Pārkāpt noteikumus ir dārgi!

Būvvaldē izstāstīja, kā pareizi rīkoties, lai dzīvoklī nojauktu sienu, pārvietotu sanitāro mezglu vai nomainītu logus

Pandēmijas laikā Latvijas iedzīvotājiem ir radies brīvs brīdis, lai veiktu sen atliktu remontu dzīvoklī. Rīgas pilsētas būvvaldes speciālisti atgādina, ka lielākā daļa pārbūvju atļautas tikai tad, ja tās ir saskaņotas. Kādas kļūdas tiek pieļautas remonta laikā, un cik dārgi par tām jāmaksā? Uz šiem jautājumiem atbild Rīgas pilsētas būvvaldes Būvniecības kontroles pārvaldes Tiesiskās atbalsta nodaļas priekšniece Dace Skalbe.

Visvienkāršākais gadījums

Ekonomikas ministrijas un Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas organizētajā vebinārā „Dzīvokļa īpašniek, to tev vērts zināt” Dace Skalbe pastāstīja par galvenajiem rīdzinieku pieļautajiem pārkāpumiem, remontējot mājokļus.

– Visizplatītākais nelikumīgās pārbūves veids ir nesošo konstrukciju nojaukšana vai jaunu sienu izbūve bez saskaņošanas ar būvvaldi, – saka Tiesiskās atbalsta nodaļas vadītāja.

Klasisks šādas pārbūves piemērs ir vannasistabas un tualetes apvienošana vienā sanitārajā mezglā vai virtuves savienošana ar viesistabu. Ja tādi darbi iepriekš paveikti nelikumīgi, tos legalizēt ir diezgan vienkārši.

– Nenesošo konstrukciju nojaukšanai dzīvokļa saimniekam jāsaņem vienkāršotās pārbūves apliecinājuma karte. Ja nenesošā siena tiek nojaukta daudzdzīvokļu mājas dzīvoklī, tad tā saimniekam šie darbi nav jāsaskaņo ar pārējiem mājas līdzīpašniekiem, – stāsta eksperte.

Jauns sanitārais mezgls – nepieciešama kaimiņa piekrišana

Sarežģītāks gadījums ir sanitārā mezgla paplašināšana vai tā pārvietošana. Ja pārvietošana skar dzīvokļa koridoru vai citu neapdzīvojamo telpu, tad īpaša problēma ar saskaņošanu nav paredzama. Šādai pārbūvei saskaņojums ar stāvu zemāk esošā dzīvokļa īpašnieku nav nepieciešams.

– Savukārt, ja cilvēks nolēmis izvietot sanitāro mezglu virs apakšējā dzīvokļa dzīvojamām telpām, piemēram, dzīvojamās istabas vai guļamistabas, tad būvniecības dokumentācija jāsaskaņo ar apakšā esošā dzīvokļa kaimiņu, – saka Dace Skalbe.

– Bieži jautā, kā ir ar virtuves pārbūvi? Latvijas būvnormatīvs dzīvojamo māju iedzīvotājiem pieprasa, lai ar apakšējo kaimiņu tiktu saskaņota tikai sanitārā mezgla pārvietošana, tāpēc, pārvietojot vai pārbūvējot virtuvi, apakšējā dzīvokļa īpašnieka piekrišana nav nepieciešama.

Interesanti, ka attiecībā uz daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām, kas ir tipveida būves, esam pieraduši, ka visi sanitārie mezgli atrodas viens virs otra, tāpat arī citas telpas: virtuves, guļamistaba u.tml. Mans ieteikums, pirms sākt būvniecības dokumentu noformēšanu, – iepazīties ar faktisko apakšējā dzīvokļa plānu. Iespējams, ka kaimiņš jau pirms jums ir veicis pārbūvi un daudzi saskaņojumi var izrādīties lieki.

Neaiztieciet ratiņtelpu!

