Laiks uzzināt, kāda būs apsaimniekošanas maksa

Pēc 15. oktobra daudzi dzīvokļu īpašnieki varēs pārvaldniekam pieprasīt plānoto dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un remontdarbu izmaksu tāmi 2018. gadam.

Likums noteic, ka tiem pārvaldniekiem, kuru pārvaldīšanā ir dzīvokļu īpašnieku valdījumā nepārņemtas mājas, uz katra gada 15. oktobri jābūt sagatavotām plānoto apsaimniekošanas un remontu izmaksu tāmēm nākamajam gadam. No šī dokumenta dzīvokļu īpašnieki var uzzināt, kādi remontdarbi plānoti viņu mājā un cik liela būs par dzīvokli maksājamā summa mēnesī. Šogad pirmo reizi tāmes tiek izveidotas, pamatojoties uz Ministru kabineta noteikumiem Nr. 408. Galvenais jaunums – iedzīvotājiem vairs nebūs iespējas atteikties no remontdarbiem un obligātajiem maksājumiem uzkrājumu fondā nākotnē veicamajiem remontdarbiem.

Šī gada vasarā par jaunajiem noteikumiem rakstīja gandrīz visās valstī izdotajās avīzēs. Tika ziņots, ka dzīvokļu īpašnieki būs pilnībā pakļauti pārvaldnieka noteikumiem. Ja pārvaldnieks nolems, ka mājai nepieciešams jauns jumts, jārenovē visi balkoni vai jāmaina caurules, dzīvokļu īpašniekiem nebūs citas izejas kā maksāt. Tiem, kuri atsacīsies, krāsies parāds, kas var beigties ar dzīvokļa zaudēšanu tiesvedības ceļā.

Piedāvājam tikt skaidrībā par to, kas notiks īstenībā. Gaidāmās izmaiņas komentē Rīgas apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Igors Trubko.

– Vai taisnība, ka turpmāk lēmumu par maksājuma apmēru remontdarbu uzkrājumu fondā pieņems mājas apsaimniekotājs?

– Ne gluži. Sāksim ar to, ka Latvijā ir spēkā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kurā noteikts, ka dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums veidot uzkrājumu fondu plānotajiem remontdarbiem. Šajā likumā arī teikts, ka pārvaldnieka uzdevums ir izpildīt dzīvokļu īpašnieku pieņemtos lēmumus. Rezultātā mēs redzam, ka abas šīs normas ir pretrunā viena otrai – dzīvokļu īpašnieki var nolemt atteikties no uzkrājumu veidošanas un tad pārvaldniekam nav nekādu iespēju piespiest viņus veidot uzkrājumus remontdarbiem. Taču pārvaldīšanas nozarē ir vēl viens normatīvais akts – Likums par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju, kurā noteikts, ka to māju dzīvokļu īpašniekiem, kuri nav izveidojuši dzīvokļu īpašnieku biedrību vai noslēguši savstarpēju līgumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, apmaksas kārtību par mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr. 408 (spēkā stājušies 2017. gada 21. jūlijā un aizstāj labi zināmos MK noteikumus Nr. 1014).

Šajos noteikumos ir teikts, ka dzīvokļu īpašniekiem nav tiesību atteikties no maksājumu veikšanas nākotne plānoto remontdarbu uzkrājumā.

– Tātad to māju dzīvokļu īpašniekiem, kuri savu īpašumu nav pārņēmuši valdījumā, ir liegta iespēja iejaukties remontdarbu plānošanā. Savukārt to māju īpašnieki, kuri ir sava īpašuma valdītāji, ir tiesīgi patstāvīgi lemt jautājumu par uzkrājuma fonda lielumu un izlietojumu?

– Jā, tieši tādu kārtību nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr. 408.

– Kā pārvaldniekam būs jāpaziņo nepārņemto māju dzīvokļu īpašniekiem par plānotajiem remontiem un paredzamo maksājumu apjomu remontdarbu uzkrājumu fondā?

– Pēc jau minēto noteikumu prasībām nepārņemto māju pārvaldnieka pienākums ir ik gadu sagatavot dzīvokļu īpašniekiem remontdarbu plānu un paredzamo izdevumu tāmi. Turklāt šai tāmei jābūt gatavai līdz katra gada 15. oktobrim.

– Kā iedzīvotāji var iepazīties ar tāmēm?

