„Tā ir tīrā grāmatvedība!”

Kurām mājām no 2023. gada 1. janvāra samazināsies maksa par privātīpašniekam piederošās zemes lietošanu? Kas nepieciešams, lai sāktu īpašnieka zemes izpirkšanu? Viss par jauniem likumiem

 2023. gadā uz privātīpašniekam piederošās zemes esošo māju iedzīvotājus gaida vairākas būtiskas pārmaiņas. Daudzās adresēs samazināsies zemes lietošanas maksa, turklāt dzīvokļu īpašniekiem stāsies spēkā tiesības zem mājas esošo zemi iegādāties īpašumā.

Vienotā maksa jau ir spēkā

Likumdošanas jaunumus apspriedām ar Vladimiru Tkačenko, biedrības Tauta pret zemes baroniem pārstāvi, politiķi, kas jau daudzus gadus pārstāv dzīvokļu īpašnieku intereses diskusijās, kuras par attiecīgajiem jautājumiem notiek Saeimā.

Vladimirs Tkačenko atgādina, ka parlaments jau 2021. gada 30. septembrī pieņēma grozījumus likumā „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (vienkāršības labad turpmāk to sauksim par Atjaunošanas likumu).

Šie grozījumi viennozīmīgi tika pieņemti to dzīvokļu īpašnieku interesēs, kuru māja atrodas uz privātīpašniekiem piederošas zemes. Grozījumu būtība – zemes nomas jēdziena aizstāšana ar universālāku jēdzienu – zemes lietošana –, turklāt ar vienotu maksas likmi visiem zemes īpašniekiem un visiem zemes lietotājiem.

– Sākot ar 2022. gada 1. janvāri vienotā maksa par trešajai personai piederošās zemes lietošanu ir 4 procenti no tās kadastrālās vērtības gadā, – atgādina Vladimirs Tkačenko.

Kas mainīsies no 1. janvāra?

– Vienotā maksa par zemes lietošanu ir spēkā jau visu 2022. gadu. Kas iedzīvotājiem mainīsies 2023. gadā?

– Jūsu apgalvojums nav pareizs. Maksa 4 procentu apmērā no zemes kadastrālās vērtības stājās spēkā tikai tām mājām, kurām iepriekšējais zemes nomas līgums beidzās 2022. gada 1. janvārī. Mājām, kurās nomas maksa noteikta ar ilgtermiņa līgumu vai tiesas lēmumu, vienotā likme stājas spēkā tikai 2023. gada 1. janvārī.

– Zināms, ka aptuveni trīsdesmit zemes īpašnieki nepiekrita šādam regulējumam un vērsās ar prasību Satversmes tiesā.

– Jā, un 2022. gada rudenī Satversmes tiesa nolēma visas šīs prasības apvienot vienā lietā un izskatīt to 2023. gada 21. februārī.

Zemes īpašnieki pret Saeimu

– Agrāk zemes īpašnieki vairākkārt ir centušies atcelt zemes nomas maksas griestus. Kā jums šķiet, vai viņiem izdosies arī šoreiz?

– Es rūpīgi sekoju lietas gaitai. Ir viedoklis, ka Satversmes tiesa vispār neskatīs tādu jautājumu kā maksas apmērs par zemes lietošanu (zemes īpašniekiem ir citi iebildumi). Ja tiesa tomēr atzīs, ka vienotā maksa 4 procentu apmērā no objekta kadastrālās vērtības gadā neatbilst Satversmei, tā var uzdot Saeimai pārskatīt šīs maksas lielumu vai arī jaunās likmes pamatotībai uzrādīt aprēķinus.

– Tomēr ir vērts atgādināt, ka savulaik Saeima jau mēģināja samazināt zemes nomas maksu līdz 3 procentiem no objekta kadastrālās vērtības gadā, taču Satversmes tiesā cieta sakāvi...

