Vai dzīvosim jaunās mājās?

Vai apsaimniekotāji visā Latvijā sāks būvēt jaunas mājas, lai varētu lēti izīrēt dzīvokļus? Viss par jaunajiem Ministru kabineta noteikumiem

Šoruden valdība nonāca pie secinājuma, ka valstī katastrofāli trūkst jaunu dzīvokļu, jo sevišķi – īres dzīvokļu. Daudzos valsts reģionos ģimenes spiestas mitināties hruščovkās, bet labprāt būtu gatavas pārcelties uz jaunbūvi. Diemžēl daudzos Latvijas reģionos jaunbūvju vispār nav, bet, ja kāds būtu uzbūvējis jaunu ēku, tad dzīvokļu īres cenas cilvēkiem reģionos vienkārši nebūtu pa kabatai. Ministru kabinets ir atradis risinājumu šai problēmai – vismaz uz papīra.

Ko iecerējusi valdība?

Oktobrī Ministru kabinets atbalstīja grozījumu projektu likumā Par palīdzību dzīvokļu jautājumu risināšanā. Grozījumi ir ļoti interesanti – atbilstoši tiem Ministru kabinetam būs pienākums izdot jaunus noteikumus, saskaņā ar kuriem valstij tiks dota iespēja izsniegt pašvaldībām finansējumu jaunu māju būvniecībai.

Jāpiekrīt, ka Latvijā šāda iecere ir izskanējusi pirmo reizi. Saprotams, ka valsts ir gatava tikai daļēji finansēt jaunbūvju celšanu reģionos. Iztrūkstošos līdzekļus pašvaldību kapitālsabiedrībām nāksies meklēt pašām. Taču tas dod plašas iespējas – uzceļot mājas par budžeta līdzekļiem, pašvaldība varēs dzīvokļus izīrēt tiem, kam tas patiešām nepieciešams, – ģimenēm, kuru ienākumi nav pietiekami, lai iegādātos dzīvokļus savā īpašumā, kā arī dažām citām iedzīvotāju kategorijām. Turklāt pašvaldības uzņēmumi saņems atbalstu ne tikai jaunbūvju būvniecībai, bet arī apjomīgai renovāciju darbu veikšanai jau uzbūvētās ēkās, kuras savā īpašumā iegādāsies pašvaldība, lai renovētos dzīvokļus izīrētu iedzīvotājiem, kuriem tas nepieciešams.

Tiek uzskatīts, ka likumprojektu Saeimā varētu saskaņot reizē ar jaunā 2019. gada budžeta pieņemšanu. Reālā jaunbūvju celtniecība visā Latvijā varētu sākties 2020. gadā. Par galvenajiem būvdarbu izpildītājiem, visticamāk, tiks piesaistīti pašvaldības uzņēmumi, kuri patlaban nodarbojas ar dzīvojamo ēku apsaimniekošanu.

Dzīvokļu tomēr nepietiek

Dzīvojamo ēku celtniecībā privāto investīciju ziņā Latvija ievērojami atpaliek no Lietuvas un Igaunijas. Ja 2017. gadā Latvijā tika uzceltas jaunbūves ar 1155 dzīvokļiem, tad Igaunijā tie bija 4307 dzīvokļi, bet Lietuvā – 4024 dzīvokļi.

Lai novērtētu patieso stāvokli ar dzīvokļu pietiekamību, Ekonomikas ministrija veica aptauju. Aptaujas mērķis bija noskaidrot, cik iedzīvotāji tērē par neliela dzīvokļa (ar platību līdz 50 kv.m.) īri mēnesī.

Jāatzīmē, ka Latvijā ir ļoti maz piedāvājumu īrēt dzīvokļus tieši no attīstītāja, turklāt tie ir ļoti dārgi. Ģimenei, kura vēlas šādu dzīvokli, jārēķinās ar 450–530 eiro mēnesī (9–10,6 eiro/kv.m.). Tajā pašā laikā tiek uzskatīts, ka tēriņi par dzīvokli nedrīkst pārsniegt 30% no mājsaimniecības ienākumiem. Elementārs matemātisks aprēķins liek secināt, ka ģimenei, kura īrē dzīvojamo platību jaunbūvē, mēneša ienākumiem (uz rokas) jābūt ne mazākiem par 1600 eiro.

Nav pa kabatai

Aptaujas dati liecina, ka aptuveni 80% Latvijas iedzīvotāju nav tik daudz līdzekļu, lai noīrētu kvalitatīvu, kaut arī izmērā pieticīgu mājokli, jo viņu ienākumi mēnesī ir ievērojami mazāki par 1600 eiro. Izrādās, ka aptuveni puse Latvijas ģimeņu mēnesī nopelna vidēji 700 eiro. Tikai tad, ja šai pusei ienākumi dubultotos, viņiem būs iespēja tikt pie kvalitatīva mājokļa.

