Kaimiņi: kā pieņemt kopīgus lēmumus?

Šodien par to, kā pieņemt kopīgus lēmumus daudzdzīvokļu mājā. Ekonomikas ministrijas speciālisti skaidro, kādam daudzumam dzīvokļu īpašnieku jānobalso kopsapulcē, lai varētu veikt kaut pašus vienkāršākos mājas labiekārtošanas darbus. Tāpat arī apspriežam iedzīvotāju tiesības un pārvaldnieka pienākumus. Jums jāzina, kurš mājā ir saimnieks!

■ Pārvaldnieks piedāvā centralizētās apkures sistēmas pārbūvi vai rekonstrukciju. Vai viņam vajadzīga mājas iedzīvotāju piekrišana?

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 2. panta otro daļu katram dzīvokļa īpašniekam pieder ne tikai viņa atsevišķais dzīvoklis, bet arī kopīpašuma domājamā daļa.

Kas ir kopīpašums? Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu kopīpašumā ietilpst māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, tai skaitā dzīvoklī esošie sildelementi (ja to funkcionālā darbība ir atkarīga no kopīpašumā esošās mājas apkures sistēmas).

Dzīvokļa īpašuma likums nenosaka kārtību un veidu, kādā dzīvokļu īpašnieku kopībai jārisina ar kopīpašuma renovāciju un inženierkomunikāciju nomaiņu saistītie jautājumi, to nosaka pati dzīvokļu īpašnieku kopība, ievērojot šā likuma noteikumus un 18. pantā ietvertās prasības. Lai lēmums par apkures sistēmas nomaiņu vai renovāciju kļūtu saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, nepieciešams, lai „par” nobalsotu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem.

Taču pirms lēmuma pieņemšanas dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības iepazīties ar dokumentiem, kuros aprakstīts, kādu efektu mājai dos piedāvātie pasākumi. Šīs iedzīvotāju tiesības nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta trešā daļa. Ja īpašnieku kopības lēmums pieņemts, neievērojot likuma prasības (piemēram, iedzīvotājiem nav ļauts iepriekš iepazīties ar dokumentiem), dzīvokļu īpašniekiem, kuri lēmumam nepiekrīt, ir tiesības vērsties tiesā ar prasību kopības lēmumu atzīt par spēkā neesošu. Šādas tiesības dzīvokļu īpašniekiem nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta ceturtā daļa.

■ Kas ir atbildīgs par daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas balkonu remontu?

Dzīvokļa īpašuma likuma 4. panta pirmajā daļā teikts, ka dzīvojamās mājas kopīpašumā esošajā daļā ietilpst dzīvojamās mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas (tai skaitā balkoni).

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. pants (otrās daļas 1. punkta d) apakšpunkts) nosaka, ka dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts ir obligāti veicamās dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības.

Ministru kabineta noteikumos Nr. 907 („Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajam prasībām”) teikts, ka pārvaldnieka pienākums ir reizi gadā veikt balkonu vizuālo pārbaudi. Ja vizuālās pārbaudes gaitā tiek atklāti bojājumi, mājas pārvaldītājs (tas ir, dzīvokļu īpašnieki vai pārvaldnieks, kas ir pilnvarots pieņemt attiecīgu lēmumu), rīkojas šādi:

1) ja ir konstatēts bojājums, kas prasa neatliekamu iejaukšanos, lemj par ārpuskārtas remonta veikšanu;

2) ja bojājums neprasa steidzamu iejaukšanos, lemj par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai un plānotā remonta veikšanu.

Ja dzīvojamo māju pārvalda pārvaldnieks, kas nav pilnvarots patstāvīgi pieņemt attiecīgu lēmumu (tas ir, ja mājas pārvaldīšanas tiesības ir pārņēmuši īpašnieki), viņš piedāvā īpašniekiem balsot par nepieciešamā papildu remonta veikšanu balkoniem.

Tātad par balkonu ārējo norobežojošo konstrukciju tehniskā stāvokļa pārbaudi un remontu atbildīgi ir dzīvokļu īpašnieki vai dzīvojamās mājas pārvaldnieks, ja dzīvokļu īpašnieki viņam tādu uzdevumu ir devuši. (Te jāpiebilst, ka attiecībā uz pašvaldības uzņēmuma Rīgas namu pārvaldnieks pārvaldītajām mājām un bijušajām valsts mājām, kuras īpašnieki nav pārņēmuši, pārvaldnieka pienākums ir piedāvāt īpašniekiem remontdarbu plānu. Ja īpašnieki pret plānu neiebilst, pārvaldnieks sāk darbus.)

Taču ar jautājumu, kam jāveic remonts, vistiešākajā veidā ir saistīts nākamais jautājums: kas maksās? Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta pirmo daļu izdevumus obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai sedz katrs dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram.

Savukārt Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta otrā daļa nosaka, ka katrs dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus citu dzīvojamās mājas uzlabošanas un attīstīšanas darbību veikšanai. Šādas darbības ir:

■ kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas elementu, iekārtu vai komunikāciju nomaiņa, kuras rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas;

■ pasākumi, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu.

