„Mums ir tiesības zināt kaimiņu parādus!”

Zemes nomas maksa samazināsies, mājām Jelgavā tiks slēgti jauni līgumi ar komunālo pakalpojumu piegādātājiem

SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) ik dienas saņem dzīvokļu īpašnieku jautājumus par parādu piedziņu, trešajām personām piederošas zemes nomu vai pilnvarojuma līgumu slēgšanu ar pārvaldnieku. Uz jautājumiem atbild SIA Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde administratīvais direktors Jānis Zeltiņš.

Parādi

– Tie daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieki, kuri aktīvi seko savas mājas finanšu stāvoklim, bieži interesējas, kādus parādus ir sakrājuši viņu kaimiņi un ko dara pārvaldnieks šo parādu piedzīšanas jautājumā. Šāda interese ir pilnībā attaisnojama.

Likums noteic, ka ikvienam daudzdzīvokļu mājas īpašniekam (kas ir katrs mājā esoša dzīvokļa īpašnieks) ir tiesības saņemt informāciju par dzīvojamās mājas īpašnieka darbību vai bezdarbību (tostarp uz pārvaldīšanas uzdevuma pamata iegūto saistību neizpildi), kas skar vai var skart citu dzīvojamās mājas īpašnieku intereses. Šīs tiesības noteic Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kas stājās spēkā 2010. gada 1. janvārī. Tā kā dzīvojamo māju pārvaldīšanas nozare attīstās un arvien vairāk sakārtojas, arī JNĪP klienti drīzumā varēs saņemt daudz caurskatāmāku informāciju par parādu piedziņas procesa gaitu viņu mājās. Uzskaitot iedzīvotāju maksājumus, pārvaldnieks vienlaikus veiks norēķinu savstarpēju salīdzināšanu ar zvērinātu tiesu izpildītāju darbību. Tas nodrošinās precīzu un pilnīgu informāciju par atsevišķu parādnieku parādu piedziņas gaitu. Informācija par parādu atgūšanas gaitu tiks izvietota uzņēmuma Informatīvajā sistēmā (interneta vietnē www.jnip.lv), katras mājas speciālajā sadaļā. Tādā veidā katrs dzīvokļa īpašnieks, autorizējoties Informatīvajā sistēmā, saņems vispusīgu un aktuālu informāciju par savas mājas parādu situāciju. Vēlos atgādināt, ka spriedums par parādu piedziņas uzsākšanu nenozīmē tūlītēju naudas atgūšanu. Sprieduma izpilde vislielākajā mērā ir atkarīga no parādnieka finansiālā stāvokļa.

Piespiedu zemes noma

Piespiedu zemes noma ir civiltiesiskas attiecības, kuras izveidojušās starp zemes īpašnieku un tās dzīvojamās mājas, kura atrodas uz viņa zemes, īpašniekiem, tātad – visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem. Piespiedu dalītā īpašuma attiecību izveidošanās ir valstiska problēma. Uzskatām, ka likumdevējam bez kavēšanās ir jādara gals zemes dalītā īpašuma attiecībām, jo piespiedu nomas attiecību saglabāšana tikai vēl vairāk pasliktinās jau tā konfliktu pilnās attiecības starp abām īpašnieku grupām. Valdībai ir jāpieņem lēmums par piespiedu dalītā īpašuma attiecību izbeigšanu, jo vēsturiski šo sistēmu valsts pati arī radīja.

Grozījumi noteikumos par zemes nomas maksas noteikšanu

Līdz 2018. gada 1. janvārim valsts noteiktā maksimālā zemes zem daudzdzīvokļu mājas nomas maksa gadā bija 6% no tās kadastrālās vērtības. Pagājušajā gadā tika pieņemti grozījumi likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju, un maksimālā nomas maksas likme samazinājās. Likums noteic, ka gadījumos, ja zemes īpašnieks un privatizēto dzīvokļu īpašnieki nevar panākt vienošanos, tad zemesgabala nomas maksa privatizētā dzīvokļa vai mākslinieka darbnīcas īpašniekam tiek noteikta šādi:

1)  no 2018. gada 1. janvāra – līdz pieciem procentiem gadā no zemesgabala kadastrālās vērtības;

2)  no 2019. gada 1. janvāra – līdz četriem procentiem gadā no zemesgabala kadastrālās vērtības;

3)  no 2020. gada 1. janvāra – līdz trim procentiem gadā no zemesgabala kadastrālās vērtības.

