Kā panākt apmaksu, atbilstošu kvadrātmetriem?

Konfliktsituācija mājā: lielu apartamentu īpašnieki ilgstoši dara pāri mazāku dzīvokļu saimniekiem.

Šāda netipiska situācija ir izveidojusies daudzdzīvokļu mājā Jūrmalā, Muižas ielā 13. Platībā mazāku dzīvokļu īpašnieki šajā jaunajā projektā ir mūžīgā konfliktā ar kaimiņiem, kuru īpašumā ir visai iespaidīgi apartamenti. Strīda cēlonis – mājai sniegto pakalpojumu apmaksas metodika.

Pēc mājas pārstāves Svetlanas Kaļiņičenko stāstītā noskaidrojas, ka māja Muižas ielā 13 ir uzbūvēta 2001. gadā un ir ļoti ērta un mājīga, kaimiņi cits citu pazīst, jo kopā ir 12 dzīvokļu. Vienā kāpņu telpā izvietoti apartamenti ar platību, ne mazāku par 200 kvadrātmetriem katram, bet divās pārējās kāpņu telpās atrodas mazāki dzīvokļi (starp citu, mazākā dzīvokļa īpašniekam pieder 92 kvadrātmetru liels īpašums).

Šķiet, kādas bēdas var būt, dzīvojot tādā prestižā mājā? Tomēr miera iedzīvotājiem nav.

– 2004. gadā mājas aktīvisti noorganizēja īpašnieku kopsapulci un aicināja visus balsot par mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos, jo līdz liktenīgajai sapulcei īpašniekiem piederēja tikai domājamās daļas, – stāsta Svetlana. – Šis lēmums patiešām bija nepieciešams un labs, tikai, kā vēlāk izrādījās, tajā pašā sapulces protokolā, to īpaši neapspriežot, bija ierakstīts vēl viens punkts. Īsti nezinot, zem kā parakstās, dzīvokļu īpašnieki piekrita katrs maksāt 1/12 daļu no mājas kopējiem apsaimniekošanas un pārvaldīšanas izdevumiem, neskatoties uz īpašumā esošo kvadrātmetru skaita.

Jāatzīmē, ka šāds risinājums ir teju vai unikāls, jo visā Latvijā dzīvokļu īpašnieki par minētajiem pakalpojumiem maksā proporcionāli īpašumā esošajai dzīvojamai platībai. Mazu dzīvokļu īpašnieki par apsaimniekošanu maksā mazāk nekā viņu kaimiņi, kuru īpašumā ir lielas dzīvojamās platības.

– Minēto vienošanos 2004. gadā parakstīja visi 12 mājas dzīvokļu īpašnieki. Tagad katrs ik mēnesi maksā vienādu summu par apsaimniekošanas un pārvaldīšanas pakalpojumiem – 170 eiro, – stāsta Svetlana. – Saprotams, ka mazo dzīvokļu īpašnieki nevēlas maksāt tikpat, cik viņu kaimiņi no lielajiem apartamentiem. Lai apmaksas kārtību mainītu, 2013. gadā mājā tika noorganizēta lēmuma pieņemšana aptaujas veidā, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Par apmaksas kārtību proporcionāli dzīvokļu īpašumu platībai nobalsoja septiņi īpašnieki. Atgādināsim, ka mājā, kurā ir 12 dzīvokļu īpašumi, lēmuma pieņemšanai tas ir pietiekami (50% + 1 balss = 7balsis). Kad balsošanas protokolu iesniedza mājas pārvaldniekam, viņš to neceremonējoties vienkārši izmeta papīrgrozā.

Kā rīkoties neapskaužamajā situācijā nonākušajiem mazo dzīvokļu īpašniekiem, kuri, starp citu, mājā veido vairākumu? Konsultāciju sniedz jurists Aleksandrs Kvedars (tālrunis: 26634444).

– Vai 2004. gada sapulcē dzīvokļu īpašnieki drīkstēja pieņemt pēc būtības netaisnīgu lēmumu, ka visi īpašnieki maksā 1/12 daļu no izdevumiem, neatkarīgi no viņu īpašumā esošo kvadrātmetru skaita?

– Ne 2004. gadā, ne arī vēlāk Latvijā nav bijuši spēkā normatīvie akti, kuri aizliegtu dzīvokļu īpašniekiem savā mājā pieņemt alternatīvu apsaimniekošanas maksas noteikšanas metodiku.

– Kas patlaban jādara mājas Muižas ielā 13 mazo dzīvokļu īpašniekiem, lai mainītu apmaksas kārtību?

