Zemes noma zem mājas. 2012. sērija

Valsts zemes dienesta speciālisti atbild uz lasītāju jautājumiem par zemes gabalu kadastrālo vērtību zem daudzdzīvokļu mājām. Tikai paši sāpīgākie temati!
■ Kā panākt kadastrālās vērtības pārskatīšanu?
■ Kam jāmaksā par ielu līdzās jūsu mājai?
■ Vai ir pamats gaidīt privātās zemes vērtības samazinājumu 2012. gadā?

– Kāpēc 2011. gadā tik krasi pieauga kadastrālā vērtība zemei zem daudzdzīvokļu mājām?

– Zemes gabalu kadastrālā vērtība ir saistīta ar izmaiņām nekustamā īpašuma tirgū, – skaidro Valsts zemes dienesta (VZD) speciālisti. – Ja cenas tirgū kāpj, aug arī kadastrālā vērtība, ja krīt, kadastrālā vērtība samazinās.

Ņemot vērā, ka 2009. gadā valstī sākās straujš zemes tirgus cenu kritums, VZD jau 2010. gadā ievērojami samazināja kadastrālo vērtību visiem nekustamajiem īpašumiem, tai skaitā zemei zem daudzdzīvokļu mājām. (Cita lieta, ka 2008. gadā, kad cenas sasniedza augstāko punktu, dažiem zemes gabaliem vērtība tika paaugstināta vairākkārtīgi un līdz iepriekšējam līmenim joprojām nav noslīdējusi. – Red.)

Kadastrālās vērtības samazināšana turpinājās arī 2011. gadā, tiesa, ne visiem nekustamajiem īpašumiem, bet atsevišķās teritorijās (piemēram, Jūrmalā). Tas tāpēc, ka no 2009. gada otrā pusgada bija vērojama tirgus stabilizācija – cenu kāpums apstājās. Līdz ar to kadastrālās vērtības 2010.–2011. gadā nepieauga.

Cita lieta, ka, neraugoties uz kadastrālās vērtības samazināšanos, nekustamā īpašuma nodokļa maksājumi ir pieauguši.

– Mūsu lasītāji, kas ir spiesti nomāt zemi zem daudzdzīvokļu mājām, ziņo, ka zemes gabalu kadastrālā vērtība joprojām ir ļoti augsta. Vai nav plānots to no jauna pārskatīt atbilstoši tirgus situācijai?

– Kadastrālās vērtības tiek aktualizētas katru gadu atbilstoši tirgus situācijai. 2012. gada kadastrālās vērtības tika apstiprinātas jau 2011. gada jūnijā, ņemot vērā informāciju par darījumiem nekustamā īpašuma tirgū 2010. gadā un 2011. gada pirmajā ceturksnī. Tāpēc lielas izmaiņas 2012. gadā nav gaidāmas.

– Esam dzirdējuši, ka, aprēķinot nekustamā īpašuma nodokli, tiks izmantoti objektu kadastrālo vērtību pazeminoši koeficienti. Vai tādus pašus koeficientus nevar izmantot, aprēķinot privātās zemes nomas maksu?

– Kā jau iepriekš sacīju, zemes kadastrālajā vērtēšanā izmaiņas 2012. gadā nav gaidāmas un vērtības samazinājums zemei zem daudzdzīvokļu mājām nav paredzēts.

Tās izmaiņas, par kurām jūs runājat, attiecas uz ēku kadastrālo vērtību. Lai objektīvāk un precīzāk aprēķinātu ēkām kadastrālo vērtību, no šā gada pastāvēs trīs jauni ēku vērtēšanas modeļi – atšķirīgi tiks vērtētas savrupmājas, daudzfunkcionālās ēkas un citas nedzīvojamās ēkas.

Kadastrālā vērtība tiks samazināta dzīvojamām mājām, kurās nav kādas no ērtībām, piemēram, elektrības vai kanalizācijas. Savrupmāju ārtelpu platībai (terasēm, nojumēm, balkoniem) tiks piemērots samazinošais koeficients 0,3. Savukārt daudzfunkcionālās ēkas vērtēs pēc tajās esošajām telpu grupām. Koplietošanas telpām piemēros samazinošo koeficientu 0,3; ja dzīvojamā telpu grupa atrodas ēkas pirmajā stāvā, koeficients būs 0,9, ja pagrabstāvā – 0,6. Tas tuvinās ēku kadastrālās vērtības atbilstību tirgus vērtībai.

Diemžēl neviens no pazeminošajiem koeficientiem nebūs lietojams maksas aprēķināšanai par zemes nomu zem daudzdzīvokļu mājām.

– Tad jautāšu tieši: vai iedzīvotāji var apstrīdēt zem mājas esošās privātās zemes augsto vērtību?

– Ar Ministru kabineta noteikumiem apstiprinātās bāzes vērtības un aprēķina formulas nevar pārsūdzēt administratīvā procesa ietvaros. Kadastrālo vērtību aprēķina automatizēti, balstoties tikai uz Kadastra sistēmā reģistrētiem dokumentāli pamatotiem datiem. Kļūdaina vērtība var rasties tikai tādā gadījumā, ja sistēmā ievadīti nepareizi dati par nekustamo īpašumu. Saskaņā ar normatīvajiem aktiem par datu aktualizācijas ierosināšanu atbildīgs ir īpašnieks. Zemes nomnieki var apstrīdēt tikai šos datus, pasūtot neatkarīgu vērtējumu un tās rezultātus darot zināmus VZD.

