Zeme zem mājas: kā atrast kompromisu?
- Detaļas
- Kategorija: Tarifi
- Publicēts Ceturtdiena, 18 Augusts 2016 14:48
Pēc namu pārvaldes Rīgas namu apsaimniekotājs pieredzes, saprātīgas sarunas ar zemes gabala īpašniekiem palīdz samazināt nomas maksu iedzīvotājiem!
Viens no sāpīgākajiem jautājumiem dzīvokļu īpašniekiem – attiecības ar privātiem, zem dzīvojamām mājām esošās zemes īpašniekiem. Zināms, ka šodien vairumā gadījumu nomas līgumu iedzīvotāju vārdā noslēdz apsaimniekošanas organizācijas darbinieki. Rīdzinieki sūdzas, ka ir spiesti maksāt par zemes izmantošanu pēc maksimālās likmes, ko ļauj likums. Apsaimniekošanas kompānijā Rīgas namu apsaimniekotājs jautājums tiek risināts citādi: iedzīvotāji paši piedalās sarunās ar zemes īpašniekiem, bet pārvaldnieks ir ieinteresēts meklēt klientam izdevīgāko kompromisu.
Rūta Grīnberga, Rīgas namu apsaimniekotājs juridiskās nodaļas vadītāja, izstāstīja, ka apmēram 20 māju, kas ir uzņēmuma apsaimniekošanā, stav uz zemes, kas pieder trešajām personām.
– Galvenais, ko šādā gadījumā iedzīvotāji gaida no pārvaldnieka, – tā ir palīdzība pārrunās ar zemes īpašniekiem, – saka Grīnberga. – Mēs vienmēr ejam līdz pēdējam, lai iegūtu kompromisu attiecībā par nomas likmi, lai tā apmierinātu gan iedzīvotājus, gan zem dzīvojamām mājām esošās zemes īpašniekus.
– Pieņemsim, ka māja pāriet jums, kad spēkā ir līgums ar zemes īpašniekiem. Vai šis līgums paliek spēkā arī tad, ja tiek mainīta apsaimniekošanas kompānija?
– Nē, līgums ir jāpārslēdz. Ja iepriekšējais līgums iedzīvotājus apmierina, mēs pārslēdzam to uz tiem pašiem nosacījumiem. Taču mēdz būt gadījumi, kad pārrunās izdodas iegūt atlaidi iedzīvotājiem. Tā notika, piemēram, mājā Mežciema ielā 6, kas atrodas uz diviem zemes gabaliem. Vienošanos ar vienu īpašnieku mēs panācām uzreiz, iegūstot arī piegulošā zemes gabala platības samazināšanos (pārpalikumus izmantoja kaimiņu mājas). Ar otra zemes gabala īpašnieku pārrunas ieilga. Mums nācās kaulēties, bet rezultāts bija pieņemams abām pusēm, un līgums ir noslēgts.
– Zināms, ka divi-trīs nemaksātāji ar lieliem parādiem par komunālajiem pakalpojumiem var sabojāt dzīvi visai mājai. Bijuši gadījumi, kad Rīgā vienam iemītniekam sakrājies parāds 5-10 tūkstoši eiro, bet arī tad pārvaldnieks nesteidzās uz tiesu. Bet tad, kad godīgie iedzīvotāji prasīja saremontēt jumtu vai kāpņu telpu, atbildēja: “Jums nav naudas, jo jūsu kaimiņi ir parādā par apkuri!” Kā jautājumu ar parādniekiem risina namu pārvaldē Rīgas namu apsaimniekotājs?
– Mājā, kura pāriet pie Rīgas namu apsaimniekotājs, galvenie nosacījumi darbam ar parādniekiem tiek noteikti, sastādot līgumu par apsaimniekošanu, – stāsta uzņēmuma juridiskās daļas vadītāja Rūta Grīnberga. – Tas nozīmē, ka paši iedzīvotāji var noteikt, cik drīz namu pārvaldei ir jāizsūta nemaksātājam brīdinājums vai jāvēršas tiesā, prasot parāda piedziņu. Parasti darbs ar parādnieku sākas pēc tam, kad viņš nemaksā rēķinus divus-trīs mēnešus. Ja mājās ir krāsns apkure, tad parāds krājas lēnāk, un brīdinājums var tikt izsūtīs mēnesi vēlāk.