Ko darīt, un kur meklēt alternatīvu?

Valdība atzīst, ka tas ir iemesls rūpēties par lētāka dzīvojamā fonda būvniecību Latvijas reģionos, kur patlaban šis segments ir pilnībā apstājies. Galvenais uzdevums būtu panākt īres maksas samazināšanos vismaz līdz 5 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

Būvē tikai Rīgā

Jāpiezīmē, ka par iedzīvotāju vajadzībām valdība nav sākusi domāt tāpat vien – uz to ir norādīts Ekonomiskās attīstības un sadarbības (OECD) ziņojumā, kur minēts, ka Latvijā jau daudzus gadus tiek būvēts kritiski maz jaunbūvju salīdzinoši ar kopējo dzīvojamo fondu. Konkrēti – 2015. gadā ekspluatācijā tika nodoti tikai 0,2% dzīvokļu no kopējā dzīvokļu skaita valstī. Lietuvā un Igaunijā šis skaitlis arī nebija augsts, tomēr bija 0,6%. Ekonomikas ministrijai ir zināms, ka attīstītāji no privātā sektora nav ieinteresēti projektos ārpus Rīgas. Loģiski – ikviens investors savu naudu vēlas atgūt pēc iespējas ātrāk. Potenciālā īres maksa jaunbūvēs ir daudzkārt augstāka nekā Latgales vai pat Vidzemes iedzīvotāju maksātspēja. To rāda arī statistika – no 2010. līdz 2017. gadam 92% visu jaunbūvju tika celtas tieši Rīgā, Jūrmalā un bijušajā Rīgas rajonā. Nemainīga aktivitāte saglabājas Liepājā, Siguldā, Tukumā un Ogrē. Tajā pašā laikā 17 reģionālajos centros kopš 2010. gada nav uzbūvēta neviena jaunceltne.

Problēmas ir vairākas, iespējams, ka galvenā nav dzīvojamās platības trūkums. Cilvēki nevēlas palikt reģionos, turklāt vecajos dzīvokļos. Viņi negrib tur atgriezties ne no Rīgas, ne no Anglijas. Cilvēka cienīgas dzīvesvietas trūkums ir viens no iemesliem, kādēļ Latviju ik gadu pamet līdz 20000 cilvēku.

Dzīvoklis kā ēsma

Tātad valdība ir atzinusi, ka jaunu māju būvniecībai kā investoriem, tā pašvaldībām ir nepieciešama palīdzība. Šīs palīdzības saņemšanai par iemeslu ir jākļūst jaunu īres dzīvokļu būvniecība, kuri būs pa kabatai ģimenēm ar vidējiem ienākumiem. Šajās mājās dzīvokļus nevarēs noīrēt tās ģimenes, kuru algas ļauj īrēt parastās mājās vai pat šādu dzīvokli nopirkt. Tiek apsvērta iespēja, ka būs ģimenes, kuras tikai dzīvokļa dēļ no Rīgas vēlēsies pārcelties uz reģionu, kur var atrast labas darbavietas, turklāt arī jaunu dzīvokli par saprātīgu cenu. Tāpat dzīvokļi šādās mājās ir paredzēti speciālistiem, kuri specifiski nepieciešami reģioniem – tie ir cilvēki ar labu izglītību, iespējams, ar ģimeni un bērniem.

Mājokļu būvniecībai paredzēts dot ilgtermiņa valsts garantētus kredītus, bet, iespējams, ka jaunā valdība atradīs vēl citus veidus. Uz palīdzību varēs pretendēt pašvaldību kapitālsabiedrības, piemēram, pašvaldību komunālie uzņēmumi vai speciāli nodibinātas firmas.

Vēl joprojām cīnāmies ar privatizācijas sekām

Ikgadējā Latvijas namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas un Ekonomikas ministrijas rīkotajā konferencē gaidāmo valdības iniciatīvu uzslavēja Latvijas Pašvaldību savienības padomnieks tautsaimniecības jautājumos Aino Salmiņš.