Tātad balkonu (vai atsevišķa balkona) remonta izdevumi jāsedz jāsedz visiem dzīvokļu īpašniekiem, ja šis remonts tiek klasificēts kā obligāts.

■ Vai pārvaldniekam jānodrošina dzīvojamo māju kāpņu telpu mitrā uzkopšana?

Šo jautājumu regulē Ministru kabineta noteikumi Nr. 906 „Dzīvojamās mājas sanitārās apkopes noteikumi”. Minēto noteikumu 14. punktā norādīts, ka kāpņu telpā vismaz vienu reizi nedēļā veicama mitrā uzkopšana. Sliktos laikapstākļos (piemēram, palielināts nokrišņu daudzums) mitrā uzkopšana veicama biežāk dzīvojamās mājas pārvaldītāja noteiktajos termiņos.

Taču jautājumā par mitro uzkopšanu ir kāda svarīga nianse. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 1. pants nosaka, ka dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir vai nu tās īpašnieks, vai arī nolīgts pārvaldnieks.

Tātad kāpņu telpu mitrā uzkopšana ir vai nu mājas īpašnieka pienākums, vai arī par to jāgādā pārvaldniekam, ja mājas īpašnieks viņam to uzdevis rakstiski dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā. Ja dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības, kāpņu telpu mitrās uzkopšanas nodrošināšana viennozīmīgi ir pārvaldnieka pienākums.

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. pantu māju sanitārā apkope ir obligāti veicama pārvaldīšanas darbība. Tātad kāpņu telpu mitrā uzkopšana noteikti jāveic.

Ja kāpņu telpu mitrās uzkopšanas nodrošināšana ir pārvaldnieka pienākums, pēdējais par to atbild atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16. panta pirmajai daļai, kas nosaka, ka pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.

■ Kā dzīvokļa īpašnieks var pilnvarot citu personu pārstāvēt viņa intereses, piemēram, dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē?

Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta 4. punkts nosaka, ka dzīvokļa īpašnieks var pilnvarot citu personu pārstāvēt viņa intereses dzīvokļu īpašnieku kopībā, noformējot par to rakstveida pilnvarojumu. Šai gadījumā pilnvarai nav nepieciešams notariāls apstiprinājums.

Pilnvarā jānorāda darbības, ko pilnvarotā persona drīkst veikt savu pilnvaru ietvaros. Piemēram, viņu var pilnvarot piedalīties mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulcēs un balsot visos jautājumos, bet var arī pilnvarot balsot tikai par noteiktu darba kārtības jautājumu.

Ja pilnvarojums neattiecas uz visiem sapulcē apspriežamajiem jautājumiem, pilnvarā jānorāda tie sapulces darba kārtības jautājumi, par kuriem pilnvarotajai personai ir tiesības balsot.

■ Vai pārvaldniekam ir tiesības dažu dzīvokļu īpašnieku parādu segšanai izmantot naudu, ko pārējie īpašnieki sakrājuši remonta vajadzībām?

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta sestās daļas 2. punktu pārvaldnieks nav tiesīgs dzīvokļu īpašnieku veidotos uzkrājumus izmantot citu saistību izpildei (parādu segšanai un tamlīdzīgi). Tātad dzīvokļu īpašnieku remonta uzkrājumus pārvaldnieks pats nedrīkst izmantot parādu samaksai par komunālajiem pakalpojumiem. Tomēr minēto uzkrājumu izmantošana parādu segšanai ir pieļaujama, ja kopsapulcē par attiecīgo lēmumu nobalsojuši vairāk nekā 50% dzīvokļu īpašnieku.

■ Kam jāmaksā par jumta remontu un bēniņu siltināšanu?

Tā kā jumts nodrošina dzīvojamās mājas uzturēšanu (fizisku saglabāšanu) un tā remonts ir obligāti veicamā mājas pārvaldīšanas darbība, bojātā jumta seguma nomaiņa tiek veikta par dzīvokļu īpašnieku līdzekļiem.

Savukārt bēniņu siltināšana ir ar dzīvojamās mājas uzlabošanu saistīta darbība, kas palīdz optimizēt izdevumus un pieskaitāma pasākumiem, kuru realizācija palīdz samazināt maksu par komunālajiem pakalpojumiem. Tāpēc izdevumus par bēniņu siltināšanu sedz visi dzīvokļu īpašnieki proporcionāli viņiem piederošajām kopīpašuma domājamām daļām. Bet tas tiek darīts tikai ar nosacījumu, ka ir ievērota Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta otrajā un trešajā daļā noteiktā kārtība (lēmums par bēniņu siltināšanu pieņemts ar dzīvokļu īpašnieku balsu vairākumu un kļuvis saistošs visiem īpašniekiem).

■ Vai lodžijas iestiklošanai un apkures radiatoru nomaiņai dzīvoklī vajadzīga kaimiņu piekrišana?

