Cik maksā jūsu dzīvoklis?

Valsts zemes dienests novembrī informēja par kadastrālās vērtības izmaiņām mājokļiem un zemei 2014. gadā. Rīgas guļamrajonu iemītnieki jāapbēdina – nekas lētāks nekļūs, tāpēc nekustamā īpašuma nodokļi un it īpaši mājai piesaistītā zemesgabala nomas maksa joprojām krietni tukšos maciņu. Vēl mazāk jaunās ziņas iepriecinās galvaspilsētas centrālās daļas iedzīvotājus.

Tirgus stāv uz vietas, kadastrālā vērtība ceļas

Valsts zemes dienests katru gadu pārrēķina mūsu nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību, vadoties pēc tirgus cenām. Speciālistu uzdevums ir kadastrālo vērtību līdz 90% tuvināt reālajai. Šobrīd VZD brīdina, ka kadastrālo vērtību kopsumma Rīgā zemei pieaugusi par 5%, bet ēkām – par 4%.

Patiesībā lauvas tiesai dzīvokļu un māju Rīgā saglabāsies pašreizējā kadastrālā vērtība, bet dažos rajonos tās pieaugums būs visai jūtams (piemēram, Mežciemā un Mežaparkā +7%, Skanstē +12%, Vecrīgā +17%).

Kadastrālā vērtība augs arī daļai Rīgas zemes, tai skaitā daudzdzīvokļu mājām piesaistītajiem zemesgabaliem. Tiesa, tas attiecas tikai uz pilsētas centrālo daļu līdz dzelzceļa lokam, kur nav īpaši daudz dalīta īpašuma objektu, tomēr daļai dzīvokļu īpašnieku 2014. gadā par zemes nomu nāksies maksāt par 5–20% vairāk nekā šobrīd.

Mūsu lasītāji labi zina, ka kadastrālā vērtība nav dekoratīvs elements, no tās ir atkarīgs nekustamā īpašuma nodokļa lielums un citi maksājumi. Tādēļ pēc Valsts zemes dienesta pārskatu publicēšanas par kadastrālo vērtību izmaiņām cilvēki allaž uzdod daudz jautājumu. Piemēram:

Kāpēc mūsu dzīvokļu kadastrālā vērtība pieaug, ja tirgus, pēc kompānijas Latio datiem, jau divus gadus stāv uz vietas pie atzīmes 600 eiro par kvadrātmetru?

Ja dzīvokļu tirgus cena kopš 2007. gada kritusies divkārt un pat trīskārt, kāpēc kadastrālā vērtība samazinājusies tikai par nožēlojamiem 20–50 latiem un atkal atgriežas iepriekšējā līmenī?

Un, beidzot:

Kā kadastrālās vērtības celšanās ietekmēs manas ģimenes finanses?

Uz šiem jautājumiem atbild Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta direktors Gatis Kalniņš.

71 tūkstotis dzīvokļu Latvijā kļūs dārgāki

– Pagājušajā gadā, komentējot objektu kadastrālās vērtības izmaiņas 2013. gadā, jūs sacījāt, ka 87% dzīvokļu Latvijā vērtība nemainīsies. Kāda ir prognoze 2014. gadam?

– 2014. gadā agrāko kadastrālo vērtību saglabās 86% jeb 483 600 dzīvokļu.

– Cik daudz būs to dzīvokļu, kam kadastrālā vērtība pēc 1. janvāra celsies?

– Pēc mūsu pārskata datiem, 71 000 dzīvokļu. Bet 1% dzīvokļu kadastrālā vērtība kritīsies.

– Varam pieņemt, ka kopumā nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība 2014. gadā paaugstināsies. Par kādu summu un procentiem?

– Esam aprēķinājuši, ka zemes kopējā kadastrālā vērtība 2013. gadā bija 6,2 miljardi latu un 2014. gadā pieaugs līdz 6,5 miljardiem latu. Tikai jāsaprot, ka šie aprēķini veikti pēc kadastra tehniskajiem datiem, tāpēc līdz gada beigām iespējamas svārstības. Bet kopumā zemes kadastrālā vērtība Latvijā pieaugs par 6%.

