Kļūt par mājas saimnieku

Likums uzliek par pienākumu dzīvokļu īpašniekiem pārņemt mājas savā valdījumā, bet daudzi par to neko pat nav dzirdējuši, lai gan privatizācijas process pamatos jau pabeigts. Kādu labumu mums dod mājas pārņemšana? Kur vajadzētu vērsties, lai izpildītu likuma prasību? Ko zaudē cilvēki, kas mājokli nav pārņēmuši savā valdījumā? Saskaņā ar mūsu likumiem īpašnieku nepārņemtās mājas nav pilnīgi patstāvīgas. Tām jāpakļaujas pārvaldnieka lēmumiem. Minētos jautājumus uzdevām Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta speciālistam Ērikam Vītolam.

Likums ir, virzības nav

– Kas par dzīvojamo māju pārņemšanu dzīvokļu īpašnieku valdījumā teikts Privatizācijas likumā?

– Likuma 51. pants nosaka, ka dzīvokļu īpašniekiem sešu mēnešu laikā pēc tam, kad pieņemts lēmums par mājas privatizācijas uzsākšanu, jānotur kopsapulce, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai noslēgtu savstarpēju līgumu par kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Īpašnieki var izvēlēties vienu no divām mājas pārvaldīšanas formām – nodibināt dzīvokļu īpašnieku sabiedrību (vai dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību, tā saukto DzĪK), vai arī nodot pārvaldīšanas tiesības ar savstarpēju līgumu pilnvarotai personai.

Taču kopš 2004. gada, kad šis nosacījums tika pieņemts, lieta ir virzījusies ļoti lēni. No aptuveni 6000 mājām, kas tobrīd bija Rīgas pašvaldības bilancē, desmit gados īpašnieki pārņēmuši ap 2000, turklāt aptuveni 1300 no tām ir nelielas mājas – ar četriem pieciem dzīvokļiem. Izskaidrojuma tam gaužām vienkāršs – tādu māju iemītniekiem ir vieglāk savstarpēji vienoties. Tajās izveidotās sabiedrības sekmīgi strādā. Kas attiecas uz daudzdzīvokļu mājām, tad iedzīvotāji pārņēmuši tikai 500 tādu „skudrupūžņu”.

– Kāda ir tendence? Vai cilvēki sāk mosties?

– Dīvaini, bet pēdējā gada laikā māju pārņemšanas procesā vērojama lejupslīde. Tā 2012. gadā pārņemtas tikai 44 daudzdzīvokļu mājas. Viennozīmīgi nevaru atbildēt uz jautājumu, vai tas ir labi vai slikti. Ja man to būtu vaicājuši pirms trim četriem gadiem, būtu teicis, ka slikti. Bet tagad situācija ir citāda: parādi, bankās ieķīlāti dzīvokļi, iedzīvotāji, kas kļūst par parādnieku ķīlniekiem – tās visas ir šā brīža reālijas.

Mūsu smagā parādu nasta

– Vispirmām kārtām lejupslīde saistīta ar ekonomisko situāciju, – turpina Ēriks Vītols. – Daudzus dzīvokļu īpašniekus apstādinājis parādu pieaugums par siltumu.

– Kāda tam ir nozīme?

