Galvenais risks – iedzīvotāju parādi!

Kā organizēt dzīvokļu īpašnieku biedrību un sākt savas mājas savešanu kārtībā?

Daudzi daudzdzīvokļu māju iedzīvotāji zina par iespēju apvienoties dzīvokļu īpašnieku biedrībā (DzĪB). Pieredze rāda, ka tas ļauj efektīvāk piedalīties mājas pārvaldīšanā. Kā izveidot biedrību, un kāpēc tas nepieciešams, stāsta Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta Apsaimniekošanas pārvaldes Neprivatizētās daļas pārstāvības nodaļas galvenais eksperts Ēriks Vītols.

Dzīvokļu īpašnieku biedrību var izveidot jebkuras mājas dzīvokļu īpašnieki. Parasti tas tiek darīts, lai vēlāk pārņemtu mājas pārvaldīšanas tiesības. Nav jādomā, ka, nodibinoties biedrībai, iedzīvotājiem sava māja būs jāapsaimnieko patstāvīgi. Pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības, viņi tāpat varēs noslēgt pakalpojuma līgumu ar apsaimniekošanas uzņēmumu, to starpā – ar to pašu, kas apsaimniekoja viņu māju pirms biedrības izveidošanas.

Ja mājā ir dzīvokļu īpašnieku biedrība, sadarbībai ar apsaimniekotāju būs pavisam cits raksturs. Kā savas mājas saimnieki iedzīvotāji varēs noteikt, kādus darbus veikt un cik par to maksāt.

Tiksim skaidrībā ar jēdzieniem

– Vispirms iedzīvotājiem jāsaprot, kas ir dzīvokļu īpašnieku biedrība un kā tā atšķiras no dzīvokļu īpašnieku kopības, – saka Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta eksperts Ēriks Vītols.

■ Dzīvokļu īpašnieku biedrība ir brīvprātīga personu apvienība, kas saskaņā ar Biedrību un nodibinājumu likumu nodibināta mājas pārvaldīšanai, bet ne peļņas gūšanai. Ar brīdi, kad biedrība ir iereģistrēta Uzņēmu reģistrā, tā ir pilntiesīga juridiskā persona.

■ Dzīvokļu īpašnieku kopība ir pārvaldes institūcija dzīvojamā mājā, un tajā ietilpst visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki.

Daudzus jautājumus mājā var pieņemt tikai dzīvokļu īpašnieku kopība. Teiksim, tikai dzīvokļu īpašnieki ar vienkāršu balsu vairākumu var izlemt, kuram pārvaldīšanas uzņēmumam uzdot mājas apsaimniekošanu. Viņi ar balsu vairākumu (50% +1) var izvēlēt mājas pilnvaroto personu un noteikt viņa pilnvaru apjomu sadarbībā ar pārvaldnieku.

Tāpat, ja māja ir pārņemta no pašvaldības bilances, turpmāko maksu par apsaimniekošanu un uzkrājumiem remontdarbiem var paaugstināt tikai ar dzīvokļu īpašnieku kopības piekrišanu. Salīdzinājumam, ja mājā nav pārņemtas pārvaldīšanas tiesības un tā nav noņemta no pašvaldības bilances, maksas paaugstināšanu var veikt pārvaldnieks. Ja iedzīvotāji ar šādu maksas paaug­stināšanu nav apmierināti, viņiem tik un tā būs jāvienojas, jāpārņem mājas pārvaldīšanas tiesības un jāatrod cits pārvaldnieks.

Kāds ir ieguvums?

– Kāpēc iedzīvotājiem savas mājas jāpārņem no pašvaldības bilances?

– Likuma Par valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizāciju 51. pants noteic, ka sešu mēnešu laikā pēc lēmuma par mājas privatizācijas uzsākšanu pieņemšanas ikvienas mājas dzīvokļu īpašniekiem bija jāsapulcējas kopsapulcē, lai izveidotu īpašnieku biedrību vai noslēgtu savstarpēju līgumu par mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

Prasības par termiņiem reti tika ievērotas, tomēr iedzīvotāji var apvienoties arī tagad, daudzus gadus pēc privatizācijas pabeigšanas.

– Cik daudzām mājām Rīgā ir nodibinātas dzīvokļu īpašnieku biedrības, un cik māju pārņemtas no pašvaldības bilances?