– Bet kā ar mājokļiem un būvēm?

– Tur pieaugums būs 3% – no 12,4 līdz 12,7 miljardiem latu.

– Tātad 2014. gadā Latvija nosacīti kļūs par 600 miljoniem latu dārgāka.

– Var teikt arī tā. Pagājušajā gadā kadastrālās vērtības atsevišķos nekustamā īpašuma segmentos dažos reģionos arī paaugstinājās, bet dažos kritās. Piemēram, samazinājās jauno privātmāju ciematu vērtība. Tāpēc kopējā bilance nemainījās. 2014. gadā mūsu valsts kļūs „vērtīgāka”, un par to varam tikai priecāties.

– Diemžēl ne jau visus šī ziņa iepriecinās, jo reizē ar kadastrālo vērtību pieaug gan nekustamā īpašuma nodoklis, gan daudzdzīvokļu mājām piesaistītās zemes nomas maksa. Sakiet, lūdzu, kāpēc kadastrālā vērtība ir pieaugusi, ja dzīvokļu tirgus cenas saskaņā ar Latio novembra pārskatu jau divus gadus mīņājas pie atzīmes 600 eiro par kvadrātmetru?

– Komercfirmu datus par nekustamā īpašuma cenu ikmēneša svārstībām nevar salīdzināt ar zemesgrāmatas datiem, kur tiek fiksēti reālie darījumi. Mēs izmantojam zemesgrāmatas datus, un šajā valsts datu bāzē ir reģistrēti 500 tūkstoši darījumu. Par saviem skaitļiem mēs atbildam.

– Ar cik daudz darījumiem jūs rēķinājāties, pārskatot nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību 2014. gadam?

– Aptuveni 87 tūkstošiem. Mēs esam diezgan piesardzīgi ar secinājumiem, piemēram, neņemam vērā darījumus ar nerezidentiem. Laukos nepierēķinām darījumus ar skandināvu pensiju fondiem, kuri par savu klientu līdzekļiem pērk Latvijas mežus. Mēs uzskatām, ka tam nav sakara ar reālo tirgu. Mēs vērtējam tikai darījumus ar rezidentiem, iedalām tos grupās, cenšamies atmest spekulatīvus darījumus un cenas nepamatotas pazemināšanas gadījumus.

Piemērs: Mežciems atpalika

– Paskaidrojiet, kā tika veikti aprēķini, piemēram, Mežciema mikrorajonam Rīgā. Šajā rajonā dzīvokļu kadastrālā vērtība 2014. gadā celsies par veseliem 7% (no 275 līdz 300 latiem par kvadrātmetru). Kāds iemesls tik straujam kāpumam?

– Mežciema gadījumā mēs izanalizējām 2011. un 2012. gadā notikušos darījumus ar 165 dzīvokļiem. Mājokļu kadastrālā vērtība no tirgus vērtības šajā rajonā vidēji atpalika par 19%. Mūsu mērķis bija kadastrālo vērtību līdz 90% tuvināt tirgus cenai (to nosaka arī Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums – ne tikai mūsu vēlmes). Šāda proporcija jau ir spēkā lielākajā daļā Latvijas un Rīgas rajonu. Pārskatot kadastrālo vērtību 2014. gadam, mums vajadzēja sasniegt tādus pašus lielumus Mežciemā.

– Labi, bet tad izskaidrojiet šādu paradoksu: Imantā dzīvokļu bāzes kadastrālā vērtība 2014. gadā būs 300 latu, bet sludinājumu portālā www.ss.lv pārdevēji prasa vismaz 400 latu par kvadrātmetru. Kurp skatās jūsu analītiķi?

