Ar ko sākt mājas atjaunošanu?

Daļai agrīni celto tipveida daudzdzīvokļu māju vidējais kalpošanas termiņš jau beidzies, daudzām – strauji tuvojas

Kamēr lielākā daļa daudzdzīvokļu namu iemītnieku rosās pa saviem mājokļiem, malā pabīdot rūpes par pašu ēku uzturēšanu, klusām ir pielavījusies kāda problēma: nami pārsvarā ir veci, daudzām tipveida mājām tuvojas kalpošanas termiņa beigas. LVportāls skaidro, ko apsekot un renovēt vispirms.

Kalpošanas laika pulkstenis tikšķ

Galvaspilsētā (vēlāk arī citviet Latvijā) pirmās tipveida mājas radās 1958. gadā – tā dēvētās hruščovkas – piecstāvu silikātu ķieģeļu ēkas ar ļoti saspiestu dzīvokļu plānojumu. Nākamais posms – betona lielpaneļu ēku būvniecība – sākās 1960. gadā. Rīgā dzīvojamo fondu pamatā veido šādas tipveida daudzdzīvokļu mājas.

Protams, ēkai, tāpat kā visam citam, ir savs kalpošanas laiks. Tipveida dzīvojamo ēku vidējais kalpošanas ilgums ir definēts Ministru kabineta (MK) noteikumos Nr. 907 „Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajām prasībām”.

Noteikumu 1. pielikumā dzīvojamās ēkas atkarībā no to būvniecības veida un izmantotajiem materiāliem iedalītas sešās kapitalitātes grupās. Tipveida jeb sērijveida dzīvojamās mājas atbilst ceturtajai (316., 318., 119. sērijas ēkas) un piektajai (103., 104., 464., 467., 602., 602. P sērijas ēkas) grupai. Ceturtās grupas ēkām kalpošanas ilgums noteikts 60, bet piektās – 70 gadi.

Tādējādi var izrēķināt, ka jau pērn kalpošanas termiņš beidzās 1958. gadā būvētajām sērijveida mājām, bet tuvu tam ir pārējo minēto tipu ēkas.

Visaptveroši un sistēmiski pētījumi par šo ēku tehnisko stāvokli un konstruktīvo noturību – lielpaneļu ēku konstrukciju nestspēju un paneļu savienojuma (metinājuma) vietu tehnisko stāvokli – Latvijā nav veikti, tomēr jau ilgstoši izlases kārtībā pa sērijām daudzdzīvokļu māju tehnisko stāvokli kursa darbu ietvaros apseko Rīgas Tehniskās universitātes būvniecības specialitātes studenti. Pirms dažiem gadiem tika īstenots Rīgas pilsētas arhitekta biroja un Rīgas Stradiņa universitātes kopprojekts „Rīgas daudzdzīvokļu namu mikrorajonu ilgtspējīga attīstība”, kurā tika veikts pētījums par vairāk nekā 100 galvaspilsētas tipveida dzīvojamām mājām. Raksturīgākie konstatētie defekti bija šādi:

■ starppaneļu šuves aizpildītas ar zemas kvalitātes materiāliem, nav nodrošināts to hermētiskums;

■ avārijas stāvoklī esoši balkoni;

■ slikta apkures maģistrālo vadu siltumizolācija.

Nav nekā pārmēru kritiska, kas liecinātu par ēku konstrukciju nedrošību un potenciālu bīstamību, tomēr skaidrs arī tas, ka daudzdzīvokļu māju tehnisko stāvokli vērtēt vispārīgi pēc tādiem kritērijiem kā, piemēram, sērija, būvēšanas gads, nebūs objektīvi. Ne velti MK noteikumos ir minēts „vidējais kalpošanas ilgums”: viena tipa mājas kvalitātes ziņā var būt ļoti atšķirīgas pat dažādos vienas pilsētas mikrorajonos. Pirmkārt, to nosaka būvniecības kvalitāte, kas sociālisma laikā bija ārkārtīgi svārstīga, otrkārt – tehniskā uzraudzība un apsaimniekošana. Ja māja labi uzcelta un uzturēta, tad tā varbūt vēl ir tikai pusmūžā.

