Kā atbrīvoties no liekās zemes?

Ne pirmo gadu dzīvokļu īpašnieki vēršas pašvaldībā ar lūgumu pārskatīt mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala lielumu, kas viņiem iedalīts privatizācijas brīdī. Zemesgabala lieluma pārskatīšana iedzīvotājiem nākotnē var dot ievērojamu naudas līdzekļu ekonomiju.

Piemēram, pašlaik ir sagatavoti funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskata provizoriskie rezultāti Rīgā, Anniņmuižas bulvārī 46.

Privatizācijas komisijas speciālisti ir nonākuši pie atzinuma, ka mājas dzīvokļu īpašniekiem nav nepieciešams no privātīpašnieka nomāt 4800 kvadrātmetrus, jo mājas funkcionēšanas nodrošināšanai pilnīgi pietiek ar 3300 kvadrātmetriem zemes.

Šis pārskats vēl jāapstiprina Rīgas domē, un galīgais lēmums spēkā varētu stāties 2018. gada beigās. Ja visi aprēķini būs bijuši pareizi, tad mājas Anniņmuižas bulvārī 46 dzīvokļu īpašnieku maksājumi par zemi samazināsies par vienu ceturto daļu.

Jaunie noteikumi spēkā jau trīs gadus

Kurš gan nezina, ka tūkstošiem daudzdzīvokļu māju uzceltas uz privātīpašniekiem piederošiem zemesgabaliem. Ar brīdi, kad nomas maksas par zemes lietošanu ievērojami pieauga, dzīvokļu īpašnieki sāka interesēties par iedalīto zemesgabalu izmēru un lietderību.

Privatizācijas procesa sākumposmā privatizācijai nodotās mājas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala lielums tika noteikts pēc Vides un pašvaldību lietu ministrijas izstrādātās metodikas, tādēļ patlaban, ieraugot vecos plānus, dzīvokļu īpašnieki secina, ka privatizācijas brīdī viņu mājai iedalīts nepamatoti liels zemesgabals.

Atteikties no liekās zemes bija ļoti sarežģīti. Lai tas izdotos, dzīvokļu īpašniekiem nācās vai nu panākt vienošanos ar zemes īpašnieku, vai vērsties ar prasību tiesā parastajā kārtībā (skaidrs, ka cerēt uz labvēlīgu spriedumu šādā lietā bija visai bezcerīgi). Pēc Tieslietu ministrijas datiem, 2015. gadā ar liekās zemes problēmu bija saskārušies aptuveni 100 000 dzīvokļu īpašnieki un ap 7000 zemju īpašnieku.

Minētā jautājuma risināšanai tika pieņemti grozījumi likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju, kuri pieļāva, sākot ar 2015. gada 1. jūliju dzīvokļu īpašniekiem pašiem iniciēt savai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala lieluma pārskatīšanu. Saskaņā ar grozījumiem likumā pieņemti arī Ministru kabineta noteikumi Nr. 522 Privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas kārtība un Rīgas domes saistošie noteikumi Nr. 177 Dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanas saistošie noteikumi, kuros noteikts, ka Rīgas pilsētas administratīvajā teritorijā esošai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu nodrošina, lēmumu attiecībā uz dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanas uzsākšanu un lēmumu attiecībā uz dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu pieņem Rīgas pašvaldības dzīvojamo māju Privatizācijas komisija.

Savukārt ierosinājumu pārskatīt dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu jāiesniedz Privatizācijas komisijā vai Rīgas domes Apmeklētāju pieņemšanas centrā Rīgā, Rātslaukumā 1.

Pirmajās nedēļās – 100 iesniegumu

Kolīdz likuma grozījumu saturs kļuva zināms iedzīvotājiem, sākās rosīga darbība – jau pirmajos mēnešos Privatizācijas komisija saņēma aptuveni 100 iesniegumu, un interese nemazinās visu šo gadu laikā. Dzīvokļu īpašnieki izrāda aktīvu interesi, jo saprot, ka mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala samazināšana var dot ievērojamu līdzekļu ietaupījumu nākotnē.

