Pieredze: rīdziniece nopirka dzīvokli, bet tas izrādījās ieķīlāts

Koronavīrusa izraisītās krīzes iespaidā mājokļu cenas Latvijā pakāpeniski samazinās. Tas cilvēkiem, kuri sen bija sapņojuši par dzīvokli, šajā izdevīgajā brīdī ļāva to iegādāties par pieņemamu cenu. Bet, ja pārdevējs vienkārši atbrīvojas no mājokļa, tad pircējs var palikt ne tikai bez dzīvokļa, bet arī bez naudas. Kā pasargāt sevi no nepatikšanām?

No rīta – nauda, bet vakarā – čiks!

– Pirms vairākiem gadiem mana mamma nopirka no draudzenes dzīvokli, kurā plānoja iekārtot komerctelpas. Bet dzīvoklis tā arī netika nostiprināts zemesgrāmatā kā manas mātes īpašums, – stāsta Jūlija. – Tas notika tā – pirmdien mamma noslēdza pirkuma–pārdevuma līgumu, bet otrdien iepriekšējā dzīvokļa īpašniece to ieķīlāja bankā kā kredīta nodrošinājumu. Kad pēc dažām dienām mana māte beidzot nolēma nostiprināt savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā, viņai tika atteikts, jo dzīvoklis izrādījās ieķīlāts. Zemesgrāmatā bija aizliegums veikt jebkādas darbības ar šo nekustamo īpašumu, to starpā – mainīt īpašniekus.

Mamma bija šokēta par to, ka dzīvoklis, ko viņa nopirka par lielu naudu, viņai nepieder, un pirkuma līgums nepalīdzēja pierādīt taisnību.

Sākās skandāls. Mammas paziņa, kura pārdeva viņai nekustamo īpašumu un pēc tam to ieķīlāja, uzrakstīja iesniegumu, kurā atzina krāpšanas faktu un apņēmās saistības izmaksāt tuvāko divu gadu laikā. Mamma noticēja, ka pēc diviem gadiem aizliegums zemesgrāmatā tiks noņemts un viņa varēs pārformēt nekustamo īpašumu uz sava vārda.

– Cik man zināms, – Jūlija turpina, – paziņa ar laiku izmaksāja kredītu, bet mana mamma kaut kādu iemeslu dēļ tā arī nenostiprināja dzīvokli uz sava vārda. Tas kļuva zināms tikai pēc mammas nāves, kad pienāca mans laiks stāties mantojumā. Tad es uzzināju, ka dzīvoklis pēc zemesgrāmatas izziņas joprojām paliek mammas draudzenes īpašumā, lai gan visus šos gadus maksājumus par dzīvokli maksāja mana mamma, nevis viņas paziņa, un man ir pierādījumi – izdrukas no mātes konta. Vai es varu, ņemot vērā līgumu par šī dzīvokļa pirkšanu, izrakstu no mammas konta par komunālo rēķinu apmaksu un mammas draudzenes rakstveida solījumu atmaksāt kredīta naudu, celt prasību tiesā, lai dzīvoklis tiktu atzīts par manu mantojumu?

Ķīla un aizliegums

Kāda izveidojas situācija? Ne pirkuma–pārdevuma līgums, ne maksāšanas uzdevums, kas apliecina naudas apmaksu par dzīvokļa iegādi, negarantē pircējam viņa tiesību aizsardzību. Izrādās, ka pārdevējam vēl ir iespēja ieķīlāt dzīvokli, kas viņam vairs nepieder?

– Pati par sevi ķīla un aizliegums rīkoties ar ķīlu ir dažādas lietas. Aizliegumu jebkurai darbībai ar nekustamo īpašumu uzliek nevis pārdevējs, bet persona, kura izsniegusi kredītu pret dzīvokļa ķīlu. Šī persona var uzlikt liegumu vai arī to nedarīt, – skaidro advokāts Andrejs Adamsons. – Tātad pat tad, ja dzīvoklis ir kalpojis par kredīta nodrošinājumu, tas nenozīmē, ka pircējam nav iespējas pieteikt savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā.