– Pēc mājas pārņemšanas dzīvokļu īpašniekiem jāizlemj, kā dzīvot tālāk. Viņi iegūst tiesības patstāvīgi pārvaldīt savu māju vai arī uzdot to profesionālam namu pārvaldītājam. Ja viņi nolemj darboties patstāvīgi, parādu jautājums ir ļoti svarīgs. Pieņemsim, ka 60 dzīvokļu mājai ir triju četru tūkstošu latu parāds, ar ko nevienu vairs nevar pārsteigt. Bet, pārņemot mājas pārvaldīšanu, dzīvokļu īpašnieku biedrībai savā vārdā no jauna jānoslēdz līgumi ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem – uzņēmumiem Rīgas siltums, Rīgas ūdens, Latvenergo, Latvijas gāze, taču jebkurš pakalpojumu sniedzējs, parakstot līgumu, pieprasīs parādu samaksas garantijas. Tā sacīt, jūsu mājai ir četru tūkstošu latu parāds, esiet tik laipni un samaksājiet, citādi paliksiet bez siltuma un ūdens. Jaunajam pārvaldniekam nav uzkrājumu. Kā atrisināt šo jautājumu? Vienīgais risinājums – dzīvokļu īpašnieki ir ar mieru maksāt vairāk par apsaimniekošanu, lai dzēstu dažu dzīvokļu parādu.

– Tad jau iznāk, ka iedzīvotāji patstāvīgi var pārvaldīt tikai tādu māju, kurai pārņemšanas brīdī nav finansiālu problēmu...

– Māju bez parādiem šobrīd nav. Manuprāt, situācija ir ideāla, ja mājai ir minimāls parāds, kā, piemēram, namam Alauksta ielā 16, kurš komunālo pakalpojumu sniedzējiem palicis parādā tikai 500 latu. Bet tādi gadījumi ir uz vienas rokas pirkstiem saskaitāmi. Tā kā 60–70% no kopējiem maksājumiem veido maksa par siltumu, cilvēki galvenokārt ir parādā uzņēmumam Rīgas siltums.

Lielajām mājām grūti sākt patstāvīgu dzīvi, cita lieta – nelielās mājas, kur nav vairāk par sešiem līdz astoņiem dzīvokļiem. Tur iedzīvotāji beidzot ir sapratuši, ka neviens cits māju nepārvaldīs un neapsaimniekos labāk un lētāk un ka viņu privātīpašumā neviens neko neieguldīs.

– Ko darīt ar parādiem apkrauto lielo māju īpašniekiem, ja tie vēlas pārņemt māju, lai iegūtu lielāku patstāvību?

– Pārņemot māju, iedzīvotāji tiešām iegūst lielāku brīvību. Mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu viņi var uzticēt pašvaldības vai privātai namu pārvaldei, un tādā gadījumā cīņa ar parādniekiem un attiecību sakārtošana ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem būs īpašnieku nolīgtā pārvaldnieka uzdevums. Tikai jāsaprot, ka neviens pārvaldnieks savu naudu mājas iedzīvotāju vietā nemaksās.

Process ieildzis

– Kur var uzzināt, ka privatizācijas process mājā ir tiktāl, ka laiks pievērsties īpašuma pārņemšanai?

– To var uzzināt mūsu departamentā vai pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisijā. Bet tādu māju, kas nav nodotas pilnīgai privatizācijai, Rīgā palicis ļoti maz – 100 līdz 200, ne vairāk. Aizkavēšanās lielākoties ir saistīta ar tiesāšanos par zemes īpašumtiesībām vai mantojuma lietām.

– No kura brīža tiek rēķināti mājas pārņemšanai atvēlētie seši mēneši?

– No brīža, kad saņemts paziņojums par to, ka māja nodota pilnīgai privatizācijai. Taču sanācis tā, ka šiem sešiem mēnešiem ļaudis īpašu uzmanību nepievērš. Jā, likumā tā ir ierakstīts, bet par termiņa neievērošanu nekādas sankcijas nav paredzētas.

– Tātad tas nav nekas briesmīgs, ja pārņemšana aizkavējas un ilgst septiņus mēnešus?

– Patiesībā viss jau ir aizkavējies par astoņiem deviņiem... gadiem.

Labums ir!

– Bet kaut kāds labums no māju pārņemšanas pašu pārvaldīšanā tomēr ir?

