Sāksim dzīvot pa jaunam

Šā gada 4. jūnijā Saeima galīgajā lasījumā pieņēma Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu. Spēkā tas stāsies 2010. gada 1. janvārī. Taču publiskotais valsts likumdošanas akts jau tagad rada ne mazums jautājumu speciālistiem, kuri ir tieši saistīti ar tā īstenošanu...

Likums ir pretrunīgs, bet likums paliek likums

Vai jaunais likums palīdzēs risināt dzīvojamo māju apsaimniekošanas problēmas? Speciālisti uzskata, ka cerību maz. Pat ļaunāk: likumā ir daudz neskaidru momentu, kurus būtu nepieciešams precizēt. Pēc uzņēmuma Bāka-2 vadītāja Sergeja Sidorko teiktā, likums rada ne mazums jautājumu, bet daži tā punkti vieš dziļu neizpratni. Savukārt Latvijas Dzīvokļu īpašnieku savienības valdes priekšsēdētāja Laimdota Šnīdere norāda: ja dokuments kādam arī sarežģīs dzīvi, tad tie visdrīzāk būs māju īpašnieki, kuri paliks aci pret aci ar daudzām problēmām. Citos līmeņos attiecības, pateicoties likumam, kļūs vienkāršākas.

Turies, īpašniek!

Viena lieta, pēc mūsu ekspertu domām, likumā tomēr ir laba: tur skaidri pateikts, ka īpašnieka pienākums ir rūpēties par mājas uzturēšanu.

– Tagad dzīvokļa īpašniekam vajadzēs apzināties savu atbildību un saprast, cik un par ko viņš maksā, – ir pārliecināts Sergejs Sidorko. – Lai nebūtu tā, kā līdz šim, kad dzīvokļa īpašnieks varēja paziņot: „Es maksāju pārvaldniekam 20 santīmus par kvadrātmetru, bet viņš neko nedara!”

– Pušu atbildības un pienākumu norobežošanai ir ļoti svarīga nozīme, – viņa teikto papildina firmas Māju serviss KSA valdes priekšsēdētāja Baiba Pļaviņa. – Pēc likuma stāšanās spēkā pārvaldniekam būs vieglāk vienoties ar iedzīvotājiem. Diemžēl joprojām ir cilvēki, kas nesaprot, ko nozīmē mājas apsaimniekošana, un spriež par to tikai pēc tā, cik labi vai slikti strādā sētnieks. Iepriecina arī tas, ka iedzīvotājiem un pārvaldniekiem būs jānoslēdz jauni līgumi. Pagaidām daudzās mājās spēkā ir vecie līgumi, pēc kuru nosacījumiem, ņemot vērā situāciju māju apsaimniekošanas tirgū, strādāt ir ļoti grūti.

Tam piekrīt arī Laimdota Šnīdere:

– Labi, ka noteikta īpašnieku atbildība par mājām. Slikti tikai tas, ka viņi pagaidām tam nav gatavi – ne psiholoģiski, ne profesionāli. Ne jau visiem māju īpašniekiem ir vajadzīgās zināšanas tehnikas, tiesību un finanšu jomā.

– Likuma pozitīvajiem aspektiem es pieskaitītu arī tehnisko normu un ar tām saistīto dokumentu reglamentāciju – par kapitālo un kārtējo remontu, mājas sanitāri tehnisko stāvokli, – papildina Sergejs Sidorko. – Tāda reglamentācija ir laba kaut vai tāpēc, ka visām organizācijām, kas īsteno, piemēram, remonta darbus, prasības būs vienādas.

Tomēr mulsinoša jaunajā likumā ir daudz vairāk nekā iepriecinoša.

Nav manevra tiesību

– Jāšaubās, vai lietderīga ir norma, kas pārvaldniekam uzliek par pienākumu slēgt zemes nomas līgumu gadījumā, ja māja atrodas uz saimnieka zemes, – turpina Sergejs Sidorko. – Tas izskatās pēc zemes īpašnieku interešu lobēšanas. Pārvaldnieks nav nomnieks. Zemes nomnieki ir dzīvokļu īpašnieki, un šobrīd nav nomas maksas ierobežojumu. Vadoties pēc mūsu likumiem, zemes īpašnieks iegūst izņēmuma tiesības bez jebkādām izmaksām saņemt garantētu ienākumu, jo pārvaldnieka pienākums ir nodrošināt zemes uzturēšanu atbilstoši normatīvu prasībām, administrēt nomas maksu un garantēt tās pilnīgu pārskaitīšanu zemes īpašniekam (pat gadījumā, ja nomas maksu nav nokārtojuši visi dzīvokļu īpašnieki). Dabiski, ka visas izmaksas dzēsīs dzīvokļu īpašnieku maksājumi.