Pirmais un galvenais – ēkas nesošās konstrukcijas

Rīgas Tehniskās universitātes Būvniecības fakultātes Būvražošanas institūta direktors Dr. sc. ing. Mārtiņš Vilnītis saka: „Katra māja būtu jāvērtē atsevišķi. Nevar apgalvot, ka, piemēram, visas 467. sērijas ēkas ir sliktā stāvoklī. Vispārināti gan iespējams konstatēt, ka ķieģeļu mūra ēkās ir mazāk problēmu ar konstruktīvajiem elementiem, bet lielpaneļu ēkās vājā vieta var būt bojāti savienojumi starp paneļiem. Domāju, vajadzētu satraukties tiem, kuri dzīvo ēkās, kuru nesošās konstrukcijas veido paneļi, bet savienojumi pamatā ir metināti. Pirmais, ko vajadzētu darīt, – pasūtīt būvspeciālista apsekojumu par šo savienojumu stāvokli. Tas būtu jādara zināmā laika periodā – teiksim, reizi desmit gados, un tad īpašnieki zinātu, vai ir pamats bažām tuvākajā nākotnē vai nav. Tas, ka ēkai teorētiski ir beidzies kalpošanas termiņš, ir viens aspekts. Tā kā padomju laikos ēkas projektēja ar divu vai divarpus lietošanas laika rezervi, negribētos domāt, ka tagad paneļi tūlīt kritīs vai māja sagāzīsies. Tomēr atsevišķos gadījumos, ja ēka ilgstoši nav pareizi ekspluatēta, tas tomēr varētu notikt. Otrkārt, speciālists arī izstrādātu nepieciešamo darbu sarakstu, jo ir skaidrs, ka vecā mājā ir nepieciešami ieguldījumi. Ja tie nav vajadzīgi nesošo konstrukciju nostiprināšanai, tad, iespējams, jumta remontam: to savlaicīgi neizdarot, var rasties problēmas ar nesošajām konstrukcijām. Nākamais svarīgais, kopumā ņemot, ir inženiertīkli – ūdensapgāde, kanalizācija, apkure, elektrība. Saprotot, ka iedzīvotājiem pārsvarā liekas naudas nav, visam uzreiz tās nepietiks. Prioritātes sarindojamas šādi: vispirms – nesošās konstrukcijas, pēc tam – viss pārējais. Svarīgi ir arī siltuma zuduma jautājumi, kas paneļu mājās ir aktuāli.”

Normāli uzbūvēta ēka turētos pavisam labi, ja tās pārvaldītājs ievērotu MK noteikumos Nr. 906 izklāstīto dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehniskās apkopes un apsekošanas kārtību. Šajā normatīvajā aktā sīki uzskaitīts, kādi mājas elementi cik bieži vizuāli jāapseko, cik ilgā laikā jānovērš atklātie defekti.

Minēto MK noteikumu 16. punktā ir arī noteikts: „Būves tehnisko apsekošanu veic, ja kopš dzīvojamās mājas un tai piederīgo ēku (būvju) nodošanas ekspluatācijā vai saskaņā ar attiecīgās dzīvojamās mājas kapitalitātes grupu (1. pielikums) attiecīgajai būves daļai vai iebūvētajam būvizstrādājumam ir pagājis šo noteikumu 2. pielikumā minētais vidējais kalpošanas ilgums.”

Ne tikai paneļu savienojumi, bet arī inženiertīkli, balkoni un lodžijas

Izpētot MK noteikumu Nr. 906 otro pielikumu, aina tomēr rādās gana pesimistiska. Visu nosaukt nav iespējams, bet, piemēram, ir vairāki tipveida ēku konstrukciju elementi, kam kalpošanas termiņš noteikts īss un sen jau beidzies. Piemēram, gatavkonstrukciju sienu paneļu vai bloku saduršuvju kalpošanas ilgums ir 10 gadi, dažādu veidu jumtiem – 40 gadi, bet to hidroizolācijas paklājiem – no 15 līdz 25 gadiem. Dzelzsbetona lielizmēra plātņu lodžijām un balkoniem – attiecīgi 50 un 60 gadi.

Viskritiskākā situācija, šķiet, ir ar inženiertīkliem: aukstā ūdens ūdensvadam un kanalizācijas caurulēm atkarībā no to veida kalpošanas ilgums noteikts vien 15–30 gadi (izņemot kanalizācijas cauruļvadus ar ķeta cauruļu veidgabaliem, kam atvēlēti 60 gadi). Tā varētu turpināt un turpināt. To, ka noteikumos minētais jāuztver nopietni, apliecina situācija ar balkoniem, kam kalpošanas ilgums noteikts 50 gadi, taču daudzi no tiem jau kļuvuši bīstami.

Ekonomikas ministrija sadarbībā ar būvspeciālistiem pērnā gada beigās veica 316. un 318. sērijas daudzdzīvokļu ēku balkonu tehniskā stāvokļa izpēti. Šīs ēkas prioritāri izvēlējās izpētei tādēļ, ka namu pārvaldnieki atzina – to balkonu stāvoklis ir viskritiskākais.

Pētījumā tika secināts, ka 55% no pārbaudītajiem 316. sērijas ēku balkoniem un 83% no pārbaudītajiem 318. sērijas ēku balkoniem nekavējoties vai tuvāko trīs gadu laikā jāveic remontdarbi. Kā īpaši bīstami tika atzīti 1% no pārbaudītajiem 316. sērijas ēku balkoniem un 0,3% no 318. sērijas balkoniem, kuru ekspluatācija ir jāpārtrauc, tos nojaucot.

Kā liecina izpēte, balkonu tehnisko stāvokli lielākoties ir ietekmējuši vides apstākļi un nepiemērota ekspluatācija, savlaicīgi nenovēršot hidroizolācijas bojājumus un nerūpējoties par lietus ūdens novadsistēmas tehnisko stāvokli.