Bet, ja jaunais īpašnieks ir nolēmis nostiprināt īpašuma tiesības zemesgrāmatā, viņš automātiski ir atzinis dzīvokļa ķīlu par savu, tas nozīmē, uzņēmies pienākumu kredītu samaksāt. Kaut arī tas šķiet netaisnīgi, bet saskaņā ar likumu ķīla netiek nostiprināta uz personu, kurš ir ņēmis kredītu, bet uz pašu mantu. Tātad, tiklīdz pircējs iegūtās īpašuma tiesības nostiprina zemesgrāmatā, viņš automātiski kļūst par parādnieku.

Ja nauda netiks samaksāta kreditoram termiņā, tad ieķīlāto nekustamo īpašumu var nodot kreditoram un pēc tam pārdot izsolē. Tas notiks pat tādā gadījumā, ja pircējs kredītu nebūs ņēmis un nekustamo īpašumu ieķīlājis.

Tiek pieņemts, ka, nostiprinot savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā, jaunais īpašnieks ir iepazinies ar visiem apgrūtinājumiem, kuri ir nostiprināti uz šo īpašumu, un ir tiem piekritis. Turklāt ir gadījumi, kad cilvēki jau pērkot ir informēti, ka pērk dzīvokli ar apgrūtinājumu…

– Vai šajā gadījumā pircējam ir tiesības savas īpašuma tiesības uz problemātisko dzīvokli nostiprināt zemesgrāmatā?

– Atteikties no sava īpašuma tiesību reģistrācijas arī nav pareizi, šajā gadījumā pircējs riskē zaudēt savu nekustamo īpašumu. Līdz brīdim, kamēr zemesgrāmatā kā īpašnieks būs norādīts iepriekšējais nekustamā īpašuma īpašnieks, šis cilvēks to var pārdot atkal un atkal. Turklāt uz šo nekustamo īpašumu zvērinātie tiesu izpildītāji var vērst piedziņu par iepriekšējā īpašnieka parādiem, tāpēc es iesaku jaunajam mājokļa īpašniekam bez kavēšanās veikt savu īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, bet pēc tam celt prasību pret veco saimnieku, kurš ir nostiprinājis apgrūtinājumus uz nekustamo īpašumu jau pēc tā pārdošanas, tādējādi pārkāpjot likumu.

Atzīmēšu, ka bieži gadījumos, kad mājoklis kļūst par kredīta atmaksas ķīlu, kreditors tomēr ieraksta zemesgrāmatā aizliegumu veikt jebkādas darbības ar šo objektu, to starpā – mainīt īpašniekus. Acīmredzot tieši šādā situācijā reiz bija nonākusi jūsu lasītājas Jūlijas māte.

– Vai es pareizi saprotu, ka pirkuma–pārdevuma līgums negarantē, ka pircējs kļūs par nekustamā īpašuma oficiālo īpašnieku?

– Tieši tā. Ja zemesgrāmatā ir reģistrēts aizliegums jebkurai darbībai ar mājokli, tad nekustamā īpašuma pircējs nevar oficiāli kļūt par tā jauno valdītāju, un nekādi pierādījumi par nopirkšanas faktu viņam nepalīdzēs.

Tiesu izpildītājs jau tuvu!

– Ieķīlāt tikko pārdotu dzīvokli – tā ir krāpniecība?