Patlaban komisijā ir iesniegti teju 200 māju dzīvokļu īpašnieku iesniegumi, bet kopumā iesāktais process var skart aptuveni 2700 daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku intereses.

Jāatzīst, ka ne katru zemesgabalu izdosies pārskatīt. Piemēram, MK noteikumu Nr. 522 23. pants noteic, ka „pārskatot funkcionāli nepieciešamajā zemesgabalā iekļaujamo zemi, netiek pārskatīta tā zemes daļa, kura likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju noteiktajā kārtībā nodota īpašumā dzīvokļa īpašumu īpašniekiem”.

Darbs – liels, atteikumu – maz

– 2017. gada 25. septembrī Privatizācijas komisija bija saņēmusi iesniegumus no 188 dzīvojamām mājām, – stāsta Rīgas pašvaldības dzīvojamo māju Privatizācijas komisijas priekšsēdētāja vietnieks Normunds Beinaro­vičs. – Visbiežāk, saņemot iesniegumu no vienas mājas iedzīvotājiem, mums nākas pārskatīt visa kvartāla zemesgabalu izmērus. Rezultātā patlaban mūsu rīcībā esošie iesniegumi par zemesgabalu lieluma pārskatīšanu skar aptuveni 2758 dzīvojamās mājas. Tas ir vairāk nekā puse no visa Rīgas pašvaldības dzīvojamā fonda! (Pašlaik Rīgas pašvaldības bilancē ir 5232 dzīvojamās mājas.) Minētie skaitļi liecina, kāda apjoma darbs ir uzdots Privatizācijas komisijas speciālistiem, lai izskatītu iedzīvotāju iesniegumus. Turklāt procesa darbietilpību palielina tas, ka zemesgabalu lielumu pārskatīšanas laikā kvartāla ietvaros ir jāņem vērā visi likumi un noteikumi, kas attiecas uz zemes ierīkošanu un pilsētplānošanu. Jau tagad var apgalvot, ka, pamatojoties uz aktīvu dzīvokļu īpašnieku interesi par piesaistītā zemesgabala izmēra pārskatīšanu, jādomā, ka iesniegto pieteikumu skaits – 188 – ir tālu no gala skaitļa, un tas tikai turpinās augt.

– Privatizācijas komisijai sešu mēnešu laikā ir jāpaziņo dzīvojamās mājas pārstāvim par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala lieluma pārskatīšanas uzsākšanu vai arī atteikumu to pārskatīt. Cik bieži jūs iedzīvotājiem atsakāt?

– Pašlaik ir pieņemti 153 lēmumi par zemes platības pārskatīšanas uzsākšanu, bet 20 māju dzīvokļu īpašnieki ir saņēmuši atteikumu. Visbiežāk no ieceres jāatsakās to dzīvokļu īpašniekiem, kuru mājas atrodas valsts kultūras pieminekļu aizsargjoslā vai ietilpst UNESCO mantojuma sarakstā iekļauto objektu zonā, jo šādos gadījumos zemesgabala kontūru maiņa ir aizliegta ar likumu, tāpēc zemesgabala pārskatīšana objektīvi nav iespējama.

– Vai Rīgā ir mājas, kuru zemes īpašniekiem piederošie funkcionāli nepieciešamie zemesgabali jau ir samazināti?

– Katras atsevišķās daudzdzīvokļu ēkas, kas iesniegusi komisijai pārskatīšanas pieprasījumu, zemes pārskatīšanas process būs uzskatāms par pabeigtu tikai tajā dienā, kad pārskata rezultātus apstiprinās Rīgas dome, tādēļ pašlaik Rīgā šādu māju vēl nav. Bet komisija iekļaujas Ministru kabineta noteiktajos termiņos: pirmajiem pārskata rezultātiem jābūt sagatavotiem līdz 2018. gada 3. ceturksnim.