Ministrija aicina dzīvokļu īpašniekus pastiprināti pievērst uzmanību balkonu norobežojošo konstrukciju tehniskajam stāvoklim, īpaši to stiprinājumam pie ēkas, jo dažos gadījumos tas vairs nav drošs. Te jāuzsver, ka balkonu un lodžiju ārējās konstrukcijas ir dzīvojamās mājas kopīpašuma daļa.

Lai iedzīvotājiem samazinātu balkonu atjaunošanas izmaksas, Ekonomikas ministrija piedāvā tipveida balkonu pārbūves vai atjaunošanas risinājumus. Ministrijas tīmekļvietnē ir publicēti trīs tipveida risinājumi, kā arī norādītas tipveida risinājumu provizoriskās būvniecības izmaksas.

Pats no sevis nekas nepāries

Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis pauž šādu viedokli:

– Dzīvokļu īpašniekus nereti dzird runājam: „Ai, mājas ir nolaistas, mūs piespieda privatizēt, un nu par to jācieš!” Pirmkārt, nevienu ar varu nespieda, varēja arī atteikties, otrkārt, īpašumu cilvēki ieguva par samērā niecīgu samaksu. Taču tas ir privātīpašums, kuru var uzlabot, pārdot dārgāk, nekā tas pirkts, to var mantot pēcnācēji.

Padomju laikā īres dzīvokļi bija lēti, tos iedzīvotājiem piešķīra vai arī atņēma. Pastāvēja valsts dotēta sistēma gan pakalpojumiem, gan servisam. Pēc valsts neatkarības atjaunošanas, kad cēla maksu gan par ūdeni, gan citiem pakalpojumiem, cilvēki brīnījās: „Kāpēc viss tik dārgs?” Nebija dārgs, vien atklājās patiesās izmaksas. Jāatceras, ka mājas tagad ir par 20 gadiem vecākas, virzās uz sirmu vecumu un sākas problēmas „visos galos”. Dzīvokļu īpašnieki tomēr redz, ka mājas sienās veidojas plaisas, siltumu izpūš vējš, ūdens tek jumtam cauri vai pagrabā, tādēļ par to piedomā. Ja nepieciešams veidot uzkrājumu nesošo konstrukciju vai jumta remontam, tad viņi vismaz saprot, par ko ir runa, un sapulcēs ar balsu vairākumu spēj nobalsot par ieguldījumiem. Turklāt māju renovācijai pašlaik ir pieejams arī Eiropas Savienības fonda līdzfinansējums, kas mudina ātri pieņemt lēmumu – jā, mēs vēlamies dzīvot ekonomiskāk, jā, siltināsim māju, nomainīsim logus, durvis, jumtu, visu sakārtosim! Renovācijas procesā tiek savesti kārtībā ēkas konstruktīvie elementi, un tā kalpos vēl ilgi. Mājai „tiek uzvilkts mētelītis”, kas ne tikai dod siltumu, bet arī uzlabo hidroizolāciju un visu pārējo. Rezultātā no konstrukciju viedokļa mājai praktiski iedodam jaunu mūžu.

Savukārt inženiertīkli ir otrs stāsts, kuru ikdienā dzīvokļu īpašnieki parasti nejūt, jo dzīves apstākļus tiešā veidā tas neskar. Kamēr kontaktā ir elektrība, pa krānu tek ūdens, varbūt pie dvieļu žāvētāja kāds mitrums sūcas, tikmēr šai jomai uzmanību īpaši nepievērš un pārvaldniekam ir grūti dzīvokļu īpašniekus pārliecināt par remonta nepieciešamību, taču būtībā tieši šo komunikāciju ekspluatācijas laiks ir jau sen beidzies.

Sāpīgs jautājums ir elektroinstalācija. Elektroapgādes pakalpojumu sniedzējs mājās nomainīja sadales skapjus, bet iekšējā instalācija nereti ir būvēta sešdesmitajos gados, kad katrā dzīvoklī bija vien radiouztvērējs, kāds atskaņotājs, veļasmašīna „Rīga”, gludeklis un varbūt vēl kaut kas elektrisks. Pašlaik dzīvojamās telpas ir pārpildītas ar elektroierīcēm, par elektriskajām cepeškrāsnīm nemaz nerunājot. Kad to visu ieslēdz, vadi ir baltkvēlē. Tad rodas jautājums – kas ir prioritāte?

Mēs visi esam saistīti ar šīm inženierkomunikācijām, ar jumtu, ar zemi. Pats no sevis nekas nepāries. Ja sākam par to domāt, spriest un ieklausīties, tas jau ir pozitīvi.

Arī M. Vilnītis ir pesimistiskāks:

– Man šķiet, ka privātīpašniekiem ir lielas problēmas vienoties par ieguldījumiem kopīpašumā, un ir mājas, kur tas neizdosies nekad. Ja šādu prasību varētu noteikt likumdošanas līmenī, viss būtu salīdzinoši ātrāk izdarāms. Ja jūrā grimst kuģis, tad grūti iedomāties, ka vēl vajadzīgs pasažieru balsojums par to, ko darīt. Par inženiertīklu remontu varbūt var palikt prasība par balsojumu, bet, ja jautājums ir par nesošajām konstrukcijām, tad, manuprāt, tas neder.