– Ko nozīmē – “sākt darbu” ar parādnieku?
– No sākuma parādnieks saņem no mums kārtējo rēķinu ar zīmogu – atgādinājumu par parādu. Apmēram 25% nemaksātāju reaģē uz to, pilnībā vai daļēji apmaksājot parādu, vai ar zvanu brīdinot mūs, ka rēķins tiks apmaksāts vēlāk. Pieņemsim, ka parādnieks nav atbildējis uz pirmo brīdinājumu. Ja mums ir šāda iemītnieka telefona numurs vai elektroniskā pasta adrese, mēs sazināmies ar viņu personīgi. Gadījumā, ja pārrunas nav novedušas pie rezultāta, mēs nosūtām viņam brīdinājumu. Pēc tam, ja dzīvokļa īpašnieks neatsaucas, mēs iesniedzam prasību tiesā, lai atgūtu parādu.
– Pieņemsim, ka cilvēks atsaucās uz jūsu brīdinājumu, bet samaksāt visu summu nevar. Ko darīt?
– Šādā gadījumā mēs piedāvājam noslēgt vienošanos par pakāpenisku parāda atmaksu. Termiņš katrā gadījumā tiek noteikts individuāli tāpēc, ka viens cilvēks piekrīt samaksāt parādu pusgadā, bet cits – tikai divos gados.
– Ja cilvēks ievēro parāda atmaksas grafiku, vai jūs nepiemērojat soda procentus, kas sarēķināti par kavējumu?
– Jā, mēs pilnībā norakstām sodus, tiklīdz cilvēks samaksā parāda pamatsummu. Nav arī svarīgi, uz kādu termiņu ir noteikts grafiks. Mēs neskaitām, cik mums ir jānopelna uz soda sankcijām.
– Kas notiek, ja parādnieks neievēro parāda atmaksas grafiku?
– Mēs dodam viņam otru iespēju.
– Vai ir iespējams panākt vienošanos ar namu pārvaldi, ja lieta jau tiek izskatīta tiesā un pieņemts lēmums par piespiedu parāda piedziņu?
– Jā, var vienoties par pakāpenisku atmaksu arī šādā gadījumā. Mēs nedodam izpildrakstu tiesu izpildītājam un noslēdzam ar iedzīvotāju atmaksas grafiku (norakstot soda sankcijas). Vienīgais, kas cilvēkam būs jāpiemaksā, – mūsu tiesas izdevumi.
– Atvainojiet, bet ko tas nozīmē – kaulēties? Vai zemes īpašniekam nav tiesību uzstāt, lai iedzīvotāji maksātu nomas maksu pēc gada likmes 6% apmērā no zemes gabala kadastrālās vērtības?
– Viņš patiešām var uzstāt. Tomēr iedzīvotājiem ir instrumenti, ar kuru palīdzību var pārliecināt zemes īpašnieku piekāpties.
– Kādi tie ir instrumenti, piemēram?
– Likumā par pārvaldījumu teikts, ka iedzīvotāji var izvēlēties, vai apmaksāt rēķinus ar pārvaldnieka starpniecību vai tieši pakalpojumu sniedzējam. Ja iedzīvotāji kopsapulcē nolemj: “Labi, piekāpsimies saimnieka prasībām un maksāsim par nomu 6% gadā, bet apmaiņā prasīsim ieviest tiešos maksājumus”, tad šāds ultimāts radīs zemes īpašniekam ne mazums rūpju. Saimnieks būs spiests patstāvīgi slēgt individuālus līgumus ar katru iedzīvotāju, atgūt parādus un tā tālāk. Bieži zemes īpašnieki ir pretimnākoši mūsu klientiem, samazinot nomas likmi, lai tikai noslēgtu kolektīvu līgumu un saņemtu naudu ar namu pārvaldes starpniecību.
– Pastāstiet, kā iedzīvotāji kontrolē jūsu pārrunas ar zemes īpašniekiem?
