Kādas ir pārvaldnieka rīcības robežas?

Pārvaldniekam ir saistoši dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi.

Kādi ir dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi, un kādu informāciju ir tiesīgs saņemt dzīvokļa īpašnieks? Uz iedzīvotāju jautājumiem atbild Ekonomikas ministrijas speciālisti. Tikai pie mums – atsauces uz likumiem un noteikumiem, kurus jūs varēsiet izmantot, aizstāvot savas intereses namu pārvaldē.

Vai dzīvojamās mājas īpašniekam ir tiesības iepazīties ar mājas lietu?

Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumu Nr. 908 „Mājas lietas vešanas un aktualizēšanas noteikumi” 27. punktu dzīvojamās mājas īpašniekam ir tiesības iepazīties ar mājas lietu mājas lietas kārtotāja (kas var būt arī pārvaldnieks) klātbūtnē. Tāpat dzīvokļu īpašniekiem pārvaldnieka klātbūtnē ir tiesības nepieciešamības gadījumā izgatavot dokumentu kopijas (sk. minēto noteikumu 30.2. apakšpunktu).

Minētais izriet arī no Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8. panta trešās daļas, proti, daudzdzīvokļu mājai, kas sadalīta dzīvokļu īpašumos, mājas lieta glabājas pie pārvaldnieka, ja dzīvokļu īpašnieki nav noteikuši citādi. Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības iepazīties ar mājas lietu bez ierobežojumiem. Šādas dzīvokļa īpašnieka tiesības izriet no likuma, ievērojot to, ka dzīvojamās mājas īpašnieks, izpildot pienākumu piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, ir tiesīgs pārliecināties, ka pārvaldnieks pilda tam ar pārvaldīšanas līgumu uzdoto pārvaldīšanas uzdevumu, kurā ietilpst arī mājas lietas vešana.

Cik ilgi nepieciešams glabāt aptaujas anketas, saskaņā ar kurām tika pieņemts lēmums par pārvaldnieka izvēli?

Informējam, ka saskaņā ar Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas likuma 8. panta otrās daļas 4. punktu mājas lietas ceturtajā sadaļā apkopojami ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītie dokumenti – dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums, dzīvokļu īpašnieku izveidoto biedrību, kapitālsabiedrību vai kooperatīvo sabiedrību statūti vai savstarpēji noslēgtais dzīvojamās mājas apsaimniekošanas līgums, dzīvojamās mājas īpašnieka (īpašnieku) pieņemtie lēmumi, tostarp dzīvokļu īpašnieku kopsapulču pieņemtie lēmumi, uz pārvaldīšanas darbībām attiecināmie līgumi, pārvaldīšanas darba plāni, budžeta pārskati u.c.

Attiecībā uz dzīvojamās mājas lietu ir norādāms, ka dzīvojamās mājas lietas vešana saskaņā ar Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas likuma 6. panta otrās daļas 3. punktu ir pieskaitāma pie obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām un atbilstoši minētā likuma 8. pantam iekārtojama par ikvienu dzīvojamo māju, un tā glabājas pie daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašnieka, bet, ja mājai ir vairāki īpašnieki, – pie pārvaldnieka, ja pārvaldīšanas līgumā nav noteikts citādi.

Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumu Nr. 908 „Mājas lietas vešanas un aktualizēšanas noteikumi” (turpmāk – Noteikumi) 16. punktu mājas lietā iekļauj dokumentu oriģinālus vai noteiktā kārtībā apliecinātus dokumentu oriģinālu atvasinājumus (norakstus, apliecinātas kopijas, dublikātus, izrakstus), izņemot šajos noteikumos minētos gadījumus, kad pieļaujams ievietot dokumentu kopijas.