Pēc Daces Skalbes teiktā, vēl viens pārkāpums, ko iedzīvotāji bieži pieļauj, ir nesaskaņota koplietošanas telpu pārbūve:

– Minēšu klasiskākos piemērus, tie ir koplietošanas tualešu, ratiņtelpu, bēniņu vai pagraba telpu pievienošana dzīvoklim.

Dažreiz gadās arī pretēji – iedzīvotāji pārbūves laikā izveido jaunas koplietošanas telpas. Tas notiek, ja īpašnieks vienu lielu dzīvokli pārbūvē par diviem mazākiem un izveido nelielu koridoru ar atsevišķu ieeju katrā jaunajā dzīvoklī.

– Vai tas ir pārkāpums?

– Nē, bet būvnormatīvā norādīts, ka piekļuve dzīvoklim jānodrošina no koplietošanas telpām. Izrādās, ka arī šis mazais koridors, kas ir daļa no liela dzīvokļa, kļūst par koplietošanas telpu. Šādos gadījumos legalizācijas process ir pavisam sarežģīts, jo saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumā noteikto īpašniekam šādai pārbūvei ir jāsaņem 100% dzīvokļu īpašnieku piekrišana.

– Kāpēc?

– Likums noteic, ka vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu (palielināšanu vai samazināšanu).

Ja mājā parādījusies papildu kopīpašumā esoša telpa, mainās katra dzīvokļa īpašnieka kopīpašumā esošā domājamā daļa.

Visi iepriekš aprakstītie gadījumi ir pārkāpumi, bet tie neapdraud iedzīvotāju drošību. Patiesi bīstamas ir nesošo konstrukciju pārbūves. Parasti tās ir arku izveidošana nesošajās sienās, kā arī daļēja vai pilnīga šo sienu nojaukšana. Mēdz būt arī tā, ka no jauna tiek uzbūvētas nesošās sienas.

– Šādu darbu saskaņošana ir diezgan sarežģīta, – brīdina Dace Skalbe. – Vispirms dzīvokļa īpašniekam jāsaņem pārējo dzīvokļu īpašnieku vairākuma (50% +1) piekrišana. Pēc tam viņam jāpasūta būvprojekts un jāsaņem būvatļauja. Rekonstruēt nesošās konstrukcijas vienkāršotā procedūras kārtībā tikai ar apliecinājuma karti nebūs iespējams.

Pievienot lodžiju istabai ir sarežģīti, bet iespējams

Atsevišķi jāmin tāds pārkāpums kā nesaskaņota lodžiju aizstiklošana. Tā kā katra aizstiklota lodžija maina fasādes kopējo izskatu, dzīvokļa īpašniekam pirms darbu sākšanas šī pārbūve jāsaskaņo ar dzīvokļu īpašnieku vairākumu (50%+1). Eksperte brīdina:

– Ieteicams, lai cilvēks uzreiz ar dzīvokļu īpašnieku kopību saskaņotu arī iestiklojuma skici. Šeit darbojas princips: „Kas pirmais brauc, tas pirmais maļ!” Ja dzīvokļu īpašnieku kopība ar balsu vairākumu jau ir saskaņojusi vienu iestiklojuma skici, tad nākotnē katrs īpašnieks, kurš vēlas iestiklot lodžiju šajā mājā, informē būvvaldi un veic darbus pēc šīs skices.

– Iestiklošana taču nav vienīgais pārbūves veids, kam var tikt pakļauta lodžija!

– Taisnība, nereti mēs redzam, ka remonta laikā lodžija tiek siltināta un pievienota iekštelpām.

– Šādus darbus var veikt legāli vai arī ar legalizēšanu nodarboties vēlāk?