No visām daudzdzīvokļu mājām, kuras pārvalda Jelgavas nekustamo īpašumu pārvalde, 35 mājām ar zemes īpašnieku ir noslēgts nomas līgums. Ar četriem zemes īpašniekiem, kuri atsakās slēgt līgumu ar daudzdzīvokļu mājas īpašniekiem, tiek risināti strīdi par līguma nosacījumiem.

JNĪP ir pārvaldnieks mājām, kuras atrodas uz zemesgabala Meiju ceļā 40, Jelgavā. Kopš 2014. gada 30. jūnija starp zemesgabala īpašnieku un dzīvojamās mājas pārvaldnieku tiek risināts strīds par zemes nomas tiesisko attiecību konstatēšanu un zemes nomas maksas parāda piedziņu. Negaidītu spriedumu šajā lietā pieņēma Latvijas Republikas Augstākā tiesa. Atgādināsim, ka pirms tam Valmieras rajona tiesa apmierināja zemesgabala īpašnieka prasību, pēc tam arī Vidzemes apgabaltiesas Civillietu tiesu kolēģija, kurā JNĪP vērsās ar apelācijas sūdzību, taisīja tādu pašu spriedumu. Taču Latvijas Republikas Augstākā tiesa ņēma vērā procesuālo tiesību pārkāpumus un nosprieda atcelt spriedumu un atdot lietu atkārtotai izskatīšanai apelācijas instances tiesā.

2018. gada 26. martā Vidzemes apgabaltiesas Civillietu tiesu kolēģija no jauna skatīs zemes īpašnieka Latzemes aktīvi prasību pret JNĪP par zemes nomas tiesisko attiecību konstatēšanu ar daudzdzīvokļu mājas Meiju ceļā 40, Jelgavā, īpašniekiem. Līdz ar to turpinās tiesvedība par zemes nomas maksas parāda piedziņu.

Par noilgumu termiņiem

– Daži dzīvokļu īpašnieki vai to nomnieki vaicā, pēc cik ilga laika beidzas prasījuma tiesības par pārvaldīšanas un komunālo pakalpojumu maksas parāda piedziņu. Valda maldīgs viedoklis, ka šādus parādus var piedzīt tikai trīs gadu termiņā. Tik tiešām, Komerclikuma 406. pants noteic, ka no komercdarījuma izrietošie prasījumi noilgst trīs gadu termiņā, ja vien likums nenosaka citādi. Taču saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 11. pantā sacīto, pārvaldīšanas tiesiskajās attiecībās (ciktāl tās neregulē šis likums) jāvadās pēc Civillikuma noteikumiem par pilnvarojuma līgumiem. Atgūstot parādus, pārvaldnieks rīkojas kā dzīvokļu īpašnieku pilnvarnieks – nevis kā patstāvīgs subjekts, bet gan kā dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvis. Saskaņā ar šī paša likuma 5. pantu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana ir tās īpašnieka (dzīvokļu īpašnieku) pienākums. No tā jāizdara secinājums, ka attiecībā uz parādu piedziņu nav jāpiemēro Komerclikuma 406. pants, bet gan jāvadās atbilstoši Civillikumā noteiktajam. Tādēļ strīdos, kas izriet no pilnvarojuma līgumiem, noilguma termiņš ir desmit gadi.

Līgumi ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem

– Lai nodrošinātu komunālo pakalpojumu piegādi dzīvokļu īpašniekiem, katrai dzīvojamai mājai ir tiesības noslēgt pakalpojuma piegādes līgumu. Šāds līgums tiek slēgts ar katra pakalpojuma piegādātāju atsevišķi. Pamatojoties uz dzīvokļu īpašnieku pilnvarojumu, pārvaldnieks viņu vārdā noslēdz šo līgumu. JNĪP ir pārvaldnieks 420 daudzdzīvokļu mājām. Līgumu slēgšana ar pakalpojumu piegādātājiem notiek pakāpeniski. Līgumi tiek slēgti, lai nodrošinātu arvien kvalitatīvākus pakalpojumus.