– Vispirmām kārtām izdevīgi ir tas, ka lētāk iespējams veikt remontdarbus. Valdījumā pārņemtas mājas dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības patstāvīgi izraudzīties būvfirmas. Tur, kur namu pārvaldei jārīko iepirkuma konkurss, ne vienmēr dodot priekšroku lētākajiem piedāvājumiem, iedzīvotāji var gluži vienkārši veikt cenu aptauju un izvēlēties jebkuru izpildītāju. Tas ļauj ietaupīt ne mazums līdzekļu. Vēlos piebilst, ka pēdējā laikā tāda ekonomija ir pieejama arī valdījumā nepārņemto māju iedzīvotājiem, ja lēmums par remontu tiek pieņemts kopsapulcē. Piemēram, cilvēki vēlas uzlikt mājai jaunu jumtu nevis par 15 tūkstošiem latu, bet gan par 10 tūkstošiem un jau atraduši piemērotus jumta licējus. Lēmums tiek apstiprināts ar kopsapulces balsojumu, namu pārvalde par remontu samaksā no mājas kopējiem uzkrājumiem un pieņem darbu pēc vispārējiem noteikumiem.

Pārņemot māju savā valdījumā, dzīvokļu īpašnieki var ietaupīt uz administratīvo izdevumu rēķina. Tas iespējams tā, ka viņi izvēlas lētāku pārvaldnieku vai arī nolemj paši patstāvīgi pārvaldīt māju.

– Vai dzīvokļu īpašnieku kopība pēc mājas pārņemšanas iegūst vēl kādas papildu tiesības?

– Cilvēki iegūst plašākas iespējas ietekmēt savu dzīvi, pašiem pieņemt lēmumus.

Vajadzīgs līderis un spēja vienoties

– Ar ko sākas mājas pārņemšanas process?

– Vispirms jau mājā parādās ar iniciatīvu apveltīts cilvēks, līderis. Nevis vienkārši zinošs cilvēks, bet organizators un praktiķis. Zināšanas pašas par sevi neko nedod, ja tu nespēj pārliecināt līdzcilvēkus par konkrētas rīcības nepieciešamību. Ar iedzīvotāju iniciatīvas grupas atbalstu, kuri aprēķinājuši visus tāda pasākuma plusus un mīnusus, līderis sāk darbu ar kaimiņiem. Nākamais solis ieceres īstenošanā būs dzīvokļu un nedzīvojamo telpu īpašnieku kopsapulce. Nosacījums, ko dažkārt piemirst: uz kopsapulci jāuzaicina simtprocentīgi visi dzīvokļu īpašnieki. Pirmajā sapulcē iedzīvotāji pieņem vispārīgu lēmumu par mājas pārņemšanu, apstiprina dzīvokļu īpašnieku sabiedrības statūtus vai ievēl pilnvaroto personu.

– Ko tad, ja uz sapulci neierodas vajadzīgais skaits dzīvokļu īpašnieku?

– Likums paredz iespēju lēmumu pieņemt dzīvokļu īpašnieku aptaujas veidā. Mājās, kur ir simt un vairāk dzīvokļu, patiešām ir grūti sapulcināt par 50 procentiem vairāk īpašnieku, kuri teiks „jā”. Jebkurā gadījumā lēmums jānoformē ar protokolu.

– Lielākā daļa iedzīvotāju uzskata, ka mājas pārņemšanai jādibina dzīvokļu īpašnieku sabiedrība.

– Viss ir atkarīgs no mājas lieluma. Ja tajā ir tikai daži dzīvokļi, sabiedrību var arī nedibināt, tā vietā dzīvokļu īpašnieki var noslēgt savstarpēju līgumu, kurā norādīti nosacījumi, ar kādiem īpašnieki uzņemas uzturēt māju. Dzīvokļu īpašnieki ievēl vienu pilnvaroto pārstāvi, kurš risina mājas pārvaldīšanas jautājumus, tai skaitā viņu vārdā slēdz līgumus ar namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmumu (ja pieņemts lēmums pārvaldīšanu uzticēt profesionāļiem) un komunālajiem dienestiem.

