„Ieguldīt renovācijā ir izdevīgi”

Pēc finanšu institūcijas Altum aprēķiniem valsts programmas ietvaros atjaunotās mājas sākušas ietaupīt vidēji ap 60% siltumenerģijas, kas naudas izteiksmē ir miljoniem eiro.

Nomocījuši lielie apkures rēķini? Mājas konstrukcija ir neapmierinošā stāvoklī, un tai nepieciešams kapitālais remonts? Šo problēmu risināšanai iedzīvotājiem tiek piedāvātas daudzdzīvokļu māju renovācijas programmas, kas ietver valsts dotācijas. Izskaidrosim, kā rīkoties, lai tās saņemtu.

Mūsu sarunas biedre ir valsts akciju sabiedrības Altum energoefektivitātes programmu daļas vadītāja Ieva Vērzemniece, viens no viņas darba pienākumiem ir grantu piešķiršana.

Renovācija vai remonts

Kā stāsta Ieva Verzemniece, Altum daudzdzīvokļu mājām šobrīd piedāvā divas programmas. Renovācijas programma māju siltināšanai ar kopējo budžetu 57,2 miljoni eiro piedāvā Eiropas Savienības līdzfinansējumu, kura ietvaros ES palīdzība izpaužas neatmaksājama granta veidā 49% apmērā no kopējām renovācijas izmaksām, neietverot pievienotās vērtības nodokli (PVN).

Enerģijas ietaupījumam renovācijas rezultātā jāsasniedz vismaz 30% no tās sākotnējā patēriņa. Projekta pabeigšanas un slēguma dokumentācijas iesniegšanas termiņš ir 2026. gada 31. marts.

Otra daudzdzīvokļu māju atbalsta programma, sākot no 10 000 eiro, ir aizdevums remontdarbiem. Kredīts tiek sniegts uz laiku līdz 20 gadiem ar procentu likmi 5,9% gadā.

Ieva Verzemniece stāsta, ka vienas mājas iedzīvotāji vienlaikus var piedalīties divās programmās.

Tā kā ES atbalstītās programmas grantā PVN netiek ietverts, tā nomaksai mājas iedzīvotājiem būs jāmeklē papildu līdzekļi. Šajā gadījumā kredīts remontam var būt viens no risinājumiem.

Varbūt izdevumi samazināsies?

– Kā iedzīvotājiem saprast, vai renovācija viņiem tik tiešām ir nepieciešama un kādi darbi tās laikā jāpaveic?

– Pēc būtības renovācija nozīmē daudzdzīvokļu ēku, kas celtas pirms 20, 30 un vairāk gadiem, siltumnoturības uzlabošanu, veicot virkni remontdarbu – ne tikai fasādes, bet arī jumta un pagraba pārsegumu siltināšanu, inženiertīklu atjaunošanu. Pēc šāda remonta būtiski paaugstināsies mājas energoefektivitāte – samazināsies siltuma zudumi un apkures rēķini.

– Vai ir aprēķināts, par kādu summu renovēto daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem samazinājušies apkures rēķini?

– 2023. gada nogalē noslēdzās iepriekšējā māju energoefektivitātes paaugstināšanas programma, kuras ietvaros Altum līdzfinansēja 623 māju renovācijas projektus Latvijā. Pēc mūsu datiem, renovētajās mājās siltumenerģijas patēriņš samazinājās vidēji par 60%, salīdzinot ar laiku pirms renovācijas. Turklāt šajās mājās mazinājies avāriju risks, kas bija saistīts ar inženiersistēmu nolietošanos un, protams, būtiski uzlabojies māju izskats. Vēlos uzsvērt, ka šādu projektu īstenošanai dzīvokļu īpašnieki tomēr nesaņem ES atbalstu 100% apmērā no remontdarbu izmaksām. Iedzīvotājiem ir jāveic līdzdalības maksājums, kas nozīmē pēc tam atmaksājamas kredītsaistības uz 15–20 gadiem. Ikmēneša kredītmaksājumu dēļ mājokļa izmaksas var nesamazināties par 60%, taču investīcijas renovācijā ir izdevīgas, jo samazinās apkures rēķini. Savukārt nekustamo īpašumu kompāniju eksperti apgalvo, ka dzīvokļu cenas renovētās ēkās ir ievērojami augstākas, nekā tādiem pašiem dzīvokļiem nerenovētās mājās.