– Vaina gan jāuzņemas pašai Saeimai par nespēju pamatot, kāpēc iedzīvotājiem par nomu būtu jāmaksā tikai 3 procenti gadā. Pirms balsojuma par Atjaunošanas likumu tika veikts nopietnāks darbs.

Maksājiet avansā par nākamo kvartālu

– Kas notiks mājās, kurām no 2023. gada 1. janvāra nomas vietā tiks piemērota maksa par zemes lietošanu?

– Daļai dzīvokļu īpašnieku maksājumu apjoms tikai samazināsies, taču vēlos vērst uzmanību uz būtisku likuma niansi – ir paredzēts, ka samaksa par zemes lietošanu ir jāveic avansā par nākamo kvartālu. Kad 2022. gadā pirmās mājas pārgāja uz maksu par zemes lietošanu, apsaimniekotāji iedzīvotājiem jau janvārī piemēroja dubultu zemes maksu (gan par pirmo ceturksni, gan par otrā ceturkšņa pirmo mēnesi, tas ir, 2022. gada martu).

– Jā, un tas samulsināja daudzus iedzīvotājus, kuriem šķita, ka notikusi maksas paaugstināšanās!

– To māju iedzīvotājiem, kuriem maksa par zemes lietošanu tiks iekasēta no 2023. gada 1. janvāra, maksājumu pārklājumam nevajadzētu būt. Apsaimniekotājam dzīvokļu īpašnieku rēķinos par decembri jau vajadzēja iekļaut maksu par zemes lietošanu 2023. gada pirmajā ceturksnī. Jebkurš maksas pieaugums, ko iedzīvotāji redz savos rēķinos, ir īslaicīgs un saistīts tieši ar pāreju uz jauno sistēmu.

– Vai zemes īpašniekam pie esošā tiesiskā regulējuma ir iespējams prasīt lielāku samaksu par zemes lietošanu, nekā to paredz likums?

– Tāda iespēja pastāv, taču maksu, kas ir aug­stāka par 4 procentiem no zemes kadastrālās vērtības, var piemērot tikai pēc abpusējas vienošanās starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašniekiem.

Zemes izpirkšana: kā tas notiks?

– Ar 2023. gada 1. janvāri stājas spēkā Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, kas dzīvokļu īpašniekiem dod tiesības izpirkt trešajai personai piederošo zemi zem mājas. Kā jums šķiet, vai šis likums darbosies?

– Teikšu tā: piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas likumā ir daudz zemūdens akmeņu. Lai saprastu, par ko ir runa, ļaujiet man izklāstīt zemes pirkšanas mehānismu. Pēc 2023. gada 1. janvāra iedzīvotājiem tik tiešām ir dota iespēja ar vienkāršu balsu vairākumu pieņemt lēmumu par zemes zem mājas iegūšanu īpašumā, un zemes īpašnieka piekrišana tam vispār nav nepieciešama. Tālāk dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmuma protokols tiek nosūtīts pašvaldībai, kur jautājumu izskata un sešu mēnešu laikā pieņem lēmumu par pērkamā zemes gabala platības apstiprināšanu vai tās pārskatīšanu (ja ir nepieciešama pārskatīšana, tas var ilgt līdz divarpus gadiem).

Tālāk dokumenti tiek nodoti Zemes dienestam, kas nosaka zemes gabala lielumu un tā kadastrālo vērtību un katram nomniekam nosūta paziņojumu par maksājuma apmēru zemes daļas izpirkšanai.

No šī brīža sākas laika atpakaļ skaitīšana. Zemes dienesta noteiktā zemes izpirkuma cena ir spēkā divus gadus, un šajā laikā jārealizē viss pirkšanas process.

– Šķiet, ka divi gadi ir pietiekams laiks!