Likums nosaka, ka pārvaldnieka pienākums ir ievērot dzīvojamo māju pārvaldīšanu regulējošo un citu normatīvo aktu prasības. No otras puses, likumā teikts, ka pārvaldniekam, veicot savus pienākumus, jāņem vērā iedzīvotāju maksātspēja. Kā tad darbosies pirmā norma, ja tautai atbilstoši otrajai normai beigsies līdzekļi? Tāda situācija ir iespējama. Iznāk, ka kaut kādus remonta darbus es nespēšu veikt klientu maksātnespējas dēļ. Formāli tas var kļūt par iemeslu tam, ka kādā nepavisam ne jaukā dienā man pateiks: tu neesi paveicis savu darbu, ej prom. Manā vietā atnāks pašvaldības ieceltais norīkotais mājas pārvaldnieks. Paveras plašas iespējas dažādām ļaunprātībām. Mūsu bizness, lai arī ne pārāk ienesīgs, tomēr ir stabils, tātad gards kumosiņš. Tātad šajā biznesa sfērā ir iespējama tirgus pārdalīšana ar administratīvu pasākumu palīdzību.

Neizpratni rada arī tas, ka saskaņā ar jauno likumu pārvaldniekam nav tiesības mājas uzkrājumus izmantot nekam citam kā vienīgi remontam. Mums liedz manevra tiesības, jo ne jau vienmēr visi iedzīvotāji laikus un akurāti ar mums norēķināsies par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem.

– Pagaidām vēl apsaimniekošanas tirgū valda lielas jukas, – saka Baiba Pļaviņa. – Ņemsim kaut vai situāciju ar mājas pāreju no viena pārvaldnieka pie cita. Līdz šim nekur nav pateikts, kā būs ar mājas parādiem, remonta darbu pabeigšanu. Būtībā Ekonomikas ministrijai šai jautājumā vajadzētu izstrādāt Ministru kabineta papildu noteikumu projektu. Kamēr tāda projekta nav, daudzi jautājumi paliek karājamies gaisā.

Mājas pārvaldniekam – augstākā izglītība

– Jaunais likums nosaka, ka nekustamā īpašuma pārvaldniekam vajadzīga atbilstoša augstākā izglītība. Manuprāt, tas nav nekas cits kā to mācību iestāžu lobēšana, kuras sākušas sagatavot profesionālus pārvaldniekus, – uzskata Sergejs Sidorko. – Bet Būvniecības, enerģētikas un mājokļu valsts aģentūrā jau bija reģistrēts šīs profesijas standarts. Tajā bija teikts, ka mājas pārvaldniekam nepieciešama augstākā izglītība un pieredze šajā darbības sfērā. Visiem pārvaldniekiem tagad prasa vēl vienu augstāko izglītību, speciālo. Tas ir tas pats, kas prasīt, lai aviosabiedrības vadītājam būtu pilota izglītība.

– Jā, pārvaldniekiem nāksies pasvīst, – atzīst Laimdota Šnīdere. – Lai iegūtu augstākās kvalifikācijas sertifikātu, tagad obligāti būs jāiegūst speciālā augstākā izglītība. Jājautā, vai tagad mums visiem jāiet mācīties un jāiegūst vēl viena augstākā izglītība? Man, piemēram, tā būtu trešā... Uzskatu, ka māju pārvaldnieku sertifikāciju varētu rīkot tā, kā to dara Latvijas Būvinženieru savienība. Tur no pretendenta prasa izglītības dokumentu, praktiskās iemaņas un minimālas ekonomiskās un juridiskās zināšanas. Varētu sagatavot speciālu eksaminācijas programmu arī mums, pārvaldniekiem.

Likums ir tālu no pilnības

Tie, kas izstrādāja Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, uzskatīja, ka ar laiku to papildinās dažādi MK noteikumi un labojumi, – ir pārliecināta Baiba Pļaviņa. – Piemēram, vēl jātiek skaidrībā, kā jāizskatās mājas apsaimniekošanas tāmei, kas tajā ieplānots, kā veikt komunālo pakalpojumu uzskaiti un tā tālāk. Kad tas būs reglamentēts, visiem kļūs vieglāk – gan pārvaldniekam, gan iedzīvotājiem. Būs mazāk pārpratumu, vienalga, vai jūs apkalpo privāts uzņēmums vai pašvaldība.

Arī Laimdota Šnīderes uzskata, ka vajadzīgi Ministru kabineta noteikumi, kas papildinātu likumu:

– Likumā nav precīzi norādīts, kā māja jāapsaimnieko, tajā ir runa tikai par pārvaldīšanu. Lai arī apsaimniekošana atbilstu noteiktiem normatīviem, vajadzīgs papildu dokuments. Starp citu, Ministru kabineta noteikumos Nr. 1014 pirmo reizi valsts normatīvajos aktos uz četrām lappusēm izklāstīts, kādi pakalpojumi pārvaldniekam jāsniedz daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas iemītniekiem. Būtībā līdz pagājušā gada decembrim mēs strādājām kā pa miglu. Līdzīgs pielikums jaunajam likumam vēl jāgaida.

– Par to, ka likums ir tālu no pilnības, mani pārliecināja saruna ar juristiem, kuri specializējas šajā tiesību jomā. Viņi ir pārliecināti, ka pēc likuma stāšanās spēkā darba viņiem būs daudz vairāk. Tas biedē, – sarunai punktu pieliek Sergejs Sidorko.