Reizēm, lai vienotos, ar vienu sapulci vien nepietiek. Zinu māju, kur dzīvokļu īpašnieki pulcējās piecas reizes. Daudz atkarīgs no tā, cik labi mājas iemītnieki pazīst cits citu. Pozitīvs paraugs ir mājas, kas būvētas viena uzņēmuma darbiniekiem, kā renovētā māja Celmu ielā 5. Tur cilvēki jau ir seni paziņas.

Ieteicams konsultēties

– Pieņemsim, ka sapulce notikusi, lēmums pieņemts. Kas tālāk jādara?

– Laipni lūdzam pie mums Rīgas domes Mājokļu un vides departamentā. Bet vēl prātīgāk būtu pie mums iegriezties jau agrāk, idejas rašanās stadijā. Labi būtu mēnesi pirms sapulces. Piemēram, iepriekš nepieciešams precizēt visus datus par dzīvokļu īpašniekiem. Uz sapulci jau nevar aiziet kurš katrs, tajā jāpiedalās vai nu pašam dzīvokļa īpašniekam, vai arī viņa pilnvarotai personai. Vai arī šāda situācija: jūs esat veikuši plašus priekšdarbus, sasaukuši sapulci, pieņēmuši vajadzīgo lēmumu, bet neesat pareizi noformējuši protokolu. Šķietams sīkums, bet viss jāsāk no gala, jāzaudē laiks. Vēl arī jāzina, kā rīkoties kopsapulcē, ja mājā palikuši neprivatizēti vai zemesgrāmatā neierakstīti dzīvokļi. Ir daudz dažādu nianšu, kas jāzina. Tāpēc, lai viss izdotos jau pirmajā reizē, nāciet konsultēties pie mums Brīvības ielā 49/53, 512. kabinetā, vai zvaniet pa tālruni 67037221. Informāciju var iegūt arī mājas lapā www.mvd.riga.lv.

– Kur jāiesniedz pieteikums par mājas pārņemšanu?

– Dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai pieteikums par dzīvojamās mājas pārņemšanu jāiesniedz Rīgas domes Mājokļu un vides departamentā. Pieteikumam jāpievieno:

1. Ja dzīvojamā māja tiek nodota dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai:

a) sabiedrības statūtu kopija;

b) Uzņēmumu reģistra izsniegtās reģistrācijas apliecības kopija;

c) kopsapulces protokols par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu;

d) lēmuma kopija par sabiedrības dibināšanu un izraksts no sabiedrības biedru reģistra;

e) pilnvaru kopijas par to personu pārstāvības tiesībām, kuras kopsapulcē pārstāv dzīvokļu īpašniekus;

f)  dokumenti par visu dzīvokļu īpašnieku uzaicināšanu uz kopsapulci un par uzaicināšanu balsot, pieņemot lēmumu bez kopsapulces sasaukšanas (dzīvokļu īpašnieku un/vai ģimenes locekļu saraksts ar viņu parakstiem par uzaicinājuma saņemšanu vai pasta paziņojums par sūtījuma nosūtīšanu).

2. Ja dzīvojamā māja tiek nodota pilnvarotajai personai:

a) dzīvokļu īpašnieku savstarpējā līguma par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu kopija;

b) kopsapulces protokols par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un protokols par balsošanas rezultātiem, ja dzīvokļu īpašnieku lēmums pieņemts, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci;

c) pilnvarojuma dokumenti dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanai, ja tas nav noteikts (a) punktā minētajā līgumā vai (b) punktā noteiktajā kopsapulces protokolā;

d) dokumenti par visu dzīvokļu īpašnieku uzaicināšanu uz kopsapulci un par uzaicināšanu balsot, pieņemot lēmumu bez kopsapulces sasaukšanas (dzīvokļu īpašnieku un/vai ģimenes locekļu saraksts ar viņu parakstiem par uzaicinājuma saņemšanu vai pasta paziņojums par sūtījuma nosūtīšanu);

e) pilnvaru kopijas par to personu pārstāvības tiesībām, kuras kopsapulcē pārstāv dzīvokļu īpašniekus.