– Vispirms īpašniekam jānoskaidro, vai siena starp istabu un lodžiju ir nesoša. No tā būs atkarīgs, vai remontam pietiks ar vienkāršotu apliecinājuma karti vai būs nepieciešams būvprojekts. Pirmajā gadījumā dzīvokļa īpašnieks var sākt darbu, neinteresējoties par kaimiņu viedokli, otrajā gadījumā viņam jāsaskaņo pārbūve ar mājas dzīvokļu īpašnieku vairākumu.

Tagad šeit būs veikals!

Kā rīkoties, ja dzīvokļa īpašnieks nolēmis mainīt telpas lietošanas veidu? Šādu jautājumu bieži uzdod iedzīvotāji, kuri iegādājušies dzīvokli, lai tur atvērtu biroju, skaistumkopšanas salonu vai veikalu.

– Vai to drīkst darīt?

– Sākšu ar to, ka dzīvokļa dzīvojamās funkcijas izmainīšanai kaimiņu piekrišana nav nepieciešama, bet ar funkcijas maiņu telpas īpašniekam var gadīties saskarties ar citām papildu prasībām. Piemēram, organizēt papildu stāvvietas plānotā veikala klientiem. Ja stāvvieta tiks ierīkota uz mājai piederošas kopējās lietošanas zemes, tad veikala īpašniekam būs nepieciešama 3/4 pārējo īpašnieku piekrišana.

– Vai logu nomaiņai nepieciešama kaimiņu piekrišana un saskaņojums būvvaldē?

– Ja citi darbi nav paredzēti un dzīvokļa īpašnieks liek logus, kas atbilst mājas vēsturiskajam veidolam, tam nav nepieciešams nekāds saskaņojums. Ja logi atšķirsies pēc lieluma, rūtojuma, vērtņu daudzuma vai krāsas, tad būvniecības dokumentācija būs nepieciešama.

– Valda uzskats, ka īpaši grūti mainīt logus pirmskara celtajos namos.

– Atsevišķas prasības pastāv logu nomaiņai Rīgas vēsturiskajā centrā. Īpašniekam jārūpējas, lai jaunie logi atbilstu ēkas arhitektūras stilam, tā vēsturiskajam kopējam veidolam. Uzstādot jaunus logus, kas atšķirsies no mājas kopējā stila, dzīvokļa saimniekam nebūs iespējas tos vēlāk legalizēt.

Nepieciešama 100% dzīvokļu īpašnieku piekrišana

Nereti iedzīvotāji bez atļaujas sāk apkures sistēmas pārbūvi. Viņi domā, ka radiatori ir daļa no viņu dzīvokļa, tāpēc tos drīkst mainīt vai pārvietot, bet Dzīvokļa īpašuma likumā noteikts, ka mājas apkures sistēma ir dzīvokļu īpašnieku kopīpašums.

– Kādi dokumenti ir nepieciešami radiatoru nomaiņai?

– Šajā gadījumā dzīvokļa īpašnieks var iztikt bez saskaņojuma ar būvvaldi, taču radiatoru nomaiņas tehniskā shēma viņam jāpasūta sertificētam siltumtehniķim.

– Ja dzīvokļa īpašnieks ieplānojis uzstādīt gāzes apkures katlu?

– Ja īpašniekam ir vēlme dzīvoklī pārbūvēt apkures sistēmu, tad jānoskaidro, kā tā ietekmēs nesošās konstrukcijas – kāda diametra caurumi būs jāurbj sienās. Saskaņā ar jaunajām prasībām, ja šo caurumu diametrs pārsniedz 50 mm, tad nepieciešams būvprojekts. Mazākām atverēm būs pietiekama vienkāršotā būvniecības dokumentācija.

Gribu piebilst, ka alternatīvās apkures sistēmas ierīkošana dzīvoklī jāsaskaņo ar 100% mājas dzīvokļu īpašniekiem.

