādu situāciju?

– Lai cik savādi tas šķistu, mums ir atsevišķas mājas, kuras ir pret komercuzskaites mēraparāta uzstādīšanu. Maksāšana atbilstoši normatīvam šo māju iedzīvotājiem šķiet izdevīgāka, un tur mēs neko nevaram mainīt. Ja runājam par mājām, kuru īpašnieki gribētu maksāt pēc individuālajiem skaitītājiem, tad kavēšanās ar KUM mezgla izbūvi ir saistīta ne tikai ar projekta neesamību, bet arī ar komunikāciju slikto stāvokli. Šo māju iedzīvotājiem ir jāsanāk kopā un jānobalso par projekta pasūtīšanu un darbu sākšanu. Ja viņi paši to nevar noorganizēt, viņu vietā to izdarīt mēs nespējam. 

– Katrai mājai, kuru apsaimnieko Rīgas namu pārvaldnieks, ir savs mājas pārzinis – darbinieks, kurš ir lietas kursā par visu mājā notiekošo. Iedzīvotāji sūdzas, ka šie pārziņi ir tik pārslogoti, ka nespēj pat atbildēt uz tālruņu zvaniem. Vai tas tā ir?

– Jā, tā ir reāla problēma, jo katrs mājas pārzinis atbild par aptuveni 100 mājām, kas ir 3–4 reizes vairāk nekā privātos apsaimniekošanas uzņēmumos. Patlaban, kad uzņēmumā tiek izstrādāta jaunā stratēģija, cenšamies namu pārziņiem atvēlēt lielāku iespēju komunicēt ar dzīvokļu īpašniekiem. Diemžēl uzņēmums Rīgas namu pārvaldnieks līdz šim nav izcēlies ar darbu, kas orientēts uz klientu.

– Kā grasāties risināt šo problēmu?

– Kā jau minēju, strādājam pie jauna klientu apkalpošanas modeļa ieviešanas, tādēļ izskatām iespēju māju pārziņiem paaugstināt darba samaksu, mazināt slodzi, kā arī piešķirt palīgus, kas veiktu tehniskos darbus. Patlaban mājas pārzinis ir kā universālais kareivis – pats uztur kontaktus ar klientiem, pats aizpilda dokumentāciju un vēl skraida pa mājām, un, pārnestā nozīmē, dzēš ugunsgrēkus.

– Īpašnieki reizēm ziņo, ka viņu mājā dzīvo nemaksātājs ar 3–4 tūkstošus eiro lielu parādu. Ko apsaimniekotājs dara, lai piedzītu parādu?

 – Ja runa ir par lielām summām, tad tās, visticamāk, jau ir iztiesātas un nonākušas izpildei pie zvērināta tiesu izpildītāja. Ja runājam par nākotni, tad īpašnieki, kas reģistrējušies elektroniskajā platformā e-parvaldnieks.lv, tur atradīs informāciju par dzīvokļu īpašnieku parādiem un pārvaldnieka darbībām šo parādu atgūšanā. Pašlaik, kamēr vēl sistēma nav sākusi darboties, ikviens īpašnieks ar iesniegumu var vērsties klientu apkalpošanas centrā un saņemt atbildi uz savu jautājumu. Katru mēnesi mēs saņemam vidēji 200–300 iedzīvotāju iesniegumus, uz kuriem sniedzam atbildes.

– Mājas Zentenes ielā 22 Rīgā iedzīvotāji sūdzas, ka viņu sētniece slimo jau pusgadu. Darba nespējīgās darbinieces vietā bijis pieņemts cits, kurš pēc dažām dienām pazudis un vairs nav atgriezies. Cik smaga uzņēmumam ir problēma ar sētnieku štata nokomplektēšanu?

– Uzreiz vēlos atzīmēt, ka mūsu sētnieku darba apmaksa nav sliktāka kā komercuzņēmumos nodarbinātajiem sētniekiem. Sētnieku štatā ir 1000–1200 darbinieku un gandrīz nepārtraukti ir aptuveni 100–150 vakances. Ja kādā mājā saslimušā darbinieka vietā nav atrodams aizvietotājs, tad sanitāro uzkopšanu veic brigāde. Tikko esam noslēguši iepirkuma konkursu 6 traktoru iegādei, nākamajā gadā plānojam iegādāties vēl 12 tehnikas vienības. Mūsu mērķis ir izveidot 26 uzkopšanas brigādes, kas strādās konkrētos pilsētas kvartālos. Savukārt māju koplietošana telpas tiks uzticētas speciālai brigādei, kurā plānojam nodarbināt 5–6 apkopējas.

– Kā mainās uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks klientu skaits?

 – Patlaban mūsu apsaimniekošanā ir 3800 mājas ar aptuveni 15 000 dzīvokļu, salīdzinot ar 2010. gadu, kad uzņēmums apsaimniekoja 180 000 dzīvokļu. No uzņēmuma aizejošo māju skaits samazinās – gada laikā šis skaits ir samazinājies divas reizes. Ja skatāmies uz vēl nesenu pagātni, tad uzņēmumā bija vērojama vēlme samazināt klientu skaitu. Tagad koncepcija ir mainījusies, esam nonākuši pie secinājuma, ka klientu skaits ir jāsaglabā, jo tieši viņi ir mūsu uzņēmuma galvenā vērtība.