– Portālos pārdevēji prasa maksimāli iespējamo cenu, turklāt vēl mākleris cenā ieliek savu peļņu – 10% no darījuma vērtības. Bet reāli pircēji maksā krietni mazāk. Nupat ieskatījos kompānijas Reverta piedāvājumos: dzīvoklis labā mājā Vecmīlgrāvī tiek pārdots par 175 latiem par kvadrātmetru. Atkārtošu: mēs vadāmies nevis pēc pārdevēju piedāvājumiem, bet gan reāliem pirkuma – pārdevuma darījumiem. Zinošs pircējs vienmēr nokaulēs cenu un par dzīvokli Imantā nemaksās vairāk kā 300–350 latu par kvadrātmetru.

Kā premjers Godmanis pasaudzēja tautu

– Jaunā kadastrālās vērtības noteikšanas sistēma Latvijā sāka darboties 2006. gadā. Ja jūs par pamatu ņemat tirgus cenas iepriekšējos divos gados, tad 2008.–2009. gadā, kad piedzīvojām krīzi, īpašniekiem vajadzēja izjust dzīvokļu un zemes kadastrālās vērtības krasu kāpumu, bet 2010.–2012. gadā sabrukušā nekustamā īpašuma tirgus iespaidā piedzīvot tikpat strauju kritumu. Kāpēc tāds kritums izpalika?

– 2007. gadā mēs fiksējām maksimālas dzīvokļu cenas, kurām jau 2009. gadā vajadzēja spēcīgi ietekmēt kadastrālo vērtību. Daudzviet tirgus cenas dzīvokļiem lielpaneļu mājās augstākajā punktā sasniedza 700–800 un vietām pat vairāk kā 1000 latu par kvadrātmetru. Bet atzīšos, ka, aprēķinot kadastrālo vērtību, divus pēdējos tirgus „burbuļa” gadus mēs neņēmām vērā.

– Kāpēc?

– Bija sākusies krīze, un premjerministrs Ivars Godmanis 2009. gadā saprata, ka tā nedrīkst. Dzīvokļu cenu maksimālais kritums tajā laikā bija 7% mēnesī. Veidojot kadastrālo vērtību bāzi 2009.–2010. gadam, mēs no valdības saņēmām rīkojumu vadīties ne tikai pēc tirgus cenas, bet arī tirgus krituma prognozes, kas izstrādāta, pamatojoties uz pēdējā pusgada datiem. Tāpēc arī objektu kadastrālā vērtība 2009. gadā ne mazākajā mērā neatbilda tirgus cenai par iepriekšējiem diviem gadiem. Dažos rajonos mēs prognozē iestrādājām pat lielāku kritumu, nekā faktiski tika piedzīvots. Mežciemā, piemēram, viena dzīvojamās platības kvadrātmetra augstākā kadastrālā vērtība bija tikai 310 latu, nevis 800 latu, kā būtu pienācies saskaņā ar metodiku.

Elitārās mājas pagaidām vērtē gluži kā paneļu ēkas

– Kur Latvijā 2014. gadā dzīvokļu kadastrālā vērtība paaugstināsies visvairāk?

– Galvaspilsētas centrālajā daļā. Dārgāka kļūs arī Jūrmalas centrālā daļa, pirmā un otrā līnija no jūras puses. Bet ir viena liela problēma: kadastra bāzē nav datu, kas ļautu atbilstoši tirgus cenai novērtēt kvalitatīvi renovētas vēsturiskās mājas un jaunie projekti. Šobrīd mēs tās vērtējam kā līdzās stāvošās paneļu ēkas.

– Un kā šo problēmu domājat risināt?

– Vēlamies kadastra datu bāzi papildināt ar ziņām, kurā gadā mājas ir rekonstruētas un uzbūvētas. Bez tam Ministru kabinets mums uzdevis precīzāk novērtēt jaunos un uzlabotos projektus. Šobrīd kadastrālā vērtība dzīvokļiem šādās mājās ir ievērojami zemāka par tirgus cenu.

– Vai arī renovētajām un nosiltinātajām mājām vēlaties noteikt augstāku vērtību?