– Pašreizējā mājokļu attīstības politika Latvijā ir orientēta uz to, lai novērstu privatizācijas un denacionalizācijas sekas. Finanšu institūcija Altum realizē valsts atbalsta programmu pirmā mājokļa iegādei ģimenēm ar bērniem un sniedz atbalstu daudzdzīvokļu māju energoefektivitātes paaugstināšanai, piesaistot Eiropas Savienības līdzfinansējumu. Šīs aktivitātes ir pozitīvi vērtējamas, bet vairāk jaunumu mājokļu politikā nav. Izskatās, ka joprojām valda uzskats – visus spēkus ieguldīsim privatizācijā, bet, kad visai zemei, mājām un dzīvokļiem būs privātīpašnieki, brīvais tirgus pats problēmas noregulēs. Vērojama vispārēja patika runāt par brīvo tirgu, kurš ņems un visu sakārtos mūsu vietā. Patiesība ir tāda, ka nav nekāda brīvā tirgus ne Latvijā, ne citur pasaulē. Ikviens tirgus ir regulējams, un tikai no valsts ir atkarīgs, kādā mērā to dara. Tātad, runājot par brīvo tirgu kā regulētāju mājokļu attīstīšanas un apsaimniekošanas nozarē, mēs sevi tikai mānām.

Hruščovkas vairs nešķiet pievilcīgas

– Pats interesantākais ir tas, ka kopš privatizācijas sākuma parlamenta komisijas ar to vien nodarbojas, kā padara stingrākus dzīvojamā fonda kontroles noteikumus. Sākotnēji 1993. gadā tika pieņemts likums Par palīdzību dzīvokļu jautājumu risināšanā, pēc tam aktuāls kļuva jautājums par piespiedu dalīto īpašumu, tam pa pēdām sekoja jautājuma par tiešo norēķinu ar komunālo pakalpojumu sniedzēju atrisināšana un tā tālāk. Taču, kamēr notiek cīņa ar privatizācijas sekām, pilnīgi novārtā ir pamests jautājums par dzīvojamā fonda attīstīšanu.

Kāda situācija valstī ir ar mājokļu pieejamību? Latvija galvenokārt ir apbūvēta ar t.s. hruščovkām, kas neatbilst priekšstatam par modernu mājokli. Diemžēl ir jāpiekrīt, ka cilvēks, kurš kādu laiku nodzīvojis ārzemēs, nerausies atpakaļ uz dzimteni, lai dzīvotu hruščovkā. Ir jāmaina priekšstats par mājokli – to vairs neuztver kā vietu, kur pārlaist nakti. Kvalitatīvs mājoklis – tas ir veids, kā piesaistīt cilvēku resursus. Kaut arī tas ir vairākkārt apspriests ar Saeimas deputātiem, par dzīvojamā fonda paplašināšanu vēl joprojām tiek aizmirsts.

Dzīvojamais fonds ir atjaunots par 2%

– Starp citu, arī Eiropā dzīvesvietas jautājumam ir divas pieejas. Piemēram, gan Holandē, gan Skandināvijas valstīs sociālos mājokļus ir grūti atšķirt no privātmājām. Cilvēki, kuri dzīvokļus ir saņēmuši no valsts, dzīvo ar tādām pašām ērtībām kā privātīpašnieki. Taču Latvijā, Igaunijā un tajā pašā Lielbritānijā valstij nav drosmes iekļauties privātajā būvniecības sektorā. Šajās valstīs domā par to, kā nenodarīt pāri privātajam investoram. Rezultāts ir redzams skaitļos – beidzamajā desmitgadē Latvijas dzīvojamais fonds ir audzis tikai par 2%. Beidzot mēs esam sapratuši, ka privāto investoru vajag piespiest darboties aktīvāk. Tā radās atbalsta programma pašvaldību uzņēmumiem, kuri nodarbosies ar dzīvojamā fonda attīstīšanu. Iespējams, ka daudzi pašvaldībām piederošie apsaimniekošanas uzņēmumi ar laiku uzņemsies jaunas funkcijas. Ja tas notiks, tad šie uzņēmumi no apsaimniekotājiem pārvērtīsies par objektu attīstītājiem un apsaimniekotājiem.

Priekšā – pašvaldību pārliecināšana

– Jauni dzīvokļi ir nepieciešami ne tikai lielajās Latvijas pilsētās, – uzskata Aino Salmiņš. – Pašvaldību savienība veica aptauju par iespējamo pašvaldības īres namu būvniecību. Vietām mēs saņēmām izbrīna pilnus pretjautājumus: „Vai tiešām jūs vēlaties, lai mūsu apsaimniekošanas uzņēmumi sāktu nodarboties ar mājokļu būvniecību? Tas taču neietilpst pašvaldības funkcijās!”