Vienlaikus Noteikumu 20. punkts noteic, ka atsevišķi no mājas lietas iekārto sējumu, kurā ievieto dokumentus, kas zaudējuši aktualitāti (turpmāk – arhīva sējums). Par aktualitāti zaudējušiem dokumentiem atzīstami tādi, kuri ir izpildīti vai kuru termiņš ir notecējis. Mājas lietas kārtotājs dokumentus ievieto arhīva sējumā, kad pagājuši divi gadi vai ilgāks termiņš pēc to aktualitātes zaudēšanas. Mājas lietas kārtotājs līdz nākamā gada 1. februārim cauršuj un paraksta dokumentus un nodrošina sējuma saglabāšanu. Cauršūšanas prasība nav attiecināma, ja dokumenti ir noformēti atbilstoši normatīvajiem aktiem par elektronisko dokumentu noformēšanu. Mājas lietas sadaļas saturā pie attiecīgā dokumenta izdara atzīmi, ka tas ievietots arhīva sējumā. Arhīva sējumu uzglabā vismaz divus gadus vai ilgāk, ja šādu termiņu noteicis pārvaldītājs.

Ņemot vērā iepriekš minēto, dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu oriģināliem vai noteiktā kārtībā apliecinātiem dokumentu oriģinālu atvasinājumiem (noraksti, apliecinātas kopijas, dublikāti, izraksti) ir jābūt ietvertiem mājas lietā, bet tos var ievietot arhīva sējumā, ja dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem jaunu lēmumu, kas saturiski padara iepriekš pieņemto lēmumu par zaudējušu aktualitāti, piemēram, ar brīdi, kad tiek pieņemts lēmums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanu jaunam pārvaldniekam, iepriekš pieņemtais lēmums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanu līdzšinējam pārvaldniekam uzskatāms par aktualitāti zaudējušu un to var ievietot arhīva sējumā ne ātrāk kā pēc diviem gadiem.

Vai pārvaldniekam ir jāveic mitrā uzkopšana dzīvojamās mājas kāpņu telpā?

Jautājumu regulē Ministru kabineta noteikumi Nr. 906 „Dzīvojamās mājas sanitārās apkopes noteikumi”. Saskaņā ar noteikumu 2. punktu dzīvojamās mājas pārvaldītājs nodrošina sanitārās apkopes prasību izpildi dzīvojamā mājā, lai nepieļautu apdraudējuma iestāšanos. Minēto noteikumu 14. punkts noteic, ka kāpņu telpā vismaz vienu reizi nedēļā veicama mitrā uzkopšana. Sliktos laikapstākļos (piemēram, palielināts nokrišņu daudzums) mitrā uzkopšana veicama biežāk dzīvojamās mājas pārvaldītāja noteiktajos termiņos.

Savukārt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 1. pants noteic, ka dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir dzīvojamās mājas īpašnieks vai pārvaldnieks. Pārvaldnieks ir pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata veic dzīvojamās mājas īpašnieka uzdotās pārvaldīšanas darbības. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10. pants noteic, ka dzīvojamās mājas īpašnieks var uzdot pārvaldniekam veikt atsevišķas vai visas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības kopumā. Dzīvojamās mājas īpašnieks uzdod pārvaldniekam veikt pārvaldīšanas darbības, rakstveidā noslēdzot ar viņu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu.

Tādējādi dzīvojamās mājas kāpņu telpas mitrās uzkopšanas nodrošināšana ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums vai pārvaldnieka pienākums, ja dzīvojamās mājas īpašnieks ir uzdevis pārvaldniekam minēto uzdevumu, iekļaujot to rakstveidā noslēgtā dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā. Dzīvojamās mājas kāpņu telpas mitrās uzkopšanas nodrošināšana ir pārvaldnieka pienākums arī gadījumos, kad dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības.

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. panta otro daļu dzīvojamās mājas sanitārā apkope pieder pie obligāti veicamām pārvaldīšanas darbībām. Tādējādi dzīvojamās mājas kāpņu telpas mitrā uzkopšana ir veicama neatkarīgi no dzīvojamās mājas pārvaldītāja gribas.

Gadījumā, ja dzīvojamās mājas kāpņu telpas mitrā uzkopšana ir pārvaldnieka pienākums, pārvaldnieks par šī pienākuma izpildi ir atbildīgs atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16. panta pirmajai daļai, kas noteic, ka pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par tam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.

Vai pārvaldniekam ir tiesības izmantot dzīvokļu īpašnieku mājas remontdarbiem uzkrāto naudu, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, parāda segšanai?

Atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta sestās daļas 2. punktam dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u.tml.). Tādējādi dzīvokļu īpašnieku mājas remontdarbiem uzkrāto naudu, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot parāda segšanai. Tomēr minēto uzkrājumu izmantošana parādu segšanai ir pieļaujama, ja dzīvokļu īpašnieki ir pieņēmuši par to attiecīgu lēmumu.

Pienākumu norēķināties nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta pirmā daļa, dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības noteikto atlīdzību pārvaldniekam par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, ja tāda paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā.

Savukārt pienākumu uzņemties saistības ar vai bez līguma nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10. panta piektā daļa, kurā teikts, ka uz pārvaldīšanas uzdevuma pamata iegūtās saistības attiecas uz ikvienu dzīvokļa īpašnieku.

Vai pārvaldnieks ir atbildīgs par balkonu remontu daudzdzīvokļu dzīvojamajā mājā?

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 4. panta pirmās daļas 1. punktu kopīpašumā esošajā daļā ietilpst atsevišķas dzīvojamās mājas un tās ārtelpu (tostarp balkonu) ārējās norobežojošās konstrukcijas. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. panta otrās daļas 1. punkta d apakšpunkts noteic, ka dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts ir uzskatāmi par obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām. Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumu Nr. 907 „Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajam prasībām” (turpmāk – Noteikumi Nr. 907) 11.4.1. apakšpunktu reizi gadā ir jāveic balkonu vizuālā pārbaude. Atbilstoši Noteikumu Nr. 907 15. punktam, ja vizuālajā pārbaudē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženierkomunikāciju bojājumi, pārvaldītājs (tas ir, dzīvokļu īpašnieki vai pārvaldnieks, ja ir pilnvarots šādas darbības veikt):

■ lemj par ārpuskārtas remonta veikšanu, ja ir konstatēts kāds no Noteikumu Nr. 907 17. punktā minētajiem bojājumiem;

■ lemj par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai, plānotā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir dzīvojamās mājas īpašnieks vai pārvaldnieks, kas ir pilnvarots pieņemt šādu lēmumu;

■ sagatavo priekšlikumus dzīvojamās mājas īpašniekam (dzīvokļu īpašniekiem) lēmuma pieņemšanai par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai, nepieciešamā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamo māju pārvalda pārvaldnieks, kas nav pilnvarots pieņemt šādu lēmumu.

Līdz ar to par balkonu ārējo norobežojošo konstrukciju tehniskā stāvokļa pārbaudi un to remontu ir atbildīgi dzīvokļu īpašnieki kopīgi vai dzīvojamās mājas pārvaldnieks, ja dzīvokļu īpašnieki viņm šādu uzdevumu devuši.

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta pirmo daļu dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības noteikto atlīdzību pārvaldniekam par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, ja tāda paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā. Savukārt attiecībā uz izdevumu segšanu citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta otrajā daļā ir noteikts, ka dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kas nodrošina dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu, veicina optimālu tās pārvaldīšanas izdevumu veidošanu un attiecas uz:

■ kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas elementu, iekārtu vai komunikāciju nomaiņu, kuras rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas;

■ pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu.

Pamatojoties uz iepriekš minēto, visiem dzīvokļu īpašniekiem ir jāsedz dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktie izdevumi par balkonu remontu, ja veiktās darbības klasificējamas kā obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības vai citas pārvaldīšanas darbības, ja tās atbilst Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta otrajā daļā noteiktajiem kritērijiem.

Vai normatīvajos aktos ir noteiktas dzīvojamās mājas pārvaldnieka tiesības vai pienākums veikt appludināta dzīvokļa īpašuma apsekošanu un noformēt apsekošanas aktu par konstatētajiem bojājumiem? Vai normatīvajos aktos ir noteikts dzīvokļa īpašuma īpašnieka pienākums aicināt dzīvojamās mājas pārvaldnieku, lai konstatētu dzīvokļa appludināšanas faktu un nodarītos zaudējumus?