– Kad sāku strādāt Rīgas pašvaldībā 2002. gadā, Rīgas pašvaldības bilancē atradās aptuveni 7500 māju. Tagad ir aptuveni 4000 māju. No vairāk nekā 3000 mājām, kuras pārņēmušas pārvaldīšanas tiesības beidzamo divdesmit gadu laikā, 2500 ir mazas mājas (līdz 15 dzīvokļiem). Piemēram, pērn pārvaldīšanas tiesības pārņēmušas 185 mājas, to skaitā biedrības – ap 100 mājām. Aktivitāte beidzamo trīs gadu laikā ir palielinājusies.

– Kur slēpjas dzīvokļu īpašnieku priekšrocības, nodibinot biedrību? Komunālie pakalpojumi iedzīvotājiem izmaksās lētāk?

– Komunālo pakalpojumu izcenojumos starpības nav – ūdens patēriņu fiksē mājas komercuzskaites mēraparāts, siltuma patēriņu – siltumpatēriņa skaitītājs.

Ja iedzīvotāji ne tikai nodibina biedrību, bet arī uzdod tai patstāvīgi pārvaldīt māju, ir iespēja ietaupīt administratīvos izdevumus un izdevumus par remontdarbiem. Šādā gadījumā dzīvokļu īpašnieki, veicot cenu aptauju, patstāvīgi izvēlas būvfirmas, kurām ir visizdevīgākā tāme. Savukārt liels namu pārvaldnieks rīko konkursu par būvdarbu veikšanu un reizēm izvēlas būvdarbu veicēju, vadoties pēc saviem kritērijiem.

Kā reģistrēt biedrību?

– Kādām amatpersonām jābūt īpašnieku biedrībā?

– Amatpersonas nav īsti pareizs termins. Pirmais uzdevums jaunajā biedrībā ir valdes locekļu izvēle. Tad jāsaprot, vai sabiedrība patstāvīgi veiks mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Ja tā, tad kādam no biedrības dibināšanas iniciatoriem jāuzņemas mājas pārvaldnieka pienākumi, bet kāds cits varētu vest mājas grāmatvedību. Biedrība var pieņemt darbā arī profesionālu pārvaldnieku, kuram ir atbilstoša kvalifikācija. Tādam cilvēkam vai organizācijai būs jāmaksā atlīdzība. Jāapzinās, ka darbs biedrībā prasa laiku un spēku, pat zināmu fanātismu, turklāt bieži nākas strādāt bez maksas – uz sabiedriskiem pamatiem.

– Kādi dokumenti ir nepieciešami, lai reģistrētu īpašnieku biedrību? Kur to reģistrē?

– Reģistrācija notiek Uzņēmumu reģistrā Pērses ielā 2, tālr. 67031703. Nepieciešamo dokumentu saraksts ir norādīts uzņēmumu reģistra vietnē  https://www.ur.gov.lv/lv/ sadaļā registre/organizaciju/biedriba, kur iespējams lejuplādēt dokumentu paraugus. Valsts nodeva biedrības dibināšanai nav liela – 11,15 eiro. Sabiedrības kapitāls nav vajadzīgs, jo biedrība ir bezpeļņas organizācija.

– Cik cilvēkiem jābūt dibinātājiem, lai biedrību reģistrētu?

– Biedrību dibina vismaz divi cilvēki. Maksimums – visi dzīvokļu īpašnieki mājā.

– Cik ilgs laiks nepieciešams dokumentu apstiprināšanai?

– Pēc dokumentu iesniegšanas Uzņēmumu reģistrā (ja nav nepieciešama kļūdu novēršana) – sešas darbadienas. Kopš pandēmijas sākuma reģistrs ir pārtraucis klientu pieņemšanu klātienē, tādēļ parakstītos dokumentu oriģinālus var nosūtīt pa pastu. Tāpat var iesniegt dokumentus, tos ieliekot pieteikumu kastē, kas atrodas Uzņēmuma reģistra vestibilā pie ieejas. Dokumentus var iesniegt arī tiešsaistē. Šādā gadījumā nepieciešams, lai visiem biedrības dibinātājiem būtu elektroniskais paraksts. Mans padoms iniciatoriem: vispirms izveidot biedrību divatā vai trijatā, bet pēc tam piedāvāt iedzīvotājiem, kuri vēlas, iestāties organizācijā, uzrakstot iesniegumu ar lūgumu uzņemt.

– Pieņemsim, ka biedrība ir izveidota. Vai tā var uzreiz sākt pārvaldīt māju?