– Tas, ka 2004. gadā apmaksas kārtība bijusi pieņemta ar 100% balsojumu, nenozīmē, ka lēmumu nevar pārskatīt un mainīt. Saskaņā ar Dzīvokļu īpašuma likumā noteikto, lai mainītu jautājumu par apmaksas kārtību, pietiek ar vairākuma balsojumu, un tas nozīmē 50% + 1 balss. Tas nozīmē, ka jāorganizē kopsapulce, kurā piedalās vismaz septiņi īpašnieki, un viņiem visiem jānobalso „par”. Pēc tam juridiski korekti pieņemtais lēmums stājas spēkā un ir saistošs visiem mājas Muižas ielā 13 dzīvokļu īpašniekiem.

– Vai šis lēmums ar vienādu spēku attiecas arī uz tiem īpašniekiem, kuri dzīvokļus iegādājušies pēc 2004. gadā pieņemtā lēmuma?

– Jā, protams, visi mājas Muižas ielā 13 dzīvokļu īpašnieku iepriekš pieņemtie lēmumi attiecas arī uz jaunajiem dzīvokļu īpašniekiem, jo viņu pienākums ir izpildīt mājā pieņemtos lēmums neatkarīgi no laika, kad tie pieņemti. Ja kāds no īpašniekiem nav apmierināts ar kārtību, kāda noteikta mājā, viņš var izmantot likumā noteiktās tiesības sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci un piedāvāt pārējiem apspriešanai savu jautājuma risinājumu, kas var stāties spēkā gadījumā, ja par to nobalso vairākums.

– Kā rīkoties gadījumā, ja pārvaldnieks iepriekš iesniegto balsošanas protokolu vienkārši izmet un ignorē dzīvokļu īpašnieku lēmumu, kas pieņemts ar balsu vairākumu?

– Vienkāršākais padoms – ja mājas apsaimniekotājs visus cenšas pārspēt viltībā, viņu vienkārši vajag nomainīt uz citu profesionālu apsaimniekotāju, kuš zina savu darbu un strādā dzīvokļu īpašnieku interesēs. Patiesībā cita veida, kā apieties ar šādu darboni, nav.

– Vai pastāv iespēja patlaban – 2017. gadā – mainīt apmaksas metodiku, izmantojot 2013. gada kopsapulces balsojuma rezultātus?

– Ja dzīvokļu īpašnieku rīcībā ir saglabāti tās sapulces dokumentu oriģināli – protokols, sapulces dalībnieku reģistrācijas lapa un citi, tad tos ir iespējams izmantot. Likumā gan ir teikts, ka dzīvokļu īpašnieku pienākums ir viena mēneša laikā informēt apsaimniekotāju par mājā notikušu sapulci vai aptauju un tajā pieņemtajiem lēmumiem. Lai apsaimniekotājam pieprasītu sākt 2013. gada sapulcē pieņemto lēmumu pildīšanu, dzīvokļu īpašniekiem ir jāatrod pierādījums tam, ka viņi apsaimniekotāju ir informējuši (tam noderēs gan Latvijas Pasta čeks par ierakstītas vēstules nosūtīšanu, gan saglabāta elektroniskā pasta vēstule). Ja kopš tā laika ir mainījies apsaimniekotājs, tas nav iemesls dzīvokļu īpašniekiem no jauna neiesniegt minēto lēmumu apliecinātas kopijas un pieprasīt pieņemto lēmumu pildīšanu.

Galvenais nosacījums – lai pēc 2013. gada par šo pašu jautājumu nebūtu pieņemti vēl citi lēmumi. Tādā gadījumā katrs jaunākais lēmums izbeidz iepriekšējo.

– Kas būs, ja dzīvokļu īpašnieki vienkārši atsacīsies apmaksāt rēķinus, kurus uzskata par netaisnīgiem?

– Manuprāt, mājā Muižas ielā 13 jābūt spēkā apmaksas metodikai, kāda tika noteikt kopsapulcē 2013. gadā, ja pēc tam neseko kāds cits lēmums. Ja mājas aktīvistiem ir saglabājušies tās sapulces dokumentu oriģināli, tad apsaimniekotājam vajag pieprasīt maksas pārrēķinu kopš 2013. gada.

Savukārt, ja šie dokumenti nav saglabāti, tad patvaļīgi pieņemt lēmumu nemaksāt es neiesaku. Tā rīkoties nedrīkst, jo tad apsaimniekotājam ir tiesības pret nemaksātājiem vērsties tiesā. Visefektīvākā izeja it kā bezizejā ir jaunas kopsapulces sasaukšana vai arī lēmuma par apmaksas metodikas maiņu pieņemšana aptaujas veidā, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku sapulci.