Kā samazināt zemes nomas maksu

Lūk, ko pastāstīja kāds paziņa, kas dzīvo daudzdzīvokļu mājā uz privātas zemes. Pagājušajā gadā zemes īpašnieks mājas iedzīvotājiem izrakstīja iespaidīgus rēķinus. Mana paziņas ģimene pakurnēja, bet sāka maksāt. Taču rudenī dzīvokļu īpašnieki negaidīti saņēma... pārrēķinu. Zemes nomas maksa bija samazināta trīskārtīgi!

Trīsreiz lētāk

„Tīrais brīnums,” saka dzīvokļu īpašnieki. Māja atrodas Rīgas centrā, Ēveles ielā. Mājai piederīgās zemes platība nav liela – aptuveni 500 kvadrātmetru, bet tā kā zemei Valdemāra ielas rajonā ir augsta kadastrālā vērtība, nomas maksa bija paprāva. 2011. gada pirmajā pusgadā namu pārvaldnieks aprēķināja to pēc maksimāli pieļaujamās likmes – 6% no zemes kadastrālās vērtības (plus nekustamā īpašuma nodokļa kompensācija 1,5% apmērā).

Cilvēki kurnēja, bet maksāja. Strīdēties šķita veltīgi, jo grozījumi likumā „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” dod zemes īpašniekam tiesības nomas maksu noteikt 6% apmērā no zemesgabala vērtības.

Taču tad pie lietas ķērās aktīvākie dzīvokļu īpašnieki. Viņi pierādīja, ka, gudri un pareizi vedot sarunas ar zemes īpašnieku, nomas maksu iespējams samazināt. Sīkāk par visu pastāstīja zvērināts advokāts Māris Brizgo, dzīvokļu īpašnieku biedrības „Ēveles 6” valdes loceklis.

Uzreiz atrada saprātīgu kompromisu

– Mums bija agrāk noslēgts līgums ar zemesgabala saimnieci, ko dzīvokļu īpašnieku vārdā bija parakstījis pārvaldnieks, – stāsta Māris Brizgo. – Bet līgums katru gadu ir jānoslēdz no jauna.

Pērn, saņēmuši zemes nomas maksas rēķinus, mājas iedzīvotāji namu pārvaldes filiālē painteresējās, vai ar zemes īpašnieci ir noslēgts jauns līgums, un saņēma noliedzošu atbildi. Cilvēki padomāja un nonāca pie secinājuma: nav līguma – nav jāmaksā.

Namu pārvalde turpināja katru mēnesi piesūtīt rēķinus, bet daļa dzīvokļu īpašnieku atteicās maksāt, kamēr nav noslēgts jauns līgums. Beidzot cilvēki nolēma, ka laiks pašiem aprunāties ar zemes īpašnieci.

– No pārvaldnieka uzzinājām zemes īpašnieces koordinātas un norunājām tikties, – stāsta Māris. – Likās, ka sieviete pat priecājas par mūsu iniciatīvu.

Sarunu gaitā atklājās interesantas detaļas. Izrādījās, ka zemes īpašnieci neapmierina sadarbība ar pārvaldnieku. Viņa saņēma tikai daļu naudas, 10% no nomas maksas bija jāatdod namu pārvaldei par maksājumu administrēšanu, un viņai nebija nekādas informācijas par parādniekiem. Sanāca pārāk nervozi un dārgi.

– Turklāt pārvaldnieks neuzņēmās nekādu atbildību, – komentē dzīvokļu īpašnieku biedrības valdes loceklis. – Ja kāds palika parādā par zemes nomu, saimniecei pašai ar viņu vajadzēja tiesāties.

Tāpēc sieviete bija ar mieru uzklausīt dzīvokļu īpašnieku iniciatīvas grupas priekšlikumus. Sarunās tika spriests par diviem jautājumiem – par zemes nomas maksas samazināšanu un mājai piederīgās zemes platības samazināšanu. Beigu beigās puses atrada saprātīgu kompromisu.

Kāpēc tas ir izdevīgi saimniecei?

Māris Brizgo stāsta, ka mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu samazināt neizdevās.

– Bet mēs atradām citu izeju, – viņš saka. – Zemesgabals tika saglabāts vecajās robežās, toties saimniece ikgadējo nomas maksu samazināja no 6% uz 2% no zemes kadastrālās vērtības.

Ar šādiem nosacījumiem arī noslēdza līgumu 2011. gadam. Bet tā kā tas tika parakstīts tikai gada otrajā pusē, radās jautājums, ko darīt ar pavasara un vasaras maksājumiem. Taču arī te izdevās rast risinājumu. Atgādināsim, ka jau gada sākumā daļa mājas iedzīvotāju sadumpojās un pārstāja namu pārvaldei maksāt par zemes nomu, bet daļa turpināja rēķinus apmaksāt. Pārvaldnieks piekrita pirmajiem norakstīt parādu, bet otrajiem par zemi samaksāto naudu ieskaitīja parastajos dzīvokļa maksājumos.