Viens no dzīvokļu īpašnieku pienākumiem ir Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5. panta pirmajā daļā noteiktais pienākums nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu. Saskaņā ar minētā likuma 6. panta piekto daļu dzīvokļu īpašnieku pienākums vai pārvaldnieka pienākums, ja viņm šādas darbības ir uzdotas, ir gādāt par savas dzīvojamās mājas tehniskā stāvokļa saglabāšanu atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem Nr. 907 „Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajam prasībām”. Šo Ministru kabineta noteikumu 3. un 3.1. punkts noteic, ka dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženierkomunikāciju tehnisko stāvokli nosaka vizuālajā pārbaudē. Pārbaudes faktu fiksē dzīvojamās mājas apsekošanas reģistrācijas žurnālā. Dzīvokļu īpašumos sadalītā dzīvojamā mājā pārvaldnieks kopīpašuma daļā ietilpstošo iekārtu un inženierkomunikāciju daļas, kas atrodas atsevišķos īpašumos, vizuāli pārbauda pārvaldīšanas līgumā noteiktajā kārtībā. No iepriekš norādītā secināms, ka, lai konstatētu inženierkomunikāciju tehnisko stāvokli, jāveic to vizuālā pārbaude (apsekošana). Sīkāku kārtību par vizuālo pārbaudi dzīvokļu īpašumos sadalītā dzīvojamā mājā attiecībā uz kopīpašuma daļā ietilpstošo iekārtu un inženierkomunikāciju daļu, kas atrodas atsevišķos īpašumos, nosaka pārvaldīšanas līgumā. Līdz ar to jāņem vērā, ka pārvaldnieka rīcības robežas attiecībā uz dzīvokļu īpašniekiem noteiktas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā, tāpat pārvaldniekam ir saistoši dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi.

Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmās daļas 1. un 7. punkts noteic, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā un nodrošināt iespēju dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanai un normālai funkcionēšanai, kā arī nodrošināt iespēju apsekot atsevišķo īpašumu. Līdz ar to dzīvokļa īpašnieka pienākums ir veikt visas nepieciešamās darbības, tostarp informēt pārvaldnieku vai dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvaroto personu par radušos inženierkomunikāciju bojājumu, jo dzīvokļa īpašniekam jāpiedalās dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, kā arī jānodrošina iespēja apsekot dzīvokli. Savukārt pārvaldnieka pienākums ir apsekot dzīvoklī esošos kopīpašuma stāvvadus, ja dzīvokļa īpašniekam ir radušās aizdomas par to bojājumu un to fiksēt dzīvojamās mājas apsekošanas reģistrācijas žurnālā. Normatīvie akti nenosaka tiešu pienākumu par inženierkomunikāciju apsekošanas faktu noformēt apsekošanas aktu.

Appludināšanas fakta konstatēšana un aprakstīšana izriet no civiltiesiskā regulējuma, proti, saskaņā ar Civillikuma 1635. pantu katrs tiesību aizskārums, tas ir, katra pati par sevi neatļauta darbība, kuras rezultātā nodarīts kaitējums (arī morālais kaitējums), dod tiesību cietušajam prasīt apmierinājumu no aizskārēja, ciktāl viņu par šo darbību var vainot. Dzīvokļa īpašnieka atbildība un pienākums atlīdzināt zaudējumus izriet no Dzīvokļa īpašuma likuma 14. panta pirmās daļas, proti, dzīvokļa īpašnieks par zaudējumu nodarīšanu citiem dzīvokļu īpašniekiem vai citām personām ir atbildīgs normatīvajos aktos, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumos vai savstarpēji noslēgtajos līgumos noteiktajā kārtībā. Tāpat Civillikuma 1779. pants noteic, ka katram ir pienākums atlīdzināt zaudējumus, ko viņš ar savu darbību vai bezdarbību nodarījis. Tiesību doktrīnā atzīts, ka zaudējumu atlīdzības pienākums iestājas tad, kad vienlaikus pastāv šādi priekšnoteikumi jeb atlīdzības pamati:

■ tiesību aizskārēja neattaisnojama darbība, kas attiecīgajos gadījumos ietver arī novērtējumu no vainojamības viedokļa;

■ zaudējumu esamība;

■ cēloniskais sakars starp zaudējumiem un neatļauto darbību (sk. K. Torgāns. Saistību tiesības. I daļa. Rīga, 2006, 209. lpp.).