– Jā, jo pārdevējs par to ir saņēmis naudu un teorētiski (bet ne faktiski) nekustamais īpašums viņam vairs nepieder. Reizēm gadās tā, ka dzīvoklis ir ieķīlāts par labu tiesu izpildītājam, bet pārdevējs it kā pat nav vainīgs par notikušo. Iedomājieties situāciju: cilvēks paņem kredītu, bet nevar to atmaksāt, un kreditors iesniedz prasību tiesā. Parādnieks saprot, ka ar viņu darbu uzsāks zvērināts tiesu izpildītājs, kurš par parādu var vērst prasību uz viņam piederošo dzīvokli, tāpēc cilvēks pieņem lēmumu no situācijas gūt maksimālu labumu un steidz pēc iespējas ātrāk pārdot mājokli. Pirkuma–pārdevuma līguma parakstīšanas brīdī dzīvoklis var arī nebūt apgrūtināts, bet aizliegums var parādīties jebkurā brīdī, tiklīdz tiesu izpildītājs nonāk līdz zemesgrāmatai. Šādā gadījumā pārdevējs likuma priekšā ir bez vainas un viņu nevar apsūdzēt krāpniecībā.

Pirms dažiem gadiem manā praksē bija tieši tāds gadījums. Mans klients devās uz zemesgrāmatu nostiprināt uz sava vārda tikko nopirkto mājokli. Rindā uz reģistrāciju pirms viņa stāvēja tiesu izpildītājs, kurš arestēja tieši to mājokli, kuru bija nopircis mans klients. Rezultātā klients nevarēja ierakstīt savu vārdu zemesgrāmatā. Atcerieties: kaut arī pircējam ir pirkuma līgums, tiesu izpildītājam līdz tam ir tiesības uzlikt nekustamajam īpašumam arestu, kamēr neesat reģistrējis savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā.

Ja tiesu izpildītājs stāvētu rindā aiz mana klienta, viņš nebūtu paspējis nostiprināt aizliegumu mana klienta mājoklim un pēc tam pārdot to izsolē. Ievēroju, ka tādi gadījumi, kad tiesu izpildītājs uzliek arestu tikko nopirktiem mājokļiem, ir ļoti daudz.

Kā pasargāt sevi?

– Kā pircējam pasargāt sevi no situācijas, kad nauda ir samaksāta, bet mājoklis tā arī nekļūst par pircēja īpašumu vai to izmanto par ķīlu bankā?

– Es varētu ieteikt līguma parakstīšanas dienā vai dienā pirms darījuma veikšanas ieskatīties zemesgrāmatā (izmantojot interneta pieeju www.zemesgramata.lv) un uzzināt, vai nekustamajam īpašumam ir uzlikts kāds apgrūtinājums. Šāda izziņa maksā tikai piecus eiro. Tikai tad, ja zemesgrāmatā nav nekādu apgrūtinājumu, var parakstīt pirkuma–pārdevuma līgumu un pārskaitīt naudu.

Patiesībā mana padoms var arī nenostrādāt, jo zemesgrāmata izsniedz izziņu, kas ir aktuāla pieprasījuma brīdī. Ja brīdi pēc izziņas saņemšanas nekustamā īpašuma bijušais īpašnieks to nolemj ieķīlāt un atzīme par to ierakstīta zemesgrāmatā, tad pircējs to uzzinās tikai tad, kad zemesgrāmatā būs jāreģistrē nekustamais īpašums.

Svarīgs līguma punkts

– Tātad vienīgais veids, kā sevi pasargāt no šāda veida notikumu attīstības, ir noformēt nevainojamu pārdošanas līgumu, kurš palīdzēs pircējam tiesā vai arī nedos iespēju noslēgt apzināti neizdevīgu darījumu, – turpina mūsu sarunu biedrs.

– Gudri noformētā līgumā obligāti jāietver punkts, ka jebkādi apgrūtinājumi, kas ir uzlikti nekustamajam īpašumam, jādzēš iepriekšējam saimniekam līdz brīdim, kamēr dzīvoklis nostiprināts uz jaunā saimnieka vārda. Tas nozīmē – ja dzīvokļa pārdevējs pēc pirkuma līguma parakstīšanas to ieķīlās, tad nesaņems naudu. Ja viņš jau ir saņēmis naudu, tad pircējam ir tiesības vērsties pret viņu tiesā.