Gaisa nosūcēji virtuvēs rada problēmas

Spēkā esošie Ugunsdrošības noteikumi aizliedz daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem gaisa nosūcējus virtuvēs piesaistīt dabiskās ventilācijas kanāliem. Šis aizliegums attiecas uz dzīvokļiem, kuros ir gāzes plīts vai citas gāzes iekārtas un nav citas ventilācijas, kas nodrošinātu pastāvīgu gaisa apmaiņu un gāzes noplūdes izvadi ārpus telpas.

– Atsevišķi meistari iesaka virtuves tvaiku nosūcēja izvadu palaist caur ārsienā izsistu caurumu. Vai tas ir likumīgi?

– Saistībā ar jaunajām ugunsdrošības prasībām mēs sākam biežāk saskarties ar ventilācijas atveru patvaļīgu ierīkošanu. Tas ir nelegāls būvdarbu veids.

– Kā iedzīvotājiem jārīkojas pareizi?

– Pirmkārt, jānoskaidro, vai nosūcējs ir pieslēgts vienīgajam dabiskās ventilācijas kanālam virtuvē. Ja ir otrs ventilācijas kanāls, tad nekas nav jāmaina.

Otrkārt, ja nosūcēja izvads pārklāj vienīgo ventilācijas šahtas atveri, var ierīkot papildu ventilācijas atveri, bet te ir grūtības. Ja jaunās atveres izmērs sienā pārsniegs 50 mm, tad dzīvokļa īpašniekam nepieciešams būvprojekts. Tāpat, ja dzīvokļa saimnieks izvēlēsies izsist caurumu virtuves sienā, kas ir nesošā fasādes siena, viņam izmaiņas mājas kopējā izskatā būs jāsaskaņo ar dzīvokļu īpašnieku vairākumu.

– Lai uzstādītu zem loga gaisa kondicionētāja kasti, arī ir nepieciešama vairākuma kaimiņu piekrišana?

– Jā, līdzīgas problēmas rodas arī, uzstādot gaisa kondicionētājus. Apbūves noteikumi skaidri noteic, ka satelītantenas, ventilācijas ierīces un tamlīdzīgas ierīces nevar izvietot uz ēkas (ielas) fasādes sienas. Izņēmums pieļaujams, ja šīs ierīces ir izpildītas kā arhitektūras formas, kas nepasliktina mājas vispārējo arhitektonisko veidolu un ir paredzētas būvprojektā.

Kā ar sodiem?

– Pieņemsim, ka cilvēks ir veicis nelikumīgu pārbūvi. Kas viņam par to draud?

– Pirmais soda veids ir administratīvais sods. Saskaņā ar Būvniecības likuma 25.–31. pantu administratīvo sodu var piemērot vairākos gadījumos. Piemēram, ja persona vispirms ir izpildījusi darbus un tikai pēc tam saņēmusi būvatļauju, tad sods var sasniegt 4000 eiro.

– Vai no būvvaldes sekos atsevišķs sods?

– Jā. Ja būvvalde fiksē nelikumīgu būvniecību, tad vispirms dod termiņu seku novēršanai. Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašnieks būvvaldes noteiktajā termiņā sakārto dokumentus vai piešķir visam sākotnējo stāvokli.

– Kas notiek, ja cilvēks nav izpildījis prasības termiņā?

– Būvvalde piemēro tādu soda veidu kā piespiedu naudu. Saskaņā ar Administratīvā procesa likumu minimālā piespiedu naudas summa fiziskajai personai ir 50 eiro, maksimālā – 5000 eiro.

– Nopietns sods!

– Ir vēl viena nepatīkama ziņa. Rīgā nekustamā īpašuma īpašniekiem, kuru īpašumos fiksēta patvaļīga būvniecība, tiek piemērota paaugstināta nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) likme 3% apmērā no kadastrālās vērtības. Tas notiek šādi: pēc nelikumīgas būvniecības konstatācijas būvvaldes speciālisti vēršas Pašvaldības ieņēmumu pārvaldē. Savukārt pārvalde, aprēķinot nodokli mājokļa īpašniekam, piemēro paaugstinātu nodokļa likmi (parastā likme – 0,2%).