– Tas būtu daudz sarežģītāk. Tādām mājām patiešām ir augstāka tirgus vērtība. Bet mājas tiek siltinātas, izmantojot ļoti dažādas tehnoloģijas. Vienās tiek mainītas apkures sistēmas, siltināti bēniņi un pagrabi, citās iedzīvotāji aprobežojas tikai ar daļējiem uzlabojumiem. Mēs nevaram visu mest vienā katlā, mums jāizstrādā metodika un datu ieguves jautājumi.

– Vai mājas slikts stāvoklis var ietekmēt tās kadastrālo vērtību?

– Saskaņā ar noteikumiem mums jānovērtē mājas fiziskais stāvoklis. Ja mājas amortizācija ir 85% (piemēram, tur piedzīvots stiprs ugunsgrēks), tās kadastrālā vērtība līdzināsies nullei. Pilnībā sakārtots nams būs par 40–50% vērtīgāks nekā gaužām nolaista kaimiņmāja.

Gaidām pārmaiņas privātās zemes jomā

– Kādas ir jūsu prognozes attiecībā uz 2015. gadu?

– Ceru, ka 2015. gadā mums izdosies jaunbūvju kadastrālo vērtību sakārtot atbilstoši situācijai tirgū. Protams, daudzi dzīvokļu īpašnieki jaunajās mājās būs neapmierināti, jo līdz ar to smagāka kļūs nodokļu nasta. Viņi droši vien pukstēs: jā, es neesmu pensionārs un nedzīvoju padomju laika tipveida daudzstāvu namā, bet man jāmaksā kredīts! Taču mēs iestājamies par objektīvu jebkura objekta kadastrālo vērtību. Par to, kā palīdzēt cilvēkiem samaksāt mājokļa nodokli, jādomā pašvaldībai.

– Rīgā tas jau tiek darīts.

– Zinu, ka Rīgā deklarētās personas maksā zemes nodokli 1% apmērā no kadastrālās vēstības, bet nedeklarētās – 1,5%. Ja ap privātmāju ir liels zemes gabals, atšķirība ir būtiska, īpaši Mežaparka rajonā.

– Turpināsim par tuvākās nākotnes prognozēm.

– Domāju, ka drīz vien pircēji piesardzīgāk izraudzīsies dzīvokļus mājās uz privātās zemes. Cilvēki sapratīs, ka līdz ar dzīvokli nāk obligātā zemes nomas maksa. Dzīvokļi tādās mājās zaudēs vērtību.

– Jūs esat gatavi atsevišķi vērtēt mājas, kas atrodas uz citiem īpašniekiem vai pašiem mājas iedzīvotājiem piederošas zemes?

– Tirgus informācija neuzrāda pamatojuma izstrādāt atšķirīgus koeficientus – notikušie darījumi pat daudzās vietās uzrāda teām summām!

– Tas ir saprātīgi: zemei zem mājām jābūt lētākai salīdzinājumā ar blakus esošajiem brīvajiem zemesgabaliem.

– Bet mums nav pamata samazināt tādas zemes kadastrālo vērtību. Zemesgrāmatā tiek fiksēti mājām piesaistīto zemesgabalu pirkšanas un pārdošanas darījumi, un cenas nav zemas. Interesanti, ka daži saimnieki pa daļām izpārdod zemesgabalu dzīvokļu īpašniekiem.

– Tātad cilvēki ir gatavi uzreiz samaksāt zemes īpašniekam lielu summu tā vietā, lai katru ceturksni šķirtos no 10–30 latiem?

– Dzīve rāda, ka tā ir. Šobrīd vienā mājā var būt gan dzīvokļi, kas izpirkuši savu domājamo zemes daļu, gan tādi, kas nav izpirkuši.

– Kāpēc jūs domājat, ka dzīvokļu kadastrālā vērtība mājās uz privātās zemes mazināsies?