Izdevumi – minimāli

– Ar kādiem tēriņiem jārēķinās iedzīvotājiem mājas pārņemšanas procesā?

– Konsultācijas pie mums ir bez maksas. Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības reģistrācija Uzņēmumu reģistrā maksās astoņus latus. Jārēķinās arī ar kancelejas (uzaicinājumu uz kopsapulci izdrukāšana) un pasta (teiksim, ierakstītas vēstules Latvijā nedzīvojošajiem dzīvokļu īpašniekiem) izdevumiem. Iespējams, nāksies noīrēt telpu sapulcei, ja cilvēki nevēlēsies pulcēties mājas kāpņu telpā vai neatradīsies cita bez maksas izmantojama telpa.

– Dokumenti nodoti. Cik ātri viss norisināsies tālāk?

– Ja visi dokumenti iesniegti pašvaldībā, saskaņā ar likumu pienākas divi mēneši to pārbaudei. Jānosūta pieprasījums uzņēmumam Rīgas namu pārvaldnieks par mājas finansiālo stāvokli, vēl viens pieprasījums Rīgas domes Privatizācijas komisijai. Pēc nepieciešamo ziņu saņemšanas divu triju nedēļu laikā mēs nosūtām pieteikumu Rīgas domes Īpašuma departamentam, kur juristi pārbauda, vai viss atbilst likumam. Tālāk dokumentu pakete tiek nodota domes Juridiskajai pārvaldei. Un tad jau pēc Rīgas domes priekšsēdētāja rīkojuma izdošanas Īpašuma departaments 10 dienu laikā sagatavo aktu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai pilnvarotajai personai.

– Vai iekļaujaties noteiktajos termiņos?

– Gadās, ka šo to vajag precizēt (īpaši tas attiecas uz vecām mājām un mājām ar papildu telpām), tad gadās aizkavēšanās. Bet vispār mēs lietu nenovilcinām.

Vara mainījusies

– Pēc tam, kad māja pārņemta, to var pārvaldīt...

– ...vai nu paši, vai nodot šīs tiesības darbā nolīgtam pārvaldniekam (fiziskai personai), vai arī noslēgt līgumu ar namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmumu. Var palikt arī pie iepriekšējās namu pārvaldes, noslēdzot atsevišķu līgumu, saskaņā ar kuru dzīvokļu īpašniekiem un namu pārvaldei būs līdztiesīgas attiecības.

– Ko konkrēti pārņem dzīvokļu īpašnieki?

– Bez jau privatizētajiem dzīvokļiem tās ir koplietošanas telpas (kuras varēs iznomāt), mājas komunikācijas, jumts, ārsienas, bēniņi, pagrabs un mājai piesaistītais zemesgabals, ar vārdu sakot, viss, ko mēs saucam par kopīpašumu.

– Vai pareizi esmu sapratis, ka pēc mājas pārņemšanas dzīvokļu īpašnieku kopība var pati izlemt, kādus darbus mājā veikt, ko pieņemt darbā, ko atlaist?

– Ideālā gadījumā lēmumi tiek pieņemti kopsapulcē. Bet vispār jau pirms pieņemšanas – nodošanas akta parakstīšanas aktīvistiem vajadzētu būt skaidrībā, kā tālāk dzīvot. Labi, ja ir sagatavots mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līguma projekts ar kādu firmu vai precīzs plāns, kā pašiem ar visu tikt galā.

– Vai dzīvokļu īpašniekiem pēc mājas pārņemšanas ir tiesības atteikties no kādiem pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pakalpojumiem, kas tiem šķiet pārāk dārgi un nevajadzīgi?