– Tātad, ja cilvēks parasti maksā nodokli 100 eiro apmērā, tad pēc pārkāpuma konstatācijas – 1500 eiro?

– Turklāt tas nav viss. Vēl viena sankcija pret pārkāpējiem ir būvnodevas piemērošana pieckārtīgā apmērā. Nodevu piemēro iedzīvotājiem, kuri pieprasījuši būvatļauju. Šāda būvatļauja nepieciešama, piemēram, iedzīvotājiem, kuri bez saskaņošanas ir nojaukuši nesošo sienu. Es domāju, ka sankcijas ir pārāk nopietnas, lai riskētu un sāktu pārbūvi bez nepieciešamajiem dokumentiem.

Kādos gadījumos nav iespējams saskaņot pārbūvi?

– Daudzi iedzīvotāji no sodiem nebaidās un domā, ka nelikumīgo būvniecību kaut kā nebūt legalizēs vēlāk.

– Praksē mēs tomēr ļoti bieži saskaramies ar to, ka pārkāpējs nevar saņemt saskaņojumu no kaimiņiem. Atkārtosim vēlreiz, ka ar vienkāršu balsu vairākumu jāsaskaņo darbi, kas skar ēkas ārējo izskatu (jumtu, fasādi) vai ja tiek mainītas nesošās konstrukcijas. Lai legalizētu pārbūvi, pārkāpējam jāiesniedz protokols, kurā 50% +1 dzīvokļa īpašnieks devis savu piekrišanu. Ja būvdarbi mainījuši kopīpašuma apmēru – palielinātas vai samazinātas koplietošanas telpas, protokolā jābūt 100% mājas dzīvokļu īpašnieku piekrišanai. Pat ja runa ir tikai par sanitārā mezgla pārvietošanu, apakšējā dzīvokļa īpašnieks var nepiekrist un legalizācija nebūs iespējama.

Vēl viena neatrisināma problēma gaida patvaļīgās pārbūves, ja mainīts telpas lietošanas veids. Pieņemsim, ka cilvēks nolēmis atvērt savā dzīvoklī biroju, bet var būt, ka šim birojam ir nepieciešama atsevišķa ieeja, tā kā legāli izvietot biroju piecstāvu mājas trešajā stāvā nebūs iespējams.

Gadās arī tā, ka galvenais šķērslis patvaļīgu darbu legalizācijai ir pašas mājas tehniskais stāvoklis. Pieņemsim, ka nesošo konstrukciju demontāža radījusi tādus draudus ēkai kopumā un visiem iedzīvotājiem, ka to nav iespējams saskaņot. Tādā gadījumā vienīgais risinājums ir atkal piešķirt visam vēsturisko izskatu.

Vēl viens nosacījums nelikumīgas būvniecības legalizācijai ir noteikts Latvijas būvnormatīvos. Tur noteikts pieļaujamais stāva augstums: ne mazāks par 2,5 metriem no grīdas tīrās virsmas līdz augšējā starpstāvu pārseguma apakšējai malai. Ja pārbūvējot šī prasība būs pārkāpta, legalizēt no jauna izbūvētās telpas nav iespējams.

Uzmanieties!

– Vēršoties pie iedzīvotājiem, es lūdzu atbildīgi izturēties pret dzīvokļu pārbūvi, – sarunu nobeidz Dace Skalbe. – Nesaskaņoti būvdarbi var novest pie traģēdijām. Pirms pārbūves sazinieties ar sertificētiem speciālistiem un uzziniet, kāda dokumentācija jūsu gadījumā ir nepieciešama.

Iegādājoties dzīvokli, pārbaudiet, vai tajā nav veikta nelikumīga būvniecība. Kaut arī noteikumus ir pārkāpis iepriekšējais īpašnieks, šo darbu sekas būs jānovērš jaunajam mājokļa īpašniekam.