– Tirgus pats to noregulēs: rajonos, kur mājas atrodas uz privātas zemes, pircēji par dzīvokļiem maksās mazāk nekā rajonos, kur vairākumam māju ir sava zeme. Reizē uzskatu, ka celsies dzīvokļu vērtība renovētajās mājās. Tam ir pamats – šādas mājas ir ekonomiskākas un glītākas. Domāju, ka pārējos Rīgas rajonos kadastrālā vērtība 2015. gadā paliks nemainīga vai tirgus ietekmē pat pazemināsies.

Nosist cenu

– Vai dzīvokļu īpašnieki kopīgi var vērsties Valsts zemes dienestā ar lūgumu samazināt viņu nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību sakarā ar to, ka māja ir sliktā stāvoklī?

– Ir divas konceptuālas nostādnes. Šobrīd noteikt mājas fizisko stāvokli iespējams, pasūtot tā aktualizāciju Valsts zemes dienestā. Agrāk to pieprasīt varēja tikai dzīvokļu īpašnieku kopība, piemēram, pamatojoties uz kopsapulces lēmumu. Tagad pieprasīt datu aktualizāciju var jebkurš dzīvokļa īpašnieks. Dažkārt par šo pakalpojumu maksā namu pārvalde, dažkārt kopīgi visi mājas iedzīvotāji – kā nu izdodas vienoties.

– Vai vienmēr izrādās, ka māja patiešām ir novecojusi kopš pēdējās vērtēšanas, kas tika veikta, māju privatizējot?

– Mūsu darbinieki māju novērtē piecās pozīcijās: kopējais stāvoklis, ārējo konstrukciju, pārsegumu, jumta konstrukciju un jumta seguma stāvoklis. Ja māja tiek uzturēta kārtībā, tās iekšējās komunikācijas darbojas, ir apkure, tad nav īpaša pamata vērtību pārskatīt.

– Kāpēc nevar automātiski samazināt māju kadastrālo vērtību? Piemēram, ik pēc desmit gadiem par 10%.

– Tā ir otra konceptuālā nostādne, mūsu nākotnes plāns, par kuru vēlos pastāstīt. Kamēr mēs nesaņemam informāciju par renovētajām mājām, automātiski pazemināt māju kadastrālo vērtību nevaram. Citādi izrādīsies, ka Vecrīgai nav nekādas vērtības, tur taču daudzas mājas ir 100 un 200 gadu vecas. Patiesībā šīs ēkas ir lieliski renovētas, dzīvokļi tur maksā bargu naudu. Nākotnē mēs vēlētos saņemt datus, kas ļautu ēkas novērtēt gan pēc vecuma, gan renovācijā ieguldītajiem līdzekļiem.

Vērtības pieaugums – tuvajā un tālajā centrā

– Kas šobrīd notiek ar zemes kadastrālo vērtību zem daudzdzīvokļu mājām Rīgā?

– 2014. gadā zemes kadastrālā vērtība Rīgas centrālajā daļā no Eksporta ielas līdz Pērnavas ielai un dzelzceļa uzbērumam pieaugs par 5–20%. Neliels vērtības pieaugums būs Vecāķos un Buļļu salā. Pārējās pilsētas daļās zemesgabalu vērtība nemainīsies.

– Tātad par privātās zemes nomu dārgāk būs jāmaksā galvenokārt galvaspilsētas centra iedzīvotājiem?

– Tieši tā. Tikai jāteic, ka lielākā daļa daudzdzīvokļu māju uz privātas zemes atrodas Rīgas perifērijā – Pļavniekos, Imantā, jau pieminētajā Mežciemā. Tur zemes kadastrālā vērtība nemainīsies, tātad nomas maksa iedzīvotājiem nepalielināsies.

Atgādināsim, ka saskaņā ar likumu daudzdzīvokļu māju īpašniekiem jānoslēdz nomas līgums ar zemesgabala īpašnieku. Ja pusēm neizdodas vienoties, maksa tiek noteikta tiesas ceļā 6% apmērā no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā (plus 1,5% nekustamā īpašuma nodokļa kompensācijai).