Starp daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem, kas ņēma dalību renovācijas programmā 2020., 2021. vai 2022. gadā, ir tādi, kam ikmēneša rēķins par dzīvokli ir mazāks vai apmēram tāds pat kā līdz šim, bet ir mājas, kuru iedzīvotāji maksā vairāk (kredīta maksājumu dēļ). Daudzu, īpaši Rīgā esošu māju iedzīvotāji, šo programmu izmantoja nevis ekonomijas nolūkos, bet gan tādēļ, ka viņu mājas bija pirmsavārijas stāvoklī un bija nepieciešami lieli kapitālieguldījumi mājas saglābšanai.

Dalības nosacījumi

– Kādiem nosacījumiem jāatbilst mājai, lai tā varētu piedalīties renovācijas programmā?

– Lai piedalītos energoefektivitātes programmā ES granta saņemšanai, mājai ir jāatbilst vairākiem kritērijiem:

■ mājā ir vismaz trīs vai vairāk dzīvokļu;

■ tā atrodas jebkurā Latvijas novadā vai pilsētā – bez teritoriāliem ierobežojumiem;

■ pēdējos 12 mēnešus pirms renovācijas programmas sākuma mājā ir laba maksājumu disciplīna, tas ir, komunālo maksājumu parāds nepārsniedz 10% no rēķinu kopsummas (svarīgs kritērijs!);

■ plānoto darbu rezultātā siltumenerģijas ietaupījumam jāsasniedz vismaz 30% no sākotnējā siltumenerģijas patēriņa.

Ja šis mērķis tiek sasniegts, tad pēc projekta īstenošanas dzīvokļu īpašnieki saņems Altum neatmaksājamu grantu līdz 49% apmērā no visas projekta summas bez PVN vai līdz 40% no visas projekta tāmes, ieskaitot PVN. Šis grants tiks novirzīts bankas kredīta daļējai atmaksai, tādējādi samazinot katra dzīvokļa īpašnieka maksājamā kredīta apmēru.

Nepieciešams aizdevums?

– Kā sākt projekta īstenošanu?

– Vispirms jāsaņem kredīts bankā. Kredītu var saņemt arī tad, ja mājas iedzīvotājiem nav uzkrājumu. Kredīta saņemšanas nosacījums paredz, ka tā summa nav mazāka par paredzamo ES atbalstu, tas ir, 40% no visām renovācijas izmaksām, ieskaitot PVN. Kredītus renovācijai izsniedz trīs Latvijas komercbankas: Swedbank, SEB banka un Citadele. Ja kāda iemesla dēļ bankas atsakās izsniegt mājas iedzīvotājiem kredītu, dzīvokļu īpašnieki var pieteikties kredītam tieši Altum, un visticamāk, ka mēs kredītu izsniegsim. Tādējādi gandrīz ikvienas mājas iedzīvotāji Latvijā, kurā tiek ievērota maksājumu disciplīna un kuras īpašnieki vēlas realizēt renovācijas projektu, saņems kredītu vai nu bankā, vai Altum.

– Kā renovācijas procesa sākumā saprast, kādi būs kredīta maksājumi?

– Lemjot par projekta īstenošanu, dzīvokļu īpašnieki vienojas, kāds būs kredīta maksājums par vienu dzīvokļa kvadrātmetru. Tad kvadrātmetra cena tiek reizināta ar dzīvokļa platību, tādējādi aprēķinot maksājumu par katru dzīvokli. Nesen viesojos Vecumniekos, kur ar savu redzējumu par mājas siltināšanas rezultātiem dalījās renovētās mājas iedzīvotāji. Viņi stāstīja, ka viņu mājā kredīta maksājums par dzīvojamās platības kvadrātmetru ir aptuveni 50–80 centi mēnesī. Tajā pašā laikā apkures izmaksas jau ir manāmi samazinājušās. Viņuprāt, papildu izdevumi mēnesī ir vienādi ar vienu iepirkšanās reizi pārtikas veikalā Rimi, no kura viņi nosacīti ir gatavi atteikties. Projekta sākumā, kad vēl nav skaidrs, par cik samazināsies apkures rēķini, iedzīvotāji parasti balso par kredīta maksājumu 1,5–2 eiro par kvadrātmetru mēnesī, pēc tam šis skaitlis jāsalīdzina ar samazinājušos apkures rēķinu.