– Normatīvie akti nepieprasa pārvaldniekam tāmju nosūtīšanu individuāli katram dzīvokļa īpašniekam. Viņam tikai līdz 15. oktobrim katram klientam jāpaziņo, kur viņš var saņemt informāciju, piemēram, uz speciāli izveidotiem stendiem vai apsaimniekošanas uzņēmuma mājaslapā utt.

– Ko darīt, ja dzīvokļa īpašnieks nelieto internetu, bet no stenda vai informācijas dēļa tāme ir pazudusi?

– Saskaņā ar MK noteikumos Nr. 408 noteikto, ikvienam dzīvokļa īpašniekam ir tiesības rakstveidā pieprasīt pārvaldniekam izsniegt tāmes eksemplāru individuāli. Turklāt pārvaldnieka pienākums – šo tāmi izsniegt ne vēlāk kā nedēļas laikā kopš iesnieguma saņemšanas brīža.

– Ko darīt dzīvokļu īpašniekiem, kuri ir saņēmuši nākamā gada tāmi, bet nepiekrīt paredzētajai apsaimniekošanas maksai?

– Sešu nedēļu laikā pēc 15. oktobra viņiem ir tiesības sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci vai veikt aptauju, lai apstiprinātu savas tāmes variantu.

– Vai tam ir kāda jēga, ja kopš 2018. gada dzīvokļu īpašniekiem nav tiesību atteikties no pārvaldnieka ieplānotajiem remontiem?

– Protams, ka to vajag darīt, jo kopsapulce vienalga var pieņemt daudzus svarīgus lēmumus. Piemēram, noteikumu punkts 15.4. ieteic dzīvokļu īpašniekiem balsot par citu mājas remonta, atjaunošanas vai pārbūves finansēšanas avotu piesaisti.

– Ko tas nozīmē?

– Kopsapulce var pieņemt lēmumu ieplānotos darbus apmaksāt ar kredīta palīdzību.

– Kā saprast noteikumu 15.5. punktu, kurā teikts, ka kopsapulce „var pieņemt lēmumu par citu dzīvojamās mājas remontu, atjaunošanas vai pārbūves darbu veikšanas laiku vai finansējuma sadalījumu pa gadiem”?

– Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašnieki var nobalsot par plānoto darbu pārcelšanu uz citu laiku. Pieņemsim, ka mājai nepieciešams jauns jumts un paredzamās izmaksas ir 20 000 eiro. Pārvaldnieks ir noteicis, ka vajadzīgā summa jāsakrāj viena gada laikā. Dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē var pieņemt lēmumu, ka nepieciešamo summu apņemas sakrāt divu vai pat trīs gadu laikā un pēc tam veikt ieplānoto jumta remontu.

– Noteikumi noteic arī to, ka dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības atsacīties no mājas un tai piegulošās teritorijas sanitārās kopšanas izmaksu segšanas.

– Tas ir pilnībā attaisnojams lēmums, kas ne vienai vien mājai palīdzējis ieekonomēt līdzekļus. Ja īpašnieki pieņem šādu lēmumu, viņiem uzreiz jāvienojas, kā tiks organizēta mājas sanitārā kopšana un kurš no dzīvokļu īpašnieku vidus uzņemsies atbildību par noteiktās kārtības ievērošanu. Ja dzīvokļu īpašnieki izveidoto grafiku neievēros, mājai var tikt piemērots sods.

Jāatceras, ka municipālā policija un pašvaldības administratīvā komisija neļaus mājas piegulošajai teritorijai palikt nesakoptai.

– Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce var pieņemt lēmumu par mājas apdrošināšanu. Vai tam ir kāda jēga?

– Kopīpašuma apdrošināšana patlaban nav obligāta prasība, taču dzīvokļu īpašniekiem ir iespēja apdrošināt visu māju kopumā vai atsevišķas kopīpašuma daļas, piemēram, liftu vai siltummezglu.

– Kā rīkoties to māju dzīvokļu īpašniekiem, kuri tomēr vēlas atteikties no remontdarbiem?

– Viņiem ir tikai viena iespēja – sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci un pieņemt lēmumu par mājas pārņemšanu savā valdījumā. Turklāt pēc šī lēmuma pieņemšanas mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu nav obligāti. Pēc kļūšanas par pilntiesīgiem savas mājas saimniekiem, kas būtībā ir pārņemšana valdījumā, dzīvokļu īpašnieki iegūst pilnīgu brīvību no pārvaldnieka uzspiestiem lēmumiem un turpmāk visu ar māju saistīto lemj paši.