Ievērojot minēto, gadījumā, ja pārvaldnieks, veicot apskati, konstatē, ka dzīvokļa appludināšanas cēlonis nav kopīpašumā esošo inženierkomunikāciju bojājums, bet tas noticis dzīvokļu īpašnieku darbības vai bezdarbības rezultātā, tad normatīvie akti neparedz pārvaldniekam pienākumu cietušā dzīvokļa īpašnieka interesēs vākt pierādījumus, kas pamatotu prasījumu par zaudējumu atlīdzināšanu. Tādā situācijā par appludināšanas fakta konstatēšanu un zaudējumu apliecinošu dokumentu (piemēram, sagatavota akta, fotofiksācijas, neatkarīga eksperta atzinuma) sagatavošanu jārūpējas pašam dzīvokļa īpašniekam.

Kā dzīvokļa īpašniekam rīkoties gadījumos, kad pārvaldnieks neievēro normatīvo aktu prasības par dzīvojamo māju apsaimniekošanu?

Īpašuma tiesība uz dzīvokļa īpašumu dzīvokļa īpašniekam rada ne vien pilnīgas varas tiesību uz to, bet arī uzliek noteiktus pienākumus. Viens no šādiem dzīvokļa īpašnieka pienākumiem ir Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5. panta pirmajā daļā noteiktais pienākums nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, kas ietver arī ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšanu un darījumu slēgšanu. Ja dzīvojamā māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos, ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistīti lēmumi tiek pieņemti Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums uzliek par pienākumu dzīvojamās mājas īpašniekam organizēt šādas obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības:

■ uzturēt (fiziski saglabāt) dzīvojamo māju;

■ plānot, organizēt un pārraudzīt pārvaldīšanas darbu;

■ vest dzīvojamās mājas lietu;

■ slēgt līgumu par piesaistītā zemesgabala lietošanu (ja zeme kopā ar dzīvojamo māju neveido vienotu nekustamo īpašumu);

■ sniegt informāciju valsts un pašvaldību institūcijām.

Viens no lēmumiem, kuru dzīvokļu īpašnieki var pieņemt saistībā ar likumā noteikto pārvaldīšanas darbību izpildi, ir dzīvojamās mājas pārvaldnieka izvēle. Noslēdzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu ar pārvaldnieku, dzīvokļu īpašnieki līgumā noteiktā apmērā uzdod pārvaldniekam veikt obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības. To izpilde pārvaldniekam var tikt uzticēta kopumā vai arī tikai noteiktu pārvaldīšanas darbību apjomā. Tāpat ar pārvaldīšanas līgumu dzīvokļu īpašnieki pilnvaro pārvaldnieku pieņemt noteiktus lēmumus viņu vietā, slēgt līgumus, kā arī veikt vai saņemt maksājumus. Tātad pārvaldīšanas līguma noslēgšana ar pārvaldnieku ir veids, kādā dzīvojamās mājas īpašnieks (arī dzīvokļa īpašnieki) izpilda likumā noteikto pienākumu pārvaldīt dzīvojamo māju. Turklāt tieši dzīvojamās mājas īpašnieks ir atbildīgs, lai viņa izvēlētais pārvaldnieks atbilstu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā izvirzītajām profesionālās kvalifikācijas prasībām.

Gadījumā, ja pārvaldnieks nepienācīgi veic tam uzdotās pārvaldīšanas darbības vai citus likumā noteiktos pārvaldnieka pienākumus, piemēram, neved mājas lietu, nereģistrējas Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā vai arī nesniedz jebkura veida informāciju, dzīvojamās mājas īpašnieks var izbeigt ar viņu pārvaldīšanas līgumu un uzticēt mājas pārvaldīšanu citai personai. Dzīvojamās mājas īpašnieks savu pilnvarojumu pārvaldniekam var atsaukt jebkurā laikā.

Tāpat Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16. panta pirmā daļa noteic, ka pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par tam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.