– Jau slēdzot līgumu ar Rīgas namu apsaimniekotājs, viņi izlemj, kurš būs atbildīgs par attiecībām ar zemes īpašnieku. Iedzīvotāji var uzticēt to mums, bet var arī izvēlēties pārrunām citu pilnvaroto personu, piemēram, kādu no kaimiņiem. Viņiem ir tiesības lemt, ka līgums ar zemes īpašnieku būs apstiprināts kopsapulcē (vai kā variants – pilnvarotais personu grupai vai mājas vecākajam).
– Cik bieži iedzīvotāji vēlas paši piedalīties pārrunās saistībā ar zemes nomu?
– Ļoti bieži. Šādā nolūkā viņi aicina zemes īpašniekus uz kopsapulcēm, kopīgi apspriež pieguļošās zemes platību un gada maksu. Likums ļauj zemes īpašniekiem prasīt no iedzīvotājiem maksu 6% apmērā no zemes gabala kadastrālās vērtības, un piebildīšu, ka nevienā mājā, ko mēs apsaimniekojam, šāda maksimālā likme netiek piemērota.
– Cik daudz jūsu klienti maksā par zemes nomu?
– Ja ņem vidējo likmi, tad apmēram 4%. Zemes īpašnieki maksā 10% no nomas vērtības – par kontu apkalpošanu un juridisko palīdzību. Taču šos līdzekļus mēs neatstājam sev, bet pārskaitām mājas kontā.
Kas notiks ar mājas naudu?
– Svarīgs daudziem iedzīvotājiem jautājums: ja mājas iedzīvotāji maina pārvaldnieku, kas notiek ar parādiem iepriekšējai namu pārvaldei?
– Uzreiz teikšu, ka vecos parādus iedzīvotājiem neviens nenorakstīs. Iepriekšējam pārvaldniekam nav obligāti jānodarbojas ar labdarību, tāpēc pēc mājas pārejas viņš turpinās meklēt parādus, iedzīvotāju uzkrājumus iepriekšējā periodā. Viņš var to darīt patstāvīgi, bet var atdot parādus jaunajam pārvaldniekam.
– Vai jaunajam pārvaldniekam ir izdevīgi pārņemt iedzīvotāju vecos parādus?
– Nekādu peļņu no tā mēs negūstam. Taču pakalpojumu piegādātājiem neinteresē, kura pārvaldnieka darbības laikā iedzīvotāji ir palikuši parādā par siltumu vai ūdeni. Lai turpmāk nodrošinātu normālu mājas apsaimniekošanu un nekaitētu reputācijai, mēs esam spiesti pārņemt vecos parādus. Tas ir grūts darbs, jo vecais pārvaldnieks atdod mums parādus cesijā, bet pats turpina klusām saņemt naudu no parādniekiem vai arī neuzrāda mums dokumentus tiesas procesiem. Bet šie ir risināmi jautājumi.
– Bet kas pārejas procesā notiek ar mājas uzkrājumiem remontdarbiem?
– Daži pārvaldnieki pārkāpj likumu, turot uzkrājumus mājas remontdarbiem iedzīvotāju parādu kontā. Taču problēma ir citur: daži iedzīvotāji nezina, cik naudas ir viņu remontfondā. Tas notiek gadījumos, ja pārvaldnieks nekad nav devis dzīvokļu īpašniekiem atskaites. Piemēram, mēs tikko pārņēmām šādu māju Biķernieku ielā 220. Vecais mājas pārvaldnieks nodeva mums daļu dokumentu, un mēs nevaram saprast, cik daudz iedzīvotāju naudas viņam ir jāatdod.
– Iznāk, ka iedzīvotāji, pārejot pie jaunā pārvaldnieka, var pazaudēt sakrāto naudu?
– No otras puses, pēc pārejas pie jaunā pārvaldnieka mēs nodrošināsim mājai pilnīgu dokumentācijas caurspīdīgumu, dzīvokļu īpašnieki jebkurā momentā var pieprasīt mums atskaites un tāmes. Tas nozīmē, ka kopš šī laika iedzīvotāji kontrolēs savu naudu un zinās, ka neviens viņiem neko nav nozadzis.