Lai nebūtu pārpratumu – es tikai vēlos, lai ikviena pašvaldība turētos uz diviem vaļiem: īpašums un budžets. Protams, pastāv arī uzskats, ka pašvaldībām nevajag audzēt sava īpašuma apjomus, sak’ – pilsētai vajag tieši tik daudz īpašumu, cik ir pietiekami tās funkciju realizēšanai. Taču padomāsim tā: uzbūvējot jaunas mājas, pašvaldība gūs ienākumu no īres maksām. Ja pašvaldībai nebūs pietiekami daudz ienākumu, kā tā pildīs savas funkcijas, piemēram, rūpēsies par trūcīgajiem? Tādā gadījumā neapmierinātajiem atliek vienīgi klaigāt pie Ministru kabineta logiem un mētāties ar bruģakmeņiem. Diemžēl ar šādiem paņēmieniem pašvaldību ienākumu palielināšanas problēmu atrisināt nebūs iespējams.

Ja pašvaldību komunālie uzņēmumi domā par nākotni, viņiem jādomā par attīstību un jaunām iespējām, ko dos dzīvojamā fonda paplašināšana.

Dzīvokļi paliek tukši un nav vajadzīgi?

– Protams, galvenais jautājums, kurš rodas, ir nomas maksas lielums. Vai projekta attīstītājs, neatkarīgi no tā – pašvaldības uzņēmums vai privātais investors – spēs saprātīgā laikā atpelnīt savu ieguldījumu?

Nedrīkstam aizmirst, ka patlaban visa Latvija gaida jauno likumu Par dzīvojamo telpu īri. Tajā ir ierakstīts ne mazums risku, tā kā likuma ieviešana nenotiks tik ātri, taču dzīvot pēc patlaban spēkā esošās likumdošanas arī nav iespējams. Pašlaik ir noteikts, ka projekta attīstītājam, kurš dzīvokļus izīrē, objekts ir jāatpelna 75 līdz 100 gados. Saprotams, ka neviens projekta attīstītājs uz šādiem nosacījumiem nestrādās. Otrs jautājums, kas salīdzinoši bieži dzirdams, ir šāds: „Vai mums vispār ir vajadzīgi jauni dzīvokļi? Daudzas mājas stāv tukšas, jo iedzīvotāji ir aizbraukuši.” Atbilde ir ļoti vienkārša – novērtējiet Latvijā esošā dzīvojamā fonda tehnisko stāvokli. Tas ir tik slikts, ka izvairīties no jaunu māju būvniecības mums neizdosies.

Kurš palīdzēs iedzīvotājiem „saimnieku mājās”?

– Papildus jāatzīmē, ka pašvaldībām tāpat jau trūkst sava dzīvojamā fonda, lai palīdzētu ar dzīvojamo platību tām 13 iedzīvotāju grupām, kurām palīdzība pienākas saskaņā ar likumu Par palīdzību dzīvokļu jautājumu risināšanā. Visām Latvijas pašvaldībām kopā ir tikai 13000 neprivatizētu dzīvokļu, bet ne visi tie ir tukši. Tāpat ir ļoti atšķirīgas ziņas par denacionalizēto māju iedzīvotājiem, kuri arī gaida pašvaldības dzīvokļus par pieņemamu īres maksu. Viena ekspertu grupa ziņo, ka visā Latvijā ir 1500 ģimeņu, savukārt citi uzskata, ka valstī joprojām ir 10000 ģimeņu, kuri spiesti dzīvot denacionalizētajās mājās, samierinoties ar namsaimnieku patvaļu. Pēc statistikas datiem, viena gada laikā pašvaldības šīs kategorijas cilvēkiem ir piešķīrušas tikai 360 dzīvokļus un lielākā to daļa atrodas galvaspilsētā. Kas palīdzēs cilvēkiem ārpus Rīgas?

No apsaimniekotāja – par projektu attīstītāju

– Saprotams, ka jaunas mājas un dzīvokļi ir vajadzīgi visā Latvijā, bet nav skaidrs, kādu tieši palīdzību valsts ir gatava sniegt pašvaldības uzņēmumiem būvniecības sākšanai. Latvijas Pašvaldību savienība uzskata, ka būtu nepieciešama grantu piešķiršana, turklāt granta lielumam ir jābūt diferencētam atkarībā no reģiona. Būvniecības atbalstam Rīgā būtu nepieciešama cita summa nekā Valmierā, bet Valmierā tā atšķirsies no izmaksām Gulbenē. Lai arī kādu atbalsta veidu izvēlēsies valsts, uzskatu, ka reāli būvniecības darbi sāksies tikai 2020. gadā, un tad mēs būsim jaunas problēmas priekšā. Galvenais jautājums nākotnē būs šāds: vai pašvaldības uzņēmumi spēs uzņemties papildu finansiālās saistības, lai varētu sākt būvniecību? Iespējams, gatavoties tam jāsāk jau tagad, nekavējoties ne mirkli.