Sākuma balsojums

– Cik dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem lēmums par renovācijas projekta uzsākšanu?

– Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 17. pantā noteikto lēmums būs saistošs visiem īpašniekiem, ja par to balsojis vairākums (50% + 1) dzīvokļu īpašnieku. Projekta pretendentiem ir jābūt gataviem, ka bankas var prasīt lielāku procentuālo atbalstu kredītam.

Šāda prasība ir saprotama, jo lielāks „par” procents, jo klients bankas acīs ir uzticamāks. Kas attiecas uz Altum, tad saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma prasībām iedzīvotāju vairākuma piekrišana ir pamats, lai uzņēmums izskatītu kredīta izsniegšanu mājai.

– Kā rīkoties dzīvokļu īpašumos nesadalītai mājai, kādi balsošanas nosacījumi attiecas uz viņiem?

– Šādā gadījumā saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumā noteikto ir jāpiekrīt pilnīgi visiem dzīvokļu īpašniekiem.

Ja visi dzīvokļu īpašnieki nepiekrīt

– Vai var sākt renovāciju, ja lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku piekrīt renovācijai, tomēr daļa ir pret to?

– Ja par dalību programmā nobalso dzīvokļu īpašnieku vairākums, tad process sāksies, jo atbilstīgi likumā noteiktajam sapulces lēmums ir obligāts visiem dzīvokļu īpašniekiem, arī tiem, kuri balsojuši pret vai atturējušies. Esam novērojuši, ka dzīvokļu īpašnieki, kuri sākotnēji bijuši pret renovāciju, redzot, kā viņu māja mainījusies pēc projekta īstenošanas, cik ērti tajā kļuvis dzīvot, kā samazinājušies apkures rēķini, maina savu attieksmi un atzīst, ka jau no sākuma vajadzējis balsot par renovāciju.

Bieži vien cilvēki balso pret, nevis tādēļ, ka projekts viņiem nepatiktu, bet gan tādēļ, ka viņi baidās no vērienīgām izmaiņām un lielām izmaksām. Principā renovācijas projekts ietver sarežģītu un visaptverošu mājas remontu. Veicot pamatu un fasādes siltināšanas darbus, iedzīvotājiem jāapbruņojas ar pacietību, jo kādu laiku ap māju būs sastatnes, iespējams, ne visi iedzīvotāji varēs normāli atvērt logus, zināmas neērtības sagādās stāvvadu maiņa dzīvokļos. Iedzīvotājiem ir iespēja mazināt šīs neērtības, izvēloties būvfirmu ar labām atsauksmēm un pieredzi līdzīgu projektu īstenošanā.

Izvēle dzīvokļu īpašnieku rokās

– Vai būvfirmu izvēlas paši dzīvokļu īpašnieki?

– Darbu izpildītāja izvēle ir dzīvokļu īpašnieku vai viņu pilnvarotās personas ziņā. Tātad vispirms īpašnieki izvēlas pilnvaroto personu, kas organizē būvnieka izvēli. Vai arī īpašnieki izveido biedrību, kas izvēlas darbu veicēju. Pēc tam notiek saskaņošana Altum, lai pārliecinātos, vai ir ievērotas visas procedūras, vai šī būvfirma ir piemērota, vai nav interešu konflikta vai korupcijas riska pazīmju. Tad dzīvokļu īpašnieki balsojot nolemj, ka uztic būvniekiem projekta realizēšanu.

– Ja renovācijas laikā rodas nepieciešamība pēc papildu darbiem, piemēram, jālikvidē plaisas fasādē, kas par to maksā?

– Tā ir vispārpieņemta prakse: ja renovācijas procesā atklājas nepieciešamība pēc papildu darbiem plaisu vai citu nesošo konstrukciju defektu dēļ, tad vispirms līdzekļi šo darbu veikšanai tiek meklēti piešķirtā finansējuma ietvaros; savukārt, ja pat pēc izdevumu optimizācijas izmaksas pārsniedz piešķirto finansējumu, tad jāņem vēl viens kredīts. Ja pēc projekta īstenošanas atjaunotajā fasādē parādās plaisas vai tiek atklāts cits defekts, jāizmanto būvuzņēmēja garantija, kas ir spēkā vismaz piecus gadus pēc mājas nodošanas ekspluatācijā. Garantijas laikā būvniekiem ir jānovērš visi konstatētie defekti.