– Lielāko daļu pieteikumu – apmēram 100 – jūsu komisija saņēma gandrīz tūlīt pēc programmas pasludināšanas. Vai jums pietiks laika atbildēt uz visiem pieprasījumiem līdz 2018. gada beigām?

– Komisija dara visu nepieciešamo, taču speciālistu noslogojums tādiem apjomiem, kā iepriekš minēti, ir ļoti liels, tādēļ nākotnē netiek izslēgta iespēja atsevišķus pakalpojumus iegādāties kā ārpakalpojumu.

– Vai dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā par funkcionāli nepieciešamās zemesgabala lieluma pārskatīšanu?

– Nē, visus administratīvos izdevumus, kas rodas darba procesā, sedz pašvaldība.

Iedzīvotāju iegribas ne vienmēr ir izpildāmas

– Vai dzīvokļu īpašniekiem komisijai ir jāiesniedz jau gatavs plāns ar atzīmēm, no kuriem zemesgabaliem viņi vēlas atteikties?

– Lai paātrinātu pārskatīšanas procesu, dzīvokļu īpašnieki komisijā var saņemt kadastrālajā sistēmā reģistrēto zemesgabalu robežu plānu un patstāvīgi atzīmēt tajā nepieciešamās kontūras. Kā pierāda prakse, īpašnieki bieži vēlas atteikties no praktiski visas zemes, kas tiek definēta kā funkcionāli nepieciešama dzīvojamajai ēkai, un tas, protams, objektīvi nav iespējams.

– Šī vēlme taču ir tik dabiska – zemes noma ir ļoti dārga!

– Šādu dzīvokļu īpašnieku vēlmes nav iespējams izpildīt. Piemēram, daži plānā norāda, ka viņiem būtu pietiekami ar zemesgabalu pa mājas perimetru, kura robežas nepārsniedz trīs līdz piecus metrus no mājas sienām. Komisijas speciālisti, apmeklējuši īpašumu, lai pārbaudītu situāciju dabā, bieži norāda, ka šāda prasība nav izpildāma, jo funkcionāli nepieciešamajam zemesgabalam jābūt pietiekamam, lai dzīvojamo māju uzturētu un nodrošinātu visu tai nepieciešamo infrastruktūru – labiekārtojumus un komunikācijas: autostāvvietu, bērnu rotaļu laukumu, atkritumu konteineru novietni utt.

– Vai dzīvokļa īpašniekam ir tiesības individuāli pieprasīt mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala lieluma pārskatīšanu? Vai šis pieteikums jāapstiprina dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei?

– Normatīvie akti paredz, ka dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības sākt mājai piesaistītā zemesgabala pārskatīšanu un pārskatīšanas procesā izteikt savus argumentus. Domes priekšsēdētājam vai Administratīvajai tiesai izvirzīt prasību ar mērķi apstrīdēt /pārsūdzēt pašvaldības lēmumu attiecībā uz pārskatīšanas iniciatīvu vai tiešo zemesgabala pārskatīšanas rezultātu dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības, ja šādu lēmumu pieņēmusi īpašnieku kopība Dzīvokļu īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.

Ar ko sākt?

– Pieņemsim, ka mājā ir aktīvistu grupa, kas ir gatava panākt mājai piešķirtās, bet privātam zemes īpašniekam piederošās zemes platības pārskatīšanu. Ar ko viņiem vajadzētu sākt?

– Ja daudzdzīvokļu nama aktīvistiem trūkst informācijas par zemes izmēra pārskatīšanas procedūru, vienmēr ir iespēja vērsties individuāli Privatizācijas komisijā, kas atrodas Pērses ielā 10/12 Rīgā un saņemt nepieciešamo konsultāciju un dokumentu sarakstu, kas dzīvokļu īpašniekiem jāiesniedz kopā ar zemesgabala lieluma pārskatīšanas pieteikumu. Jautājumus var uzdot arī īpašā sadaļā mājaslapā http://www.rdzmpk.lv.