– Tā šķiet, kamēr uz procedūru nepaskatās vērīgāk. Pēc Zemes dienesta paziņojuma saņemšanas ikviens dzīvokļa īpašnieks var vērsties pie zvērināta tiesu izpildītāja ar lūgumu uzsākt zemes izpirkšanas lietu. Tiesu izpildītājs sāk lietu un informē citus dzīvokļu īpašniekus, ka viņiem ir seši mēneši, lai sasauktu kopsapulci un pieņemtu galīgo lēmumu par zemes pirkšanu. Ja sapulce netiek sasaukta sešu mēnešu laikā, lieta tiek izbeigta. Ja sapulces laiks ir nozīmēts, tad mājas aktīvisti informē tiesu izpildītāju par balsošanas laiku un vietu un viņa klātbūtnē ar vienkāršu balsu vairākumu izlemj par izpirkuma maksu.

– Pārsteidzoši, ka tik svarīgam lēmumam pietiek ar vienkāršu dzīvokļu īpašnieku vairākumu. Kas notiek, ja zemes pirkšanas pretinieki nevēlēsies maksāt savu daļu?

– Tas ir ļoti labs jautājums. Tiesu izpildītājs 10 dienu laikā pēc kopsapulces uzraksta īpašnieku lēmumu par izpirkšanu un atver darījuma kontu. Pēc tam katram dzīvokļa īpašniekam jau minēto divu gadu periodā šajā kontā ir jāiemaksā noteiktā summa (kas ir proporcionāla dzīvokļa īpašumā ietilpstošajām kopīpašuma daļām – redakcijas piez.).

Šeit priekšplānā izvirzās jūsu pieminētā nevienprātība dzīvokļu īpašnieku starpā. Ja divu gadu perioda beidzamajā dienā ir iekasēta visa zemes izpirkšanai nepieciešamā summa, tad tiesu izpildītājs pārskaita naudu zemes īpašniekam un tam seko pasākumi zemes reģistrēšanai katra jaunā īpašnieka zemesgrāmatā. Savukārt, ja noteiktā termiņa beidzamajā dienā iztrūkst kaut viens eiro, tiesu izpildītājs lietu izbeidz un naudu atdod katram samaksu veikušajam dzīvokļa īpašniekam.

– Vai zemes izpirkšanas piekritēji var samaksāt par spītīgiem kaimiņiem?

– Nē, nauda jāmaksā katram dzīvokļa īpašniekam.

„Saeima mūs nesadzirdēja”

– Izrādās, ka viens vai divi cilvēki var izjaukt darījumu, par ko nobalsojis dzīvokļu īpašnieku vairākums?

– Tieši tā, un problēma ir pret zemes izpirkšanas lēmumu balsojušo īpašnieku ietekmēšanas iespējas. Patlaban nav mehānisma, kā viņus piespiest pakļauties vairākuma lēmumam.

– Varbūt ir citas zemes izpirkšanas iespējas?

– Vispār dzīvokļu īpašniekiem ir iespēja ņemt kopīgu aizdevumu bankā, lai samaksātu par zemi, un maksājumus par aizdevuma atmaksu iekļaut kopējos dzīvokļu rēķinos. Arī šim risinājumam nepieciešams vienkāršs balsu vairākums, taču ceļš tāpat nav bez grūtībām: ja mājā ir trūcīgi dzīvokļu īpašnieki, kuri nespēs atmaksāt kredītu, tad agri vai vēlu pie viņiem ieradīsies tiesu izpildītājs un vērsīs parāda piedziņu pret viņu ienākumiem vai dzīvokli.

– Redzams, ka jūs šaubāties par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas likuma efektivitāti. Ko jūs kā biedrības Tauta pret zemes baroniem pārstāvis varat ieteikt, lai situāciju uzlabotu?

– Apspriežot šo likumprojektu, mēs ierosinājām ļaut cilvēkiem atsevišķi izpirkt savas zemes daļas, tomēr parlaments mūs nesadzirdēja. Esmu par to, lai visa zeme pilsētā būtu pilsētas īpašums un iedzīvotāji maksātu minimālu maksu par zemes gabalu uzturēšanu. Tā nav utopija. Vajag tikai pieņemt likumu, saskaņā ar kuru pašvaldība nopērk visu zemi zem visām mājām. Pārējais ir tīrā grāmatvedība.