Tas pats notiks, ja tikko nopirkto mājokli arestēs zvērināts tiesu izpildītājs par līdzšinējā īpašnieka parādiem. Šajā līguma punktā iepriekšējais nekustamā īpašuma īpašnieks apņemas atrisināt jautājumu ar tiesu izpildītāju līdz brīdim, kad jaunais mājokļa īpašnieks atnāks uz zemesgrāmatu. Ja viņš to nevar izdarīt, tad ir pienākums atmaksāt pircējam naudu par pirkumu pilnā apmērā. Citiem vārdiem sakot, šis līguma punkts garantē, ka visi ar nekustamo īpašumu saistītie riski paliek līdzšinējam nekustamā īpašuma valdītājam līdz brīdim, kad jaunais īpašnieks savu vārdu neierakstīs zemesgrāmatā.

Atsevišķi vēlos piezīmēt par naudas nodošanu no pircēja pārdevējam. Labs variants būs darījuma konta atvēršana bankā, tad garantētājs starp pārdevēju un pircēju ir banka. Pircējs ieskaita naudu bankas kontā, un tā tur tiek iesaldēta līdz brīdim, kamēr jaunais īpašnieks savas īpašuma tiesības nenostiprina zemesgrāmatā vai arī noskaidro, vai nekustamais īpašums kaut kādā veidā nav apgrūtināts. Šajā gadījumā pircējam pat nevajadzēs tiesāties ar pārdevēju, ja dzīvoklī būs apgrūtinājums, viņš vienkārši saņems savu naudu atpakaļ.

Ir vēl kāda nianse. Par reģistrāciju zemesgrāmatā ir jāmaksā nodoklis – 2% no darījuma vērtības. Tas ir iemesls, kādēļ daži pircēji nesteidzas doties uz zemesgrāmatu nostiprināt savas īpašuma tiesības. Viņiem nav līdzekļu nodokļa samaksai, jo visi uzkrājumi ir ieguldīti nekustamā īpašuma iegādei, bet, ja zemesgrāmatā netiek nostiprināts jaunā īpašnieka vārds, pārdevējs nekustamo īpašumu var pārdot vēl vairākas reizes. Šajā gadījumā pircējam palīdzēs pirkuma darījuma konts, un pārdevējs saņems naudu par nekustamo īpašumu tikai pēc tam, kad pircējs būs uzkrājis līdzekļus nodokļa samaksai un ierakstījis savu vārdu zemesgrāmatā.

Iesim pie notāra?

– Vai dzīvokļa pirkuma–pārdevuma līgumu iespējams noslēgt bez notāra līdzdalības?

– Protams.

– Ja pirkuma līgums ir noslēgts pie notāra, vai notāram ir pienākums izdarīt atzīmi zemesgrāmatā, ka nekustamais īpašums pārdots, kas nozīmē, ka uz to nedrīkst nostiprināt nekādus apgrūtinājumus?

– Jūs izklāstījāt visizplatītākos maldus par notāra darbu, noslēdzot pirkuma–pārdevuma līgumu. Diemžēl notāram nav likumīgas iespējas izdarīt šādu atzīmi zemesgrāmatā, lai gan tas palīdzētu izslēgt krāpšanās iespējas.

Atzīmēšu, ka likums neliedz slēgt vairākus pirkuma–pārdevuma līgumus par vienu un to pašu nekustamo īpašumu, turklāt Civillikuma 20311. pantā noteikts – ja ir noslēgti vairāki pirkuma–pārdevuma līgumi, tad spēkā būs tas, uz kura pamata pircējs pirmo reizi būs nostiprinājis savu vārdu zemesgrāmatā.

Ejam uz tiesu!