Pats pieteikuma iesniegšanas fakts, pilnvarotās personas izvēle, kas pārstāvēs kopības intereses visās sarunās, dzīvokļu īpašniekiem ir jāapspriež un jāapstiprina kopsapulcē vai arī rakstveida aptaujas veidā, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci (šim lēmumam ir nepieciešams vienkāršs dzīvokļu īpašnieku vairākuma balsojums).

Pēc pieteikuma saņemšanas komisija izstrādā un izvieto savā mājaslapā jauno funkcionāli nepieciešamā zemesgabala plānu un dod visām ieinteresētajām pusēm laiku sava viedokļa izteikšanai par pārskatīto projektu. Ja dzīvokļu īpašnieki nepiekrīt komisijas situācijas redzējumam vai uzskata, ka komisija nav ņēmusi vērā tādus vai citādus faktorus, viņiem par to ir jāiesniedz attiecīgs iesniegums. Pēc visu precizējumu ieviešanas jaunais mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala plāns tiks apstiprināts Rīgas domē.

Patlaban ir sagatavoti zemesgabala pārskata sākotnējie rezultāti daudzdzīvokļu mājai Rīgā, Anniņmuižas bulvārī 46. Lēmumu vēl apstiprinās Rīgas dome, un tas stāsies spēkā 2018. gada beigās.

– Ko komisija secināja, pārskatot funkcionāli nepieciešamās zemes lielumu mājai Anniņmuižas bulvārī 46, ņemot vērā, ka tas bija viens no pirmajiem iesniegumiem?

– Komisijā vērsās šīs daudzdzīvokļu ēkas aktīvistu grupa ar lūgumu pārskatīt mājai piesaistītā funkcionāli nepieciešamā zemesgabala izmēru. Apspriežot šo jautājumu, komisijas speciālisti secināja, ka zemesgabala izmēru ir iespējams pārskatīt. Lai to paveiktu, komisijai bija jāpārskata visi funkcionāli nepieciešamie zemesgabali pārējām šī lielā kvartāla mājām. Turklāt bija jāpanāk līdzsvars starp dzīvokļu un zemes īpašnieku interesēm.

– Tas šķiet pilnīgi nereāli, jo šī kvartāla robežās atrodas vairāk nekā 70 zemesgabalu!

– Jā, no šiem 70 zemesgabaliem 21 bija privatizēts, t. i. nodots dzīvokļu īpašniekiem likuma Par valsts un pašvaldības dzīvojamo ēku privatizāciju noteiktajā kārtībā, tādēļ tie pārskatīšanai netika pakļauti; 29 šī kvartāla zemesgabali ir privāto vai juridisko personu īpašums, bet 10 zemesgabali ir Rezerves fonda zeme. Visi šie zemesgabali bija jānovērtē un jāpārskata kvartāla robežās, tas nozīmēja daudzu māju zemesgabalu robežu pārskatīšanu.

Kas notiks ar lieko zemi?

– Ko mājas Anniņmuižas bulvārī 46 dzīvokļu īpašnieki ieguva pēc zemesgabala lieluma pārskatīšanas?

– Saskaņā ar normatīvajiem aktiem sākumā, kad māja tika privatizēta, tai noteica funkcionāli nepieciešamā zemesgabala lielumu aptuveni 4800 kvadrātmetru platībā. Pēc pārskatīšanas izrādījās, ka no privātīpašnieka nomāto zemesgabalu no pašreizējiem 4800 m² var samazināt līdz 3300 m². Komisija to arī ierosinās realizēt. Tas nozīmē, ka zemes nomas maksa dzīvokļu īpašniekiem konkrētajā gadījumā ievērojami samazināsies.