– Jā, bet Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredzētas obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības, no kurām atteikties nevar. Tāda ir dzīvojamās mājas sanitārā kopšana, iekārtu un komunikāciju tehniskā apkope u.c. Te iespējams arī ietaupīt, bet bez šiem darbiem iztikt nevar.

– Kā pareizi izraudzīties pārvaldnieku?

– Ja īpašnieku kopība ir pārņēmusi māju, tā ir arī mājas pārvaldītāja. Protams, tā var izraudzīties pārvaldnieku no pašu mājas iemītnieku vidus, kurš pildīs dzīvokļu īpašnieku sabiedrības vai kopsapulces uzdotos pārvaldīšanas uzdevumus. Starp citu, praksē nereti gadās, ka par pārvaldnieku kļūst sabiedrības valdes priekšsēdētājs. Tāpat arī dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības savas mājas pārvaldīšanas tiesības deleģēt jebkurai profesionālai namu pārvaldei – pašvaldības vai privātai.

– Ja iedzīvotāji ir pārņēmuši māju, vai tas nozīmē, ka no pašvaldības nekāda palīdzība nav gaidāma?

– Mājas pārņemšana neko nemaina tās īpašnieku un pašvaldības attiecībās. Pilsētai tāpat jau nav tiesību ieguldīt līdzekļus mājā, kur dzīvokļi ir privatizēti. Avārija? Tādā gadījumā saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu pārvaldniekam steidzami jālikvidē avārijas situācija, izmantojot šim nolūkam jebkurus viņa rīcībā esošus līdzekļus. Bet pēc tam iedzīvotājiem vienalga nāksies samaksāt papildu rēķinu. Jā, pirms daudziem gadiem pašvaldība izņēmuma kārtā piešķīra līdzekļus avārijas stāvoklī esošu jumtu remontam, bet šī programma jau sen ir beigusies.

Daži „izaicinoši” jautājumi

– Kā jūs personiski domājat, vai cilvēkiem ir vērts pārņemt mājas pārvaldīšanu?

– Vispirmām kārtām par to vajadzētu domāt cilvēkiem, kas mīt nelielās daudzdzīvokļu mājās, kam piesaistīts liels zemesgabals. Šiem īpašniekiem noteikti ir izdevīgi pašiem pārvaldīt un apsaimniekot savu māju. Kā rīkoties lielo daudzstāvu māju iemītniekiem? Šai gadījumā es nevar tā vienkārši pateikt: „Ņemiet!” Jāzina, vai mājai ir parādi, un jāsaprot – ja ir, tad nāksies strādāt ar parādniekiem. Ar 15 tūkstošu latu parādu apkrautas mājas īpašniekus es nemudinātu pārņemt māju no pašvaldības bilances. Ja viņi nolems īpašumu pārvaldīt paši, beigu beigās var palikt bez siltuma, jo dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai nebūs uzkrājumu atsevišķu dzīvokļu parādu „amortizācijai”.

– Bet kā būs, ja māja paliks nepārņemta, būtībā tādā nelīdzsvarotā stāvoklī?

– Pagaidām izskatās, ka neviens ar varu neliks pārņemt mājas. Ja nebūs nekādu kardinālu grozījumu likumdošanas aktos, tāds stāvoklis var saglabāties ilgi.

– Vai tādu māju iemītniekiem nekļūs sliktāk salīdzinājumā ar to, kā ir šobrīd?

– Baidos, ka uz šo jautājumu pašreiz neviens jums precīzi neatbildēs. Tomēr es palieku pie pārliecības, ka īpašniekiem ir vērts pārņemt savus mājokļus. Pat tādā gadījumā, ja māja nav pārņemta, ir labi, ja tajā izveidota dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai ievēlēta pilnvarotā persona, jo tad var labāk kontrolēt pārvaldnieka darbu un tēriņus no mājas kopējiem remonta uzkrājumiem, pieņemt kopīgus lēmumus par mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.