– Ne katrā mājā dzīvokļu īpašnieki var nonākt pie vienota viedokļa. Vai var izveidoties situācija, ka pārvaldnieks jauno noteikumu normas izmanto ļaunprātīgi un uzliek iedzīvotājiem nesamaksājamas finansiālās saistības?

– Nē, no tā baidīties nevajag, jo noteikumi paredz pārvaldniekiem ierobežojumus. Piemēram, noteikumu 5. punktā sacīts, ka „obligātos izdevumus par dzīvojamās mājas remontu, kā arī maksājumu par turpmākajos periodos obligāto pārvaldīšanas darbību ietvaros veicamajiem dzīvojamās mājas remonta darbiem tāmē ietver, ja vizuālajā pārbaudē vai tehniskajā apsekošanā ir konstatēti dzīvojamās mājas bojājumi”.

Tas nozīmē, ka par katru ieplānoto remontu ir jābūt apsekojuma aktam, ar kuru var iepazīties katrs mājas dzīvokļu īpašnieks.

– Tātad bez ļoti nopietna pamatojuma pārvaldnieks nevarēs ieplānot mājā renovāciju, lai piespiestu iedzīvotājus par to maksāt?

– Nē, attiecībā uz renovāciju noteikumu 6. punktā ir teikts, ka mājas pārbūve vai atjaunošana ir paredzama tikai tajos gadījumos, „ja tehniskās apsekošanas atzinumā ir secināts, ka dzīvojamās mājas turpmākās ekspluatācijas priekšnoteikums ir dzīvojamās mājas atjaunošana vai pārbūve”. Tātad maksājumi turpmākajos periodos par mājas atjaunošanu vai pārbūvi ir ietverami tikai tādā gadījumā, ja pēc pilnvērtīgas tehniskās apsekošanas eksperts slēdzienā ir atzinis, ka bez atjaunošanas vai pārbūves mājas tālākā ekspluatēšana nebūs iespējama.

– Savukārt pavisam neskaidrs ir jauno noteikumu 7. punkts, kurā teikts, ka pārvaldnieks var neplānot remontdarbus mājā, kura atrodas avārijas vai pirmsavārijas stāvoklī. Vai ar to jāsaprot, ka avārijas stāvoklī esošās mājas ir atstātas savam liktenim – lai stāv, kamēr sabruks?

– Šajā punktā ir piezīme, ka minētos maksājumus pārvaldnieks tāmē var neietvert, „ja dzīvojamās mājas konstrukcijas vai to elementi ir avārijas vai pirmsavārijas stāvoklī un dzīvojamās mājas tehniskie ekspluatācijas rādītāji un ar tiem saistītie citi ekspluatācijas rādītāji ir tiktāl pasliktinājušies, ka dzīvojamās mājas atjaunošana vai pārbūve ir ekonomiski nepamatota”. Tas nozīmē, ka atsevišķos gadījumos dzīvokļu īpašniekiem izdevīgāk šādu māju nojaukt, nekā censties to remontēt.

– Saskaņā ar noteikumiem pārvaldnieka pienākums ir šādā avārijas stāvoklī esošā mājā sasaukt dzīvokļu īpašnieku sapulci un piedāvāt risinājumus?

– Tieši tā, ja pārvaldnieks avārijas stāvoklī esošā mājā nav ieplānojis remontdarbus, viņam jāsasauc sapulce. Tad dzīvokļu īpašnieki tomēr var nobalsot par savas mājas glābšanu un paši lemt, cik daudz un kādā apmērā atjaunot un cik naudas šīm vajadzībām krāt. Taču, ja godīgi, mani mulsina kāds cits aspekts.

– Kas tieši?

– Es nesaprotu, kā pašvaldības būvvalde vispār pieļauj cilvēku dzīvošanu avārijas stāvoklī esošās mājās. Ja reiz valdība ir pieņēmusi lēmumu ar 2018. gada 1. janvāri atļaut pārvaldniekiem vairs neremontēt avārijas stāvoklī esošās mājas, tad turpmāk ir arī jāaizliedz tajās dzīvot cilvēkiem.

– Kā jums šķiet, vai avārijas stāvolī esošo māju dzīvokļu īpašnieki ir gatavi šādiem lēmumiem?

– Tas skan skarbi, bet viņiem nav daudz variantu izvēlei. Vislabākais risinājums ir mājas pilna renovācija, piesaistot Eiropas Savienības fondu atbalsta līdzekļus. Tas ļautu atjaunot visas komunikācijas, jumtu, fasādi, turklāt izdarīt to par puscenu.