– Zemesgrāmatā nereti nav ierakstīti visi ar konkrēto zemes gabalu saistītie apgrūtinājumi un servitūti. Par tādu nepilnību mums ziņo Rūpniecības ielas 22. nama iedzīvotāji no Rīgas, kuri pasūtījuši apgrūtinājumu neatkarīgu novērtējumu. Ja uz zemi ir daudz servitūtu, vai iedzīvotāji var pieprasīt pārskatīt kadastrālo vērtību?

– Servitūts tiešām ir uzskatāms par apgrūtinājumu un samazina īpašuma kadastrālo vērtību. Lai apgrūtinājumi tiktu ņemti vērā vērtības aprēķinā, tiem jābūt reģistrētiem Kadastrā. Zemei apgrūtinājumus reģistrē, pamatojoties uz apgrūtinājumu plānu, ko izgatavo sertificēts mērnieks. Tātad iedzīvotāji patiešām var iesniegt jaunas ziņas par apgrūtinājumiem un uz šā pamata pieprasīt kadastrālās vērtības samazinājumu.

– Lūdzu, komentējiet vēl vienu konkrētu piemēru. Māja atrodas uz privātīpašniekam piederošas zemes. Saskaņā ar Rīgas jauno teritoriālo plānojumu to šķērso astoņus metrus platā Glūdes iela. Vai iedzīvotājiem jānomā zeme zem koplietošanas ielas un par to jāmaksā?

– Zeme zem ielas noteikti nav jānomā ēkas īpašniekiem! Līgums par privātās zemes nomu zem ielas jāslēdz attiecīgās ielas īpašniekam – valstij vai pašvaldībai.

– Vai zemes īpašniekiem vai nomniekiem jāmaksā valstij nekustamā īpašuma nodoklis par koplietošanas ielām (sarkanajās līnijās) un zemes gabaliem, kas rezervēti, piemēram, uzņēmumu Latvenergo vai Latvijas gāze komunikācijām?

– Atbilstoši likumam „Par nekustamā īpašuma nodokli” nekustamā īpašuma nodokli aprēķina no nekustamā īpašuma nodokļa objekta kadastrālās vērtības pēc stāvokļa taksācijas gada 1. janvārī. Sarkanās līnijas un servitūti ir nekustamā īpašuma objekta apgrūtinājumi, kurus reģistrē Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā. Apgrūtinājumi ietekmē kadastrālo vērtību, to samazinot. Bet nodoklis arī par šo zemi ir jāmaksā. Koplietošanas ielas sarkano līniju gadījumā jāmaksā lietotājam – pašvaldībai vai valstij. Gadījumā, ja zemes gabals, kā jūs minējāt, ir apgrūtināts ar minēto uzņēmumu komunikācijām, nodoklis jāmaksā zemes īpašniekam vai visa zemes gabala lietotājam. Ja runa ir par teritoriju zem daudzstāvu mājas, tad nodoklis jāmaksā iedzīvotājiem.

– Kas, kādā veidā un pēc kādiem principiem ir noteicis, cik liels zemes gabals jānomā uz privātās zemes uzbūvētas mājas iemītniekiem?

– Likums „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica, ka privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals ir zeme, uz kuras uzcelta dzīvojamā māja, tās uzturēšanai, apsaimniekošanai un funkcionēšanai nepieciešamie infrastruktūras, labiekārtojuma un komunikāciju elementi, kas uzrādīti šā zemes gabala detālplānojumā. Daudzdzīvokļu māju privatizācijai nepieciešamo dokumentu sagatavošanu veica Privatizācijas komisija. Dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala apmēru un robežas akceptēja pašvaldība.

Savukārt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir noteikts, ka piesaistītais zemesgabals ir zeme, uz kuras atrodas citas personas īpašumā esoša ēka un kura ir ēkas īpašnieka lietošanā.

Tātad zemes nomas maksu var noteikt gan par funkcionāli nepieciešamā zemes gabala platību, gan piesaistītā zemesgabala apmēru. Gan funkcionāli nepieciešamā, gan piesaistītā zemes gabala lielumu var mainīt, zemes un dzīvojamās mājas īpašniekiem savstarpēji vienojoties un izstrādājot zemes ierīcības projektu.

– Vai un kā iedzīvotāji var vienpusējā kārtā apstrīdēt mājai piesaistītā zemes gabala lielumu?

 – Tā kā gan zemju, gan daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki savas īpašuma tiesības ir nostiprinājuši zemesgrāmatā, īpašnieki radušos strīdu par zemes nomas maksas apmēru var risināt, pirmkārt, savstarpēji vienojoties par zemes gabala platību, par kuru tiks maksāta zemes noma. Otrkārt, ja vienošanos nav iespējams panākt, tad ir jāvēršas tiesā. Zemes gabala nodalīšanai būtu jāvēršas pie zemes ierīcības speciālista vai mērnieka, kuriem ir atbilstošs sertifikāts šo darbu izpildei un kuri, ievērojot pašvaldības saistošos noteikumus par zemes izmantošanu un apbūvi, kā arī ieinteresēto personu vēlmes, var izstrādāt zemes ierīcības projektu, pēc kura tad arī varēs noteikt platību, par kuru dzīvojamās mājas īpašnieki maksās zemes nomas maksu. Zemes ierīcības projekts ir saskaņojams ar attiecīgo pašvaldību.