Pēc tiesisko attiecību sakārtošanas dzīvokļu īpašniekiem tiks nodrošināta iespēja veikt norēķinus par komunālajiem pakalpojumiem ar pārvaldnieka starpniecību. Pārvaldniekam ir pienākums saņemto naudu nekavējoties pārskaitīt pakalpojuma sniedzējam, turklāt tādā apjomā, kādā dzīvokļa īpašnieks ir samaksājis. Tādā veidā pārvaldnieks, sākot tiesvedību, var sniegt apvienoto prasījumu, kas ievērojami atvieglo tiesu darbu.

Par pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un pārvaldīšanas līgumu pārslēgšanu

– JNĪP ne reizi vien ir vērsusi iedzīvotāju uzmanību uz to, ka pašvaldība nodarbojas ar valsts māju privatizēšanu, bet ilglaicīgas pārvaldīšanas nodrošināšana šādām mājām nav pašvaldības funkcija. Tādēļ katras mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums ir māju no pašvaldības bilances pārņemt savā valdījumā. JNĪP saviem klientiem palīdz procesu noorganizēt.

Lai to nokārtotu, pamatojoties uz dzīvokļu īpašnieku lēmumu un viņu doto uzdevumu, pārvaldnieks sagatavo pieteikumu par dzīvojamās mājas nodošanu dzīvokļu īpašnieku valdījumā. Sagatavotos dokumentus pārvaldnieks iesniedz domē, kur tiek pieņemts lēmums par pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku kopībai. Šādu kārtību nosaka likuma Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju 51. pants. Atgādinām, ka pirkuma līgumā, kas noslēgts starp privatizācijas komisiju un dzīvokļa īpašnieku, ir teikts, ka viņa pienākums ir sākt kopīpašuma apsaimniekošanu, par to slēdzot līgumu ar pārējiem dzīvokļu īpašniekiem.

Vairāk nekā 95% JNĪP pārvaldīšanā esošo ēku tiek pārvaldītas, pamatojoties uz pilnvarojuma līgumu, bet apmēram 5% māju tiek pārvaldītas, pamatojoties uz Jelgavas domes deleģējuma līgumu.

Katram dzīvokļa īpašniekam vissvarīgākais ir viņa personīgais īpašums, bet par kopīpašumu jārūpējas visiem kopā. Mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšana ir iespēja sākt rūpēties par kopējo īpašumu. Likums noteic, ka daudzdzīvokļu mājas īpašnieka pienākums ir uzturēt mājas tehniskos un citus ekspluatācijas rādītājus tādā stāvoklī, lai tie neradītu kaitējumu ne pašam īpašniekam, ne kaimiņiem, ne citām personām – garāmgājējiem vai īpašuma lietotājiem.

Jauni pārvaldīšanas līgumi

Beidzamajā laikā Jelgavā ir aktualizējies jautājums par pārvaldīšanas līgumu pārslēgšanu. Kopš 2011. gada 1. janvāra spēkā esošā Dzīvokļa īpašuma likuma 10. pants noteic, ka katram dzīvokļa īpašniekam ir pienākumu piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā. Savukārt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums noteic, ka dzīvojamās mājas īpašniekam ir jānodrošina pārvaldīšana, un šī paša likuma pārejas noteikumos teikts, ka pārvaldīšanas līgumi, kas bija spēkā minētā likuma spēkā stāšanās dienā, bet neatbilst šā likuma noteikumiem, līdz 2011. gada 31. decembrim saskaņojami ar šā likuma noteikumiem. Tātad, ja mājas pārvaldīšanas līgums neatbilst likumam, tad dzīvokļu īpašnieku pienākums ir to pārslēgt atbilstoši likumā noteiktajām prasībām.