– Citi pārvaldnieki uzskata, ka viņiem nav jāstrādā ar zemes īpašniekiem bez maksas…
– Mūsu viedoklis, ka šī nauda pieder iedzīvotājiem, lai gan atzīšos – atrast kopīgu valodu ar zemes īpašniekiem ir ļoti sarežģīti. Viens no neseniem piemēriem Raunas ielā. Mums nācās ne tikai noslēgt nomas līgumu uz turpmāko periodu, bet arī meklēt kompromisu saistībā ar iedzīvotāju parādiem iepriekšējos gados (diemžēl iepriekšējais pārvaldnieks saņēma no iedzīvotājiem naudu, bet zemes īpašniekam nepārskaitīja). Mēs vienojāmies ar zemes īpašnieku Ozolciema ielā, viņš piekrita daļēji atlaist iedzīvotājiem iepriekšējo gadu parādus.
– Iznāk, ka zemes īpašnieki ir gatavi kompromisiem?
– Tieši tā, taču ar viņiem ir jāstrādā. Piemēram, mēs lūdzam zemes īpašniekam nolaist nomas likmi, bet apmaiņā solām 100 procentīgi norēķināties ar viņu no iedzīvotāju puses (neatkarīgi no tā, cik līdzekļu par nomu mēneša laikā iemaksās paši iedzīvotāji). Ja saimnieks nevēlas piekāpties, mēs pārskaitīsim viņam tikai to summu, kuru reāli ir samaksājuši dzīvokļu īpašnieki. Privātuzņēmējs saprot, ka izdevīgāk ir saņemt garantijas no namu pārvaldes, un samazina savas prasības.
– Zināmi gadījumi, kad zemes īpašnieki nesteidzas paziņot par savām tiesībām un gadiem ilgi nekontaktējas ar iedzīvotājiem, bet pēc tam caur tiesu piestāda viņiem rēķinu par nomu 6% apmērā no kadastrālās vērtības. Ko dara iedzīvotāji, kuriem nav līguma ar zemes īpašnieku?
– Viņi veido uzkrājumus gadījumā, ja zemes īpašnieks uzrodas un izvirza finansiālas prasības par aizvadītajiem gadiem. Ir mājas, kuru iedzīvotāji pēc kopsapulces lēmuma uzkrāj līdzekļus apmērā, kāds bijis noteikts iepriekšējā nomas līgumā – 3,5 vai 4,5% no zemes gabala kadastrālās vērtības.
Uzkrājumi, lai arī daļējie, mazina triecienu iedzīvotāju naudas makam gadījumā, ja saimnieks vērsīsies tiesā. Gadījumi, kad mājas iedzīvotājiem nav nomas līguma un zemes īpašnieks nevēlas ar mums kontaktēties, pēdējā laikā ir reti.
Kārtība, kādā uzņēmums Rīgas namu apsaimniekotājs noslēdz ar parādniekiem vienošanos par parāda atmaksu, kā arī – par aprēķinu, līgumsoda samazināšanu vai dzēšanu
■ Šis dokuments nosaka kārtību, kādā Rīgas namu apsaimniekotājs, tālāk – Pārvaldnieks, noslēdz vienošanos ar dzīvokļa īpašnieku (turpmāk – Parādnieku), kam ir uzkrāts parāds, par dzīvojamās mājas uzturēšanu, apsaimniekošanu un saņemtajiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu.
■ Pārvaldnieka darbinieks pēc Parādnieka lūguma sagatavo vienošanos divos eksemplāros, ko no Pārvaldnieka puses paraksta tā valdes priekšsēdētājs. Viens ekesemplārs tiek nodots Parādniekam, otrs – Pārvaldniekam.
■ Vienošanos ar dzīvokļa īpašnieku, viņa pilnvaroto personu vai ģimenes locekli noslēdz tikai tādā gadījumā, ja starp dzīvokļa īpašnieku un pārvaldnieku ir noslēgts līgums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.