Sākam ar energoauditu

– Lai kvalificētos dalībai projektā, mājai jāpasūta energoaudits. Ko tas nozīmē?

– Vispirms iedzīvotājiem jāpieņem lēmums par mājas atjaunošanu. Jāsāk ar energoauditu, lai saprastu, kur ir vājās vietas, kur māja visvairāk zaudē siltumu. Parasti tā ir fasāde, sienas, jumts, nesiltināti bēniņi.

Energoauditoru uzaicina dzīvokļu īpašnieki. Pēc tam sertificētais speciālists norāda, kādi darbi jāveic, lai panāktu energoefektivitātes palielināšanos par 30% (obligātā prasība granta iegūšanai). Šie darbi var būt: fasādes, jumta, pagraba pārseguma, varbūt arī pamatu siltināšana u. c. Rezultātā energoauditors izsniedz dokumentu, kurā norādīti mājas uzlabošanai nepieciešamie darbi, ar kuru iedzīvotāji vēršas pie projektētājiem, kuri savukārt sagatavo projektu un tehnisko dokumentāciju, kā arī izstrādā tehnisko specifikāciju būvniekiem. Projektā tiek aprakstīts, kā tas tiks īstenots un kādi materiāli būs nepieciešami. Kad tehniskā dokumentācija ir gatava, var izlemt, kuru būvfirmu aicināt īstenot projektu.

– Kurš izvēlas projektētāju?

– Projektētāju, tāpat kā būvniekus, izvēlas dzīvokļu īpašnieki. Kad izvēle izdarīta, projektētāja kandidatūru saskaņo ar Altum.

– Kas maksā par renovācijas sākotnējiem posmiem, piemēram, energoauditu?

– Sākotnējā posmā nauda renovācijai vēl nav piešķirta un izmaksas sedz dzīvokļu īpašnieki. Pirms mājas iedzīvotāji sāk plānot renovāciju, aicinu sazināties ar savu pašvaldību, lai noskaidrotu, vai tā nesniedz finansiālu atbalstu līdzīgām programmām.

Piemēram, Rīgā ir vērts vērsties Rīgas enerģētikas aģentūrā, kur var saņemt finansiālu atbalstu energoauditam. Sākotnējā posmā atbalstu sniedz arī citās pašvaldībās.

– Cik ilgs laiks nepieciešams energoauditam? Un cik tas maksā?

– Energoaudita ilgums ir atkarīgs no mājas iedzīvotāju izvēlētā auditora. Process var ilgt vairākus mēnešus. Energoaudits nav pārāk dārgs pakalpojums, runa var būt par dažiem simtiem vai tūkstoti eiro. Tehniskās dokumentācijas izmaksas ir lielākas, tās atkarīgas no mājas lieluma, dzīvokļu skaita mājā, kā arī no tā, cik kompleksus remontdarbus plānots realizēt šajā projektā. Tehniskās dokumentācijas izmaksas var svārstīties no 10 līdz 20 tūkstošiem eiro.

Ja nav uzkrājumu, ko varētu tērēt tehniskās dokumentācijas izstrādei, šim nolūkam var izmantot Altum kredītprogrammu remontdarbiem.

Saņemot šādu aizdevumu, pēc būvdarbu pabeigšanas to daļēji var atmaksāt ar ES saņemto finansiālo atbalstu. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašniekiem ir iespēja izmantot dažādus atbalsta veidus.

Remontdarbu termiņi

– Kas nosaka remontdarbu un būvdarbu termiņus?

– Remonta un būvdarbu termiņus nosaka būvnieki. Pamatojoties uz projekta dokumentāciju, būvnieks sagatavo cenas piedāvājumu, kurā parāda, cik izmaksās darbi, un paziņo projekta īstenošanas termiņu. Pamatojoties uz iepriekšējās programmas īstenošanas pieredzi, varu teikt, ka vienas daudzdzīvokļu mājas renovācijas projekta realizācija parasti aizņem visu būvniecības sezonu. Ja paveiksies un būvdarbi sāksies aprīlī vai maijā, projektu var pabeigt līdz septembrim vai oktobrim.