Dzīvokļa īpašuma likuma 11. pants nosaka, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības bez saskaņošanas ar citiem dzīvokļu īpašniekiem rekonstruēt, renovēt vai restaurēt atsevišķo īpašumu, ciktāl tas neskar kopīpašumā esošo daļu vai citus dzīvokļu īpašumus. Ja atsevišķā īpašuma pārbūve skar kopīpašumā esošo daļu, dzīvokļa īpašniekam nepieciešams saņemt dzīvokļu īpašnieku vienkārša vairākuma piekrišanu. Tādu piekrišanu var saņemt vai nu kopsapulcē balsošanas ceļā, vai arī kaimiņu rakstiskas aptaujas veidā. Lēmums stājas spēkā, ja par to nobalsojuši vairāk nekā 50% dzīvokļu īpašnieku.

Var jau iebilst, ka lodžijas iestiklošana nav nekāda pārbūve, tad kāpēc jārīko aptauja? Taču likuma izpratnē lodžijas iestiklošana ir jauna kopīpašuma elementa radīšana, tāpēc kaimiņu piekrišana tomēr ir vajadzīga.

■ Vai dzīvokļa īrniekam ir jākompensē īpašniekam nekustamā īpašuma nodoklis?

Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 11. panta piektās daļas 1. punkts nosaka, ka papildus īres maksai proporcionāli izīrētās dzīvojamās telpas platībai maksājams nekustamā īpašuma nodoklis.

Ja agrāk noslēgtajā īres līgumā nekustamā īpašuma nodokļa maksājums nav paredzēts, tad konflikta risinājumu piedāvā likuma „Par dzīvojamo telpu īri” pārejas noteikumu 17. punkts, kas uzliek īrniekam par pienākumu katru mēnesi, sākot no 2010. gada 1. decembra, papildus dzīvojamās telpas īres maksai maksāt izīrētāja aprēķināto obligāto nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu. Tādā gadījumā dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs katru mēnesi iekasēt no īrnieka 1/12 no nekustamā īpašuma gada nodokļa. Interesanta nianse: bez īpašas vienošanās ar īrnieku dzīvokļa īpašniekam nav tiesību pieprasīt nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu nevis katru mēnesi, bet vienu reizi ceturksnī..

■ Vēlamies pie mājas ierīkot autostāvvietu. Cik daudzu dzīvokļu īpašnieku piekrišana vajadzīga, lai varētu to darīt, un kas maksās?

Ar autostāvvietas būvniecību pie mājas allaž ir saistīti trīs svarīgi jautājumi:

■ cik daudz īpašnieku balsu nepieciešams lēmuma pieņemšanai par stāvvietas ierīkošanu?

■ kuri īpašnieki maksās par stāvvietas ierīkošanu?

■ kam būs ļauts stāvvietu izmantot?

Lai sāktu autostāvvietas izbūvi uz konkrētajai mājai piederošās zemes, nepieciešams, lai „par” balsotu vairāk nekā puse attiecīgās mājas dzīvokļu īpašnieku (Dzīvokļa īpašuma likums, 16. panta trešā daļa).

Pienākumu segt autostāvvietas ierīkošanas izdevumus nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pants, kur teikts, ka dzīvokļu īpašnieki atbilstoši viņu īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz:

■ izdevumus obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai;

■ izdevumus citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kas nodrošina dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu (dzīvojamās mājas elementu, iekārtu vai komunikāciju nomaiņa);

■ izdevumus par pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par komunālajiem pakalpojumiem.

Jaunas autostāvvietas būvniecība nav obligāti veicamā dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbība. To gan var pieskaitīt dzīvojamās mājas uzlabošanas un attīstīšanas pasākumiem, bet skaidrs, ka ar mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu saistītos izdevumus tā nesamazinās. Kas no tā izriet? Tas, ka autostāvvietas ierīkošanas izdevumu segšana nav obligāta visiem dzīvokļu īpašniekiem. Maksā tikai tie īpašnieki, kuri ir balsojuši par jauno stāvvietu.

Vēl daži vārdi par jaunās stāvvietas izmantošanu. Skaidrs, ka tā atrodas uz kopējās zemes un ir kopīpašums, un attiecībā uz tās lietošanas noteikumiem lēmums dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem vienbalsīgi (piemēram, balsojot par lēmumu, ka stāvvietu drīkst izmantot tikai tie iedzīvotāji, kas maksājuši par tās ierīkošanu). Šādu kārtību nosaka Dzīvokļa īpašuma likums (17. panta piektā daļa).

Taču gadījumā, ja iedzīvotāji par lietošanas noteikumiem nevar vienoties, viņi var izvēlēties citu variantu – autostāvvietu iznomāt dzīvokļu īpašniekiem vai citiem lietotājiem. Šai gadījumā iznomāšanas kārtības noteikšanai nepieciešams, lai „par” nobalso dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv tikai vairāk par pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem (Dzīvokļa īpašuma likums, 17. panta sestā daļa).