– Biedrības izveidošana pati par sevi vēl nenozīmē, ka tai ir mājas pārvaldīšanas tiesības. Piemēram, pieci iniciatori ir sapulcējušies, reģistrējuši biedrību, izvēlējuši valdes locekļus. Lai pārņemtu mājas pārvaldīšanas tiesības, to noņemtu no pašvaldības bilances un/vai sāktu mājas pārvaldīšanu, saskaņā ar likuma Par valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizāciju 51. panta prasībām biedrībai jāsaņem attiecīgs pilnvarojums no dzīvokļu īpašniekiem. Pilnvarot biedrību pārvaldīt un apsaimniekot māju var tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, turklāt tam nepieciešams balsu vairākums (50% +1). Sapulces lēmums jāatspoguļo protokolā. Dzīvokļu īpašnieki lēmumu var pieņemt arī rakstveidā, veicot aptauju.

Pārvaldīšanas iespējas

– Kādas biedrībai ir iespējas pārvaldīt māju?

– Ja dzīvokļu īpašnieki nolēmuši uzņemties mājas apsaimniekošanu un pārvaldīšanu savās rokās, viņiem ir vairāki varianti:

■ biedrība pārņem māju no pašvaldības bilances un noslēdz jaunu mājas pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumu ar iepriekšējo pārvaldnieku, kurā noteikts, kā biedrība kontrolēs pārvaldnieka darbu, remontdarbu izpildi un finanšu izlietojumu;

■ biedrība, pārņemot mājas pārvaldīšanas tiesības, izvēlas apsaimniekošanas uzņēmumu un noslēdz ar to līgumu par atsevišķu pakalpojumu sniegšanu, un kontrolē tā darbu;

■ biedrība pārņem māju pārvaldīšanā un apsaimnieko to saviem spēkiem. Tas ir, patstāvīgi izvēlas pakalpojumu sniedzējus, remontdarbu veicējus un noslēdz ar tiem līgumus. Pēc statistikas, šādu māju ir nedaudz – aptuveni 1/3 no valdījuma tiesību pārņēmušajām mājām. Pārējās mājas tomēr slēdz līgumus ar apsaimniekošanas uzņēmumiem.

– Ja biedrība pati apkalpo māju, kā tas ir trešajā variantā, vai tad tai būs jāatver konts bankā un jānodod visi nodokļu pārskati?

– Jā, būs jāatver konts bankā, kurā iedzīvotāji varēs pārskaitīt maksu par apsaimniekošanu, pārvaldīšanu un saņemtajiem komunālajiem maksājumiem, būs jāpieņem darbā grāmatvede, kas izrakstīs rēķinus. No iedzīvotājiem saņemtā nauda tiks pārskaitīta pakalpojumu sniedzējiem, bet uzkrājumi remontdarbiem glabāsies.

– Vai īpašnieku biedrība pati var noteikt maksu par komunālajiem pakalpojumiem?

– Nē, maksu par komunālajiem pakalpojumiem apstiprina Sabiedrisko pakalpojumu regulators, un tā ir vienāda visiem, piemēram, Rīgas iedzīvotājiem. Vispār biedrība ir dzīvokļu īpašnieku gribas izpildītājs un neatšķiras no jebkura apsaimniekošanas uzņēmuma. Tā nevar izlemt jautājumus, kas saistīti ar mājas apsaimniekošanas vai uzkrājumu maksas paaugstināšanu. Šos jautājumus izlemj tikai dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē ar balsu vairākumu. Piemēram, dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē var nobalsot par uzdevumu biedrībai – siltināt ēku, salabot jumtu, izremontēt mājas fasādi, savukārt biedrības valdes locekļi izvēlas remontdarbu veicējus un paraksta ar tiem līgumus.

– Kādas ir iespējas kontrolēt biedrību, un kā tā var kontrolēt izvēlēto apsaimniekošanas uzņēmumu?

– Kontroles svirām ir jābūt atrunātām mājas pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumā.

Ir lielas un ir mazas mājas

– Vai pārņemt mājas pārvaldīšanas tiesības ir vienādi izdevīgi gan lielu, gan mazu māju iedzīvotājiem?

– Biedrības efektīvāk darbojas mazās mājās. No visām biedrībām, kuras pārvalda savas mājas, 2/3 pārvalda mazas mājas (no 4 līdz 16 dzīvokļiem). Šādai mājai biedrība ir labākais un ekonomiski visizdevīgākais pārvaldības variants.