Savukārt, ja līgums ar būvniekiem tiek noslēgts janvārī, tad laikapstākļu, apkures sezonas u. c. apstākļu dēļ projekta termiņu var nākties pagarināt. Atsevišķus būvdarbus nav iespējams veikt zemā temperatūrā, un ir tādi, kurus nevar izpildīt apkures sezonas laikā.

– Kas notiek, ja būvnieki neievēro termiņus? Kam jāsedz izmaksas?

– Tas nav nekas šausmīgs. Galvenais, lai mājas renovācija tiktu pabeigta pirms programmas beigām, tas ir, līdz 2026. gada 31. martam. Ja tagad tiks sākti būvdarbi, visticamāk, tos varēs pabeigt līdz rudenim.

– Ja mājas iedzīvotāji tikai tagad sāk domāt par  energoauditu un renovāciju, vai viņi spēs iekļauties programmas termiņos?

– Pat ja mājas iedzīvotājiem nepietiks laika, lai piedalītos šajā programmā, tā savu projektu varēs realizēt kādas nākamās programmas ietvaros. Jebkurā gadījumā noteikti nevajag atlikt energoauditu, pamatojoties uz to, ka šī programma drīz beigsies.

Meklējiet profesionāļus!

– Ar ko pašreizējā programma atšķiras no iepriekšējās?

– Galvenā atšķirība starp iepriekšējo un pašreizējo programmu ir tāda, ka iepriekš ES atbalsts bija dāsnāks, tad kopā ar PVN tika atmaksāta puse no visām izmaksām, bet šobrīd spēkā esošās programmas ietvaros atbalsts nebūs lielāks par 40% ar PVN. Tagad atbalsta summa tiek izmaksāta tikai pēc projekta pabeigšanas, iepriekš to varēja saņemt avansā. Tas nozīmē, ka iepriekš, sākot projektu, nebija jāņem kredīts par visu summu, bet tikai par pusi, jo kontā uzreiz parādījās Eiropas nauda. Saskaņā ar jauno programmu, lai īstenotu projektu, ir jāņem kredīts par visu nepieciešamo summu, un tikai pēc darbu pabeigšanas un energoefektivitātes mērķa sasniegšanas tiks atmaksāti 40% (ar PVN) kredīta samazināšanai.

– Ja dzīvokļu īpašniekus neapmierinās būvnieka darbu kvalitāte, vai būs iespēja mainīt buvuzņēmēju?

– Jā, līgumā par būvdarbiem ir paredzēta iespēja to izbeigt, tikai jābūt skaidram cēlonim, kāpēc līgums tiek izbeigts, – darbu izpildes termiņu neievērošanas vai būvdarbu zemās kvalitātes dēļ. Projekta īstenošanai mājai jāpiesaista būvuzraugs – sertificēts profesionālis būvniecības jomā, kas uzraudzīs renovācijas darbus. Ļoti svarīgi ir izvēlēties speciālistu ar pieredzi un labām zināšanām daudzdzīvokļu māju renovācijas jomā. Pēc darbu pabeigšanas objekts ir jāpieņem ekspluatācijā būvatļauju izsniegušajai iestādei. Ja pēc projekta īstenošanas defekti tomēr tiks atklāti, nāksies izmantot būvnieku sniegto garantiju un lūgt šos defektus novērst.

Vērtējot reģionus

– Kurās Latvijas pilsētās un reģionos iedzīvotāji aktīvi piedalās renovācijas procesos?

– Pēc iepriekšējās programmas īstenošanas pieredzes varam teikt, ka Kurzemē visaktīvākie bijuši liepājnieki. Vidzemē māju renovācijas programmas iespējas aktīvi izmantoja Valkas, Valmieras, Cēsu un Siguldas iedzīvotāji. Zemgalē visaktīvākie bijuši jelgavnieki. Latgalē aktivitāte bija zemāka nekā citos reģionos, bet Rēzeknē līdz iepriekšējās programmas beigām aktivitāte pieauga un tika realizēts ievērojams skaits projektu.