■ Darbiniekam, kurš sagatavo vienošanos, ir jāpārbauda Parādnieka personu apliecinošs dokuments, lai pārliecinātos, ka vienošanos paraksta persona, kas norādīta tekstā. Darbinieks izskaidro Parādniekam vienošanās tekstu un šīs kārtības noteikumus.
■ Vienošanās norāda kopējo parāda summu dokumenta parakstīšanas brīdī, atsevišķi norādot parāda pamatsummu un sodu par maksājuma nokavēšanu.
■ Gadījumā, ja Pārvaldnieks jau ir uzsācis parāda piedziņu ar tiesas starpniecību, kopējai parāda summai pievieno Pārvaldniekam samaksāto valsts nodevu un vienošanās tekstā to norāda ar atsevišķu ierakstu.
■ Vienošanās paredz, ka papildus parāda atmaksai un tiesas izdevumiem Parādniekam kārtībā, kāda noteikta vienošanās, pilnā apmērā jāmaksā Pārvaldnieka ikmēneša rēķini.
■ Parāda pakāpeniskas atmaksas termiņš nedrīkst pārsniegt 18 mēnešus.
■ Sākot ar vienošanās noslēgšanas dienu, soda sankcijas vairs netiek piemērotas. Soda sankcijas netiek piemērotas visu vienošanās darbības laiku un pakāpeniski tas tiek dzēstas – proporcionāli maksājumiem, ko klients veic kontā parāda dzēšanai.
■ Vienošanās darbības laikā Pārvaldnieks nevēršas pret Parādnieku tiesā par parāda piedziņu.
■ Visi Parādnieka maksājumi tiek novirzīti pamatparāda un tiesāšanās izdevumu segšanai.
■ Ja Parādnieks izpilda vienošanās prasības un pilnā apmērā atmaksā pamatparādu, tad Pārvaldnieks dzēš viņam aprēķināto sodu par maksājuma kavēšanu uz vienošanās noslēgšanas brīdi.
■ Gadījumā, ja Parādnieks neizpilda vienošanos – nesamaksā noteiktajā laikā vai noteiktajā apjomā, vienošanās tiek lauzta un tiek atjaunotas soda sankcijas.
■ Ja Parādnieks nav izpildījis vienošanās noteikumus, viņam ir tiesības lūgt noslēgt jaunu vienošanos. Ar Parādnieku var noslēgt vienošanos ne vairāk kā divas reizes, ja viņš nav izpildījis iepriekšējās vienošanās prasības.
■ Noslēdzot otro vienošanos ar Parādnieku, kurš nav izpildījis iepriekšējās vienošanās noteikumus, aprēķināto sodu par maksājuma kavējumu var dzēst tikai 50% apmērā.
■ Ja Parādnieks nav izpildījis otrās vienošanās noteikumus, tad Pārvaldnieks sniedz prasību tiesā par parāda piedziņu.
■ Ja pret Parādnieku jau ir izvirzīta prasība par parāda piedziņu, tad ar Parādnieku var noslēgt vienošanos, kuras termiņš nav ilgāks par dienu, kad lieta tiek izskatīta tiesā.
■ Ja Parādnieks, pret kuru jau ir izvirzīta parāda piedziņa, vēlas noslēgt vienošanos uz ilgāku termiņu, tad izlīgums ir jāapstiprina tiesā.
■ Ja pret Parādnieku jau ir izvirzīta parāda piedziņa, bet tiesas diena vēl nav noteikta, tad vienošanos slēdz uz termiņu, kas nepārsniedz 12 mēnešus. Ja līdz tiesas dienai parāds netiek samaksāts, tad izlīgums jāapstiprina tiesā.
■ Ja tiesas lēmums par parāda piedziņu jau ir stājies spēkā, bet lieta vēl nav nodota zvērinātam tiesu izpildītājam, tad vienošanos slēdz uz termiņu, kas nepārsniedz 12 mēnešus. Ja Parādnieks neizpilda vienošanās noteikumus, tad izpildraksts par parāda piedziņu tiek nodots zvērinātam tiesu izpildītājam.
■ Lēmumu par vienošanās noteikumiem, kuri neatbilst noteiktajai kārtībai, pieņem Pārvaldnieka valdes priekšsēdētājs vai izpilddirektors.