– Izskatīsim situāciju, kurā iekļuvusi mūsu lasītāja Jūlija un viņas māte. Vai, vēršoties tiesā, viņai ir iespēja saņemt dzīvokli, ko kādreiz nopirka māte?

– Šajā gadījumā nav nekādu izredžu. Visticamāk, tiesa taisīs spriedumu, ar kuru īpašuma pārdevējam būs jāatmaksā Jūlijai nauda, ko viņas māte savā laikā samaksājusi par nekustamo īpašumu, kuram tā arī nekļuva par īpašnieci. Ja pircējam ir pirkuma–pārdevuma līgums, bet viņš tā arī nav kļuvis par nekustamā īpašuma īpašnieku (nostiprinājis sevi zemesgrāmatā), tad viņam ir tiesības ar tiesas starpniecību prasīt atpakaļ savu naudu.

Vēlos dot padomu: Jūlijai vajadzētu lūgt tiesu ne tikai atdot viņai naudu, bet arī uzlikt īpašumam arestu, kas darbosies līdz tiesas prāvas beigām. Šis apgrūtinājums ir nepieciešams, lai pašreizējais dzīvokļa īpašnieks to nepārdotu, neatdāvinātu un neieķīlātu. Lai nu kā, pirms tiesāšanas iesaku parādīt advokātam visus lietā esošos dokumentus, lai viņš novērtētu, cik liels ir panākumu procents un vai vispār ir vērts sākt tiesāšanos.

– Ja nekustamajam īpašumam tiks uzlikts arests, vai tiesu izpildītāji varēs vērst prasījumu pret dzīvokli vecā īpašnieka parādu dzēšanai un pārdot to izsolē?

– Varēs, un tas notiek tā. Piemēram, patlaban dzīvoklis maksā 20 000 eiro, arī tiesas izpildītāja piedzenamais parāds ir 20 000 eiro, bet summa, par kuru dzīvoklis tika pārdots pirms vairākiem gadiem, – 10 000 eiro.

Tātad pēc dzīvokļa pārdošanas, piemēram, par 18 000 eiro, 10 000 eiro tiks iesaldēti, kamēr ilgs tiesvedība starp Jūliju un veco dzīvokļa saimnieci, un tikai pārpalikušie 8000 eiro sadalīti starp kreditoriem. Ja tiesa būs prasītājas pusē, tad tiesu izpildītājam būs jāatdod Jūlijai 10 000 eiro. Ja tiesa noraidīs prasību, tiesu naudu saņems tiesu izpildītājs.

Citi jautājumi

– Ja nekustamais īpašums iegūts mantojumā, vai var paildzināt īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā? Saņemot mantojumu, arī jāmaksā nodoklis, un ne visiem ir tāda nauda.

– Šajā gadījumā var arī nesteigties, jo bijušais nekustamā īpašuma īpašnieks ir miris, tāpēc nevar ne ieķīlāt mantojumā atstāto nekustamo īpašumu, ne pārdot to, ne dāvināt.

– Ja nekustamais īpašums ir uzdāvināts, vai jāsteidzas uz zemesgrāmatu vai arī var pagaidīt?

– Kamēr nekustamais īpašums nav zemesgrāmatā nostiprināts uz jauno īpašnieku, iepriekšējais mājokļa īpašnieks var to pārdot, ieķīlāt, atkal uzdāvināt utt. Tiesu izpildītāji var uzlikt šim nekustamajam īpašumam arestu par vecā saimnieka parādiem. Jo ātrāk mājoklis tiks nostiprināts īstajam īpašniekam, jo labāk.

Pat ja tiek noslēgts uztura līgums ar uzlikumu, tad arī šajā gadījumā iepriekšējais īpašnieks var ar to darīt jebko, tāpēc vajag pēc iespējas ātrāk savu vārdu nostiprināt zemesgrāmatā, piesakot sevi par jauno nekustamā īpašuma īpašnieku.