Normatīvie akti noteic, ka zemesgabala pārskatīšana jāveic ne vēlāk kā 2,6 gadus no brīža, kad beidzas vietējās pašvaldības lēmuma pārsūdzēšanas periods. Ir dzirdēts viedoklis: „Kāpēc tas velkas tik ilgi?” Prakse, kā redzams iepriekš aprakstītajā situācijā, parāda, cik dzīvojamās ēkas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanas process ir grūts un cik daudz tam nepieciešams specifisku zināšanu, prasmju un, protams, arī laika.

– Kas ar liekajiem zemesgabaliem notiks turpmāk?

– Dažādās situācijās risinājumi var būt atšķirīgi. Attiecībā uz dzīvojamo māju Anniņmuižas bulvārī 46 mēs ticam, ka zemes īpašnieks pats varēs izmantot atbrīvoto zemesgabalu. Tomēr dzīvokļu īpašniekiem šādās situācijās jārēķinās ar iespējamām sekām.

– Piemēram, kādām?

– Zemes īpašniekiem ir tiesības rīkoties ar savu īpašumu, piemēram, ierīkot autostāvvietu atbrīvotajā vietā, būvēt viendzīvokļa vai pat daudzdzīvokļu ēku utt. Piemēram, Anniņmuižas bulvārī 46 atbrīvotā platība ir pietiekama, lai zemes īpašnieks uzbūvētu daudzstāvu dzīvojamo ēku. Tātad dzīvokļu īpašniekiem jārēķinās ar šādām zemesgabala pārskatīšanas sekām.

– Vai zemes īpašniekam ir tiesības paziņot: „Nē, šis brīvais zemesgabals man nav vajadzīgs, sadaliet to starp kaimiņu mājām, lai citi dzīvokļu īpašnieki turpina man maksāt īri!”

– Nē. Ja zemes izmēra pārskatīšanas laikā tiek konstatēts, ka atbrīvoto zemesgabalu var izmantot kā neatkarīgu zemes vienību likuma ietvaros noteiktajā kārtībā, to atdos zemes īpašniekam.

– Ko darīt gadījumā, ja pārskatīšanas laikā atbrīvojas neliels gabaliņš kaut kur pagalmā?

– Ja mēs redzēsim, ka zemes robežu pārskatīšanas rezultātā zemes īpašnieks patstāvīgi nespēs izmantot nelielu zemes gabaliņu, var gadīties, nebūs iespējams pārskatīt zemesgabalu, kas funkcionāli nepieciešams ēkai. Visbiežāk veidojas situācijas, ka, pārskatot vairāku māju funkcionāli nepieciešamos zemesgabalus, tik un tā izveidojas pietiekami liela brīvā teritorija, ko atdot zemes īpašniekam tālākai izmantošanai.

– Ja dzīvokļu īpašnieki nolemj, ka komisijas piedāvātais risinājums viņus neapmierina, vai viņiem ir iespējams atteikties no pārskatīšanas?

– Aizliegums atteikties no pārskatīšanas dzīvokļu īpašnieku kopībai netiek paredzēts, tikai jāatceras, ka jau sāktais process viena kvartāla robežās ietekmē vairāku vai pat daudzu māju intereses. Ar šo faktu nerēķināties būs grūti, tādēļ no zemesgabala robežu pārskatīšanas rezultātiem atteikties būs sarežģīti. Praksē šādi atteikumi ir bijuši, bet visi dzīvokļu īpašnieki komisijā ieradušies likumā paredzēto sešu mēnešu laikā, kas atvēlēti dzīvokļu īpašnieku iesniegumu pārskatīšanai un lēmuma par zemesgabala pārskatīšanas procesa uzsākšanu sagatavošanai.

– Tātad dzīvokļu īpašniekiem, kuri gatavo pieprasījumu par mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala izmēru pārskatīšanu, vispirms kārtīgi jāpārdomā, pirms ar iesniegumu rokās doties uz Privatizācijas komisiju?

– Bez šaubām. Katrs dzīvokļu īpašnieku lēmums par zemesgabala robežu pārskatīšanu jāapsver un jāapdomā atbilstoši spēkā esošajām likuma normām.