– Tagad mēs nepastarpināti maksājam pašai zemes īpašniecei, – stāsta Māris Brizgo. – Ņemot vērā līguma noslēgšanas laiku, viņa ir atļāvusi par 2011. gadu mājai norēķināties līdz 2012. gada 15. aprīlim.

Dzīvokļu īpašniekiem ir individuāli līgumi ar zemes saimnieci. Tie noslēgti ar abpusēji izdevīgiem nosacījumiem. Mājas iedzīvotāji apņemas laikus veikt maksājumus (vai nu uzreiz par visu gadu vai ceturksni, vai arī katru mēnesi), bet zemes īpašniecei ir tiesības lauzt līgumu, ja mājā sarodas vairāk par 30% parādnieku. Mājai tas nekādā gadījumā nav izdevīgi, jo tad atkal 2% vietā nāksies maksāt 6% no zemes kadastrālās vērtības, tāpēc iedzīvotāji ievēro maksājumu disciplīnu. Gan pašiem labi, gan saimniece apmierināta.

– Mums izdevās viņai piedāvāt izdevīgus sadarbības nosacījumus. Tagad saimniecei vairs nav 10% no saviem ienākumiem jāatdod pārvaldniekam, turklāt viņai ir garantēta rēķinu samaksa, – stāstā Māris.

Mājas iemītnieki ir pateicīgi arī namu pārvaldei. Viņi saprot, ka pārvaldnieks, saņemdams procentus no nomas maksas, nav motivēts iestāties par tās samazināšanu, bet viņš neiebilda pret iedzīvotāju iniciatīvu ņemt sarunu grožus savās rokās.

Tiesības uz individuālu līgumu

– Māri, sakiet kā jurists, vai katra māja var pārņemt no pārvaldnieka tiesības slēgt līgumus ar zemes īpašnieku, vai arī tas ļauts tikai dzīvokļu īpašnieku biedrībai?

– Mēs gan esam izveidojuši biedrību, bet neesam māju pārņēmuši no Rīgas pašvaldības bilances, tātad esam tādā pašā situācijā kā lielākā daļa galvaspilsētas māju, bet pārvaldnieks nekādus iebildumus necēla.

– Zemes nomas līguma slēgšana ir obligāta mājas pārvaldīšanas funkcija. Daži eksperti uzskata, ka, kamēr dzīvokļu īpašnieki māju nav pārņēmuši, līgumus drīkst slēgt tikai pārvaldnieks. Kāds ir jūsu viedoklis?

– Te iespējamas divas situācijas. Ja dzīvokļu īpašnieki no problēmas norobežojas, sarunas ar zemes īpašnieku tiešām jāved pārvaldniekam. Cita lieta, ja iedzīvotāji paši izrāda iniciatīvu. Mēs teicām pārvaldniekam, ka māja pati slēgs līgumu ar zemes gabala saimnieku un pati nepastarpināti tam maksās, un pārvaldniekam nebija iemesla mums atteikt.

– Loģiska iemesla nebija, bet ne jau visi pārvaldnieki ir tik atsaucīgi.

– Teikšu tā: tiesības slēgt līgumus jau sākotnēji pieder īpašnieku kopumam. Pārvaldnieks ir iedzīvotāju pilnvarota persona, bet dzīvokļu īpašnieki var atsaukt dokumenta parakstīšanas pilnvaru, ja vēlas ar to nodarboties paši. Vēl vairāk, izstudējis likumus, guvu pārliecību, ka katram atsevišķam dzīvokļa saimniekam ir tiesības slēgt ar zemes īpašnieku individuālu līgumu.

– Kā tā?

– Tas izriet no īpašuma tiesībām. Uzskatāms piemērs: pēc likuma dzīvokļa īpašniekam jāmaksā par komunālajiem pakalpojumiem un zemes nomu. Ja palikšu parādā par zemi, tās īpašnieks tiesāsies ar mani personiski, nevis ar dzīvokļu īpašnieku kopumu. Tāpēc neviens nevar ierobežot manas tiesības personiski vest sarunas ar zemes īpašnieku.

– Nomas līgumu 2012. gadam jau esat noslēguši?

– Pagaidām ne, bet jau sākam sarunas. Pēc manā rīcībā esošās informācijas, zemes īpašniece ir ar mieru saglabāt pašreizējo likmi – 2% no zemes kadastrālās vērtības. Bet tā kā zem mūsu mājas esošās zemes kadastrālā vērtība ir nedaudz kritusies, samazināsies arī nomas maksa.