Mazo māju īpašniekus es vienmēr esmu aicinājis pārņemt pārvaldīšanas tiesības – neviens negādās par šādu māju labāk kā paši iedzīvotāji, neviens nevēlēsies no malas ieguldīt naudu.

Lielajās mājās ar 70–80 un vairāk dzīvokļiem biedrības reti ir pārvaldnieki. Tur ir noteikti riski.

– Kādi ir šie riski?

– Pirmkārt, lielās mājās kaimiņi slikti pazīst cits citu, ja nav komunikācijas, nav arī uzticēšanās.

Tikai 1/3 no lielajām mājām, kuru pārvaldīšanas tiesības ir pārņemtas, mājas pārvaldīšanu uzņemas biedrība – un arī tad, ja tie ir ar izteiktu iniciatīvu apveltīti cilvēki. 2/3 lielo māju, kurās pārvaldīšanu pārņēmušas biedrības, pašvaldības pārvaldīšanas uzņēmuma vietā izvēlas citu profesionālu pārvaldīšanas uzņēmumu.

Galvenais riska faktors biedrībām ir parādnieki. Ja mājā vairāki dzīvokļu īpašnieki nemaksā rēķinus, tad biedrībai par parādniekiem ar pakalpojumu sniedzējiem jānorēķinās no pašas līdzekļiem. Īpaši grūti tas ir apkures periodā. Protams, pret nemaksātājiem vajag celt prasību tiesā, tomēr naudas atguve var ieilgt.

Ja mājai ir parādi

– Ja līdz biedrības nodibināšanai mājai ir uzkrājušies parādi, tad, biedrībai kļūstot par pārvaldnieku, tie būs jāsamaksā?

– Saskaņā ar likumu biedrībai nav pienākuma pārņemt šos parādus no iepriekšējā pārvaldnieka. Jāsaprot, ka mājai nevar būt parāda, parādnieki ir dzīvokļu īpašnieki, kuri nav maksājuši.

– Kas notiek ar remontdarbiem uzkrāto naudu?

– Saskaņā ar likumu pie iepriekšējā pārvaldnieka sakrātais uzkrājums nākotnē plānotiem remontdarbiem pēc mājas nodošanas ir jāpārskaita jaunajam pārvaldniekam. Pašvaldības pārvaldīšanas uzņēmums tā arī dara, un dzīvokļu īpašnieki var turpināt krāt tālāk, bet šeit var rasties problēma: iedzīvotāji, domājot ietaupīt, pēc pāriešanas uz patstāvīgu iespēju lemt, izvēlas remontdarbu uzkrājumos maksāt mazāk, piemēram, ne vairs 40 centus par kvadrātmetru mēnesī, kā bija agrāk, bet tikai 10. Tuvredzīgas domāšanas paraugs, jo cauruļvadi daudzās mājās ir jāmaina, jumtiem arī nepieciešams remonts, īpaši mājās, kuru konstrukcijām normatīvais kalpošanas laiks ir pārsniegts.

Kā pārvēlēt biedrības valdi?

– Kāda veida palīdzību Rīgas domes Mājokļu un vides departamentā var saņemt cilvēki, kuri nolēmuši izveidot īpašnieku biedrību?

– Mēs konsultējam cilvēkus, kuri vēlas izveidot biedrību, stāstām, kā sasaukt dzīvokļu īpašnieku sapulci, dodam līgumu un citu nepieciešamo dokumentu paraugus, pārbaudām, vai ir pareizi aizpildīti dokumenti. Aiz rociņas vest cilvēku uz Uzņēmumu reģistru, lai reģistrētu biedrību, mēs gan nevaram.

– Ja mājas iedzīvotājus neapmierina biedrības priekšsēdētājs, kā rīkoties, lai viņu pārvēlētu?

– Valdes locekli var pārvēlēt tikai pati biedrība, bet ne dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Ja biedrība to nedara, bet dzīvokļu īpašnieki nav apmierināti ar viņa darbu, es iesaku dibināt citu biedrību, bet esošajai atsaukt pārvaldīšanas uzdevumu.

– Kā to izdarīt?

– Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības savā kopsapulcē izteikt biedrībai neuzticību un likumā paredzētajā kārtībā atsaukt doto pārvaldīšanas pilnvarojumu, un izbeigt līgumu, noslēdzot līgumu ar citu biedrību vai apsaimniekošanas uzņēmumu. Tādi gadījumi ir bijuši, kad mājas pārvaldīšanā iekļūst negodīgi cilvēki.